プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー

2016年12月15日 (木) 04:23時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：

1. 大阪府大阪市中央区久太郎町一丁目31番1
2. 大阪府大阪市中央区北久宝寺一丁目29番1（地番）

• 交通：

1. 大阪市営堺筋線 「堺筋本町」駅 徒歩2分
2. 大阪市営中央線 「堺筋本町」駅 徒歩2分
3. 大阪市営御堂筋線 「本町」駅 徒歩9分
4. 大阪市営四つ橋線 「本町」駅 徒歩9分
5. 大阪市営中央線 「本町」駅 徒歩9分

• 総戸数：337戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上30階 地下1階建（塔屋2階建）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月下旬予定
• 入居時期：2018年03月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 販売代理：株式会社プレサンス住販
• 設計・監理：株式会社日企設計
• 構造設計：さくら構造株式会社
• 施工：日本国土開発株式会社・徳倉建設株式会社・TSUCHIYA株式会社 共同事業体
• 管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
• 公式URL：http://pl-tower337.com/

価格・コスト・販売時状況[ ]

• このマンションは、受け付け順の部屋と抽選を行う部屋に分けるようですね。プレサンスで抽選って、知らない。
• やっと、価格が公表されましたね。低層階と高層階の仕様に差があって気になりますが
• 低層階は投資用、高層階は居住用というのは、どこからの情報でしょうか？低層階はつくりも賃貸仕様ですか？
  • 低層はワンルームばかりで高層は3Ｌメインなのでそうなるのでしょう
    • 下層階にも2ＬＤＫ角部屋もあります。昨年には完売してますが。 低層階はほぼ完売です。（目玉の抽選住戸以外）
• 間取りが微妙な設定の割に、強気という印象

【モデルルーム訪問者】

• モデルルーム見てきました。内装はオプションばかりで参考にはなりませんでしたが、設備については最新のものもあり少し驚かされました。ただ、天井高が2.4mと低いのが気になりました。肝心の値段ですが、凄く強気でした。梅田地区とそれ程変わらない位で驚きました。ビジネス街の中では利便性が高い立地なのに私を含め庶民には厳しいかもと思いました。
• 22F 79m2で6500ぐらいでしたよ。
• 価格表 もらえません。希望間取りの希望階しか教えてくれないです。このような売り方では 比較参考できないし、言い値感全開で不信感が拭えなかったのでやめました。
  • MR1回行ったけど、空いてる部屋教えてもらえず、希望価格で該当する部屋いくつか教えてもらえただけ。本当に売れてるのかわからない。
    • 安い部屋から売れてるみたいです。低層階の安いところが埋まっています。
• ９０㎡のお部屋９０００万円でしたー。

【第1期（販売戸数：19戸）】

• 間取り：1LDK・1LDK＋N・2LDK・2LDK＋N・3LDK・3LDK＋N・4LDK・4LDK＋N　※Nは納戸です。
• 専有面積：40.73m2～136.78m2
• バルコニー面積 : 5.28m2～23.13m2

【第1期4次】

• 販売戸数 9戸
• 間取り 1LDK・1LDK+N・2LDK・3LDK
• 住居専有面積 45.54㎡～98.43㎡
• バルコニー面積 5.28㎡～19.26㎡
• サービスバルコニー面積 2.44㎡
• 販売価格（税込）2,790万円〜10,220万円
• 管理費（月額）4,870円〜10,830円
• 修繕積立金（月額） 4,550円～9,840円
• 修繕積立一時基金（引渡時一括払） 364,300円～787,400円
• 管理準備金（引渡時一括払）20,000円

【第2期】

• 予定販売戸数 22戸
• 予定販売価格（税込） 2,600万円台～9,600万円台
• 予定最多販売価格帯（税込） 4,500万円台（3戸）・4,800万円台（3戸）
• 間取り 1LDK～3LDK
• 住居専有面積 40.94㎡～99.08㎡
• バルコニー面積 5.28㎡～18.18㎡
• サービスバルコニー面積 2.18㎡～2.69㎡

【投資・リセール】

• 狭い部屋は投資マンションとして売り出してるみたいだけど総戸数の中の間取り別の割合はどれくらいなんだろう？
• プレサンスコーポレーションの新築ワンルームマンションの表面利回りはだいたい３％台です。管理費や修繕積立金や固定資産税を差し引いた実質利回りはもっと低いし、賃貸管理費や内装費や空室期間を考慮した運用利回りはさらに低いです。それに今の大阪市内の梅田や本町の一般的な分譲マンション、タワーマンションの表面利回りは５％を下回っています。表面利回り５％ということは、家賃下落、経年劣化による維持費の増加、老朽化による空室率の上昇、清算時の出口戦略の売却価格の下落の中長期的リスクを考えると不動産投資はリスクが大きすぎます。

【コスト】

• 他と比べ管理費かなり安いですよ。後かなり上がるんですかね
• 管理会社が２社体制なのはどうしてだろうか？
• 修繕積立金の設定が4,550円～9,840円とは、タワーマンションにしては安すぎるように思います。
• こんな記事がありました。タワーは維持費が高いけどしょうがないよね。とてつもないマネーが動く！　タワー物件外側窓清掃費月107万

　https://allabout.co.jp/gm/gc/29623/

• ざっくり見てみると修繕積立金はどの部屋も1平米辺り100円前後だね。こんなので足りるとは思えないよね。三菱や野村や三井の15階建のマンションと同じくらいだよね
  • 専有面積　管理費（月額）　修繕積立金（月額）
  • 40.73m2　4,360円　4,070円
  • 56.34m2　6,030円　5,630円
  • 56.37m2　6,030円　5,640円
  • 125.97m2　13,860円　12,600円
• タワーマンションとしてはここの管理費は安いですよね。その理由が管理サービス内容を他のタワーマンションと比較してどうなのかを知りたいです。清掃回数が他のタワーより少ないとかサービスを低下させて安いのかどうなのかとか色々な分野について知りたいです 。
• タワーマンションの管理費で一番割合が高いのは管理人やコンシェルジェの人件費のようですがここはどうなっていますか？ 常駐人数は合計何人なのか、 コンシェルジェはいるのかいないのか、 24時間365日なのか平日の9時～17時なのかとか 単純に管理人2人、コンシェルジェ2人だとして、時給1000円で平日日勤8時間のみとしても月に20日ですと毎月64万円です。もちろん事務経費とか保険年金の雇用負担もあるからそんなの安くないでしょうけど単純計算だと1戸辺り1900円です。管理人だけにこれだけの割合使うと他の費用が足りないでしょうし。あとはジムにはプールがないしラウンジも巡回管理だけでしょうけどその頻度とか？
  • コンシェルジュは１名週７日の八時間勤務です。夜間は警備員が週７日です。管理人は１名週７日12時間です。
  • このマンションは管理費に含まれてますが、年に二回の外壁の窓の清掃がふくまれてます。
• モデルルームで修繕積立金の長期計画表を見せてもらえばすぐにわかりますよ。計画では20～30年で確か3倍近かったかな。毎年段階的に上げるか、5年毎に大きく段階的に上げるかは管理組合次第らしいけど、すぐにあがることにはかわりない。
  • たぶんあの計画では足りないと思う。最初の修繕積立基金があるので、12年目の1回目の大規模修繕までは平米単価200円への値上げでもいいかもしれないけどね。13年目からは最低でも300円になるような気がしますね。投資マンションの狭い部屋のオーナーは自分で住む訳じゃないし実質利回り落ちるけど納得するかな？
  • 高級マンション、タワーマンションの管理費と修繕積立金の平米単価を比較

　http://premiermansion.com/2016/07/administration-repair-cost/

交通[ ]

• 交通便が良くて、立地は大満足。
• 地下鉄中央線の堺筋本町駅の3号出入口までは110～120m。
  • 堺筋本町へも直結でも徒歩１分でもなく、エントランスから堺筋線のホームまでは、天下茶屋行きで約350m、天六方面行きで約400mくらい歩かないといけない。
• 南側の住戸ならエレベーター入れると 駅まで５分、堺筋なら10分弱考えておくと いいですね。

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  路線図

構造・建物[ ]

【構造】

• 超高層、免震タワー
• 高さ100m未満で30階か。1階エントランスや2階以上の天井高はどうなるんだろう？
  • ９９÷３０＝３．３ｍで、エントランスが１０～１２ｍぐらいだろうから、天井と床との間のコンクリートのスラブ厚にもよりますね。
• 天井高2.5
  • 2.5あれば最低限はクリアかな。5センチでも雰囲気変わるので。
• 複層ガラス
• 二重天井
• LL-45遮音シートフローリング※3～27階のみ

• 

  構造

• 

  エコ

共用施設[ ]

• 駐車場 138台(エレベーターパーキング) 月額使用料：25,000円〜30,000円
• 自転車置場 674台(屋内平面式203台、屋内2段ラック式下段303台、屋内2段ラック式上段168台) 月額使用料：150円〜350円 バイク置場 7台(屋内平面式) 月額使用料：2,500円
• ミニバイク置場 61台(屋内平面式26台、屋外平面式屋根付35台) 月額使用料：1,500円
• エントランスは吹き抜けではないでしょうね。プレサンスですし、かなり簡素化された仕様だと思います。
• HPも更新してコンシェルジュ、スカイラウンジ、ゲストルーム、フィットネスルーム、パーティールーム等、プレサンスにしては気合いが入ってるみたいで気になります。
• ＨＰ見る限りゴミステーションなさそうですね。
• エレベーターパーキングって出し入れはどうなんでしょう。 時間はかかりますのでしょうか。 ３基あるようですので、 かち合ってもそこまで待たないのかな？というのはありますが。 ランニングコストなども気になります。 電気代、結構かかる？
• 共用の施設がけっこうあるようで、管理費はけっこう高めなのではと思われます。キッズルームのようなものがないので、落ち着いた大人の雰囲気のマンションになるのかなと想像します。

設備・仕様[ ]

• 24時間有人警備なのはポイント高いですね。
• 食器洗い乾燥機

【FIX窓】

• ここの窓の清掃はどのくらいの周期で行うんでしょうかね？高層階FIX窓で窓が汚れたままなど、高い金額出して買ったのに、景色が汚れた窓で台無しみたいになるのが目に見える。大体リビングはFIX窓多いし。今住んでるタワマンはベランダに出れるけど、外側の窓は雨埃で結構汚れます。
  • こちらの話ではありませんが、同じような窓を採用したマンションでは 定期的に窓の清掃が入る事になっていました。清掃の頻度は失念してしまいましたが、確か2ヶ月か3ヶ月に1度だったように思います。こちらも管理費の中から予算に応じた頻度で清掃していただけるのではないでしょうか。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK~4LDK＋N　※Nは納戸です。
• 専有面積：40.73m2～136.78m2
• バルコニー面積 : 5.28m2～23.13m2
• 間取りを見ると狭いのがとても残念です。面積がもう少し広くないと不便だなと感じてしまいました。

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  角部屋間取り（2015年9月28日撮影）

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  角部屋間取り2（2015年9月28日撮影）

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  D-D　MENU1タイプ

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  D-Eタイプ

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  D-Hタイプ

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  Gp-Aタイプ

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  Gp-Iタイプ

買い物・食事[ ]

• マンションの周辺で日常使える施設は中央区役所、ライフ、コーヨー、スギドラッグくらい。飲食店はそこそこあってもオフィス街なので大半はビジネスマン対象。土日は閉まっている店がほとんど。

【コンビニ】

• セブンイレブン 久太郎町1丁目（徒歩1分・約70m）
• サンクス 堺筋本町店（徒歩4分・約250m）
• サークルK 南本町一丁目店（徒歩4分・約260m）
• ファミリーマート 南本町一丁目店（徒歩4分・約280m）
• セブンイレブン 大阪南久宝寺町2丁目店（徒歩4分・約290m）

【スーパー】

• 隣りにはライフが出来るみたいです。個人的にはコーヨーも近くにあるのでスーパーよりホームセンターの方が良かったですが。⇒http://www.constnews.com/?p=14479#more-14479

• スーパーマーケットは隣にLIFEが出来ました。
• KOHYO 南船場店（徒歩4分・約280m）
• Seria 堺筋本町店（徒歩6分・約480m）
• 業務スーパー 松屋町堺筋本町橋店（徒歩7分・約500m）
• フレスコ 北浜プラザ店（徒歩13分・約980m）
• ライフ 天神橋店（徒歩15分・約1170m）

【商店街】

• せんば心斎橋筋商店街（徒歩8分・約610m）

【ドラッグストア】

• スギ薬局 北久宝寺店（徒歩2分・約110m）
• ダイコクドラッグ 船場店（徒歩5分・約380m）

【ショッピングモール】

• 船場センタービル（徒歩2分・約130m）
• クリスタ長堀（徒歩10分・約740m）
• HEP FIVE（約3,100m）

【デパート・その他】

• 東急ハンズ 心斎橋店（徒歩13分・約1020m）
• 大丸 心斎橋店（徒歩16分・約1280m）
• なんばパークス（約2,700m）
• グランフロント大阪（約3,520m）

【飲食店】

• Dining cafe Garden（約710m・徒歩9分）

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• マザーシップ船場保育園東（徒歩5分・約340m）
• マザーシップ船場保育園（徒歩5分・約370m）
• 御堂筋本町ちどり保育園（徒歩7分・約550m）
• 中央なにわ幼稚園（徒歩9分・約660m）
• 大阪市立中大江幼稚園（徒歩10分・約790m）
• ゆめ中央保育園 分園（徒歩10分・約790m）
• ゆめ中央保育園（徒歩11分・約820m）
• 蓮美幼児学園 まつやまちナーサリー（徒歩11分・約820m）
• 大阪市立南大江保育所（徒歩11分・約880m）
• 大阪市立南幼稚園（徒歩 12分・約910m）
• 大阪市立銅座幼稚園（徒歩15分・約1200m）
• 大阪市立桃園幼稚園（徒歩16分・約1280m）

【小学校】

• 開平小学校までは 電車通学推奨してるのだとか。
• 大阪市立開平小学校（徒歩14分・約1110m）

【中学校】

• 大阪市立東中学校（徒歩15分・約1170m）

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 : 商業地域
• 地域地区 : 防火地域、駐車場整備地区（都心部地区）、船場都心居住促進地区、船場建線指定区域、埋蔵文化財包蔵地（大阪城下町跡）、下水道処理区域
• 料亭跡地約1ヘクタールに建設。
• いい場所を確保しましたね。この近辺はマンションがかなり多い割に、小ぶりな物件が乱立している印象。
• この辺りは昼間しか行ったことがないのですが、夜間はどんな感じなのでしょう？治安とか、にぎやかさとか

【中央大通と高速が目の前】

• このマンションの最大の欠点はどでかい中央大通と高速が目の前にあることでしょうね。騒音と排気ガスが嫌でも気に掛かる。
  • 確かに騒音はあるかもしれませんが、この辺りは開発がすごいのでどこでも工事の音が酷いですよ。
    • 工事は一時的だけど、道路はずーーーっとありますからね。あと工事は、道路を掘り起こす工事でなければ、基本的には平日昼間が多いから、外出してれば気にならないしね。あれだけ大きい道路と高速だと、夜中の方が大型トラックが大量に走っててうるさいのでは無いかと気になりますね。
• 私個人の意見としては、道路周りの問題（騒音、排気ガス）さえ気にならないのであれば、立地・交通ともに最高レベルだと思うのでいい物件だと思いますよ。

【活断層】

• ここは活断層に近いの？
  • 活断層はブランズ備後の下辺りでしょ。近いけど・・・

• 

  エリア概念図

• 

  周辺地図

周辺施設[ ]

【医療施設】

• 加登歯科医院（徒歩1分・約20m）
• 和田医院（徒歩2分・約120m）
• 入船歯科クリニック（徒歩3分・約170m）
• 金光胃腸放射線科（徒歩3分・約170m）
• 高倉歯科医院（徒歩3分・約210m）
• 田中歯科医院（徒歩3分・約210m）
• うづら医院（徒歩3分・約230m）
• 船場センタービル 白石耳鼻咽喉科（徒歩4分・約270m）
• 井阪歯科診療所（徒歩 4分・約270m）
• 安水内科クリニック/小柳歯科（徒歩4分・約320m）
• 岡村歯科（徒歩4分・約320m）
• 独立国立病院機構 大阪医療センター（徒歩15分・約1190m）

【公共施設】

• 大阪市立中央区役所（徒歩2分・約150m）
• 大阪市立中央区民センター（徒歩2分・約150m）
• 大阪市中央区保健福祉センター（徒歩2分・約150m）
• 大阪府東警察署（徒歩4分・約320m）
• 大阪府東警察署久宝寺町交番（徒歩5分・約370m）
• 船場郵便局（徒歩5分・約400m）
• 大阪南船場 郵便局（徒歩6分・約440m）
• 大阪東郵便局（徒歩6分・約470m）
• 大阪市中央消防署（徒歩11分・約820m）
• 大阪市立中央区東老人福祉センター（徒歩11分・約880m）
• 大阪市立子育て支援センター（徒歩11分・約880m）
• 大阪府パスポートセンター（徒歩16分・約1230m）
• 大阪府警察本部（徒歩17分・約1320m）
• 大阪府庁別館（徒歩18分・約1420m）
• 大阪府庁本館（徒歩20分・約1530m）

【公園】

• 東横堀公園（徒歩7分・約520m）
• 久宝公園（徒歩7分・約550m）
• 南大江公園（徒歩9分・約650m）
• 大阪城公園（約1,500m・徒歩19分）

【その他】

• マイドームおおさか（徒歩9分・約700m）
• 大阪市中央公会堂（約1,800m）

【スポーツ施設】

• コナミスポーツクラブ 心斎橋（徒歩12分・約930m）
• コナミスポーツクラブ 北浜（徒歩13分・約980m）
• ラウンドワン 北心斎橋店（徒歩13分・約1040m）

【金融機関】

• 北おおさか信用金庫 船場支店（徒歩1分・約70m）
• 三井住友銀行銀行 堺筋本町出張所（徒歩3分・約180m）
• ゆうちょ銀行 船場センタービル3号館内出張所（徒歩3分・約180m）
• みずほ銀行 ミニストップ 大阪船場センタービル店出張所（徒歩3分・約180m）
• 三菱東京UFJ銀行 船場中央支店 船場支店（徒歩3分・約210m）
• ゆうちょ銀行 船場センタービル4号館内出張所（徒歩4分・約270m）
• みずほ銀行 船場センタービル4号館出張所（徒歩4分・約270m）
• りそな銀行 イケマン堺筋ビル出張所（徒歩4分・約320m）
• 水和信用金庫 本町支店（徒歩5分・約360m）
• 池田泉州銀行 堺筋支店（徒歩5分・約390m）
• みずほ銀行 堺筋本町駅前出張所（徒歩5分・約400m）
• 中京銀行 大阪支店（徒歩6分・約410m）
• 阿波銀行 大阪支店（徒歩6分・約450m）
• りそな銀行 久太郎町出張所（徒歩6分・約470m）
• 近畿大阪銀行 船場支店（徒歩6分・約480m）

掲示板[ ]

• 大阪府のマンション口コミ提示板一覧
• プレサンス レジェンド 堺筋本町タワーについての口コミ掲示板
• プレサンス レジェンド 堺筋本町タワーってどうですか？

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