アデニウム板橋浮間公園

2018年2月15日 (木) 15:25時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都板橋区舟渡二丁目25番3,28（地番）
• 交通：埼京線 「浮間舟渡」駅 徒歩8分
• 総戸数：75戸（管理事務室1戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年10月中旬予定
• 売主：株式会社ジョイント・コーポレーション/株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社 長谷工コーポレーション
• 管理：株式会社 長谷工コミュニティ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614408/

• 今の高騰相場であってもかなり安いと思いますよ。坪単価160ぐらいと思ってます。もしかしたらもっと安いかもしれません
• 2900万円台～5700万円台
• 予定最多価格帯 3600万円台（12戸）
• 間取り 2ＤＫ～3ＬＤＫ
• 専有面積 45.12m2～67.10m2
• 物件概要で一番広い部屋が67.10m2、一番値段が高い部屋は5700万円台。 つまり南向きの上層階はかなりいいお値段ということ。安くない。
  • 1番高い5700万円の部屋は、おそらく22帖あるルーフバルコニーがついてるタイプの価格でしょうね。 それ以外の部屋の価格はどの程度でしょうかね。
• 浮間公園隣接で環境は良いのですが、如何せん強気な価格ですね。。。 平均坪単価は余裕で200オーバーですね。 北赤羽、浮間舟渡地域もここまで高騰したんですね。。。
• 公式サイトに出てる2LDK＋SIC付住戸2,900万台というのはAタイプのことですよね。 こちらは何階になるんでしょうか。
• 最多4700万円ですか。立地と設備の割には随分と割高の値付けをもってきましたね。 このあたりでの相場でいえば70m2で3700万。新築＋最近高騰を加味して4200万。
• あまり売れ行きが良くないのか、価格の見直しがあったようです。 過去にモデルルームを見学に行った方にはハガキでお知らせが届いているようです。オプションの食洗機なども標準装備としてつけてくれるみたいです！
• 価格の見直しが有ったのですね。浮間公園だとリーズナブルな物件を期待しているのに、でも高かったりするとううむ…という感じがしてきてしまうのはあったかと思います。値下げって言ってもどの程度？と思いますが、良い方向に来ているということでよろしいのでしょうか。 今は販売は１期５次。スタート価格は抑えられているなぁという印象。 これならばまだ若い世代でも手を出しやすいんじゃないでしょうか。
• 第2期の販売価格が「2LDK / 2,900万円台～」「南向き3LDK / 3,700万円台～」ということなので、1期よりもリーズナブルに見えるということなんでしょうか。ただ単純に売り出している物件の違いではなくて、実際にお得になってきているということなのかなぁ。23区内であることを考えると信じられないくらい安いけれどこのあたりってもともとそんなにマンションは高くない地域なんですよね
  • 第1期よりも安かったりということがあったりするのだろうか。 この辺りだとお値段に期待してという人が多くなってくると思いますので あまりに高すぎても微妙ですよね。 管理費や修繕費も入れて月々9万円?ということなので、 毎月のコストはとても低く抑えることが出来るということはよくわかりました。
• 来年3月完成予定なのにまだ、ホームページもできてなさそうなのは工事が遅れているんですかね？？プレミスト戸田公園は同時期完成予定で、売り尽くす勢いなのに。もう着工はしてそうなので、間取りはあまり変えられないと思いますが、価格設定は気になりますね。
• 狭いし、売れなさすぎて値段がどんどん下がってますね。
  • 値段どこまで下げれば良いんだろ。不動産価格が全体的に上がってくれたら良いが。それは無理だろーな

交通[ ]

• 新宿まで20分でいけますから、都心へ行くにはアクセスは良いでしょう
• 交通の便はそこまでいいかと思うけれど、東京の東部（東京駅、丸の内駅、上野駅）に通うには本当に便利な気がします。
• 最寄駅が浮間舟渡、見てわかる通り駅力はありません。快速も止まりませんし、各停がくる間隔も長いですね。20分待つ時もある。
• 北赤羽と浮間舟渡は埼京線の各駅しか止まらないんだよね。通勤快速や快速に乗れないとなると、電車の間隔が随分開いてしまうのと、各停は新宿止まりが多い。昼間だと15分に一本とかで不便。それならば、戸田公園から通勤快速使った方が新宿までは早く出れるという仕組みです。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：2,221.03m2
• 建築面積：1,114.57m2
• 西向き部屋の低層階だと全然陽が当たりませんよね。 本当なら東向きにすべきところ、東側にマンションがあるせいで仕方がないのでしょうが。

共用施設[ ]

• 駐車場：敷地内に17台収容（身体障害者優先駐車場1台（平置）・来客用駐車場2台（機械式）含む
• バイク置場：敷地内に8台収容
• 自転車置場：敷地内に148台収容

設備・仕様[ ]

• 浴室が１３１７って相当狭いですね。１４３２はないと。
  • 1317は狭いと思うけど、70m2未満ならよく見るサイズだから相当ってこともないですよ。1432の浴室は聞いたことなかったけど、60m2台で1418あれば、m2に対しては頑張ってるなってラインだと思うけどな。
  • よく見ないサイズだよ 最近は１６１８が主流ですし
• ライフスタイルに合わせたオリジナルプランを作成、ということですが、間取りの変更をすることができるということになっているのでしょうか。追加費用もローンに組み込み可能というふうになっているのですが普通はそういうことが出来ないのでしょうか。
  • 選べるシステムみたいなことが公式ホームページに書かれていましたが、これって結局はオプションって言うことになってまいりますよね？追加料金はローンと一緒に組み込むことが出来るとありますが、通常はオプション分ってそういうことにはすることが出来ないのですか？

間取り[ ]

• 間取り：2DK～3LDK
• 専有面積：45.12m2～67.10m2
• Aタイプは2LDKで一人暮らしでもいいかなと思う間取りでした。54.52m2で、洋室はクローゼットも広いです。玄関のシューズインクロゼットも広々です。ベビーカーも入りそうですよね。LDKは13.1畳。2人暮らしはOKでしょうね。子どもがうまれて3人になっても大丈夫かなと思います。 1人暮らしなら広々、2人ならちょうどよく、2LDKだから3人でもOKと柔軟に対応できそうです。
• 向きは南向きの方が多いんですかね？西向きもあるので好みの間取りがそちらだとちょっと惨根になるかも。全パターン見ることって出来ないんでしょうか。 広さ的にターゲットはディンクスメインなんでしょうね。LDK合わせて13畳ほどというならリビングはかなり狭くなっちゃいますし。洋室2を一部屋として使うとかなり狭く感じてしまうかもなあ。中部屋だけでなく角部屋まで玄関開けたらすぐ廊下となってしまうのはちょっと残念な感じです。
  • DINKSではなく引退世帯がメインターゲットだと思います。 DINKSにしては立地が悪すぎます。 駅から近いわけでもないし浮間舟渡は各駅停車しか止まりませんし駅周辺も含めてなにもありません。
• 2LDK検討している者です。2DKもあるみたいですがそちらは需要や人気あるのでしょうか？
  • 2DKですか…なんとなく賃貸にするのに良いなぁなんて思いました。そういう風に思う方も多いのかな。ただここの場所で賃貸ってどれだけ需要が有るの？というところですが。 夫婦二人だけだったら２DKはアリだと思いますので、例えばシニア夫婦ならば調度良いという感じではないのかしら。 1部屋フリーの部屋にしてたまに子供たちが泊まりに来るのに対応することが出来たりして。
    • 2DKはこちらですが、昔の団地のような2DKではなく、現代的な2DKですね。普通に見れば2LDKと大差ないですよ。
      • 少し狭めの2LDKのような感じなのですね。 夫婦2人だったら2DKの方でも住めそうです。 日当たりが気になる所ですが、2LDKだけでなく2DKも視野に入れてみようかと思います。
• 間取り的には、ファミリー向けというよりは、やはりＤＩＮＫＳ向けなんでしょうね。
  • 狭いからDINKS向けでしょうね、ファミリー向けは5年ぐらい前から去年まで結構大量に供給されましたし中古でもあるので安さ重視＋ファミリーの人は今欲しいなら中古がよいかなっておもいます。
    • やはり、こちらはＤＩＮＫＳがターゲットですか。たしかに同じファミリー世帯なら、お互い様と感じられる子供の泣き声なんかも、ＤＩＮＫＳの方にとっては許容範囲を超えるといった話も聞きますし。ファミリー世帯で、このエリアにこだわるなら築浅のファミリー向けの間取りが多い物件を探すのが良いかもしれませんね。
• もっとこのあたりだと広々としているのかと思っておりましたが、結構３LDKでも６０ちょっととコンパクトですので、そこは意外な部分かもしれません。
  • 狙ったコンパクトさではなく、狭くても部屋数を確保しなければならなかったので、結果的にコンパクトにせざるを得なかったというのが、本音ではないでしょうか。おそらく、土地の収用にかなりの費用がかかったので、それを回収するための苦肉の策ですかね。それが奏功してるかは・・ですが。
    • コンパクトを購入する客層と浮間舟渡の客層がずれていると思います。
• 専有面積自体は狭いですけれど、リビングがコンパクトかなという感じですが居室自体は広さは最低限は確保されている印象。
  • リビングがコンパクトだと、なかなか人を招待しづらいですね。かと言って居室を削ると、使い勝手が悪くなるし、痛し痒しと言ったところ。
    • ホームページでは実際に室内の様子を角度を変えて見られるので、 モデルルームに行かなくても非常に雰囲気をつかみ易いですね。 見た感じ、やや全体的にコンパクトに感じ取れましたが、 実際に室内に入ると手狭な感じにならないのでしょうか。
      • 天井高にかなり余裕を持たせれば、キッチン含めてのリビング13.5畳も圧迫感が緩和されるかと思いますが、天井高くないな…
        • 天井はキッチンの所は一段低くなっている（という表現でいいのか！？）ような気がします。配管などが底を通っているのでしょうか？ 天井高自体はごく一般的な高さなのではないかなと思います。画像で見て判断する限りでは。 キッチンのところにモデルルームでは窓がありますが、 そこに窓があると明るくていいですね。 ない状態だと、暗いだけじゃなくて、空気も抜ける要素が少ないですから。
• コンパクトな間取りが多い印象ですがリビングと洋室がつなげられれば人を招くことも可能ではと思います。選べるシステムもローンに組み込めるのはいいですね

• 

  2DK間取り図

買い物・食事[ ]

• 駅の反対側に大型商業施設ができるということが公式サイトに記載されているのですが、どのようなお店なのでしょうか。ホームセンターやスーパーマーケットなのでしょうか。

育児・教育[ ]

• 子育て的にこの辺りのエリアってどうなんでしょうか。自然も多いなと思いますが、 あまり駅の周辺って塾や習い事の選択肢が多くないなという風にぱっと街を歩いている時には感じまして。 皆さん、この辺りでなんとか探したりとか別の地域まで行ったりとかしているのでしょうか。 塾に関しては選択肢が少ないだけであるにはあるので。 子どもがいると学校のことだけではなく、この辺りのことも考えていかないとならないですね。
• 子どもは比較的多い地域だとは思う。最近マンションが特に増えているから。 地域性としてはかなりカジュアルだから、それが合うか合わないかはそれぞれの家庭にあるとおもいます。 前よりはかなりマイルドになってきていて、他の地域からの流入も多いので、 まあ普通に、という感じになってくるのかなぁ。 小学校までも10分以上歩くけれど遠すぎるという程でもない。
• この辺りの保育園は板橋区の端っこだからかも知れないですがほんとうに少ない。
• 中学校がやたら遠いんですが、自転車通学って許可されているのでしょうか。学校のホームページをみても掲載されていませんでした。
  • 中学校の自転車通学は許可されてません。徒歩での通学になります。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：準工業地域
• マンション建設予定地は住宅地ですよ。 ただこのあたりは準工業地域で小さな工場とか印刷業なんかが多いです。あとタクシー会社や清掃業者も。
• 丁度土手の近くという事もあり静かな環境でなおかつ緑も多く住みやすいことから、 子どもを育てていくのには良好な環境だなと感じます。 買い物環境もある程度は充実していそうなことや、公園が近いことなど暮らすには充分な環境と言えます。
• もともとが工業地域で、あるのは中小工場、清掃工場、葬儀、火葬場、物流系倉庫、そして都営住宅。
  • 最近になって整いつつある街、という印象があります。マンションが増えてきているから特にそういう風に思うのかもしれません。
• 公園や自然が多いところは帰るとホッとするでしょうね
• 娘が仕事で帰りが遅いのですが帰り道はあんぜんなのか知りたいです。
  • 安全ですよー
• 近くに住んでいるのですが，マンションの周りの建物がね…。荒川の土手も気になるし…。まあ，現地に行くと良く分かりますよ。
• 浮間舟渡駅から徒歩８分になっていますけど、公園の中を通ると徒歩６分くらいですよ。

【水害】

• ここは荒川が蛇行して流れていた湿地帯。 荒川が洪水になると浸水します。
  • 浮間公園の池は蛇行していた荒川の河道ですよ。 あれが本当の荒川。 今の河道は大正時代に人間が掘った人工的な河道です。 川は自然では直線に流れることはありません。
    • 江戸時代などに氾濫をしていたために、人工的にスーパー堤防として存在しており、現在の氾濫可能性は非常に低いのでは。
      • 荒川の治水対策は小学生のうちの子どもたちが学校でやっていたのですが、かなりの年月をかけて徹底的に対策されていますよ。 近年、あれだけゲリラ豪雨がありながら氾濫したいないことを思うと、 かなり大丈夫なのではないかという信頼はあります。 調べればいろんな資料出てくるので、それで納得できるかどうかでしょうね。
        • 水害なら、荒川より隅田川を気にしたほうがいいのと、やっぱりこの地域は豪雨による地盤災害リスクは高いでしょうね。
• 板橋区のハザードマップを拝見しました。 現地は浸水想定が最大クラスの５ｍ以上となってて戸惑います。 荒川が近隣にあるので当然ですが液状化も同様のリスク。 価格が安いのは、こういった工業地帯の立地も影響しているのでしょうか。。
  • それはそうですよ。河川側は安いのはどこもですから。
    • 荒川の決壊リスクは、200年に一度の発生頻度を想定しているので、それをどこまで物件購入に関して考慮するかという問題になるかと思います。 特に浮間船渡は、エリアの成り立ちからも明らかなとおり、元々は荒川の通り道、なおかつ現在も荒川と新河岸川に囲まれており、人が住むことを想定しなかったので嫌悪施設が集中しています。 最近になって少しずつ住居物件が増えてきて、それに伴って大型スーパー等も出来てきたのですが、まだまだ過渡期といったところでしょう。 それも踏まえれば、価格はもっとリーズナブルでも良かったはずですが・・。 この価格設定については、やや疑問が残るところですね。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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