パークナード元麻布

2018年7月11日 (水) 16:04時点における最新版

パークナード元麻布 外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都港区元麻布3-7-23
• 交通：

1. 都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩9分
2. 東京メトロ南北線「麻布十番」駅徒歩10分
3. 東京メトロ日比谷線「六本木」駅徒歩10分
4. 都営大江戸線「六本木」駅徒歩10分
5. 東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩14分

• 総戸数：23戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上4階・地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年2月
• 売主：パナホーム株式会社 都市開発支社
• 施工：多田建設株式会社 第二事業本部
• 管理：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格的にはこの立地にしては相当魅力的ではあるもののSLDK、という中途半端な間取りが多いことや囲まれ感のある土地であること、天井の低さなどがかなりネック。竣工後実物を確認してから買いたい物件ですよね。
• けっこう高いですね、１ＬＤＫも７千８千という値付けです、どんな方が購入なさるんでしょう。部屋は面積より快適だと思います、なんせ納戸、サービスルーム、更にＷＩＣまでありますから、ほとんど中に納めることが可能だと思います。部屋は思う存分お洒落な空間にできそうですよね。できれば眺望も、と言いたいところですが超低層マンションです。このあたりは価格と照らして「うーん」と思われる方も？？
• 眺望やスケールメリットが欲しい人は、はじめからここは検討しないでしょう。7000、8000なら自分にもギリギリ買える、という人は、もっと大規模物件を探すはず。推測ですが、「もっと高い物件も買えないことはないけど、どうせ10年以内に買い替えるし、場所がいいから、とりあえずココでいいか」といった感じの人が買うんじゃないですかね。

• 販売時の平均坪単価は400万程度（平米単価で103万から150万程度）。
  • 不動産価格が上昇する前に販売された物件で、近隣のザパークハウス元麻布と並んでコストパフォーマンスが高い物件。
  • 2018年5月の不動産市況から考えると、元麻布内田山の低層マンションが坪単価400万で販売されていたことは隔世の感がある。
    • 同時期に同じ売主のパークナード南麻布が販売されていた。
    • 駐車場は敷地内に5台分設置、4台分が機械式で残る1台分が平置き、駐車場料金は43,500から45,000と周辺の相場と比べて決して安いわけではないが、販売以降100%の稼働率を保っている。

交通[ ]

• 駅までちょっとあるけれど許容範囲かなとおもっています。

• ヒルズの中を通り、日比谷線六本木駅までは、比較的近く6−7分、大江戸線までは、更に１−２分かかります。大江戸線は、麻布十番駅の方が、利用しやすい印象です。

• 渋谷へは、六本木通りまで出ると、都営01系バスで13分、ヒルズ内直行は、１０分程度で出れます。

• マンション販売時の最寄駅は大江戸線「麻布十番」で7番出口から徒歩9分とされていたが、六本木ヒルズを通り抜けると日比谷線「六本木駅」も大江戸線「麻布十番駅」と同様に10分以内の徒歩圏内。
  • 散歩がてらに有栖川記念公園を抜けて日比谷線「広尾駅」まで歩いて行くことも可能である（販売時には1番出口から徒歩14分とされていたが、実際に、有栖川記念公園を通り抜けて行くと徒歩20分程度）。

• 3駅3路線が利用可能(麻布十番駅、六本木駅、広尾駅、大江戸線、南北線、日比谷線)、朝の通勤時間も各路線そこまで混雑しない。
  • 「東京駅」へのアクセスは日比谷線「霞ヶ関」乗り換えで15分、乗り継ぎが上手くいけば家を出てから30分後に新幹線に乗れる。
  • 「羽田空港」へは大江戸線「大門」乗り換えで京急ないし、モノレールで便利。
  • 「成田空港」へは時間が合えばグランドハイアットからリムジンバスが利用できるため国内及び海外出張にも便利。

• マンション周辺は坂が多いため電動自転車が便利、恵比寿、渋谷、新宿、東京は自転車圏内。品川、目黒までは西麻布からバスが便利。

構造・建物[ ]

• まぁまぁかな。パークナード名のマンションって小綺麗で静かな場所に建ってるイメージ。その分駅から遠い。
• 立地は実際知ってるけど申し分無く素晴らしい。低層だしこれぐらいの戸数も好感が持てる。
• 低層のデメリットは、物件価格自体もそうなのですが、管理費や修繕費が高くなることも出てきます。それでもやはり魅力があるかなと感じています。こちらは環境もとても静かですし、暮らすにはよろしいのではないかと思います。
• 立地はいいほうの部類だと思いますが、おとなりのマンションとは近接ですね。
• 内廊下
  • 内廊下は良いと思いますけれどね…。玄関出て暑さ寒さにさらされないですし、玄関側からの温度変化がないので室内与える外気温の影響がないですし。内廊下のエアコンがあるでしょうからその分ランニングコストがかかりますけれど。でもいいなと思いますよ。外廊下・内廊下はほとんど好みの問題ですけれどね。
• 1階は直接、日は当たらないのかもしれませんが、南向きで日は基本入ってきて明るいと思います。
• 天井高がオープンレジデンシアとかと同じで低いですね２４５。いまこのラインのマンションは２５５ぐらいにシフトしてきているので、若干息苦しさも感じますし、将来リセールが辛いでしょう。しかも下がり天井の面積がかなり多く、その大半が210くらいでした…
• 床のコンクリート厚２００だとハリの少ない部分では上からの騒音が発生するかも（ハリは多そうだが）
• 二重天井、二重床ですが、確かに天井高は2450と低めですね。しかし、遮音はかなり良いように感じます。

• 竣工から5年が経つが、売主、建設会社の対応も良い。
• アースカラーで落ち着いた色合いである。
• 二重床・二重天井の構造になっており、床スラブ厚は200mm以上となっているため上下間の遮音性は高い。
• 24時間換気システムが導入されており、浴室に置いても換気は良い。

共用施設[ ]

• この場所にしては駐車場少な過ぎ
  • 元麻布なのに駐車場が５台しかないっていうのが…
    • 駐車場料金は’’’43,500’’’から’’’45,000’’’と周辺の相場と比べて決して安いわけではないが、販売以降’’’100%’’’の稼働率を保っている。
• 駐車場は、多い方が良かったですね。近隣の駐車場も少なめなので。大型車はきついです。
• ラウンジは、こじんまりですがくつろげます。
  • 費用はかからず自由に利用可能、あまり利用している人はいない。
• 自転車置き場が設置されているが、多少の余裕がある稼働状況。
• パナソニック系のマンションのためかソーラー発電をしており、共用部分の電力の一部が賄われている。

設備・仕様[ ]

• シートフローリングだし、大理石調だし…う～ん。価格相応の設備仕様になるのでしょうね。
• 賃貸仕様ポイ感じもしなくないですよ。囲まれ感あるしね。天井も高くなく。高級感はないですな。
• 駐車場少ないのもそうですが、ディスポーザーなかったり、天井低かったり、窓が網目入りだったり、駐輪場外だったりで仕様はやはり低そうですね。立地はいい方だと思うんですけど。
• こじんまりした雰囲気が好きです。電化製品類がパナなのもいいですね。所詮生粋の日本人なもので。
• シューズクローゼットにナノイー発生機がついたのマンションを見たのはこれが初めてです。設備としては珍しいですよね。メーカーのホームページを見てみましたが、フィルター交換などのメンテは特に必要ないみたいですね。ただし、ルーバーを取り外して台所用中性洗剤で拭くなどの掃除は定期的に必要みたいです。

• 各住戸のキッチンには天然石カウンターと静音シンク、さらにガラストップ3口グリル付きコンロが設置されている。
  • ビルトイン食器洗い乾燥機及びビルトイン浄水器も標準仕様。
  • 水栓はドイツグローエ社製のものが採用されている。
• トイレはやはりパナソニックのタンクレスタイプで機能的。
• ALSOKの24時間セキュリティーシステムが導入されている。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：42.44㎡～102.11㎡
• それにしても間取り、いいですね。相当ゆったりした造りになっています。
• A,B,Gタイプの間取りを見ると外廊下っぽいですね。総戸数少ないですがA～Gまであって間取りパターンは多いんですね。紹介されてるBタイプはサービスルームのあるゆったりとした広さですし、ご夫婦で暮らすにも十分な感じです。
• Bタイプの1LDK＋Sは思ったよりも広くてDINKSにも良さそうですね。バルコニーの狭さが残念ですが、収納もそれなりにあって、各戸トランクルームを用意されている点も評価できます。
• 見た目は戸数的にこじんまりだけど中は広いですね。低層だけにルーフバルコニーがそんなに生きるとは思わないですが空を見上げるにはあっていいものと思います。といっても自分の検討先は１ＬＤＫ、至って標準タイプの間取りなんですが。

• 南西向きの田の字タイプのオーソドックスな間取りが多い。
  • 居住空間は広く取られている。

買い物・食事[ ]

• 徒歩圏内にスーパー多数。
  • 六本木ヒルズの「リンコス」、麻布十番の「ダイエー」は価格も安く利用しやすい。
  • 近年、麻布十番にイオン系の輸入冷凍食品、「ピカール」が進出し、人気がある。
• コンビニはローソン、ファミリーマート、まいばすけっとが近い。
• 飲食店は六本木、西麻布、麻布十番が徒歩圏内のため様々なジャンルの飲食店を楽しめる。
• レストランなら個人的には元麻布ヒルズ内の「東郷」、麻布十番の居酒屋「右京」、六本木ヒルズけやき坂上の「くろさわ」、西麻布の焼肉「十々」がおすすめ。
  • 麻布十番の商店街は「あべちゃん」の焼き鳥、「浪花屋」のたいやき等、食の梯子が楽しい。

育児・教育[ ]

• 学区の小学校は、港区立南山小学校。中学校は港区立六本木中学校。
  • 港区は小学校に関しては隣接学校を選択できるので、麻布、笄、本村、東町の各小学校に通学の可能性あり。
  • 公立中学校は区内であれば受け入れ上限数を超えない限り自由に選べる。麻布中学・高校及び東洋英和女学院は徒歩圏内。
• 区立保育園は充実しており、入園要件を満たしていて、選ばなければ、比較的入りやすい。
• 周辺に学習塾は多くない印象である。
  • 渋谷や白金方面への学習塾に通うのはバスが便利。
• 近隣に大学はなく、学生街ではない。

周辺環境・治安[ ]

• 現地見てきました。確かに囲まれ感はありますが、南は道路側なのであいてる模様。全室南東南西向きとのことなので意外と日当たりは大丈夫そうでした。それにしても周りは立派なお宅が多いですねー！！
• 立地は本当にいいですね。この周辺の住環境は最高ですし、ヒルズまで5,6分、麻布十番駅までも8,9分で行けるのはかなり魅力です。
  • 僕も立地はいいと思っていますよ。でも六本木ヒルズを仰ぐ構図の低層マンションですね、この点、人によっては気になるのかなあと。
• 六本木駅から１０分以内で静寂感のある元麻布ですから場所は非常に良いと思います。
• 道中も特にどこかへ行く目的でたくさん人が往来するルートでもなさそうで良かったですよね、ヒルズよりも南だし周辺環境は至って静かなのだろうと想像しました。
• ここって街宣車の騒音聴こえますか？また、前の道の交通量が若干気になります。抜け道として使われているようですので。
  • 街宣車からの爆音は聞こえます。タクシーの抜け道で結構、車通ります。
• なんと言っても、周辺環境は素晴らしい！！
• 六本木ヒルズ横とは思えない、閑静で日当たりも非常に良いです。前の建物も高層化されないので開放感があります。

• 近隣に中国大使館やリトアニア大使館等大使館が多く、警察の方が立っていることが多い。夜中を含めて歩いていても危険な雰囲気は全くなし。
  • 但し、深夜の帰宅には麻布十番駅からの道は暗いため、六本木駅の利用がおすすめ。周辺は低層マンションが多く、都心にも関わらず緑が非常に多い。
    • 滑り台が多いロボロボ公園や、有栖川記念公園、宮村遊園が近接しており、子供達が車を気にせずに走り回れる環境である。
• 映画館は六本木ヒルズを利用できるため、気軽に行ける。
• 本マンションの立地に関して、歴史を紐解くと、江戸時代には小見川藩内田氏の上屋敷、明治になると元老、井上馨が居を構えた内田山の一角。

周辺施設[ ]

• 有栖川宮記念公園はうっそうとしていて凄いですね。都心に突然現れた森という印象で、何と滝まであるそうで・・・。自然を楽しめるだけでなく約180万冊を所蔵する図書館も併設されているそうなのでこちらでの生活がより楽しみになってきました。
  • 有栖川は都心のオアシスですね。天皇もたまにテニスをなさっているそうですね。

• 近隣には有栖川記念公園があり、その一角には都立中央図書館がある。また、隣の区画には麻布運動場がある。
• 港区内での管轄支所である麻布地区総合支所までは徒歩で20分程度、
  • 港区のコミュニティーバスである「ちぃばす」を使えば5分ほど。
• 三菱UFJ, みずほ、三井住友銀行ともに六本木駅にあり、六本木ヒルズ内には三菱UFJ銀行のATMも設置されている。
• 病院は総合病院であれば日赤医療センター、都立広尾病院、済生会中央病院が近い。愛育病院が有栖川記念公園に隣接していたが、田町駅近くに移転した。

その他[ ]

• 管理会社は野村不動産パートナーズ。管理会社はしっかりしている。

掲示板[ ]

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