イニシア門前仲町ローレルコート

2016年9月12日 (月) 20:40時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都江東区平野2丁目12番3号他5筆（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩9分 （B2番出口）
2. 都営大江戸線 「門前仲町」駅 徒歩12分 （6番出口）
3. 東京メトロ東西線 「木場」駅 徒歩13分 （3番出口）
4. 都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩10分 （A3出口）
5. 東京メトロ東西線 「門前仲町」駅 徒歩12分 （6番出口）

• 総戸数：77戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年11月下旬予定
• 売主：株式会社コスモスイニシア/近鉄不動産株式会社
• 施工：長谷工コーポレーション
• 公式URL：http://www.cigr.co.jp/pj/A10063/

価格・コスト・販売時状況[ ]

【予想】

• 70平方メートル6000万円超えないですかね。
  • 間取りを見ると東向きは超えない部屋もあるのではないかと。日当たりも眺望も良くないですし。

【価格】

• 東向き 70m2 4階で予定価格6300でした。今はこのエリアは何処もこれくらいですかね。
• 60m2 2LDKの予定価格お聞きになった方いらっしゃいますか？
  • 60m2は5500万円ぐらいだった気がします。
• 70平米南向きは6800万、東向きは6500万程度だったと思います
  • 幾ら何でも高いですよね。
    • 南側は6800万からでした。強気過ぎる価格だと思います。
• こちらは5500万円代のお部屋はありますか？家族4人、出来れば南向き3LDK希望です。
  • 絶対無理です。東向きの暗い部屋でも厳しいぐらいだと思いますよ。
    • そうなんですね。。 こちらもそんなに高いんですか。。 なかなか5500万円代の物件はないですね。。
      • 駅まですごく近いってほどでもないですが、なんせ門前仲町ですから安くはなり得ないでしょうね。 ボリュームゾーンの価格帯は６０００万円台でも前半の方？ 広さにも勿論よります。 ここは区分所有者が自ら暮らすのか、それとも賃貸が多くなるのか…
        • 南向きは6800万からでした。
          • 門前仲町でもなく、清澄白河でもない、ここは平野ですよ。 しかも囲まれ感満載。 清澄白河駅までは9分で駅近ではない。 それでこの価格。 長期販売覚悟の値付けではないですかね。

【モデルルーム訪問時】

• 価格表を見せていただきました。こちらの、物件に関しては、今年の12月に引き渡しになるので、6月中旬に 第一期の契約が行われるような、計画になっているそうです。価格表を見て分かるように、5000万代から7000万円代になっています。担当者の方のお話では、門前仲町や木場あたりでは、だいぶ価格も上がってきているとのことでした。確かに、立地としては、これだけの緑に囲まれて、商業施設もあり 今後、さらに人気が出てくるであろう清澄白河駅にも近いとなると 今が、買い時かもしれません。 周辺には、スーパーや大きい薬局お有りますし、学校などの教育に関しての施設もあるので、住環境としては凄く良いとは思いました。

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  価格表（2016-06-08撮影）

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  契約までの流れ（2016-06-08撮影）

【検討者】

• 思ったより高いですね。そんなに広くもないのでお買い得感あるかと期待してたのですが…
• 高過ぎます。しかも東側前の建物がある階は真っ暗です。でも価格は調整の可能性があると言っておりました。、内装などはどうおもわれますか？
• 駅に近いという程でもないですので、 もう少し安くっても良かったんじゃないかしら、という風には思います。 トレンドとして今はどこも高くなっているのでそれに乗っかっているのか…。

【コスト】

• 管理費：10,100円～13,700円（月額）
• 管理準備金：16,000円～21,900円（入居時一括）
• 修繕積立金：6,040円～8,240円（月額）
• 修繕積立基金：362,000円～494,000円（入居時一括）
• 管理費や修繕積立金ってこれくらいで妥当なんでしょうか。修繕積立金はもう少しするものだと思っておりました。

交通[ ]

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  電車路線図

構造・建物[ ]

• 敷地面積：1,889.86m2
• 建築面積：1,027.48m2
• 建築延床面積：6,316.40m2
• マンションの規模的には住みやすそうな総戸数でよさそうです。ファミリーだとこのくらいの規模が住みやすいですよね
• ここって外廊下ですかねー？

【外観】

• カフェというか、基本的にはシンプルモダン系のデザインなのかなというふうには感じられます。 あまり時代に左右されないようなデザインですので、年数が経って周りから極端に浮くというようなことはないのかな。 カフェ風と言われてしまうと、家を買う人にとってはミスマッチな感じになってしまうけれど・・・。 今公式サイトを見ているとカフェ全面には出してないですね。

【構造】

• マンションは支持層まで杭を打つ杭基礎を採用。外部廊下・バルコニー外壁には厚さ約100mmのALC（軽量気泡コンクリート）を使用し、断熱性も高めています。建物妻側の外壁はコンクリートを使用しています二重床二重天井で二十壁です。床や天井を断面にしたものも見せてもらいました。耐震壁の厚さは約180mm、配筋はダブル配筋とし遮音性にも配慮しているようです。

• 

  敷地配置イラスト

共用施設[ ]

• 駐車場：敷地内16台収容（機械式15台）、身障者用1台含む 使用料：月額25000円～30000円
• 自転車置場：154 台（上段：77台、下段：77台）使用料：年額1200円・2400円
• ミニバイク置場：8台 使用料：月額2000円
• 77戸と特に大きいわけではないマンションですが、パーティールームはあるんですね。集会室も兼ねているそうなので、それはそれでいいかも。 管理組合の集まりで理事さんたちがちょっと打ち合わせしたりするのにも使えるでしょうし、 総会の際も集まる人数によってはそこでもできるかもしれない？ どれ位の広さなんでしょうか？それにもよるのかしら？なんて思いました。
• 敷地内のゴミ置場は24時間ゴミ出しが可能です。

【自転車置場】

• 自転車置き場がラック式上下なのが残念ですね。サイクルポートだとよかったかな。
  • サイクルポートが理想ですよね。ただこの敷地面積だからこうなってしまったのでしょう。上下式だと上の段にはチャイルドシート付きの自転車や電動アシスト付きの自転車が載せられないのは難かな。ラックにもよりますが、重量的にどうなのかというところらしいです。そういうのも確認しつつやっていかないとならないかなと思います。 ラック式だと子供の自転車入れにくくなると思いますが、通常そういった場合は皆さんどうされているのでしょうか。
• チャイルドシート付きの自転車が駐輪場には置けないとのこと。
  • 電動アシスト自転車はどうなのでしょうか。
    • 全部の子供乗せ自転車がダメという事ではありませんでした。マンションの駐輪場の規定サイズに収まれば置けるみたいです。ヘッドレストの高いチャイルドシートは駄目だと記載がありました。取り外しのできるものに変更してはと営業さんに提案されましたが、数年ではありますけど乗るたびに着け外しするなんて無理です。電動自転車は大丈夫だと思いますよ！
• 自転車置き場は１戸あたり１台分の割当。この敷地の広さだとそれ以上駐輪場の面積を取れないのであろうと思いますが、でもいずれもっと停めたいという人が出てくる可能性がありますね。 停めたい場合は折りたたみ自転車などで対応していくしかないのかなって思います。

設備・仕様[ ]

• 仕様は細かく聞かなかったんですが、収納が多くて個人的にはすごく良かったですよ。後は床暖房、ミストサウナ、玄関が広いぐらい。
• 内装はトイレもタンクレスではないし、ちょっと残念でした。
• 宅配BOXが設置されてます。24時間いつでも簡単に荷物を取り出せる、留守中のお届けものもお預かり出来ます。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：60.33m2～83.55m2
• お部屋のタイプは、2LDKと3LDKがあり、ACDGIの５タイプまであるつくりです。リビングの位置が多少異なったりしますが、それほど違いは無いように感じました。向きは、南側と東側になります、大きさは60平米から70平米くらいの大きさになります。
• ３ＬＤＫを希望しているのですが、 ４.１畳の部屋があったりと各部屋が狭いのが残念です。 クローゼットに物を入れたとしてもテープルなどを置いたら狭いです。 専有面積が狭すぎるのかもしれません。
• 確かに東向きの低層階は日が当たらなそうですね。高層階も東向きは眺望はあまり良くなさそう。
• Ｇタイプですが玄関からすぐ洋室というのが少し気になるかな。 廊下は少なく、リビングに洗面室があるというスタイルは、家事のことを考えると良いかなと思いましたが リビングが広くなる分、光熱費がかかってくるんではないかなと懸念はありそう

• 

  Aタイプ

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  Cタイプ

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  Dタイプ

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  Iタイプ

【モデルルーム】

• 見学したのはGタイプ。こちらの、物件の特徴としては、普通のモデルルームのファミリー向けというより、少しデザイン性があり カフェのようなデザインになっているのでもしかしたら若い世代向けかもしれません。

1. 玄関入ってすぐ、両サイドに洋室。4.1畳と6.1畳。6.1畳の方は広めのウヲークインクローゼットがありました。4.1畳の方は、普通のクローゼットで収納は特に問題ないかと思います。
2. 次に水回りの見学です。まずはキッチン。めがらしいアイランド型キッチン。食洗機、清音シンク、ポケット収入在ります。いたってシンプルなキッチンです。少し、物足りないかもと感じました。
3. トイレはタンク付きでした、いたって普通です。
4. バスは、お湯張り、追いだき、保温をスイッチ一つで簡単操作。ミュージック機能を備え、快適な入浴が楽しめるようになっていますが、ミスとサウナはついてません。洗面所も普通でした。
5. 天井高は250。 大きな柱もないので、広々としていて、柱がせり出していないので圧迫感は感じませんでした。柱はバルコニーにあり、一応リビング内からは眺望の邪魔にならない位置です。
6. バルコニーの広さも充分でした。
7. 何よりも、特徴的なのは、カフェのようなデザインで、ファミリー向けというより 若者世代向けのデザインで、」本当にカフェや、雑貨屋さんに遊びに来たような 雰囲気のデザインなので、シンプルなのが好きな人は少し考えてしまうかもしれません。
8. 設備などに関しては、特に問題なく普通に暮らす分には問題ないかと思います。

• 

  モデルルーム間取り図（2016-06-08撮影）

買い物・食事[ ]

• ここは、買い物が不便ではないかな。小さいお店はちらほらあるのは知っていますが、大型商業施設的な店舗がなかったような気がします。
  • 若干買い物は不便だと思いますがそれ以外は良さそうですよね。
• 近くには、江東区深川北スポーツセンターや、109シネマズ木場などの商業施設もあります。

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• 気になるのがあの辺りは保育園が全くと言っていいほどない事です。オシャレなカフェもいいけど保育園が出来てくれたらなぁ。。

【小学校】

• 立地も駅からは少し歩きますが静かな場所ですし、学区が明治というのも魅力です。
  • 学区ですが、明治じゃなくても数矢も八名川も元加賀も評判いいですよ。
• 小学校は、平野一二丁目は区内で一番人気の明治小学校、周辺学区からの越境希望者が多い学校です。
  • 小学校は数矢小学校だそうです。明治小学校ではなかった。。どうなんでしょうか。
• 教育環境には期待出来ますかね。ここは広めの部屋もあるのでファミリーさんには人気出そうです。人気のある学校だと児童数増加も気になるところですが、校内の雰囲気はどうでしょうか。

【その他】

• 外食、子供の習い事には不便です。学校は比較的近いし学区も良くていいと思います。
  • 外食はまあ仕方がないとして、習い事が遠いのはちょっと不便かな（汗） 子供だけで行ってらっしゃいができると親は楽なんですよね? まあ、でも不満はその程度なんじゃないかと思います。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：準工業地域
• 生活環境は悪くないですが、ちょっと駅まで遠いですね。
• 門前仲町は、昔からの飲食店もあり下町の情緒があるエリア
• 門仲の方が響きが良いのは分かりますが、現地案内図を見ると普通に考えたら清澄白河ですよねーー

【周辺環境】

• このあたりって、あまり駅から降りたことがないのですが雰囲気としては住みやすい街でしょうか。
  • 清澄白河住みやすいですよ。駅までは多少距離ありますが、木場公園があります、朝はランニングしている人多数です。
  • 東側には、木場公園、東京都現代美術館という、大変緑に囲まれた地域。西側には少し離れますが、清住公園、清澄庭園もあります。南側は仙台堀川という川や緑もあるので、本当に自然に囲まれた場所になります。
• 場所は駅から遠いですが3路線使えるのと、かなり静かで治安がいいです。
  • 東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 と東京メトロ東西線 「木場」駅の間位
• スポーツセンターの近くで、 スーパーマーケットあり、子どもたちの学校は比較的近くなので 生活環境は悪くないのかな。

【建物周辺】

• ここの東向きは倉庫みたいな建物やワンルームマンションがあったはず。平野はいいところですが、さすがにこの価格なら木場公園の方が断然いいです。
• 東向きはすぐ前に建物があり環境としては全く陽が当たりません。中層階まで行かないと悲惨です。
  • そうなのですか。 となると価格的にかなりお得にしないとならない…ということになってくるのでしょうか。 駅まで遠くはないけれど近いわけではない分、 環境面を求めたくなってくることも多々あるとは思いますが ここでは値段に反映させないということなのですね。

• 

  立地イラスト

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  周辺地図

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  徒歩圏に生活施設

周辺施設[ ]

その他[ ]

• ペットと暮らせる、ペット飼育可能なマンションです。
• ホームページからざっくり見ると、ここの売りは徒歩もしくは自転車の圏内に以下があるよってことみたい。

1. お洒落なカフェ
2. お洒落なショップ
3. 富岡八幡宮などのトラディショナル
4. 木場公園、清澄庭園などのウォーターグリーン

条件のわりにはお安くはないでしょうから、ここでなくてはならない理由、上記が価格に見合うものか、をじっくり考える必要がありそうです。要は清澄白河が好き！マンションとしての一般的な条件は二の次！って人向きかな。メインターゲットは地縁者だね。

• • 周辺住民や地縁者はカフェなどのおしゃれ系には興味ないんですよ。いらないと思ってる方のほうが多い気がします。カフェのようなマンションに魅力を感じる方はむしろ地縁がない方かなあと。やたらと増えるカフェに美容院にショップ、ファミリーにはどれもいらないかな。

掲示板[ ]

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• イニシア門前仲町ローレルコート［旧：（仮称）門前仲町プロジェクト］について

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