ライオンズ伏見桃山　指月城

2016年12月6日 (火) 07:33時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：京都府京都市伏見区桃山町泰長老176番6（地番）
• 交通：

1. 奈良線 「桃山」駅 徒歩5分
2. 近鉄京都線 「桃山御陵前」駅 徒歩9分
3. 京阪本線 「伏見桃山」駅 徒歩10分

• 総戸数：78戸（住戸）
• 構造、建物階数：地上5階建・陸屋根（一部勾配屋根）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年12月19日予定
• 売主：株式会社大京　大阪支店
• 施工：東洋建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

• モデルルームを拝見したところ、かなり高級感があると思いますが、 検討していた角部屋の参考売価（5900/6x00萬円～）に絶句しました。 後、駐車場不足の問題も対策がなさそうなイメージなんです。
  • 伏見のこの辺りで、ありえない価格提示ですね。
    • この立地でこの価格帯って、考えにくいです。 周辺は渋滞の多い場所でとても不便ですが 車がないと生活しにくいと思います。 なのに、駐車場もこの少なさ。 よほどリーズナブル価格帯でないと、完売は難しいと思います。
• 本日案内会に行ってモデルルームや参考価格の案内をいただきました。 安くても4500万円代～で坪単価はちょうど200万円くらいです。 我が家にはちょっと厳しそうですが、高級でしっかりつくっている良いマンションだと思いました。 売れ残ればいずれは安くなったりするのでしゃうか・・・？
• モデルルーム、かなり意図が見えるというか、明確にターゲットとなるファミリーを想定して作ってありましたね。お呼びでない雰囲気を感じました。
• 今月抽選、登録の予定でしたが、2月に変更になったそうですよ。
• 広さは十分広く暮らしやすそうな間取りになっています。マンションの規模的にもエレベーターを待ってイライラする心配も少なそうですから、ちょうどよさそうな規模ですね。トイレはタンクレスで見た目がすっきりしていてよさそう

1. 専有床面積　 68.67m2～92.68m2
2. 販売価格　　 4,190万円～6,290万円
3. 管理費(月額) 15,100円～19,900円
4. 修繕積立金(月額) 5,840円～7,880円

伏見区のこの立地なのに、かなり強気だと思う。

• 今のマンションでは、管理費として１５０００～２００００円は普通なんですか？ 管理費ってこんなに高いんですね。 マンション購入でローンを組んだら、そこにプラス２００００円は見ておかないとですね。 プラス２００００円は結構、きつくないですか？
  • ライオンズにあまり貧困層は居住していない（中古取得者除く）のでこれくらいの管理費は普通でしょう。
• あれ？次回は13戸の販売予定だったのにいつのまにか3戸になってる。見込み少なかったんですね…その3戸を販売して第1期2次完売御礼！って感じにするのかな。
• ファミリーが殆どになりそうですよね。 このマンションのコンセプト自体も子育てっていうのを出してきていますもの。 同じような感じのご家庭が集まるので、 気軽ではあるのではないかなと思われます。
• この立地でこの価格帯は正直高いと思います。 ライオンズマンションだからというのはあるのでしょうけれど 価格を抑えて買えるから伏見を選ぶ人って多いのに、この価格は高い。 京阪を利用している人にとっては、この価格でもと思うのかしら?
• この地域だと利便性が良いのは丹波橋駅周辺だけど、もう新築が出ないよね。 ライオンズ寺田屋西も微妙なところに建つし。
• 人気の学区で、昔からの高級住宅地ですから、資産価値はあると思いますよ。
• ファミリー層には人気ですよ。 桃山学区にファミリー向けマンションは貴重です。

交通[ ]

• 興味があったので現地に行きました。 まず最寄りのJR奈良線桃山駅のローカルさと、反対線に渡るのに歩道橋しかなくエレベーターもないことにげんなりです。近隣の高齢者はどうしてるのでしょうか？
  • 確かにJR桃山駅のローカルさはなんとも言えませんね。 ずっと複線化やバリアフリー化を、選挙のたびに演説してますけど、いつになったら、、、という感じです。
• 近鉄桃山御陵前駅、京阪伏見桃山駅からも上り坂で結構遠く、毎日の往復はキツい。
• 所詮奈良線なので、あまり期待できないですね。 でも京都駅まで12分くらいなので便利ですよ。対して混まないですし。 東京から越してきたので、通勤時にこと程度の混み方なら、ストレスないですね。 私は乳児いるのですが、子連れのときはベビーカーは使わず抱っこ紐にしてます。階段の上り下りがあるので。
• ３路線は使える（駅が遠いところもありますが）全体的な条件としては利便性という観点からみればまあ良いほうなのかなとは思います。
• 奈良線使わなくても、京阪、近鉄も充分徒歩圏内ですし、私は便利だと思いますけどね。
• 桃山駅から京都駅に出れば大抵のことは事足りるし、京都駅側のホームも駅入り口からすぐなので楽チンでした。、 車なしで5年ほど生活してましたが不便は感じなかったです。
• みやこ路快速は桃山には停まらないんですね・・
• 奈良線はよく止まるよ。でもローカルなところが、逆にのんびり乗れていいという面もある。 車内は平和だし。
• 宇治線は１０分に１本くる。大阪や四条方面にいく時はいずれも乗り換え必須だけど、支線にしては利便性は高い。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：3104.37m2

共用施設[ ]

• 駐車場：17台 （屋外機械式17台）
• バイク置き場：12台
• 自転車置き場：156台
• この立地にしては駐車場が少なすぎますね
  • 一応、駅まで５分ということで、デベ側としては車を使う人はそんなに多くない、という風に判断したのかもしれません。実際は使う方、多いんじゃないかなぁと思います。周辺に空いている月極め駐車場があればいいのですが。
• にしても、やっぱり駐車場の少なさが不安材料ですね。 絶対取り合いになるし、将来的にトラブルとか大丈夫かな。 住宅街だから月極もないだろうだし。
• 総入居戸数が７８戸に対して駐車場の可能台数がたったの１７台分では、おかしすぎる。 せめて半分の４０台くらいは留めたいところ。 京都はやっぱり狭いところが沢山あるけど、ここも狭いのかな。 この１７台という倍率の高さから、確保できるかどうかも・・・

設備・仕様[ ]

• キッチンのシンクはカバーができるのでリビングから丸見えにはならないところがいいですね。 オープンリビングですし、色はブラックになっていることから汚れがあまり目立たなくはなっているのかな。デザインは暗めのブラウンですから、大人っぽい印象を受けました。 テラス部分は広くなっているところが魅力的

間取り[ ]

• 間取り：3LDK, 4LDK
• 専有面積：68.67m2～101.37m2
• 間取りは３ＬＤＫと４ＬＤＫになっていたのでやっぱりファミリー向けという感じはしました。
• 間取りの広さも広くポーチが設置してるのは魅力的です。広めのポーチですから、ポーチにベビーカーなども置けそうでいいですね。リビングが広めですから、家族が集まる広さとしては十分でしょう

買い物・食事[ ]

• スーパーもマンションから遠いし不便な立地だと思います。
• 大手筋は良い商店街ですし、住環境良いですよ。
• 活気のある商店街にも歩いて行けるし、都市銀行も揃ってるし、徒歩で生活できますよ。イオンにも歩いて行けます。

育児・教育[ ]

• 近隣は保育園や小学校もありますから 子どもさんおられる方にとってもいいのでは、と思います。比較的静かな場所ですし。
• 桃山学区は悪くありません。
  • 小学校は学区が悪くないとの事ですが、近くにありますか？現地案内図を見ても、どこにあるのかわからなかったので。
• 学区など子育てには向いていると思うので若いファミリーが多いでしょうね。
• 小学校は徒歩で行ける距離ですが中学校が遠いですね 徒歩２０分となると毎日の通学は少し大変かなと感じました。 女の子なら部活後に帰宅するとき一人で帰るとなると、 安全面もしっかりとみておきたいものです
• 通学小学校の桃山小学校は公舎が古そうですね。歴史あるのはとてもいいことですが、通わせる小学校としては耐久性などが気になる所。 小学校までの距離は10分と子供の足で15分程度はかかってくるかとは思いますし、 中学校が遠いので、冬場の下校時は安全面などが気になるかな。総合的に、中学を卒業したくらいのお子さんの方が住みやすそうですね。
• 桃山学区は遠い子だと30分も歩きますが、ここなら15分もかからず、小学生のお子さんには本当に良い場所です。 御香宮のお祭りも始まりますし、楽しみですね。
• 桃山学区って良いんですか？ 公立の方は余り良いって聞かないけど、付属桃山小中学校の事ではないんですか？
  • 公立の桃山小学校も人気ですよ。 良い小学校ですよ。
  • 桃山小学校は古くからの京都人の間ではブランドです。 二十年前は、賃貸の家はなく、団地はありましたがほとんどが国家公務員宿舎(国立大学教員だとか、なんとか省の役人さんとか)の方々だったので、親世代の学歴も高かったです。 西へ行くと大手筋をはさんで北は板橋小学校、南は南浜小学校に分かれます。
• 昔からの由緒正しい地域が学区なので、公立桃山小学校には、おかしな生徒がいませんし、評判良いですよ。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 現地見ましたが、四方が市営団地に囲まれていてビックリしました。元々どういう経路で土地が空いたんでしょうね？
  • 市営住宅に見えますが、URの団地のようです。 確かに囲まれていますね。 その向こうに官舎。 静かで暮らしやすいと思いますが、伏見区で団地に囲まれて 坪250万円は高すぎますよ。
• 国家公務員宿舎の跡地ですよね。 奥まっているので用のない人は入ってこないと思います。 防犯面ではよいのではないでしょうか？ 自然が多く残っているのでムカデ、蛇など出てきます。
• 大京がマンション建設のために購入した土地で、工事開始後に遺跡が発掘されたので、どうするかは大京に権利がありました。どうやら指月城の端っこの方みたいで、そのままマンション計画続行ですね。 もともとはURの土地で、周りもURです。東側は国家公務員宿舎ですが、現在は震災からの避難者を受け入れていて、国家公務員の方は住んでいません。 もうすでに、ここに遺跡があるとわかっているので、今後はこの土地で自由にマンションなど建てたりはできないでしゎう。国家公務員宿舎はかなり古く、いずれは国なりが発掘を進め、博物館とかになるかもしれませんね。
• ここは伏見の中でも一等地ですよ。大手筋商店街が近く便利で学校区もいい、近所に住んでますが電車も何駅か利用できるので車が必要と感じたことありません。
  • ４駅のどの駅からも微妙に離れているような・・。 坂も多いところだし結局車は要りますよ。 桃山小学校には通いやすそうなのはいいですね。
• 周りを囲むUR観月橋団地はリノベーションで評判らしいですが、外観は古い団地。すさんだ印象は拭えません。 この場所でバカ高いライオンズを買うなら、気軽なURを借りた方がええやん、と正直感じました。
• 活断層は桃山御領駅あたりを南北に走っているので、指月城あたりは大丈夫かと。
• 桃山学区の大半は高級住宅地ですよ。 住所からもわかるように、大名の名前が付いてます〔桃山町◯◯〕。桃山城の城下町で、桃山城の麓に大名たちの屋敷がありました。 板橋学区になると商業地となり、庶民的な街となります。 ライオンズの周辺は現在ではURや国家公務員宿舎ですがね。
• 大雨の影響でこの辺りに土砂災害の避難指示が出たようだけど大丈夫？
  • 土砂災害は山の近くではないので、問題なかったですよ。
• 最近までこの敷地の団地に住んでたのですが、とっても良い場所でしたよ。まわりは木がいっぱいで朝は鳥のさえずりで目覚めたりするのに駅近で、こんな環境なかなかないと思います。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• ここ周辺の新築マンションは何処をみてもかなり高いです。やはり駅が3路線来てるので、交通は非常に便利で買い物もし易く、暮らしやすいのは抜群です。 ですが、月極駐車場は高いです。 数年前に調べたら月1万円の駐車場は、殆ど空きがなく順番待ちという感じでした。今はどうか分かりませんが、基本1万円以上はすると思いますよ。昔はジャリの駐車場で月3万でした。早めに調べられた方が良いかと思いますよ。

掲示板[ ]

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