シティハウス広尾南

2017年3月29日 (水) 16:54時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都渋谷区恵比寿三丁目2番1他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩10分
2. 山手線 「恵比寿」駅 徒歩13分
3. 埼京線 「恵比寿」駅 徒歩13分
4. 都営三田線 「白金台」駅 徒歩13分
5. 東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩13分

• 総戸数：90戸（事業協力者取得住戸11戸を含む）
• 構造、建物階数：地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月竣工済み
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 「カスタムオーダーマンション」聞きなれないけど興味あります。
  • 竣工後でも間取り変更に対応してくれるようです
• 事業協力者取得住戸11戸とちょっと多め。
  • 90戸中11戸あるようです。割合としては大きくないし、議決権に左右する数字じゃないからあまり気にしなくても大丈夫かな。
• 駐車場、駐輪場に事務所用と書いてある部分があるのですが、もうどんな事務所が入るのか決まっているのでしょうか？
• 広尾駅を最寄りとする物件は恵比寿駅を最寄りとする物件よりも断然供給が少なく、駅近となると段違いな価格帯になってしまうので、プラチナ通りの坂下にもあたるこのポジションは穴場になると販売員の方にも紹介されました。
• カスタムオーダーマンションと銘打っていましたが、もうこの時期だとオプションでできることは少なくなってくるかと思います。標準の造りで、ということになりますが、普通な感じで個性はないけれどということになってくるのかしら。
• このマンションは耐震だから、大きな地震とかの度に補修費がかかるけど、タワーマンションの方は免震でほぼかからない。長周期の地震には弱いけど・・・。何を取るかは人それぞれで、市場価値で価格は決まるので価格差はそういう事です。

【コスト】

• 管理費は219円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなので物件価格のわりには管理費は抑えられています。ランニングが安いので実利回りで見るとさらに魅力的に映るかもしれませんね。
• 管理費 1万1997円／月
• 管理準備金 1万1997円（一括払い）
• 修繕積立金 5760円／月
• 修繕積立基金 34万4500円（一括払い）

【モデルルーム見学記から】

• この規模の大きさ、価格帯の住戸にしては、ディスポーザーがないのは珍しいですが、設備スペースがなかったのでしょうか。その分か坪単価が穏やかです。高級層では外廊下も珍しいですね。一概に外廊下を否定しませんし、むしろ好みですが、内廊下が高級の代名詞のようになってる昨今では、あまり見られません。
• あまり評価の対象にはしませんが、玄関が高級感のあふれる車寄せで、共用ロビーはゆったりと取られています。当然のことながら、部外者が入ってきて勝手に休むなんてことはありませんので、ソファもオブジェになるんでしょうか。
• 販売状況です。素人には今一つ理解できないところですが、入居も開始し成約済みも多いにもかかわらず、まだ販売しておらず価格もついていない住戸が上層階にたくさん残っていることです。今回伺った中では先着順住戸として上層は７階のものでした。低層階には広めのものが残っていました。
• 価格表はいただけなかったのですが、７階の55㎡の2LDKが底値で7980万円でした。ほかは8000万円台のものがいくつかありました。上の方の3フロアくらいがマンション価格がオープンになっておらず、もちろん好条件ですのでそこそこに高くなるようです。つまり、条件の悪い分安くなっている掘り出しものなどはもうなく、坪単価、階数に比例したものがあるわけですね。駅から遠いとはいえ山手線の中の新築物件です。
• ここは権利住戸?でしょうか、他の階では2LDKの部屋を2分割して小さな部屋にして、いくつか作って賃貸に出しているようです。ちなみにその部屋で月13万円、今販売中で最も低い価格の住戸のサイズで、それより下の階のものでも月30万円で賃貸になっているような資料も拝見しました。もともと別枠で賃貸も考慮の上に販売の混在分譲マンションで、居住者も混ざりますが、そこもポイントになりますかね。

交通[ ]

• 3駅7路線利用可能なのは便利でいいと思います。
• 広尾、恵比寿までも徒歩圏内の立地ですね。ただ１３分とは書いてあるけれど、実際は１６分～１７分はかかってしまうかな。
• 広尾は１０分とありますが、陸橋を渡らないといけないので、実際は恵比寿のほうが近く感じるとおもいます。
• ここの立地は、バスで恵比寿、白金高輪に行きやすいです。本数もあるので、お勧めです。広尾は天現寺の歩道橋を渡らないといけないので(少し迂回すれば横断歩道もありますが)、思ったより遠いです。
• 駅まではかなりありますが車が使えれば結構便利かも。
• 駅から遠いけど、逆に3駅に徒歩でアクセスできるから、歩くのが苦ではない、もしくは普段タクシーが多い人には良さそう。
• 駅まで出られればあちこちのアクセスはいいですね。バスも結構本数があるようです。
• 昨年まで道の反対のSARU（高架下のレストラン）の裏辺りに住んでいましたが、恵比寿三丁目交差点からだと、歩道橋があるといえど広尾の方が徒歩で近いと思います。とはいえ、恵比寿からもよく歩いてました。休日渋谷に行くときや雨の日は基本的にバスを使ってました。5分に1本程度あるので便利ですよ。
• バス、意外と便利ですよね。渋谷と田町を結んでくれています。
• よくある錯覚表現で言えば、三駅利用物件です。広尾、恵比寿、白金高輪といずれも15分で着くでしょう。すぐ真ん前のバス停など、交差点には麻布や恵比寿、乗り続ければ田町、渋谷に出られますのでバス便利用が、通勤選択肢のトップでないでしょうか。徒歩でも駅までの距離は遠くはないですが、朝夜とうるさい幹線道路沿いを行き来するのは気が進みません。道自体は恵比寿、広尾へは平坦で一直線でよいのですが。
• 恵比寿までは徒歩でどの位で行けるのでしょうか？バス停も近いですから、バス移動する場合はよさそうです

構造・建物[ ]

• 敷地面積：1496.65m2
• 建築面積：901.08m2
• 外観デザインは、シャープでカッコイイです。
• 敷地的には、かなりタイトな感じですね。
• 総戸数は90戸とかなり大きめのマンションです。地上12階建てと高層はかなり際立って高い建物です。
• 外から目立つ広い窓の感じがゴージャスという言葉が似合います。そして、柱の色がエキセントリックで奇抜なオレンジ。
• 世の中には突飛な家にすんでいる人もいるし、あまり気にならない人もいるでしょう。個人的には景色に溶け込んだナチュラルな感じがいいのですが。内装や車寄せなどは高級感ありますけど。入口周りの配線などが外壁面に収納されているのですっきりしているのもいいと思います。

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  外観１（2016-02-21撮影）

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  外観２（2016-02-21撮影）

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  外観3（2016-05-07撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場総台数：マンション用27台（他に事務所用3台）/駐車場使用料（月額）：月額29000円～40000円　
• 自転車置場総台数：マンション用90台（他に事務所用7台）/自転車置場利用料（月額）：月額300円～400円　
• バイク置場総台数：マンション用3台（他に事務所用8台）/バイク置場使用料（月額）：月額6000円　
• 駐車場が少し少ないかなという印象。検討されている方は車持ちの方の場合、抽選になってしまう可能性がありそうですね

設備・仕様[ ]

• 設備仕様面はこの価格帯この総戸数でディスポーザーがないのは驚きですが、食洗機、ミストサウナ、水回り天板の天然石仕様、さらにはLDにビルトインエアコンとそれなりのものにはなっているようです。
• 配線や室外機を壁面内に入れた感じはいいんですけど、室内の感じがもう少しいいと良かったかも。洗面室やバスルームはお手入れしやすく高級感はある。

【キッチン】

• 対面フラットカウンターは、キッチンはフラットな対面カウンターを採用されており、段差がなく最大約900mmのワイドな奥行きがあるので、配膳する前のお料理の仮置きも持ち上げることなくスムーズにでき、対面側から一緒に料理を楽しむことができるのはとてもよいですね。
• 天然石カウンタートップは、キッチンのカウンタートップには、美しく、高級感あふれる天然石を採用されておりよいです。シ
• ングルレバーシャワー水栓はレバー操作ひとつで水量、温度調節可能なシングルレバー水栓を設置されていました。シャワーヘッドを引き出せるので、シンクの掃除などにも便利です。
• 浄水カートリッジを内蔵しておりおいしい水が飲むことができます。カートリッジは別なので交換費用は自分持ちです。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：54.79m2～78.24m2

• 80平の3LDK、南角住戸で、このマンションの敷地はかなり変わった形で、この南角のポジションは外苑が、首都高などからある程度距離が確保されていることもありプライバシー面などの心配は少ないと思われます。
  • 南角は通り沿いからは見えにくい位置にあるため、外観デザイン上のアクセントとなるようにデザインされた東の角住戸のようなダイレクトウィンドウが採用されていないのはちょっと残念ですが、南東面のワイドな開口部とそこそこ奥行のあるバルコニーが魅力的です。残念なのはやはり廊下と思います。LDのドア位置がひどくLD内に実質的な廊下部分が多いに混入しています。それに伴い洗面所もリビングインになっています。場所によると思いますが残念かなーと思います。柱の食い込みが少ないのは良いですし、収納の充実具合が凄いプランでもあります。

【プラン】

• 55Bb-1 ：間取り 2LD・K+N(納戸)+WIC(ウォークインクロゼット)+SIC(シューズインクロゼット) 専有面積 54.79m2
• 70C-1 ：間取り 3LD・K+N(納戸)+WIC(ウォークインクロゼット)+SIC(シューズインクロゼット) 専有面積 70.63m2

【収納】

• こちらは収納がたっぷりでごちゃごちゃにならないよう上手に使いたいですね。キッチンに物入れがあると調理家電とか季節の食器なども入れられます。
• マンションにしては収納はがんばっているかな？納戸があるのは特に良いんじゃないかなぁと感じさせられます。
• 納戸は0.4畳～0.7畳という省スペースですが使い勝手を考えるとリビングについているタイプがいいかもしれません。リビングの普段は見えない場所に掃除機など掃除用具が収納できると 使いたい時にサッと取り出せて意外に便利ですよ。
• リビングに収納があるのは便利かもしれないですね。８０A-１タイプならば、納戸の扉のせいで家具がおけないというわけではないです。ちょうど通路にあたる位置なので。掃除道具もとても便利でいいですが、キッチンの直ぐ側ですしパントリーみたいにしても面白いかな？なんて思いました。フレキシブルに使うことが出来そう

買い物・食事[ ]

• お買い物する場所は広尾の駅まででて明治屋か、プラチナ通りのマルエツプチになりますかね。
• 買い物は、ガーデンプレイすの三越とマルエツプチですね。
• 恵比寿三越は以前、生鮮を買ったことがあるのですが品揃えがさすがに豊富だったのを覚えています。今でもそうだといいなーと思いますけれど... あとは他にいろいろとお店を開拓しても面白いかもしれないですね。
• 買い物はマルエツプチが深夜でも買えるので楽です。高級品は広尾の明治屋、変わったものはナショナル麻布で買っていました。ナショナル麻布は全然高くないのでお勧めです。
• 生鮮系はマルエツプチは24時間で便利だし、明治屋は間違いない。ナショナルは建て替えてから、お肉も野菜も魚もより良くなった＆高くなった印象。外国製のモノが多いから人を呼ぶ時には良いと思います。恵比寿三越もTSUTAYAがてらによると、さすがに食品は良いものばかりですよ。散歩がてらメゾンカイザーの本店に行ってもいいし、恵比寿でも白金台でも西麻布でも十番でも六本木でも近いので食べて遊べて便利です。
• 近辺にコンビニが幾つかあるので単身者には便利そうです。

【マルエツプチ】

• マルエツプチけっこう品揃えは良さそうですが、お肉、お魚など鮮度はいかがでしょうか？日常使いにはプチに頼ることになりそうなので。
  • マルエツプチの鮮度は推して知るべしです、よくありません。周辺住民ですが、マルエツプチでは買い物しません。白金台の東急ストアが無くなり（ドンキになるとのこと）、恵比寿か十番のピーコック、ナショナルが主な買い物先で、時に贅沢して明治屋と三越、あとは肉ならナニワヤ、ワイン・ハムなど気が向いたらニッシンと使い分けです。クルマがあるならミッドタウンのプレッセが良いですよ。あと白金商店街にスーパーと南麻布にハナマサもありますが、そこも行かないな。単身だからそんな感じですけど、ファミリーならマルエツプチになるのかな、でもあそこの食材で子育てはしたくないかも。
• マルエツプチは地域の他のスーパーと比べると若干見劣りしますが、決して悪くはないと思います。ごく普通のスーパーですが明治屋ナショナルと比べるとどうしても・・・

【パン屋】

• いちばん近いパン屋さんでしたら、高速下を目黒方面に歩いて5分の所に金麦という店があります。（金舌の斜め前 ）少し歩きますが、広尾方面ですと明治屋にメゾンカイザーが入っていますし、広尾交差点には神戸屋がありますよ。
• 南麻布にブルディガラリトルパイファクトリーもいつも大入りですよ。ガーデンプレイスにはロブション（ヒルズも）魚藍坂下にはメゾンカイザーの本店ですね。マルイチベーグルも有名だし、シティベーカリーもできたね。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：近隣商業地域、準工業地域
• なんか周囲を建物で囲まれていますね。陽当たりがどうなんでしょう。
  • 立地的には値段が高いのでしょうが、敷地の周囲に隙間なく建物が取り巻いています。下の階は陽当たりは望めないですね。
• 広尾、恵比寿、白金台が近いのも魅力ですが、物価が高いのでそれなりに生活力がないと厳しいエリア。
• マンション周辺の立地にスポットを当てると、交差点の角です。広尾方面からくると、マンションの側面が確認できます。そして、正面からのほぼ完全に姿が見られます。正面左側の低層階は、前に建つ建物に遮蔽されて視界は開けません。ただ、3階くらいまでは首都高の橋げた、つまるところ脇腹しか、視界にはないのですが。

【騒音】

• 大通り沿い
• 首都高と外苑西通りに面した立地条件はあまりいい印象は受けませんでした。
• 立地は首都高と大通りに近い場所で空気や騒音にちょっと問題がありそう？
• 交差点に近い部分に建ちますが音の点はどうなんでしょう？
• ここの現地は高速、交差点と交通量が多いですねー。
• まだ外苑西通りが道幅がある分、直で首都高に隣じゃないのがまだ救いじゃないかなぁと。防音壁はありますが、外にいると音自体はしてきますね。ただ建物の中でどう感じるか、じゃないでしょうか。そこらへんはデベ側も気を遣ってくるんじゃないかと思われます。
• 地図でもわかる立地についてですが、天現寺の広尾病院から一区画南に行くと、こちらのマンションがあるという位置関係です。外苑西通り沿いにあり、はす上を首都高の目黒線が走り、交差点の直近に座しています。もちろん騒音で四六時中うるさいです。首都高は終日終夜、車は走り続けますし、下道も交差点のため、信号が変わるたびに車の一斉スタートがあるわけです。ただ、それは短所として十二分に研究されています。窓さえ閉めておけば、外など気にならない対策が施されているようでした。

【病院】

• 近くに病院が多いので、救急車のサイレンが昼夜問わずしょっちゅうでうるさいです。特に広尾病院はドクターヘリを受け入れるので、真夜中に爆音で起こされる事も稀にあるので、騒音が気になる場合はおすすめできません。
• 広尾病院のドクターヘリ受け入れってどれだけの頻度であるものなんでしょう。年に数回程度ならそれほど気にしなくても良いかなと思うのですが、たまにでも爆音が響いたらびっくりはするでしょうね。病院が近いと自分が利用するときにはありがたいですが、救急車が昼夜問わず通るとなると気にならないとは言えないかもしれませんね。
  • 先月は4回、今月に入って2回着陸しています。1日に数回着陸する事もありますよ。特に寒い季節は体調崩す方が多いのか…回数が増えている気がします。
  • 病院に近づくにつれ、高度も低くなります。そのため、建物内に居ても充分音は聞こえますし、真上を飛べば窓がミシミシ振動するくらいです。このマンションの防音がしっかりされていれば少しは軽減されるかもしれませんね。
• 近隣に住んでますが、昼は仕事でいないから夜しか分からないけど、ドクターヘリなんて年に数回の印象だけど、でも夜のヘリは本当にうるさいです。あと救急車も消防車もうるっさい、そっちの方が頻度も多いし気になりますね。近くに高輪消防車三光出張所がありますから。
• この辺りに住むなら何かあった時、救急車呼ばずにタクシーで行ってしまった方が早いかもな。大きな病院が多数あるのは安心できます。
  • やっぱり何かあった時はタクシーよりも救急車を呼んだ方が良いと思いますよ。病院までは近くても、タクシーで行くと、順番通りだったり、受付で待たされることが多いです。救急車で行けば急患なので、すぐ診てもらえます。もちろん、救急車を利用する時は、緊急を要する時だけですけどね。
• 日赤医療センターが近くにあるのが心強いです。

周辺施設[ ]

• １Fに信用金庫が戻ってくるようです

その他[ ]

掲示板[ ]

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