プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

2021年8月12日 (木) 13:06時点における最新版

物件概要[ ]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンス　外観1

プレミスト西宮北口ザ・レジデンス　外観2

• 所在地：兵庫県西宮市丸橋町92番1（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩10分
2. 阪急今津線 「西宮北口」駅 徒歩10分

• 総戸数：149戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況[ ]

• @260ですよ
  • 高い！！本当なら西宮北口の過去最高坪単価達成！
  • ちなみに夙川で最高級クラスの駅前のジオグランデが257、雲井町のパークハウスが280。そのレベル感ですね。
• 敷地広いから南向き以外の棟もあるような感じだし、平均@260まではいかないことを期待します。
• 高いです。土地が坪180万と高かったためです。この価格だと、阪神間ではマンションか戸建か悩ましいところです。
• 西側公園だと西と南は同じくらいの単価かも。ただし、ご指摘の通り南の5階以上は眺望が開け一気に単価アップですね。安いのは戸建に面している東の2階まででしょうか。
• 65.05平米の小さいやつでいいんですがいくらくらいからのスタートになりそうでしょうか？
  • ４８００万円です。
• ４８００万円～ですか？最高額はお幾らくらいでしょうか。
  • 11800万円です。
• 坪単価、260～270でした。
  • 雑誌媒体でイメージ良く宣伝されたこの街を買いたくなる人は多いのかもね。今までは駅遠物件でもなんとか手が届くような販売価格を抑えたもので客寄せ出来たけど、流石にこの場所でマンション相場は高騰しているとは言うものの、坪260万オーバーとなると疑問に感じるなぁ。「駅から徒歩10分」且つあれだけ幹線道路に近い場所でどの位の勢いで売れるんでしょうかね？？
• 南東よりも西側の南寄りの方が資産価値が高いです。西宮では山と海が見えなければダメなのです。西側は道路に面していますが、道路際は全面が公園敷地で、マンション前の道路はほとんど車が通りませんというか、通れません。川の反対側の道路も車の通行量はとても少ないです。
• モデルルーム行きました。確か予定価格は一番安い3LDK 2階 75平米無いくらいで5200万でした。1階ならもう少し安くなると思いますが、あまりに高いので驚きました。私には、この価格の価値が無いと判断しましたので違う市で戸建を購入しました。ちなみに4000万後半なら、2LDKしかありませんでした…
• モデルルームに行ったら第1期分の 価格表見せてくれましたよ。 駅周辺の今の中古マンション価格と そこまで変わらない価格でした。 販売登録は5月下旬の日程でした。 6階はほとんど埋まってましたよ！
• この場所でほんとに＠260なんですか？＠220ぐらいだと想像してましたが、確かめられた方いらっしゃらないのでしょうか？
  • @250やね。東側低層なら@230くらいで一番安いよ。まあこの金額出せる家庭なら中学は基本私立でしょう。広田小そんなに悪いの？街の雰囲気は悪く見えないけど。
    • ほんとに＠250ぐらいなんですね。 びっくり。。。。 75m2 がちょうど@220で5000万円の計算です。感覚的なもので根拠はないです。 気が付けば西宮のマンションも凄いことになってきましたね。 ファミリー層対象の6000?7000万円のマンションを自力で購入できるほどのサラリーマンが関西にどれだけいるんだろうか。。
• ともかくこの物件は微妙なんだよ。 駅近かといえば少し遠い、でも歩ける範囲だ。 邸宅街かといえばちょっと違う、でも北口の東北・東南・西北エリアに比べると環境はすっとよい。 阪急の夙川から御影までで徒歩10分以内の物件は、中古も含めて見て回っているがあまりに規模が小さすぎる。 大阪へ通勤するには北口で降りたい。最終逃してもタクシーで帰れる範囲だから。 悩むんだよなぁ。あと500万安ければ即決するんだが。
• 業者さんから問い合わせの数と見学者のアンケート結果からの内容だけですが、この物件は7割近く第一期で申し込みが入る予定ですよ。
• モデルルームに２回行きましたが、他の来場者の方は、我が家(30半ば)と同世代の人ばかりでしたね。
• 以前、検討して現物を見せて貰いましたが、価格の割に室内のスペックの低さには驚きました。特に、この価格帯にして、各部屋のカーテンレールは、むき出しで賃貸そのもの。他の設備も価格に見合ってない。それだけで、あり得ないと思いました。1000万安かったら我慢しましたが。
• 安くしてる噂 耳にしたんですが！
  • どのくらい値引きしてるか具体的に聴かれましたか？
    • 700万＋諸費用引きを指値で買いに行こうぜ
      • 10%超の値引きって可能なんですか？諸費用まで追加となるとお得感はありますね
• 値引きなんてデマでしょ？まさかこれだけ西北の物件をアゲておいてそんなオチはサスガにないでしょう？
  • あるんやないの、値下げ。エアコンサービス以上のキャッシュ的なの
• デベ ×マンション素人大和。関西騰落率16位。平均以下。大手準大手には全敗。投資屋エステム、プレサンス、オリックスより下。エスリードとほぼ同じ。高値で人気のないものを売り切る営業力があるということだな。
• 騰落率を築年数で割った年間騰落率で出しても、ダイワはトップにすら入らないんだけど。資産価値のないデベは確定だよね。そんなことより、ご近所の築浅が数千万お安いことの方がリアルな未来の下落値だよね
  • どちらも5、6年後、15年後の参考になりますね。ありがとうございます!ちなみにアーバンの方は真南に出来たプレミストから部屋が丸見えになって更に値が下がったとかは考えられますか？
    • 元々社宅あったからどうかな。プレミスト民から丸見えのえぐさはある。ここの防音壁として存在していると言ってもいい。
    • 北のアーバンはほぼ同じではないかな。眺望は以前とさほど変わらないのと、高値新築が出来てむしろ中古市場を引き上げてるから。あと、アーバンライフはすぐ北と駅五分の両方にあるね。駅近の方は築8年で@220ぐらいかな。駅に近く道路や線路も近くなく良い物件でしょう。南がビルだけど。ジオもあわせて考えると、やはりここは5-10年で今の市場環境なら@180-200ぐらいになるというのが妥当な計算だろうね。西北は阪急がやたら供給を続けてるし、生産緑地がかなり多いのが固有のさらなるリスク要因かなと思います。
• まとめておくね。デベ騰落率×、関西は16/22位、関東は20/30位。 物件資産価値×、西北の北西側は築5年から10年で見ると、徒歩9分のジオ花鳥園が@180ぐらい、徒歩5分以内なルネとアーバンライフが@220ぐらい。西北の中古市場が今と同じ水準なら、ジオの中古価格例から見ると5年後にジオと同じぐらい、つまり45%落ちる。
• 決算月で安くしてる噂耳にしたんですが 定価で買った人 かわいそう
• 阪神地区は西宮、伊丹、尼崎のエリアと東灘エリアとでイメージが異なるが、西宮の一部（夙川エリア以西）が少し東灘エリアに被る分やっぱりマシかな。まぁ、ここも前者のエリアに属する分売れ行きは厳しいんだろう。
• 西北でも徒歩10分ともなると全然アカンもんやね。せっかく駅が便利なのにその駅に遠いとなるとメリットが相殺されてまうもんな。暑い夏が終わり10分歩くのもそう苦にならない今の時期に出来るだけ売ってしまわないと今度は極寒の歩きって事で叩かれることになるだろうな。いずれにせよ車生活で済むような世帯が多くないのが西北。駅徒歩10分以上は時間の経過と共に販売が厳しくなるやろな。
• 新しく出た「ジオ西宮北口 ザ・クレール 」は恐らくここより高い販売価格でしょうが、せめてあの辺りでないと駅のメリットを享受できないと考えます。ここが未だに完売までかなり道が遠い様相なのは西北に固執した無理目感が漂っているからでしょうかね。
• そこそこの規模の「ジオ西宮北口ガーデンズ」も完売するまでに長かったし、ここ「プレミスト西宮北口ザ・レジデンス」も150戸売るのに完成前はおろか半年経ってもまだ残っている
• あとどのくらいここ残ってるんでしょうか？今後の展開予想を教えてもらえますか？一度諦めたこの物件、他に目星がまだなく再検討を視野にいれています。
  • モデルルームに行けば残戸数の場所と価格の一覧表を開示してくれます。おすすめは、以前に書き込んだように西棟のみです。この物件を含め西北と名のつく新築マンションの中ではマシだと思いますよ。ただこの価格だと以前にも書いたようにマンションか北摂の建売戸建てかが検討内容になります。なお、予算面で相当余裕があり、かつマンションに住みたい方は、ここよりも西方面の物件を物色されるか、計画中の駅近物件2件が公表されるまでお待ちください。
  • 内々値段安くしてるような噂も聞きましたが40件はあると聞きましたが
    • まだ残戸があるんですか？間取りプランだと100㎡オーバープラン、収納量が多いプランの2つがまだ掲載されていました。意外と多いのかもしれないですよね。40件ってそんなに多いですか？
    • 20件強って聞きました。実際はどうなんでしょうかね？それと、値引きって何%位までだったら妥当なんでしょうか？もちろん当初ほぼ定価で買った入居者の手前ほとんど真相はわからないとは思いますが
    • 先月にモデルルームに行った時には既に３０戸未満だったので、現在の２７戸は間違えない残戸数だと思っています。
• 棟内モデルルーム、キャンセル住戸がラストチャンスでしょうか。先着順で申し込みができます。
• 150戸近い物件で、竣工後半年未だ30戸近くが先着販売中って、現在のマンション販売では普通ですか？モデルルームや家具付き販売って、実質値引きですよね。
• 高くて買える人が限られてくるから、今の西宮北口なかなか施工前完売は難しいかも。ここも500〜1000万安かったらもっと勢いあったかと。角の90㎡越えは苦戦してるみたいだけど、他は値下げしたら売れてくでしょ。
  • 価格が高くなって売れ行きが鈍くなったのは西北に限らず全国共通だろ、考え方は人それぞれだけど俺は↓の順序で上ほど嫌かな。上の2つは後で後悔すると思うけど下記の何れかで現在検討中。

1. 住宅地のランクを落とす
2. 予定より小さなのを買う
3. ローン額を上げる
4. 購入を5年以上遅らせ人生計画を変更する

• • • 住宅地のランクを落とすと住民もそれなりになってしまうので、妥協したくない気持ちがあります。そこで

1. 親にお金を借りて住宅ローンの金利をなくす
2. 住宅ローンを借り換えてうまくやる を付け加えたいと思います。可能ですか？

• 西宮北口駅から徒歩10分に6,000万円出すなら苦楽園口駅から徒歩4分に6,000万円出す。日当たり悪そうだけど。
• 支線駅徒歩４分より本線主要駅徒歩１０分の方が価値があるよ。但し丸橋町でこの価格は無いな。
  • マジか。それがスタンダードなのか。
• 場所や間取りで考えても高いですね。西側か良いとの事ですが、5階より上でまだ空きはありますか？
• ルーフバルコニーのある北西角部屋も興味がありますが、お値段と広さは分からず…きっと広くて高くて手が出せないとは思いますが、買っておられる方はいるのでしょうか。
• ここは完成してどれ位余ってるんですか？
  • まだまだ余ってるよ。10パーセントぐらい引いてくれるけど、それでもまだ高い。丸橋だからさ
    • 2月に出来たばかりで流石に10パーセントはないでしょ。実際にそれで買われたんですか？購入者なら自分のマンションの価値下げませんよね？
• マイナスを踏まえても高くなければ検討したかったが場所的に考えてあまりにも常識外れに高すぎる値段が合わない旨みのない物件すぎて残念だ。この条件でお金出せる余裕のある人が羨ましい
• エントランスも室内の仕様も良かった。100平米越えも7,000万円で買える。景色は良くない。総合的に悪くないかと。
• 古くからの宮っ子の感覚では丸橋町でこの価格はないと云う感覚かな。苦戦の理由は西北人気に便乗しょうとするデベと買い手の相場観の乖離という事。
• スルーしてた物件だけど、本当に10%値引きがあるなら検討したい。10%は相当無理があるように思うけど、釣られてる？でもま、それで相場かな？もしそれで交渉できた人いたら教えて。
  • でも定価で買った人 かわいそう
    • 私 も含めて高い、時期が悪い等々否定的な声が少なくない中、敢えて高値掴みしたのだから可哀想とは思わんね。売らなければ評価損のままで損失確定はないよ売る時は追い銭が必要になると思うよ。
      • ローン組んでりゃ、借入額大きくなるから、毎月の支払い多くなるだろ。キャシュで買っても支払い額の差額を株などの投資に回せただろうに。売らなきゃあ損が確定しないなんて大嘘。
• とはいえ、残２５戸で、時間がかかっていても売れていっているので、家具や商品券的なサービスとかがあったとしても（実際あったかどうかは知らない）、購入者は全員支払いベースでは定価購入なのじゃないですか。
  • 残り25戸ですか。1年目までに売り切るのは厳しそうですね。条件の悪い下層階が残っているんですか？売れ残りなので値引きやサービスしないと無理でしょうね。みなさんの値引き交渉手腕見てみたいです。
• 値引き販売は無いだろう、と思う。残っている部屋で売れそうにない部屋があるがどこかの業者に押し付けて処理するんじゃないか。西北周辺で今秋から販売の始まる新築マンションも価格が横ばいだし、西北に限れば、この価格帯でこの物件より条件の良い物件が出てきそうにない。
  • なるほど。マンション自体は東棟と3階？以下の部屋を除けば総合的に合格点。敷地が広いならではの余裕と高級感もあり駅までの徒歩は遠いと感じるか許容範囲内と感じるかは人それぞれ。あとは値段のみ。値引きしていれば、売りさばく事は出来るのかもしれない。そう考えると、ここまで売れ残りがあるのは値引きはしていても微々たる感じになるのかも。
    • 東棟全滅扱い
  • 売れそうにない部屋っていうのはどういった部屋ですか？何が駄目で売れそうにないんでしょう？
    • その内容とモデルルームで確認できる販売中の部屋と価格を見れば判ります。
• お買い物価格＝所得水準 270 グレイス、ジオタワー中古 250 丸橋プレミスト、クラウンズ、ガーデンズ前プレミスト中古 220 ジオウエリス中古、ルネグラン中古、ブランズ中古、 200 ジオタワー、ガーデンズ前プレミスト、ベリスア、ルネグラン、ウェリス高木、ブリリア高木、 ベリスタ中古、プラネ中古、花鳥苑中古 170 ジオ花鳥苑、ジオガーデンズ、プレサンス、ジオウェリス、ブランズ、プラネスーペリア、ドルチェビータ
• 残っている戸数と残っている部屋はどこで見れますか？
  • 残り戸数はマンションHPで見ればいいですが、残っている部屋の場所まではモデルルーム行かないと分からないんじゃないですか？ちなみに残り戸数は25戸です。条件の悪い売れにくい部屋と、ニーズに合わない広くて値段が跳ね上がる部屋が残っているのでしょうねえ。
  • 広い部屋残ってるんですか？ルーフバルコニー付きの部屋いいですね！駅近で探してたからプレミストは検討外でした…駅近くないけど、これくらいの距離なら毎日軽いウォーキングすると思えば健康的でいいかも。と思えてきました。
• ホームページの販売住戸数と残り戸数は違うと聞きましたが 実際は残り戸数は更に有るのが普通だと思います
• 販売戸数が26戸に増えてますね。販売戸数と残り戸数は違うみたいな書き込みあったのは、この事を言ってたのかな？実際の残り戸数どれくらいなのでしょうね
• 今はまだ値引き難しいと思いますが、完成して1年過ぎると値引きありますよね？26戸も残っているなら、気に入る部屋があるかもと期待しているんですが。
  • でも一年立てば中古。新築でも翌日になると中古になるんで中古マンションも視野に入れることも大事だと勉強になりました 中古にリフォームも研究してみるのも
• 残り部屋数34戸に増えてますね。何が起きたんでしょう
  • 12月2日から販売追加しましたってHPにありましたよ。まだ最終ではないみたいだし、正確な残戸数が知りたいならモデルルーム行ったらわかると思いますよ
  • 販売追加なんて聞いた事無いですね 要するにまだ40室近く売れていない事ですね 遠回しな表現は迷わされてしまいます
• キャンセル住戸が家具付きで分譲していますが、1階の住戸になるんですね。庭は小さいながら花壇が設置されていますし、自転車くらいなら置けるのかな？こちらの間取り図を探しても見当たりませんが、現在はもう公開されていないのでしょうか。
  • どうして１階住戸と判るんだろう？
    • 118号室だからじゃね？
• 売れていないのは一部の残念な部屋だけですか？
• 別マンションを検討しているのですが、ここも悪くないような？売れ残っている理由はなんなんでしょう？
  • 残っている理由、駅距離とか道路が近いとかあると思いますが、一番は価格かと。。ここが4000万円台とかなら即売だったかと。ただ残ってるのは、南の2,3階とお高い角部屋とかで他はポツポツ。いい部屋は売れてる印象でした。
  • 西宮、特に西北は既にマンションが飽和状態で撰べるマンションは沢山あるけど良い場所での選択肢は既に皆無。人気エリアと騒がれているにも関わらず現実はどこも売れ残ってます。
  • 子どもが大きくていずれ夫婦二人を想定してのマンション探しなら、もう少し駅に近い物件を選択肢に入れられた方がエエよ。
    • 駅徒歩10分が駅遠物件って一般常識を持たない人やね
      • いやいや、今は徒歩10分は駅遠物件というのが常識だよ。 https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/11455/
        • それ東京圏って書いてるし、居住性や好み度外視しの資産性とも。そもそも東京圏と大阪圏は昔も今も基準が違い、共働き率、通勤時間、通学時間、自家用車保有率、電車利用率、などの要因により東京のは駅近を求める傾向が強い。まあ何れにしてもざっくりその傾向がって事で、不人気駅よりも人気駅の方が徒歩時間による資産低下も少なくなるし事情はそれぞれですね。最後に、ここ駅近ではないが駅遠でもないから。
    • 値段だけではない。大規模だから、悪い場所の2階3階が売れ残るとそれなりの戸数になるのではなくてですか？あれ？1階は売れてるんですかね？
  • 「住みたい街ランキング」に選ばれている西北（個人的には疑問に思うが）なら、住居探しで必死に他物件と見比べている人は圧倒的多数にも関わらず、もうすぐ竣工から1年になるんじゃなかったけ？ここは残物件が２戸、３戸なら部屋特有のワケがあって売れ残る可能性もあるけど、ここはどれだけ残ってるん。単なる販売価格の高さだけでこれだけ売れ残っているハズはないでしょ。
• このマンションはやはり価格が1番ネックになっている気がしますよね。私も値段が1番引っかかります。
• お値段は高いので、広くて高いお部屋と目の前に建物があるお部屋しかないならば諦めますが、いくら駅近くてもジオは主人が反対なので検討していません。
• 竣工してまもなく1年ですが一体、何戸売れ残っての？いつまで売ってるの？当初、即完売って豪語してたヤツが今では懐かしい。
• 1年超えると中古扱いですからね。もうここ無理でしょ。誰が買うんだろう。
• 決算前でも売れないのか。人気ないですね。このマンション悪いイメージが強いな。
  • ジオ花鳥園なら190でうってるのにわざわざ1500万余分に出すなんてね。
• 駅遠のここに6000万半ばを出したい人はいないでしょう。西北の新築なら豪華仕様のクレールやグレイスを買いますね。中古なら駅近でウェリス、ブランズ、ルネ、ベリスタ、プレミスト、プラネが遥かに安く買えますね。夙川、御影、住吉、JR芦屋、六甲でも10年ものが買えますね。苦楽園口、香櫨園、摂津本山、甲子園口なら築浅がもっともっとお安く買えますね。
• 値段ももう少し安ければと思いますし、駐車場もここまでの土地を使ってまで100%数必要だったのか。駅まで歩いて行けますし、見た感じ空きが多かったです。
• これだけ残っている理由は何なのかと気になったのですが、確かにお値段高いです。もう少し駅に近いならこのお値段も分からなくもないですね。
• 良い部屋が売れてしまったので、売れそうにない部屋が残っているだけですね。このマンションの良い部屋は問題ないですが、悪い部屋は最悪です。下層階と東棟は安くても住みたくないです。
• ここは高すぎる上に残っている部屋の問題が値段だけではないので、今後値下げもかなりあるでしょうし。マンション内格差が広がりそうですね。
• 最初に定価で買った人 どうなるのでしょう？
  • 最初に定価で買った人は、その分好きな部屋を選べてるので問題ないですよね。
• マンションがだめだから売れないのであって、一部の部屋がダメだから売れないのではない。同じマンションに良い部屋と悪い部屋があるのは当たり前。それでも良いマンションはすぐに売れる。ダメなマンションはいつまでも売れない。
• ここより駅に近いジオ花鳥が何故安いのか。その質を下回るここが25%高いのは何故か。よく考えよう。数年で売却してもこの値段ならフルローンなら1000万は残債が出る。そろそろ金融引き締めも始まりそうだ。賃貸も16万ぐらいなのでフローは赤字。変動フルローンで借りてる人は自己破産しないように借り替え必須。
• まだ31戸残ってる。まもなく一年経過。新築でなく中古になります。このマンションいつ完売するんだろうね。
  • ここからが不人気マンションは長いんだよねえ。買う人もこの数年で目線が厳しくなってるし、西北ならなんでもござれは終わったし、とにかく売れ残ってるイメージが強烈なので、なかなか手を出さないよ。潜在層でアプローチできてない人なんてほぼいないんじゃない？2年以上宣伝はしてるでしょ。
  • 部屋の問題ありますよ。実際ここの上の階の西側か南側なら購入したかった。残ってる部屋は間取りが合わず断念。残ってる部屋は、誰か言ってたように環境が劣悪で売れないと私も感じました。
• かなり値引きしてるんですね。『定価』で買った人達がかわいそう。
  • 住戸により、200〜800万引き？
• 31戸→30戸に。値引き効いてるのかも。でもまだ先は長そう。
• 流石、西北価格ですねー、ココも。他の地域に目を向けるとこの金額なら駅に近い上にさらに広くて良い間取りにありつけませんかね？初期購入者は希望の階数や間取りをゲット出来たものの、今後売りに出すときは今より厳しそう。周りに同じような築浅いマンションが飽和状態だし。
• 約150戸で30残なら、そんなにキーキー言うことなのかなぁ。暗い部屋がポツポツって感じでしょ。値引きも妥当な範囲。一年も経てば、新古車じゃないけど、そういうもん。
  • そら、キーキー言われるやろ。どんだけ販売前から宣伝しとったと思うてんねん。おまけに出来上がりでずっこけ物件やからなおさら売れへんがな。眺望見たらそらますます売れへんがな。あと1年はかかるで西北に執着するならウエリス買うたらええやん。1500万リフォームにかけてもここより安いし値下がりせえへんやん。なんでそこまでしてここなん。
  • 西北って名乗りながら売れてない、、、販売前は散々即日完売するなんて豪語してたのにこの有り様。そりゃキーキー、ギャーギャー言われると思います。西北でもどれもこれも良物件じゃないんだからよく吟味しないといけないってアタリマエの事をやっとこの結果で理解してもらえそう。
• 30/149は完敗物件
  • 最近は西北物件はここに限らずどこも完敗ですわ。
• もう西北で6000〜8000万の物件を買い求める高所得リーマンファミリー層が尽きてきたのではと。4000万台にしたら一定現れるでしょう。
  • 6000〜8000万出して買いたい立地がない。特に眺望が残念すぎる。道が狭く密集してるから低層は全くダメ。ここも目の前すぐにマンション。タワーが立てられれば違うのに
• 理由をつけて大幅な値引きするのもどうかと思います。先に買った人は何も思わないのでしょうか？
• そんなに値引きされてるんですか？モデルルーム行けば、全てが分かるんでしょうけど
• 何と1000越えの値引き！それだと貸しても投資価値維持ですね。魅力ふたたび、です。そういうもんだと思えば。当初分譲者はお怒りでしょうが。
  • 1000万程度では捌けないでしょう
  • ここね、結構値引きしない。せこいよ。決算期末で売れ残りをどれぐらいしてくれるかと思いましたが、8%オフが精一杯。
  • 値引き後に他人に口外しないようと一筆書かされるのは本当でしょうか？
• どちらかというと、お高めの物件が今はある、という状態なんでしょうか。ルーバルがあったり、ものすごく専有面積があったり、そうすると普通に暮らしやすいとかゴージャスだなぁという感じはしますけれど、でも、その分、お値段もしてきてしまいますものね。ルーバル付きの角部屋プランは、バルコニーは東側と北側にあるのですか。
  • 超三流マンションだと思います。
    • ここが超三流だったら周辺のマンションは一体…。せめて二流くらいにしてあげたら？
• 大きく安くしていただくのは有難いですが、定価で購入された人に何か気の毒な感じがしますね
• ちょこちょこ売れてるようですが、後から入居した方々は、おトクに購入されたんでしょうね。数ヶ月違いで高値掴みの先着の方々には聞きたくない話でしょうが。埋まってもらわないと後々困るので、見ざる言わざるですね。
  • どの程度の「お得」なんでしょうかね？間取りとか階層とか、残り具合とかによっては安くなって然るべきって部屋もあるでしょうが、他の部屋と比べっこするわけでもないですし、気にならなければ結構いいお買い物と感じる方もいるかもしれませんね。
• 家具付き分譲が2戸あるようです。118号室と414号室ですが、モデルルーム使用住戸とキャンセル住戸なのかな。どちらもモデルルーム使用住戸で、1戸キャンセルされたという意味なのかな。その辺わかりにくいですが、お値段の方も安くなっているのでしょうか？先着順申込受付中は24戸、これらで最後ですか？
• プレサンスは立地が微妙なところに建てるのでその分安い。
• 仮に、土地代と工事費が同じなら諸経費率が高めの大手デベの方が少しだけ割高になる。実際には、ほとんどの場合で、銀行の不動産仲介部門が、大手デベ・地場デベに適地を振り分けているようだ。工事費は、見積もりに関係なく、発注者と施工者の力関係で決まってくる。同じ仕様なら地場デベの物件の方が割高になる。なお大手デベは、性能や非常に詳細（例えばランプ１個の取り付け方等）な仕様を発注時に提示しているので、当たり外れが少ないのは確か。
  • スーパーにたとえてみ、その理屈ならイオンやヨーカドーみたいな超大手が一番安くなるがそうかな？大量流通品ですら中堅スーパーの方が安かったりだし、生鮮なんかだと産地直売なんかが一番安かったり。ただ農家と個人取引だと宅配費用が上乗せされるから集団購入とかじゃないとメリットが薄かったり。いろんな流通手段があるがそれぞれに特徴がありメリットデメリットがあるから淘汰されない。
  • 債権回収流れの土地なんてむしろし少数で、多くの土地は土地所有者の意思で売先を決定、また和田興産は三井住銀行友傘下なのしってるかな？2017年近畿圏分譲マンション供給ランキング。プレサンス3845・エスリード2017・住友968・野村769・日商759・阪急700・近鉄620・投球520・和田464・積水436。上記を見れば判るが地デベだからどうのとかの格差なんて妄想にすぎない。
    • 債権回収流れの土地っていつの時代の話？売上を立ててやるるために関連会社をかますだけ。仲介手数料は本体に戻るようになっている。で、狭い地域内での販売戸数の比較に意味があるの？
      • だからそんなのほとんど無いと書いてるのに何故のツッコミ？また公共事業なら忖度やら色んなしがらみもあるだろうけど、一般土地所有者に裏事情なんて関係なく最も高く都合の良い相手に売るだけ。
• 販売価格の作成が素人なのか営業の方が素人多いのか完成してから1年以上たってますが大幅な値引きしてるのでしょうか？してるとしたら最初に入居した人には還元はしないものなんでしょうか？
  • 買いたくて買った人に還元する理由がない。
• 今販売中なのは、先着順が22戸と、モデルルームでキャンセル住戸の1戸ということでいいでしょうか？キャンセル住戸がモデルルームになったのか、最初からモデルルームだったのかわからないですが。家具付きだそうではあるけれど、価格はどうなっているのか、多少は購入時より安くなっているのでしょうか？プライベートガーデン付きの一階のようですね。
  • 一年以上たってまだそんなにも残っているんですか？
  • マンションのトップページには、棟内モデルルーム、キャンセル住戸家具付分譲とありました。モデルルームの販売は最終期に近づいている証拠と思います。先着順が22戸残っているならまだまだといった感じ。
    • モデルルームをうりにだすのは、値引きしやすくするためともきいたことありますが…手垢がついてるので大幅に値引きします！的な。また別のモデルルームつくって繰り返すんじゃないですか？
• 竣工して1年以上経過してもなお20戸以上あるんか。よほど人気ない条件なんかな。いい部屋は売れてるよなぁ。。。何が原因で1年以上も残ってるん？
  • 残ってる部屋は、玄関が機械式駐車場目の前で向かいマンションからリビング丸見えのベランダの下層階の部屋。向かいマンションより高く、機械式駐車場より高い部屋はほぼ売れてるよ。広くて値段が高かった部屋も、上の階は売れてるね。
  • ダメ部屋しか残っていないのか。だったら大幅値引きせんとあかんやろ。
  • 最寄り駅が西宮北口と言えども駅から離れると散々な状況だな。そもそも西宮北口狙いの人が「不人気」の烙印を押された物件に少々の値引き程度で易々と購入するとも思えない。とにかくこのゴールデンウィークに出来るだけなんとかしたいところだ。
• ダメ部屋×大幅値引きか。値引きされても、結局その部屋は条件悪いから値引き後が通常の価格だってこと。中古で出す時も、売るの苦労するだろうね。家具付とかいっても、中古で売る時は家具なんて関係ないし、モデルルームだからたくさんの人が触ってるよね。てか、家具も付けてさらに値引きしなければならないほどってなると逆にヒク。竣工して1年以上。たくさんの人が見て、家具付き、値引きふっかけられても決まってないってこと。
• 第一期や第二期で購入した人は納得して買ったんだから良いとしてもここが分譲開始してからマンション相場はさらに上昇しているにも関わらず、未だに売れ残った部屋に割高感があるのって完全にぼったく価格だったということでしょう。
• 高価格マンションほど消費税高くなります これ当たり前なんですが中古なら(不動産業者が直接所有してる場合を除いて)消費税かからない。ということはそんなに古くない中古で新築の消費税分でリフォームしたほうがトータルすればお得感有りというのも1案ですね 目先の値引きにつられて消費税のこと見逃してましたね。
  • でも、仲介手数料はバカにならない
  • 確かに3％の手数料と上昇してる建築費にかかる8％の消費税(特にここ西宮は販売価格高過ぎる)を考えると新築選びは慎重になりますよね これから。空家問題も増えてくれば中古は選択肢が多く選べる楽しみ有りますね
    • 人気エリアでは中古を自由に選べるほど空き家は増えないでしょ。
      • 人気エリアと言えどもそのエリア範囲はごくごく限られた範囲のみ。ここみたいに駅遠物件は今後、今の大量供給が仇になり、いずれ訪れる人気の陰りでリスクは高まる一方。
• そろそろ完売するかなあ。今後の資産価値も含めて気になる。
• 今の売れ行きが将来性の全てを物語ってるように思うよ。まだ、南エリアの方がイイんじゃないの？
• まだ25世帯前後が残ってるとある。金融機関から伺いましたね
• 西向きか東向きの棟の角部屋が空いているか、ご存知の方いらっしゃいますか？急遽マンション購入を検討する事になったのですが、ここのマンションはまだ空きがあるそうで。ルーフバルコニーの付いている角部屋以外、西も東も時間によっては暗そうですよね？目の前に駐車場がある階は特に暗くなりそうですし、階数は5階から上が良いのですが良い部屋は残ってないですよね？このマンションに関しては南向きは考えていません。
  • こんな所で聞くよりもモデルルームで確認すれば？残戸数20戸だから。
    • 東側の棟は真横にくっついて駐車場がそびえ立っているんですね。やっぱり西側が良いので、ここは見送ります。
  • わたしは西向きより南向きいいなあと思いましたが、やっぱりネックは眺望ですか？
• 大幅値引きじゃなかったよ
  • 大幅値引きって、どのくらいの値引きのこと？ある程度の値引きならどこでもあるし、先に買った人は好きな部屋から決めていけるんだし文句ないでしょ。可哀想だとは思わない。そもそもこのマンションの価値が上がると思って買ってる人はいないだろうし。
• 駅まで余裕で歩ける距離だし、数年後中古で安くなったら検討しても良いかな。今が値段相応じゃないのにまさか誰か言ってたように資産価値上がると思って購入した人はいないよね？
• 私の中では値段次第で有りと思える部屋は残り2軒くらいしかないよ。西以外は6階か7階じゃないと住めない
• ここの東側ってまだ余ってるんですかね。東の4階以上とか、普通に開けててよかったけど。エントランスから遠いっていうのはマイナスだけど、見学言った感じでは、西＞＝東＞＞＞南って感じがしたな。 結局、高すぎたから敬遠したけど。
  • ここは地元の方は買わなさそうですね。値段もお高いですし。
    • そもそも西北は広範囲から集まる人気地区だから地元率は低くて当然。地元民なら駅名じゃなく夙川〜石屋川までの六甲山と海に挟まれた地域が人気かな。
• 管理の方から伺ったのは残り17部屋前後とは聞きました
• 二年二ヶ月たっても130戸しかさばけないのね。。西北の分水嶺の物件に。
  • 大量販売を目的とした大衆価格マンションは対象層も多く大量販売出来て当たり前。そんなマンションでも結構売れ残ってるこのご時世で、この価格でこの販売戸数は流石の西北でもきつかったのでしょうね。完工後一年が経過した現在でもまだ一割弱ほどは残ってますが、この程度ならデベも予測範囲内でしょう。と言うかこの価格帯のマンションでも買う人は結構居ましたね、夏や冬の過ごし易さからも御影〜夙川間は昔から人気地区でしたが、一駅外れた西北ブームもが定着した感が出て来ましたね。
• ここは間違いなく最近ではかなり売れ残っていてなかなかさばききれていない不人気物件だと思いますよ。デベもこの時期になってもまだ完売できてないこと自体にかなり焦りを感じているハズ。ちなみに逆に大衆価格マンションでも立地の良い物件はしっかり売れているところは売れています。全体的にいまの西北物件自体がどの物件も世間での取り上げられよう（騒がれよう）と実際の売れ行きにかな乖離があるんでここだけが悪すぎるという訳ではないですが、とにかく人気が一人歩きしずぎてコストパフォーマンスが悪すぎるんでしょうね
• 定価で買った人に申し訳ないぐらい値引き提示されてもかえって困りますね
• WAタイプだけしか掲載されていない。それってもう、このタイプしか販売していませんよ、ということになってくると受け取ることができます。そう受け取っていいということですよね？角部屋なのにどうしてまだあるのでしょうか。値段が高すぎる等の事があったりするのですか？
  • 人気が偏らないように角部屋や条件の良い部屋はそのマンション内でも価格設定を高く調整してるからね。でもミニバブルで土地や建築費が高騰した程には所得が上がらなかったので安マンションや安部屋の方が動きが良い。でも予想を上回る程に平均所得が上がっていれば如何だろう？逆に高額マンションや高額部屋が早く売れていただろう。確かに割高なマンションや部屋は存在するが、じゃここがそうなのかと尋ねられれば上記の理由でそうとも限らないと思います。
• 今のところ1期から3期までの分として7戸販売しています。その他にまだあるかもしれないし、もうないかもしれないし、そのあたりは販売戦略があるでしょう。物件概要を見てみると、どの部屋が事務所に使っていて、モデルルームに使っていて、どの部屋が家具サービスになっていて、何がついてくるのかかなり詳細に書かれていました。

交通[ ]

• 徒歩１０分って非常に微妙な距離だと感じています。信号の有無などでかなり変わってきますから。
• 丸橋町と聞くと「アー　ちょっと歩くなー」というイメージ。高値でも飛び付くほどのアドレスバリューはない。
• 利便性が高いといっても大阪三宮には一定の距離がある。例えば梅田勤務なら中崎、扇町、福島あたりに住んだ方が自転車通勤ができて住居としてもいいような気もします。尼崎駅前や塚口でもいいでしょう。
• 10分以内で線路北側でこの規模は当分無いと思う。
• 阪急かＪＲで徒歩圏内(マンションなら)という条件がくるとします。結果、供給数と価格で、西北が主要選択肢になります。交通利便性から支線をはずしたい人にとっては正に西北です。
• 近所の住民です。通勤で阪急を使っていますが駅まで信号もないので10分もかからないですよ。丸橋で15分かかるのは171の北側でしょうね。ここは171の南側だし楽しみです。
  • 今回の丸橋町は実際歩きましたが、私少し歩くの早い方だと思いますが９分でした。信号無いし車ほぼ通らない道が選択できます。実は敷地の南東角あたりからだと８分でいけますが、そこは接道してないので---(道に接してるように見えるんだけど、通行だめみたい)
• 立地は良好だと思います。バスに乗らずに特急停車駅の徒歩圏内というのはとても便利で、大阪の勤務先から帰宅する時の気楽なこと（電車でもタクシーでも）。また最近家人が急病で救急車のお世話になった時、病院の数が多くて西北で良かったと思いました。
• (勝手な予想)線路北側で171より南で10分以内はこの敷地規模はこれまでもこれからも無いんじゃないかな。(すいません北東はよくわかりませんが)
• 駅から徒歩圏のお住まいの前提で、勤務先が大阪なら通勤時間の短い西宮が良。特に夜遅い時間帯では西宮のありがた味がわかります。
• 甲陽園で生まれ育ち大阪へ通勤しています。甲陽園駅まで坂道を下って5分歩き甲陽線で乗り換えをするより、徒歩10分で西北の駅へ出る方が良いので購入検討しています。休日の車での動きやすさもあり、徒歩10分は全然有りです。
• JR西宮まで18分だが以外に便利。阪急神戸線が運休すれば今津線で阪神乗り換えかJRを利用。空港バスは発着とも甲子園経由になるので関空以外は車で直行した方が早い。ちなみに関空でも車でバスに抜かされながらで55-60分。JR西宮は車で5分、阪急西宮は車で6分程度で今津西線から駅の球場前線を通って駅南のロータリーへ。間違っても駅北のロータリーに進入してはならない。
• 駅まで歩けない事ないけど、なんだろうこの近くはないし遠いとも言い切れない微妙な距離。でもマンション自体は良さそう
• 駅まで徒歩だと少し遠いのですか？
• 西北までいつも車なので、一通などで遠回りしながらだと遠く感じていましたが、歩くとなると坂もないし遠くもないように感じています。
• ここは駅近くないですか？これも自分でどうなのか歩いてみないとですね。
• 西北で駐車場100%なんて全く必要ないのに、中庭をむき出しの機械式駐車場が四階まで埋めつくしてる。植栽も庭もない。残念ビュー。
• 電車による便利さが注目の街なのに肝心な駅距離がここを含めて最近の西北はどこもビミョーに遠い。ただそれでも西北アドレスを名乗りたいっていう人がこーいうトコを買うことになるんだろうね。一層それなら駅前の比較的築浅の物件をリフォームする方が美味しいような気もするんだけど。
• 成人男性の足で西北の駅まで歩いて8分弱でした。ここから広田小学校へ通う子供たちの方が通学時間長そうです。

構造・建物[ ]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンス　エントランス

• 敷地がすごく大きいですね。
• 建物の問題点は、敷地中央の駐車場をどう感じるか、です。
• 建物はコの字型で、北側に高層は建ちません。価格の高いのはたぶん公園に面した西側です。マンション入口は西南角ですね。
• 公園は西側です。南棟ですが、すぐ南側の公営住宅が３階建て、少し離れた社宅が４階建てなので、5～7階以外はプライバシーに難があります。付近の高い建物から周辺を見ればどちら向きがよいかがわかります。
• 提供公園が688平米だそうですが、提供公園とはマンション住民だけでなく周辺の地域住人も利用できる公園でしたっけ？セキュリティや騒音の面で影響を受けなければいいなと思います。
• 直床最低限の20cm 、基本は田の字間取り、アフコーブは最低限、 この辺りはいいとしても、通路側は柱が部屋にもろめり込んでる、天井は最低クラスの240cm、スパンは90m2の部屋でも6.5mでほぼ6mちょっとばかり、キッチンは安い人工大理石ってのはどうかと。。ワコーレレベル。。
• エントランスから近い方が良いので北西角部屋寄りの部屋で検討したいのですが、西日など日当たりはどうなのでしょう。
• 東の上層階、南より景観よかったですよ。前の公園でタバコ吸ってる人いて洗濯物に匂いつくの嫌なので、西はないかなと個人的には思いました。
  • 南上層階<東上層階<西棟？東棟しか買えなかったんだね。ご愁傷様。タバコの煙が上層階の洗濯物に臭い付ける訳ないだろ。あ。東棟の下層階しか買えなかったのか。
    • 西棟<南棟上層階<東棟上層階だな。ありえない順番で混乱しただろ
• 建物は、階高が低めに抑えられた結果、天井高さが低い。水回りと合わせてこの点は必ずモデルルームで確認すること。 建物の配置上、少しツライ棟がある。東棟はマンション群に面している。南棟は3階建て公営住宅に面している。特に南棟の低層部は公営住宅の廊下の真正面である。 西面は公園と川に面していて最も条件が良い。西日はどのようにでも制御可能。そもそもこの地域での眺望は南側ではなく西側が圧倒的によい。（飛行機と尼崎の煙を見たければ東棟） 問題は駐車場、地上4層？の機械式駐車場である。これが敷地中央に居座っている。 将来の売却時のことを考えると、東棟なら4階以上、南棟なら5階以上以外は避けるべきと思う。 西棟は全階お薦め。1階は公園に面しているが、この辺りで幼児が集まって騒がしいような公園はない
• 西棟がオススメ。エントランスが近いのもいい。東棟は景色も含め無いな
• 東棟はエントランスから遠いとの事ですが、距離はどれくらいあるんですか？
• ここよ角部屋、マジでやばいよ。とんでもなくでかい梁が部屋の真ん中に釣り下がってて頭あと少しでうつんだよ。子供部屋にあたるんだけど独房より酷いよ。
  • 部屋の真ん中ですか！それは何階のどの辺りの部屋ですか？(部屋タイプを言われてもHPで見れる部屋以外は分かりません)
  • 見学した部屋には無かったのですが、175cmでは気付かない程度の梁なんでしょうか？
• エントランスのある西側からの外観は良く、またエントランスホール、コンシェルジェ、エレベーター前までの雰囲気は高級感あります。
• 西棟南棟の5階6階7階であれば住むのは快適で、値段以外の問題は特に無さそうですけどね？
• 下層階は、南棟ベランダ目の前に隣のマンション廊下有り景観なし駐車場が有り暗闇で最悪です。東棟は入口からも遠いし景観も良くないです。エントランスから、ひたすら人の家の玄関前を歩いて一番奥にあるエレベーターまで行かないといけません。駐車場内からは直接東棟エレベーター付近に行けるみたいですが。
• ナロースパンの柱めり込みの低天井の直床仕様。
• 午前午後と時間を変えて東側南側西側を内覧しました。南向きは景色も日当たりも良くない。ベランダから目の前マンションの玄関が丸見え。7階でも薄暗さか否めなかった。1番最初に南は無いなと却下したよ。
• ベランダからの景観最悪。明るさは南からのみなのに、手が届きそうなくらいの距離に向かいマンションの玄関前通路があり唯一のベランダからの採光もプライバシーも皆無。ほぼ1日電気つけないと生活できないレベル。よくこんなの買ったなと。営業担当は、最初東が一番人気が出ると踏んで強気で売っていたけど、結局条件も人気も一番だったのは西だった。と。ベランダ側も玄関側もプライバシー確保されてて日が当たるの西だけ。東と西のルーフバルコニーの部屋だけは日中電気要らないと思われる。それ以外はどこも薄暗い時間帯がある。
• このマンションに限らず西宮でベストな部屋の向きは、西南＞西＞南（ただし南は海が見えることが条件）
  • 阪神間のマンションは、密かに西向きが人気と聞いた事があります。それは六甲山からいい風が吹き込むから。しかもお値段も割安。
    • それはどうかな俺が聞いた話は、夏の夜は六甲山から冷気が下り涼しく、冬は六甲山が北風を和らげ温暖。但し北に面する六甲山の標高が高めで、山からあまり離れ過ぎない地域。即ち阪急なら御影〜夙川間、その界隈が昔から人気なのも、関西屈指の気候風土に依るものが多いらしい。まあ西北もその外れだから多少の恩恵はあるかも知れないが、西向きが良いとは初耳ですね。
      • 同じく西向きがよいとはあまり聞いたことがないです。西向きしか作れなかったマンションが悔し紛れに言っているのでは？
      • 西向きが良いとは他のマンションで営業の方がどうしても売りたいトークで使われているケースがあった記憶があります。やはり住まいは南向きが良いと思いますが無理して割高なマンションよりそんなに古くない中古マンションをさがしてみてリフォームするのも最近のブームのような気がします
• プレミストの話から外れるが、最近のよくできたマンションはバルコニーの奥行も深く南向きのメリットが少なくなっている。阪神間ではなく西宮が西向きが良いというのは眺望と風向きから。東灘では南になり神戸では西南がよい。オプションで雨戸がつけられるマンションなら夏は窓を開け放して雨戸を閉めておけばクーラーはいらない。
  • バルコニーがあったら西日が避けられる理由は？そもそも雨戸のオプションって？網戸じゃなくて？網戸で熱射も熱気も１ミリも防げないが。
  • バルコニーの奥行きがあるから南向きのメリットがないって、、南向きは直射日光を直撃したい人のためにあるんじゃねえよ。日本古来からの庇は、夏は南からの直射日光を遮って、冬は日差しをとりこめるようにしてるわけ。マンションはバルコニーが庇の役割を果たしててしかも2メートルもとれるから直射日光は部屋には入らないのよ。で、西向きなら夏はクーラーいらず？太陽が低いから庇に関係なく直撃するからむしろ灼熱地獄だよ。
    • 他のマンションも西向きが良いとか南向きがダメと言ってるんじゃなくて、このマンションに関しては南は絶対的に無い。という事だよね？ でも実際、このマンションより少し夙川寄りのマンションに住んでる友達からも、六甲山のおかげで夏も涼しくて風通しが良いと聞いたよ。南西の角部屋だったけど、その人もほとんどクーラー要らなかったと言ってて驚いた記憶があるけど、ここもそうなのかもね。 一般的には南が1番良いとか、東西南北のメリットデメリットも、住む地域やマンションの作りや周りの環境によって変わってくるものだと思うよ。実際に西北駅周辺のあるマンションは、東が一番人気、次が西、南希望者が一番少なかったし。それはそれでそのマンションだからこその理由があった訳だしね。それで言うならここはやっぱり南はデメリットしかなくて、選択肢としては一番低くなるかな。あくまでも、西が最高と言ってる訳じゃないけど。
• 眺望により人気の方角が変わる事は有るが、全国どこでも一番人気は南、東、西、北と人気が落ちるのは常識。西北から北西を見ると確かに六甲山が綺麗に見えるけど南も眺望が開ける部屋は生駒山、関空、淡路島まで見える部屋もある。
  • 関空淡路島生駒山見えるんだ～海から離れてる6階くらいの高さしかないマンションなのにすごいね！
    • 文面よく見て下さいな、西北からと書いていてマンションは特定してない。まあ特定するのならジオタワーの上層階からなら確実に見えるだろうけど、ここの６階からの眺望は見てないから解らんがその方角に高い建物が無ければ可能性はある。
• 最上階は7階まで。このマンションの南は展望最悪。
  • 確かに南の5階以下は悪いですね

共用施設[ ]

プレミスト西宮北口ザ・レジデンス　エントランスホール

プレミスト西宮北口ザ・レジデンス　パーティールーム

• ロの字型の棟中央の駐車施設がどうしても気になっています。
  • 駐車場はどのような点が気になるのでしょうか？東、西、南の3棟あって、真ん中が駐車場というプランはどの棟からも均等アクセスでよいと思いますが。機械式(と思われる)という点ですか？
    • まだ資料を取り寄せていませんし、市役所で閲覧もしていないので、あくまでも推測なのですが、配置図を見る限り2-3階建ての駐車場ビルか機械式ではないかと思うのです。条件は全く異なりますが、JR塚口駅前の大型物件のように住棟間の緑があれば、購入にかなり傾くのですが・・・。
    • たぶん機械式だろうね。時間がかかるデメリットはあるけど使用料は安いと思う。通常ハイルーフと普通と分かれてて、普通は月1万円より下じゃないかな。これが最大の売りと思う。小規模に比べて管理費、駐車場は安いと思うし。
    • 屋根や壁があったら雨や直射日光が防げるから逆にうれしいけど、たぶん駐車場機械設備だけと思う。確かに3階くらいまではマイナス面あるかもしれないけど、各棟、各住戸とも玄関側だから大きな要因ではないのでは。
• 天井高が240とやたら低いのに、通常の直床スラブなのはなぜだろうと思ってたら、アンボンド工法じゃん。。。 長谷工お馴染みの低仕様。 ボイドスラブのように小梁はなくなるが、遮音性が落ちるという食わせ物。 今は長谷工ぐらいしか使ってない。普通の直床より落ちるからスラブ厚は分厚くする必要があるのに、スラブ厚は20cm?? ボイドスライブなら25-30cmは最低とってるが。。 高さを稼ぐために無理やり詰め込んでるということかな。 天井が低くくて、床が薄くて、遮音性が低いものを使ってるって、そんな仕様に7000万。。
• 駐車場は、100％完備で駐車場足らずの西北東北よりもマシ。
• エレベーター降りた後の「団地感」が半端ないです。外廊下はしょうがないとして、すでに住居者の方が廊下に色々荷物を置かれていて。あとエアコンの室外機も外廊下にばんばん置いてますよ。
• 最高に残念なのは駐車場。グレーの機械が山のように迫ってきます。
• 駐車場の圧迫も隣のマンションと重なる事も全くないのは西棟だけですね。
• 東向きは吹き出すくらいに駐車場が玄関前にピッタリくっついてて、ドア開けると車のお尻がズラッと並んで良く見える。なので排気ガス浴びまくり、駐車場操作時の騒音と明るさも望めない。おまけに地震で駐車場と車が倒れてきそう。エントランスからも遠い。西向きは公園からの子供の声が少し気になった。が、横マンションの形が少し低くなっている上に駐車場、駐輪場を挟んでいるから圧迫感もなく距離も丁度よく特に難が見つからない。南向きも駐車場から近く騒音に問題ありなのとエレベーター無し。
• 南向きのエレベーター無いの気になった。無神経な人なら平気かもしれないけどベビーカーやキャリー使ったりヒール履いたり夜出掛けないといけなくなった時に気を使いながら歩く距離が長いのはストレスだわ。

設備・仕様[ ]

• こちらは床下暖房ついてますか？？
  • 床暖房ついてますよ^ ^前回いただいた間取り図面にはなかったですが、新しく訂正されたものにはリビングに書かれてました。
• 仕様は大規模なだけあって思った以上には酷くないよ。外からのデザインもいいと思う
• カーテンレール カバーなし×、風呂排水ボタン プラスチック ×、風呂照明 ダウンライトではない ×
• SAタイプは隣棟と隣接しているものの角住戸なので通風性は良さそうです。キッチンと浴室にも小さな窓がついているのが主婦的に◎収納部分はリンククロークが2つの部屋からアクセス可能な所謂ウォークスルークローゼットと同じものなのか、容量の確認がしたいです。
• 実際見てないからどうなってるのか分からないんだけど、SAタイプって廊下に面してお風呂の窓開けるの？角ではあるけど思い切りかぶってるから影になってるんじゃ？和室を何に使うかによるけど、洋室と和室がクロークで繋がっているのも要らないかな。声が聞こえる事や足音が聞こえる事も含めて廊下に面して窓を開けたくないから、主婦だけどココは無いわ。
• SA以外の角部屋は部屋も大きめ値段も高めの部屋ばかり。場所的に一番いいのが西棟北側の角部屋なんでしょうね。
• 中途半端に豪華なところあるし、手抜いてるところも多々あるし。室内もかなり安っぽい感じでした。

間取り[ ]

• 間取りでてたけど、柱がめりこんでるなあ。玄関側にまるまるめりこんでる間取りもある。
• 部屋の大きさもやや抑え目だね。80m2以上は非常に少なくて、70m2ちょっとの部屋も多い。ファミリーには最低限で子供二人男女いたら狭くなると思う。
• 70m2～75m2の部屋が大半。 面積を抑えて、金額のグロスを抑えているのがよくわかる。 スパンは面積に応じてやや狭めかなという感じ。 天井が低いので、スパンの狭い部屋を買うと圧迫感あるかも。 変に60～70m2ちょっとの3LDKを買ってしまったら、リセールがきつそうだね。 ニーズないから。
• 間取りもHPからは全部見れないみたいですし、まずはモデルルームを見に行ってきます
• 100㎡オーバーの部屋みましたが、やっぱり100㎡以上だと広いですね。サービスバルコニーが洋室1、洋室3についていて、洋室1はウォークインクローゼットもあります。キッチンが部屋の真ん中の変形間取りになっていました。和室をLDKにつなげて使ったりしてもよさそうです。押入収納も広めだし、使いやすそうな部屋になっています。

買い物・食事[ ]

• 買い物は便利ですが、三宮や大阪には負けますし、基本的にはガーデンズ一本の街。
  • 買い物はガーデンズだけでなく、この辺りの人は、梅田や三宮へも買い物へ行きます。その距離感が不便だとは思いません。
• 既に住まわれている住人の方々は日々のスーパーはどこ使っているのでしょうか？門戸側のikari？？ここを高いだの言ってる人には普段使いには難しいと思うんだけど。だからと言って南側のCoop？
  • 高い、ってのはグロスじゃなくて値段相応じゃないってことなんよ。イカリにいってイオンで買えるものを割高で買ったり、ぼったくり品をプレミアムだと思っちゃうような君にはわからんだろうがね。ワゴンRフルオプにしたら300万近く行くけど、車体は軽自動車だからね。ここ、ダレクサスじゃなくてダイハツワゴなのよ？
    • 値段相応かどうかなんか各々購入者の主観によって異なるんじゃね？お前がここを価格相応でなく高いと判断する人もいりゃ、安いって判断する人もいる。大体、ここの販売価格がそれ相応の建物だったとしてお前自身、買えるのか？買えなくて嫉んでるのか、大幅な値引きでもしてもらいたいのか？
    • ワゴンRなんて車を持ち出されてもようわからんわ。そんなおたくはikariスーパーでそもそも買い物せんでしょ？中華のお総菜とか頻繁に買うこともなかろうに。今晩でも食べてみたら？１，２度ikariスーパーに行った事がある程度で偉そうに言わない、言わない。
• ikari で買い物する人は例え同じ牛乳がイオンで安かろうがikariをメインで使っているならわざわざイオンまで行って牛乳だけアッチでむこうで買おう！なんてそんな時間の無駄な事はしませんよ。ン十円高かろうがikari1箇所で買い物を済ませますよ。たかが日常の食料品ごときでプレミアムどうのだなんて、割高に思うのは君みたいにココを到底買えない人だけですって。無理をしてikariを語りなさんな。
• 芦屋や夙川や岡本や住吉が買えない層が西北程度の長谷工程度に飛びついてるのでは？
• 買い物は不便、この近辺の住人は駅東側のコープか西方の関西スーパーを利用している。
• スーパーが少し離れててお買い物が不便？
  • 駅やスーパーも実際に自分で歩いてどう感じるかではないでしょうか。 今お住まいの家より近ければさほど気にならないでしょう。
• お買い物はイカリかマンダイまで自転車、もしくは関西スーパーまで車でしょうかねぇ？
  • 買い物はコープの個配と提携？してて部屋まで持ってきてくれるようで、利用してる方もいるようです。駐車場にカートも置いてるので、週末まとめ買いの方も多いようでしたよ。
• お買い物は個配！以前頼んでいましたが、注文した物を忘れてしまい、届く前に同じ物をスーパーで買ってしまうのでやめたんです。
• 駅から徒歩１０分は致命的だとは思わないけどガーデンズまでは徒歩１７分は致命的なほどに遠い。ここは駅の近さに対し駅の正反対なので最もガーデンズから離れたエリア。ガーデンズ人気が西北評価を上げてると言っても過言じゃないと思うが大和さんはその辺を甘くみた価格設定したんだろうな。
  • もし駅まで１０分ガーデンズまでも１０分、その他の条件が似て感じでこの価格なら、もうほとんど売れてただろうね。
  • そのそもこのエリアに住んだものの、ガーデンズにはそれほど頻繁に行かないと思いますよ。オシャレなイメージに醸成させた商業施設を餌にする販売サイドもそうですが、それに簡単に引っ掛かる消費者も残念だと思います。とは言うものの西北は大阪、神戸の中間点で便利は便利。だからこそその便利さを享受するためにはできるだけ駅に近い物件でないとその意味がないように考えます。個人的には171号の交通量に辟易しました。本来の西宮のクリーンでおしゃれなイメージとはかけ離れていたものですから。
    • 実際に購入した人はやっぱガーデンズに魅力を感じた人が多いと思う。それなら駅距離の次にガーデンズの近さも気になるよね。
• 西北ガーデンズは基本は他エリアから訪れるような施設。きっと地元民は1週間に1度も行かないよ。ひどい人なら1か月に1度もなさそう。「西北ガーデンズに歩いて行けるエリアに住んでます♪」って周囲に紹介できれば満足な感じじゃないかなｗ。中途半端なガーデンズ行くくらいなら、神戸か大阪で買い物します。なのでそれほど商業施設が近く無い方が喧騒や周辺の渋滞に巻き込まれずに済み、住む上では丁度です。ただ、駅から10分の距離はこれからの夏の日差しは半端なく辛い。車生活基本の人が検討する物件かと思われます。
• やっぱり売れ残ってる原因はガーデンズからの距離というより駅からの距離ですよね。駅は毎日利用したとしても、ガーデンズは毎日いくとこじゃないもの。位置を伝えるならここは、西北駅近くのマンションじゃなくて国道沿いのマンションというのがより正確です。国道使って通勤の人には便利だと思います。
  • ガーデンズは一日置きで行っていますが。イズミヤで食材とか阪急でパン買ったり、時々お惣菜買ったりします。 遅い時間だと割引されていてお得です。イズミヤの西宮野菜の販売も美味しいし。ファッションのお店だけじゃなくて、使いでがあります。平日は地元民多いですよ。
• 私もガーデンズは頻繁、週4〜5日は利用してるかな。西宮や芦屋は何時も特定の人が張り付いて必死に叩いてるけど、何時も内容が単純で似て嘘も多いし矛盾だらけ。今回のガーデンズの件もですが行った事ないのかな、専門店だけじゃなくスーパーも入って要するに駅前の商店街が一つの建物に入ってる感じで日々の買い物はほとんどガーデンズで済ませてます。しかし厳選されたチェーン店しか入ってないので、良くも悪くも駅前の商店街とは趣きも違います。
• 西宮ガーデンズにそれほど頻繁に足を運ぶことになるなら、ここは距離的に線路を隔てて反対側なのでかなり遠くなりますよね。
  • 先ずは近くのスーパーでしょうね、ここは離れてるけどガーデンズが近いなら利用頻度は上がって当然。またガーデンズはイズミヤ以外にも成城石井や阪急で食料品は売ってるし、そうそう、今は阪急で北海道フェアーしてますね
  • ガーデンズまでここからって往復で40分くらいかかりませんか？ちょっと買い出しにって距離ではありませんよね？車を出すにしても、グルッと西北周辺を回らないとたどり着けません。
• スーパーマーケット、ここだと実質的にいかりスーパーとイズミヤが日常的なお買い物に使いやすそう。コンビニがめっちゃ近くにあるのは普通に便利。あとはドラッグストアとかクリーニング店とか自転車屋とかそういう自分に取って必要なお店が揃っているかの確認が必要でしょう。
  • せっかく西北なのにすぐ行けるところがファミマしかないのが悲しい。せめて駅の南側なら駅遠マンションでも許せたのに。
• マンションの直近にテナント少ないだけでこの程度なら普通だろ。駅前商店街もスーパーも遠回りしなくても駅まで行く途中道だし、マンションの目の前のコンビニはポイントは高いし、フォルクスや一風堂や保育園は徒歩２分、その気になればガーデンズもチャリ５分でアクタはさらに近い。
• 尼キューズ徒歩５分と、西北ガーデンズチャリ５分なら、後者の方がありがたいけどね。

育児・教育[ ]

• この辺はファミリーが多いようですが、塾はあっても、総合選抜の名残で公立小中はいまいち。私立いかせるならここである必要はない。気になる地域もあるって、むしろ積極的避けたい。 学区を気にするなら神戸の東や北摂なら中学まで問題ないし、私立にいかせるにも遠くない。苦楽園口は中学からほぼ私立にいきますが、小学校は北夙川など非常によい。変な地域もない。
  • 阪神間に住み慣れた人は、好んで大阪には住みたくない。大阪は仕事に行く所で住む所ではないと思っていますので。関学以外に、名門私立が神戸線にはいろいろあり、通うのも便利です。
• ファミリーの方は子育てはどうですか？西北界隈は特に学区は最大の炎上ポイントですよね。本山中や高羽中や北夙小にいかせたい親はいても、西北界隈はそういうところはあまり知らず。実際、高木中、深津中はどうですか？小学校は情報がないです。
• 学区の問題は中学からは私立志向ということになります。中学受験の塾は駅前あふれています。
• 深津はマンション人気の方が勝ってきて、少人数で目も行き届くし学区がかなりよくなってきたらしいけど、平木はどうなんだろうね？平木学区でマンション、それなりの規模のはもう建ってしばらくたってるからなぁ。生徒数は中規模だけど。深津は上は神戸高校の総合理学に受かるらしいけど平木は市西の普通科がやっとって数年前に聞きました。今の平木は？
• 教育は、どの高校に進学するかで進路計画を立てられると思います。公立高は入試制度の変更が大きすぎて最近の情報はわかりません。市内の高校で進学校は市西のみ、大学が関関同立程度でよければ市西で十分ですが旧帝大狙いなら第一学区かな？。どちらにせよ普通は小学校から西北駅前の塾通いになります。なお市西は、丸橋町から自転車通学は不可で徒歩通学です。
  • 大学が関関同立でよければ西宮東までは大丈夫。市西は今や国公立合格実績、兵庫県の公立高校で6番手くらいのとこまできてますよ。旧帝大ならさらにこれから上がります。
• 子供が女の子でまだ小さいので、どうなるか読めませんが、夫婦が神戸高と姫路西で、塾にいくこともなく、それなりにやれてきたので、小学校から塾通いで私立中が当然というのはかなり違和感があります。しかもハイスペ向けというより地域問題のためという要素があるというのが。一方、そうなると公立は学力以外の面でも出涸らしかなと思ったりもします。
  • 小学校広田なんだから仮に平木中行くとしても広田小で固まってれば無問題
• 下の子が市西に最近まで通っていましたが、進学校とは思えないほど体育会系も強い、のほほんとしてユッタリした学校でした。あのクラシカルな制服のイメージ通りです。
• 小さい子供がいる家庭だったら、中学の学区がちょっと…やし。そんな場所で坪単価250と聞いて無いなと候補から外しました。
• 両親の家が上ヶ原なんで、丸橋でも子供は特例で上ヶ原中行かせますね。小学校は広田は優秀です。社宅多いしお受験熱も高いです。深津はマンションの勢い＆少人数でよくなってるようですが平木は本当にいい噂を聞きません。中受か越境するならここは最適な場所です。
• 昭和園は南部分が昭和49年設立の平木校区に編入され芦原小学校が平木開校と同時に閉校となった。北昭和町は広田校区のまま。よって丸橋町は広田校区のままである。西宮北口駅周辺の集合住宅開発は先づ広田小周辺がバブル時に増加。その後大社校区が満杯となるにつれ地震後は高木地区に移り学校は満杯。最後に駅南側が開発されその後は最後まで残った地区、例えば丸橋町、大屋町、青木町等マイナー地区が手掛けられている。
• 広田小はいいけど、平木中は避けたいかな。
  • 平木中って普通だと思うんですけど。公立中に進む時点で、高校で決めようとしてるわけで、第二学区では市西か大阪の私学しか選択肢はないでしょう。
  • うちの子は平木中卒（２年前）ですが、普通の公立中学でしたよ。学年によってカラーがあるので、昔は悪かった年もあるみたいでしたが、ここ数年はおとなしく落ち着いている学校だと思います。前校長（定年のため退職）が風評被害を減らそうとすごく努力されていました。
• お子さんの受験で公立高校狙いなら神戸が最良です。同志社程度でよければ西宮北口から徒歩圏内の市立西宮で充分です。
• ファミリー向けのマンションと理解し、懸念点は学校

1. 広田小？　（違ったらごめんなさい）　小学校一年生から学級崩壊があると聞いてます。
2. 平木中　JR西宮北側地域は昔から開発が難しいエリアにつき、十分理解して検討ください。

• 学区は他の人も書いてるけど、この価格買える家庭は中学からは基本私立だから関係ないよ。小学校は公立も多いとは思うけど駅前は関西随一の塾銀座。
• このマンションが校区の平小は私立中学への入学率は西宮市内では並の上、阪神間の平均値でなら上位の進学率。また徒歩圏塾数も関西屈指の数であり教育熱心な家庭も多くこんな環境も西北人気の一員とされてる。
  • ここ平小じゃなくて広田だろ。なんで私立中の進学率が教育環境よ良さの指標になるんだよ。西北は底辺の平木中と深津中にぶつかるから中間層以上はみんな私立に逃げてるんだよ。神戸や大阪と違うわけ。教育熱心な人にとっては塾や交通が便利な一方、公立が西宮はレベルが低く、西北は底辺が転がってるのが悩みなの。
  • ここの校区は小学校は広田小学校ですよ。小学校はとても良いけど中学校がって人が多いのが現状だったはず。中学校はイマイチらしいけど、昔に比べたら大分マシになってきたって。平木中学区のお住まいだった「ヤ」の付くお仕事に従事されていた宅のご子息らが減って言った為とも聴いた。中学校は私立でって入居者も多いと聞く。
• 平中の評判が悪いから平小の私学中進学率が高いのではないの？
• 総合選抜や平木深津の残念さが私立中文化を生み、やたらと塾が増え、意識高い家族が増え、外から西北まで通う人も増え、ミドルからアッパーまでの私立文化が高まってきたから、平木深津の存在は重要なんだな。地元中行くなら塾もいらない。アッパー高じゃないなら普通の塾でいい。交通の利便性も子供には関係ない。私立小学校は自営のアホ子供も多いから教育にベストとは限らない。
• ここは平木以上に人気の広田小学校で中学も人気の学文中学だし、同じく西北のもう一つの学区である瓦木中学は西宮で一番人気。東灘も芦屋も西宮も阪急沿線はどこも公立学区が良く私学進学率も高いのが共通の特徴。もうこの件に関してはどんな尼工作しようと格差がありすぎだから覆せないですよ。
  • 間違えました、広田小学校は間違えなしですが学文中ではなく平木中でした、西宮市内で広田小は上位ですが、平木中は並の上程度ですね。
    • 広田の上が学文とは土地鑑無しも甚だしい(間違うにも程がある）そして、瓦木が一番なのは生徒数。平木が並みの上なら、西宮に並み以下は無い事になるよ。
  • 西宮市の一番人気は甲陵中学ですよ。
• 関西でも関東でも当たり前ですが、マンション単価の高い地域は、高額所得者が多く、教育水準も高い。
• 深津中と平木中は最悪の評判ですね。 西宮市 校区・学区専門スレ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/337029/res/1-1000/ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32403/res/1-1000/

• • 日付見た？内容は凄いけどずいぶん前のことじゃない？今時何年の前のことデータで出してきても説得力ないよ。直近の評判や状況が知りたいのです。
• 数年間で同じ場所で坪単価が100万もかわってしもうたら格差が激しそうやね。ボトムが上がるわけではないから大変やろね。勉強もルールもボトムにあわさなあかん。どう考えても私立一択でしょ。公立なんて金銭以外でメリットゼロやん。金あって平木だの深津だのにいれる親、子供になんて説明してんの？
  • 子供が「友達が多いから公立がいい」と言うので二人とも公立に行かせました。こりゃ武庫荘総合か、最悪甲子園学院にでも行かせるしかないなって覚悟で。結果上の子は高校から関学に行きました。下の子は神戸総理です。うちは縁がなかったですが市西とかだったら平木はめちゃくちゃ内申取りやすいですよ。あと、他校だったら「内申足りずに尼崎落ち」するレベルの子でも内申に下駄を履かせてもらえるので今津や甲山に踏みとどまれるケースが多いようです。それ以下の底辺校は、学年に二、三人程度です。その二、三人とつるむことがなければ本当に自分次第ですよ？平木でも。ちなみに上の子の学年トップは高校から西大和、二番目は神戸総理で、うちの子が三番だったけど本人が望むので関学に行かせました。
    • 個人情報晒して恥ずかしいですね。マウンティングの自意識パンパン。夫と子供がみたら離婚検討レベル。学年三番で関学にいく意識しか生まれない時点でお察しですよ。
      • お察しとはどういう意味で使われてるんですか？
        • 親も子供も学校も程度が低い、ということを察することができるということではないでしょうか。やはり私立が正解という証明にはなります。
    • 関学にいかせました。って普通言えないよ。恥ずかし。
    • 何期の卒業生ですか？何処の学校を選ぶかは個人の自由ですが、学年じゃなくクラスの間違え？それとも毎度お馴染みの作文好きの例の隣人さんかな？おそらく後者の書き込みだと思います。因みに普通ではクラスの３〜5人程度は関学を狙える学力は有り運に恵まれればクラスで10番程度でも合格したとも聞きますね。
    • 関学なんて、他に行ける学校が無い人が人気の関関同立！を恥ずかしげもなく堂々と掲げて行く学校ですね
• 西北の某マンションに住んで１０年近くになりますが、広田小学校は子供も行ってましたが大変良い学校でしたよ。中学からは私立に行きましたが同じマンションでも６割ほどは私立中学を選択しています。これは平木中学がどうとかそんなのじゃなく私学の魅力に魅せられ選択してるだけなので校区の影響ではありません。そして平木の評判ですが昔は知りませんが現在は悪くはないし、むしろ行かれた方の話では高評価です。
  • はあ？平木が高評価？？どこと比べて？私学に魅せられてって、それは公立に魅力がないってことじゃん。低偏差値の私立でもバンバン行かせるのが西宮。魅力がないから神戸や大阪より私立ばかりなの。高学歴コースか金持ちコースではなく脱公立なの。
    • 大都市圏では私学進学率の高い地域は公立もでもレベルが高いのは常識。逆の例で大阪市は私学進学率が低く全国学力テストも全国最低レベル。その大阪でも私学進学率が比較的に高い地域の公立はまだましだと思うよ。
      • 要は、なんとしてでも平木はレベル高いという話にもっていきたいの？何故そこまでして事実を捏造する？全くわからない。おらが村を持ち上げたいのは結構なんだけど、それをいうために事実と違うことや無茶苦茶な理屈をいうのやめないかね。あなたの間違ってるのは、所得が高ければ公立はレベルが高いという理屈、私立進学が多ければ学力が高く、公立のレベルが高いという理屈。どんだけ飛んだ理論なんだよ。所得の高い私立志向の芦屋、公立は中高は馬鹿ばっかりだよ？所得が低く公立志向の大阪、公立は明らかに私立よりレベル高いよ？上澄みは阪神間の公立最上位よりレベル高いよ？東京は公立の学力テストは全国上位だが明らかに私立志向のだよ？反証ばっかりだね。私立にいくかどうかは原因じゃなくて結果。その原因は所得だけじゃなく、地域特性や歴史的経緯が様々にあるわけ。西宮の私立人気は説明した通り。加えるなら公立高校が低偏差値しかないからだね。まあ、あなたの比較対象が尼崎だの西成だのならまあいいんじゃない。たしかに平木が上だよ。
    • 私学進学率が高いところは普通は公立のレベルも高いわ。万一、私立落ちてもそこそこの公立に通うことができるバックボーンは必要じゃないの？
  • 広田じゃなく平木の話でしょ。個人の感覚を世間の感覚にしないようにね。西北の公立学区問題は今も存在する悩みです。
    • このマンションの校区は広田小→平木中だからそれで良いのでは？
• 私立中学校に行かせるつもりが受験失敗ってなったら悲惨だわな。中学校浪人ってできるのかな？
• もっと具体的に書くのなら西成や尼崎は私学進学率が低く公立レベルも低いが、武庫之荘や塚口の阪急以北の校区は進学率もレベルも尼のなかではまだましでしょ。
• 高校も市西GSしか偏差値70に入らない程度の西宮で公立はレベルが高いそうや
  • さすがに高校にもなれば人口の多い大阪が公立高校の選択肢も広がるが、西宮でも学力に合った公私高校に行けば良いだけだし、塾数がめちゃ多い西北は大学受験に向け有利な環境なのは変わらない。
• 昔から大阪は公立がよいと言われてるが、その公立でも全国共通学力テストではいつも最低レベル
• 大阪や尼崎の小中はドツボでも高校は学力次第で良い公立高校にも行けるってだけだな。
• 私の子供は同じ西北でも高木小学校でこことは校区も違いますが、大阪市内から引っ越し学力の違いに驚かされた経験があります。市内でも特に悪い地域でもなく学校でも上位だったのですが高木では標準以下、でも担任の先生の好意で転校生には特別配慮して頂き遅れも直ぐに取り戻しました。平木中学も校区が違うのでよくは解らないですが問題とされてる地域も周辺の幾つかの中学に分散されてるので問題は少なく感じますし、特に悪い噂も聞かないですね。
• 学区は広田小・平木中で中学に難がある。私立トップ校を別格にすれば、阪神程度なら中学付属・高校公立コース、京阪狙いなら西宮を諦めて箕面方面が無難、通勤時間も短縮できる。
• 平木中が学年何人か知らずに書いてる奴がいるな
  • 1学年100人程度だったはずみんな行きたがらないからな。駅前のマンション乱立で、これでも一時期からしたら増えたんだけど
    • みんな行きたくないのだから学力底が抜けてるということやね。最低限の環境を与えずに子供に自助努力と運を強いるとは残念な親やね。塾も私立も関係ないなら西北なんて親の便利さだけの街やね。私が子供なら後年親を恨むね。6000万超えのマンションは払える余裕はあったのにねと。
• 公式サイトを見ていて思ったのが、塾が意外と充実していることでした。子どもが大きくなると、塾って帰りが遅くなるので、心配事の一つになるそうです。近くにあれば、そこまで帰り道が負担にはならないのかな？と。
• 相当な値引きで入居者からクレーム出なければ良いですが考えものですね
• ここ、分譲賃貸でまだ出ませんか？出るとしたら幾らぐらいでしょうか？売れ残り物件でもいいけど。。。

周辺環境・治安[ ]

• マンションの立地が変電所の傍になるのが気になります。事故などのリスクがないのかどうか。
• 大通りからも中にはいってるし、住むにはいいんじゃない？駅南側よりいいと思うけど。
• 駅まで信号ないし駅南側よりは住みやすい場所なんで凄く気になってます。場所的には値段も高いとは思うけどこの辺りで、規模の大きいマンションはしばらくは出ないだろうと思います。
• 個人的には、住居地域、商業施設、子育て環境などどれも中途半端で、何が人気なんだろうと思ってます。
  • ちょっと足を延ばすだけで、海や山へ行けます。都会すぎず、田舎すぎず、住むには相互的にバランス良い。だから人気なのです。中途半端という感覚が理解不能です。
    • 坪260出しても、六甲、住吉・御影、岡本・摂津本山、夙川・苦楽園口より西北に住みたい良さってなんですか？そのお金あればしばらく待てばその当たりに住めると思いますが。書かれている私立、海山、都会過ぎず田舎過ぎず、三宮大阪への通勤距離は近しい条件かと思い。西北のプラスは大規模商業施設、マイナスはたしかに微妙な地域の存在や雑多な街、学区の悪さかな。イケてる住宅街がないんだよな。学生～独身～DINKSならいいと思うんだけど。
    • 通勤利便性で中崎扇町福島、学区なら東灘北摂？、買い物は三宮大阪、意味不明の尼駅前、塚口。一点集中で列挙するのはいいが、その一点以外のマイナス面を嫌う人も居る。西宮は、そこそこバランスが取れているから関西トップクラスの人気があるの。
      • 苦楽園は支線であり、フラットじゃなくて老後が不便。阪急とJRとでは阪急が人気。今津線の利用もしやすい。神戸方面は北は山がすぐあり、南北の移動がしにくく、車移動も京都、北摂方面にも西北辺りなら行きやすい。適度に庶民的な感じも良い。
    • やっぱり、西北は夙川、岡本あたりと比較しても便利なんですよね。劇場、甲子園球場、宝塚、競馬場、梅田へより近い。たまにおしゃれな芦屋、苦楽園など行くにも不自由しない。夙川、岡本、芦屋川あたりの駅近って西北より坪単価高いし、見栄っ張りが住むイメージしかないよね。
    • たしかにその意味での利便性は高いですね。やはり利便性軸で住む街なのかしら。西北こえたら尼崎ですし、神戸側にこういう街はなく、開発余地も湾岸付近以外はないでしょうから、強いでしょうね。
• 私は関東から関西に転勤して17年くらいで阪神間住まい経験無しですが、仕事やプライベートで阪神間に行くとき、武庫川を渡ると、街の雰囲気が変わると感じます。(仕事は電車、pvは車171)私のような地元民で無い者にとっては武庫川より西で東灘までは「良好な阪神間」というストライクゾーン広い感覚の人多いと思います。
• 住環境としては、良いとは思いません。171からひとつマンションを挟んでいるけと、音と空気は気になるかなと。今住んでいる場所も171から少し入っているけど、夜窓を開けているとTVの音に影響するくらい気になるし、ベランダの物干しなんかは結構黒くなります。田舎者なのでそう感じるのかもしれませんが。
• 西北って響きに物件探しをするものの、実は西宮市内でも特に西北周辺は大きな幹線道路、高速道路に四方八方囲まれ、どこの道路もかなりの交通量で空気が悪いのがマイナスなんですよね。だからと言って北側にあがると不便だし、マンションに住むからには利便性の伴った駅前が良いんだけど、新築物件はありませんしね。塚口も検討したんですが、福知山線の不便さがネックです。一層、宝塚の方が良いのかしら？と悩みます。
• 171もここはスピードを落とさざるをえない場所なので言うほどうるさくないですよ。能登町の171一本裏に一人暮らししてましたが本当に環境よかったです。
  • 171は純粋に交通量は多いなとは思っていますが、スピードが出しにくくなっているということなのであればそんなにブンブンうるさいというほどではないのかな？と感じました。
  • 171の北側の丸橋町に住んでますが、夜窓を開けていると、個人的には音が気になります。救急車、パトカー、バイク、大型トラックの音あたりが。このマンションは171に面するわけじゃないと思うのでわかりませんが。
• 現地に行って来ました。音凄いですよ！これを大丈夫っていう人は信じられません。
  • 171は東西じゃなくて斜めに通っているから北側のマンションが遮音になっているとは言い切れないと思いますよ。現在、171の北側少し入ったところに住んでますいますが、窓を開けているとテレビ見ていて気になるくらいです。特に夜は。音の感じ方は人それぞれなのでわかりませんが。
• 夜(夜中)は六甲おろしで、北からの風で音が気になる人は、 気になるかもしれません。もちろん、全く気にならない人もいます。昼はほとんどの人が、気にならないでしょう。眺望を取るなら、上層階。音が嫌なら下の階が良いですよ。
• 地図で見てみると、ここは某一部上場企業の社宅跡地のようですね。
• 今までの話を取りまとめると、マイナス点は

1. 中学校
2. 国道の騒音
3. 駐車場のデザイン

• 価格はバブってますよね。でも現地と模型見て内容確認しましたが代え難いものを感じました。なんといってもこの規模(150戸？)は線路より北で171より南ではもう無いと思う。規模あるゆえのプラス要素は

1. エントランスが広い
2. コンシェルジュいる
3. 共用施設充実(自分はゲストルーム以外要らないけど)
4. 駐車場安くなる(たぶん理屈あってる)
5. ゴミいつでも出せる(たぶん24時間)
6. 管理組合役員割合低い(おまけ要素)

• 海側か山側かでいえば、ハザードマップでは、津波はＪＲの土手で防ぐ計画です。武庫川が氾濫すれば、今津線の東側はほぼ冠水地域です。
• 西側は公園もできるし開放的で明るいですよ。南側は集合住宅があり高層階以外は眺望は望めませんが、そんなに高い建物ではなかったと思うし建物の距離は意外にあるのでそれほど圧迫感はないんでは。東側は戸建で建物との距離も近いので2階まではちょっと厳しいかな。1番安いよ。でも戸建エリアだから3階より上は眺望いけるかな。 駐車場は建物の内側だけど暗くなるのは2階くらいまでじゃない。ベランダ側じゃないし圧迫感はそんなにないと思うよ。モデルルームに精巧な模型があるから現地と合わせて確認したらいいけど、私はそれほど気になりませんでした。 東の2階まで以外は。
• 駅から10分も歩くのに、１日中交通量が絶えることの無い171号線に隣接していて決して環境良好と言える場所でない。デベも大和ハウスだし、そもそも「最大級」と規模を広告の全面に押しだしている辺りに少し違和感あるよね。 ３Lで5000万超。現在は全体的に販売価格が高いってのはあるけど、それでも割高感をこの場所なら感じる。
  • でも線路北側でこれ以上の規模出ないだろう。最大級はどのデベでも強調するだろう。
• 西北は普通のリーマンの街で、特に格も感じさせないから、見栄に金を投下する層にはウケが悪い。 かといって、合理的な人たちには資産性や学区で選ぶには良いとは言えない物件なので、買い物と通勤と塾といった利便性以外の魅力は乏しい。
  • 資産性は悪くないんじゃない。関西でここ5年くらいで価格上昇率トップクラス(1番かも)では。今の価格からという意味ならわからんでもないけど。
• 西北の周辺は交通量の多い主要幹線道路が縦横無尽に走ってるから。それでもそんなの気にならない！大気の悪さなんて喫煙しまくるよりマシなんだし！って人向け。何よりも大阪からのアクセスが程よい西北・・・。でも、駅から遠かったりしたらその意味ないねんけどね。
• 駅から遠くても大通りにぶつかるのが西北の難しさ。駅に近いと電車がうるさいというね。171は山手幹線より煩いよ
• 西北は供給過剰にさらに拍車が掛かるが、尼崎今後工場の閉鎖に伴う供給によりますます発展し、将来はより大阪に近い尼崎が西宮人気を上回る日もそう遠くはないと断言する。西宮の生産緑地×供給過剰。尼崎の工場跡地◯需要拡大。
  • 尼との比較はしておらず、西北は尼と価格が相関しているわけでもないので、勝手に追加しなくていいですよ。まあ、マクロで見れば、西北でも学区、公立の学力、地歴問題でファミリーニーズに障害があるのに、尼はさらに問題の程度が厳しく、この上げ潮で人口も減少、地価も下がっており、マンションは破格の野村以外は全く売れてないのでダウンサイドリスクは西宮より遥かに高いでしょうね。人口も西宮は40年にトントンの一方、尼は25%の劇的な減少も見込まれています。
    • 破格?あそこは駅前でも完工8ヶ月でやっと完売したのに破格じゃないだろう。あなたの中では破格だったのだろうけど賃貸も塩付けだし焦りでここで暴れてるのか？
      • プレミスト民いつも尼と戦ってるよなwここよりも塚口三菱東急よりも2500万安いのだから十分お値打ちだろ。なんでもかんでも尼の安物と争うとここの人が可哀想だよ？勘弁してあげて。
  • 尼人気が西北を上回るのは別に構わないんだけど、このマンション検討者はそもそも尼を候補に入れていない方が大半だと思いますよ。ちなみに自分が検討する場合も尼は候補に入れません。
    • その通りでしょう
  • 需要があるから供給されるのが順番。供給されたからと言って需要を喚起される程尼に人気はないよ。尼がそれなりの価格になってるのは人気地区暴騰による玉突き現象によるもの。熱気が冷めたら一番に下落する。jr塚口なんかは競合して値下げ合戦になるよ。
    • 的確ですね。塚口野村は安くて物件としてよいからそれなりに売れてるだけ。だから、塚口三菱と東急は玉突きで坪250越えとなり全く売れていない。三菱は業者に転売してようやく終わったという有様。業者の期待ほどこの都心回帰の流れに乗れてないんだよね。他に選択肢はあるし、関西の魔境だから
• マップで見ると門戸厄神と西北を同程度の距離ですが、宝塚に出るとしたら駅には実際はどちらが「距離的に」近いのでしょうか？
• 西北は東灘エリアとは比べられることが無いけど、尼崎とは毎度比べられてばかりやわな。逆に西宮の中でも夙川、苦楽園、甲陽園が尼崎と比べられることはなく、大抵は東灘方面と比較される。西北周辺は西宮市の中でもどちらかと言うと尼寄りが実際。よく見もしない一部の情弱が良いイメージで西北が宣伝されているのをいいことに簡単に釣られているから見てて哀れ。
• 西北は出し切った感がある。今の周辺の立地や売れ行きを見てもそれは明らか。別に住みたいわけちゃうけど、昨今の尼を見てるとJ尼や塚口の再開発で立地も価格も売れ行きも間違い無く西北よりエエし、街並みもキレイなった。
• 駅徒歩5分以内でも古くて狭いマンションなら要らない新築でも地域開発されててもマンションに囲まれ休日のガーデンズと踏切の渋滞に巻き込まれ平日は送迎の路駐ばかりで空気も汚くアナウンスや踏切の音が煩く薄暗く住所を聞かれた時に言いにくい書きたくない歴史ある地域に住みたくないなら少し歩くだけで程良い地域なんじゃ？確かにエントランスなど高級感はあるが駐車場の無機質な感じがアンバランスでコの字型の作りが閉鎖的
  • 何が言いたいかよくわからん。車中心の生活について？西北駅北西部分の狭さのこと？
    • 西宮北口の南側の新興開発エリアより北西エリアの方が良い、だけどここはコスパが悪い、それでも買える人は羨ましい、っていうことでしょう。
    • 今住んでいるのが最寄り駅まで徒歩20分～25分かかる場所だから原付で西北へ行き電車で通勤の日々だから徒歩10分なら住み替えたかったんだよ
    • とりあえず高くて買えないってこと？今でてる西北の新築マンションの中では1番マシだと思いますよ。
• 環境は悪くない。 基本的にマンション街の一画と考えた方がよい。
• 171号線の騒音は、北側で窓を開ければ気になるが、近隣住民はほとんど気にしていない。それよりも朝方の鳥の鳴き声の方が気になる程度。 西側の川も市の清掃が行き届いている。 駅からの距離もほどほどで、車が通ることができない道が多いので気持ちよく歩ける。経路は、夜間の街灯は暗め。
• ハザードマップをチェックすると、武庫川氾濫時(可能性は意外に高い)の水没地域からは外れている。また171号線沿いに断層が走っているが阪神間の駅からフラットな地域では断層から逃げることは難しい。この辺りは誰も判断できないので自己責任で。もしくは山の上の方のマンションを選ぶこと。
• 前を車で通るとライトアップが綺麗で気になってました。外から見えるお部屋の電気もそこそこ点いていたので即完売の人気マンションなんだろうと思ってました！
  • まさかライトアップが物件選択において優先度が高い条件とは思えませんが(笑)、気になるなら先ずは現地モデルルームに足を運ばれては？
    • ライトアップは決め手にはなりませんが、目を引いていたもので。入口ドアも重厚で大きくて綺麗なマンションだな。と思っていました。
• 目の前は公園なので人の目など気にするなら3階以上が良さそうです。知りませんが西棟は空いてなさそうですね。
• 西北で便利で環境いいところなんて一握り。徒歩10分って結構遠い。途中にもっと近い戸建て見ながら歩いて帰るマンションがこの値段じゃあね。この価格出せる家庭って自分達が少なくとも中間層以上と考えるんじゃないかな？それで10分歩いて国道から近くって納得できなさそう。
• 確かに利便性重視する人に人気の西北も、実際にそれを享受できる物件は駅前の限られた物件ですね。ガーデンズという街を華やかにみせるハードが無ければ、四方八方に交通量の多い幹線道路に限られた決して良環境とは言えない場所です。そもそもガーデンズ自体、日々利用するかと言えばそれも疑問。駅から離れてわざわざ人気エリア内ってだけで価格高騰させてる点に購入検討者も飽き飽きし始めています。まぁメディアがもちあげている間に出来る限り西北の名前で売りさばきたいっていう売主側の魂胆はあるでしょうがね。
  • 西北が住環境としてベストだと誰もおもってないでしょ。ただ、阪神間で通勤便利、生活が完結できる、子育ても私立中、大学、塾、交通安全性が揃ってる上に、お値段そこそののオールインワン感はここしかないからね。西北は地歴や再開発しきれないところなど微妙な面はあれど、阪神間は沿線にニュータウンがなくいし、どの駅も一長一短あるんでね。勿論、ここは立地はしょぼく値段も高く設備も残念すぎるけど、西北がこれ以上下がることはないよ。大阪市内と神戸中央区ばかりに住むようになることはないし、その手前のJR尼崎や塚口、春日野道や新神戸に集中することもないでしょ。メディア推しはあるにしろ実態も伴ってますよ。ここに住む人でここを腐す人はみたことないです。さすがにガーデンズだけと言うのも知らなさすぎると思いますね。
  • 私も西北はメディアが持ち上げ過ぎで購入者が少し踊らされてる感じがします。周辺を歩いてみると開発された綺麗な町並みから一歩はずれると道路が狭くゴミゴミしているなと感じました。
• 西宮在住だからいいところも知ってるけど、戸建てでなくマンション買う人たちってやっぱり駅からの距離が重要なんじゃないかな？地歴とかは気にならない人いても駅からの距離はより遠い方がいいって人は少ないよ。西北はガーデンズ渋滞があるからこそ車はある程度使わなくていい環境でないとね。なのにもう10分きるのはかなり高級。実際西宮に住んでみててそんなに高収入な人ばかりではないから住み替えっていうより大阪や芦屋諦めた人達に向け。でもそれに頼りつづけるのはむりじゃないかな？
• 昔を知ってる人はどんどん綺麗になると思うし昔を知らない人は外れるとそこそこ汚いと思う。それだけの話。埋立地でゼロからやってるわけじゃないから狭いところや汚いものが残るのは仕方ない。踊ってるなんていうけどそう人は調べるでしょ。外野の人は駅とガーデンズとアクタと芸文とコナミの範囲しか歩かないからね。マンションみて初めて気づくだけ。北は甲風園側と高木側はまず奥まで歩かないしその違いもわからない。南はガーデンズ奥の田代や深津のどんより地帯なんて用事ない。山手幹線北側の両度のごちゃつき地帯やオートバックスやエディオン南の祇園官の殺伐さなんて知らない。そういうものだ 。じゃあほかに阪神間にこういう町があるか？となるとない。比較的便利な岡本、六甲道、住吉、夙川、JR芦屋でもどれも高いし利便性もすてる必要がある。土地も物件もほぼない。中身がないならこんなに人気が続かないよ。外野が勝手に過剰期待してるだけでまあここは高いし駅遠すぎだけどね。
• 生活していく上では、困ることはない、なんでもこの街には揃っているのかなという印象です。特に駅の近くに行けば、買い物で困るものもない
• 住んでみるとなかなか快適ですよ。ゴミは毎日捨てられるし、駅からももう少し近いと良いですが、車通らない道多いので安全。眺めとか気にしないならおすすめですね。
  • いやいや、廻りがゴミゴミしてるし要りませんわ
• そもそも西北は夙川や甲子園、芦屋のような憧れの土地って訳でもなく、ターミナル駅で買い物便利、通勤通学も楽といった生活の利便性だけが売りなのに、駅遠物件でそれを享受できないなんてそりゃなかなか売れないよね。
• 駅まで10分を駅遠と言うのであろうが住む人がどう思うかであって、駅まで特に苦痛に感じず歩ける人ならいいんじゃないですか？犬のお散歩も、小学生でも通学にそれ以上かけて歩いてますよね？市内ほとんどが、言うところの駅遠に住んでいる中10分で駅まで歩いて行けるなら近いと私は感じています。ジオタワーに住んでいる友達は、日々のお買い物でガーデンズ行く時は自転車ですよ～食材を手に持って歩くのは重いし恥ずかしいからと。言われてみたら買い物バッグ持って歩いてる人をほぼ見ませんが自転車ならよく見ます。主婦のお買い物時間と私の仕事帰りの時間がズレてるからなのかもですけど。このマンションからガーデンズだと、どの道を通って線路を越えるんでしょうね？
  • ジオウェリスに住んでいる私のお友達はガーデンズまで車出してますよ。このマンション安ければ徒歩10分なんて屁でもないんだけどな
  • 誰だって駅から近いにこしたことはないわな。でも、甲陽園の駅まで徒歩5分でも西北まで出るのに15分かかるなら西北まで徒歩10分のが良くない？ここは首都圏ほど駅が多いわけでもないし、まして西宮だと主要駅は西北と夙川だけ。いうても西北徒歩10分圏内もそろそろ土地に限りがあるし、そのうちまた15分圏内が駅近に戻る日も遠くないかもな。
    • 当たり前だけど人気駅と不人気駅を同列では語れない。不人気駅ほどより駅が近く安くないと売れないが、人気駅ほど駅から離れていても高く売れる。ただ人気駅でも臆測を誤ればここみたいに苦戦する結果となる。ここは駅徒歩１０分が問題なのじゃなく、西北人気を吸引したガーデンズと駅を挟んで正反対だったのが問題。駅徒歩１０分でももしガーデンズ５分ならこの価格でも直ぐに売れたでしょうね。
• ガーデンズなんて自転車ですぐ行ける。そもそもガーデンズなんてそんなに行かない。もっと近いスーパーがあるから不便はない徒歩10分を納得して買ってるのだから問題ない。もっと遠いマンションだってある。
  • 西北人気のきっかけはガーデンズなのは明白だからそれを目当てに買う人は当然近い方が良いでしょ。
  • 飲食店に例えるなら素材は良いが味のバランスの崩れた店。可もなく不可もなくインパクトのない店、万人受しないが一割の人が熱狂的に支持する店、どの店が繁盛するかなら間違え無く最後だが、西北は高平均点＋ガーデンズ。そら多くのランキングでトップ取るのも納得。でも目玉のガーデンズから微妙に遠いこのマンション、このまま逃げ切りそうだけどスピードは遅いね。
• なんでガーデンズが近いからってのが西北のマンション購入の動機になるのか分からない。周辺の道路は混雑するし、毎日行くわけでもない。あんなもの少し離れてるぐらいの方がちょうど良いと思うんだけど。西北は神戸、宝塚、梅田に出やすくて、みんな大好き阪急沿線ってのが魅力なんでしょ。そもそも西北が人気駅って、売りたい地域を狙った施主とメディアが作った虚像ですよ。
• ガーデンズ歩いて行けるのを条件にマンション買う人いるとは思えないが。そもそもそんなに行かないのに周辺道路はゴミゴミして車も土日は混雑して動かない、夜も騒いでる学生がいたり塾送迎の路駐で道路に列ができる、小学校区や地歴のせいで逆にガーデンズから少し離れた山側のが方が良いって人のが多い。もちろん駅まではできるだけ近くで。そもそも阪急沿線で駅近山側を希望するのは鉄則だと思うが。
• 駅5分以上は駅遠言うてる人、駅降りてから職場までどんだけ歩くんやろな。時々しか行かない上に歩いては行かないガーデンズ側の混雑した騒々しい北口駅南に住むより、北口駅北やろ。ガーデンズ行くのもどうせチャリやで？電車乗る訳じゃないから時間に追われて家を出る訳でもない。まあ駅北側は土地も無いけどな。北口駅まで徒歩5分で同じ作りの部屋に住めるなら、駅南より駅北やろ。
• ここは駅から徒歩10分です。歩くとなるとちょっと遠いのかなとも思いますが、運動不足を解消するには毎日10分ほど歩いてもいいような気がするし。

周辺施設[ ]

• アクタに土日に行ける市役所機能があります。
• 西宮七園の”昭和園は”今や”昭和”の遺跡とも言える面持ちなんだけど。それよりここ丸橋町って”昭和園”にかすってもいないですよね？かつての「西宮七園の近所」としかこの物件をアピールできないのも厳しい。
  • 今では昭和園の周辺含めて、西北の北西側は道路は車歩分離されず、古びた感じで一番イマイチ感が漂ってる。駅前もごちゃごちゃ感じます。まとまった再開発計画とかないの？

その他[ ]

• 今、このエリアの物件って正直、どこもイマイチ。唯一ここは大規模なのが他とは異なるんだけど、ソレを大々的に推すことしか出来ないのは逆に痛い。「西北に住んでるのー」みたいなレベルの低い会話がお好きな奥様がババ掴みにも気づかぬままご購入って感じがお似合いかもしれん。
  • その通り。何故ここまでちやほやされるのかわからん場所やね。昔からこの地を知っている人ならそう思う。「ジオ」も阪急のお膝元のここでアチコチで小規模なやつをやってるけど、「ジオ」ブランドでさえ苦戦してるもんな。同じハウスメーカーでもグランドメゾンならまだしもダイワのプレミストで、この場所でこの価格、それでいてその仕様なら厳しい。西宮北口の人気も本当に好まれるのは駅周辺のごくごく限定された場所だけってのを理解しないと買った後に後悔するだろうな。
• 西北なんて駅前物件でなければどれも興味なし。メディアに踊らされ過ぎ。賢い消費者はその点に気付いてる！
• 共用施設 ○西北で大規模大規模、駅距離 ×10分 論外、環境　△国道近すぎ、囲まれすき、利便性 ×買物施設遠い、デザイン ×ほぼ吹き付け。色汚い、ランドプラン ×中庭駐車場えぐい、壁湿壁18cm ○普通、アンボンド20cm × 遮音性悪い長谷工仕様、間取り ×ザ田の字の長谷工仕様、アルコープ ×最低限の長谷工仕様、梁や柱　× めり込みまくりの長谷工仕様、天井　×240cm最低の長谷工仕様、スパン　×6m前半しかないナロー長谷工仕様、広さ　×70平米ちょいの東京仕様、カーテンレール ×カバーなしの長谷工仕様、風呂排水ボタン ×プラスチック、風呂照明 ×ダウンライトではない 長谷工仕様、キッチン△デュポンモデスト、バス　◯キレイサーモフロア、トイレ △収納一体型。手洗いカウンターやタンクレスなし。窓 △ローイーなし、鍵 △手ブラキーなし、廊下 △メーターモジュールではない、洗面所 △観音扉、下駄箱 ×クローゼットなし、寝室めり込み
• ここ数年間でJ尼の駅直結はもちろん、DCも凄い勢いで売れとったで。800戸も。それを上回る塚口駅前が1200戸超でこれも初回の勢いほど違うけど西北の不便物件よりよっぽど動いとる。合せて合計2000戸。最近の尼はホンマに勢い十分やん。
  • 塚口の駅前をそれだけ多くの世帯が選んでいる事実は確かに一目置くべきことだと思います。
  • 中古業者に売りつけておわらせた塚口パークハウスと全く動かないブランズはなかったことにするの？次の和田や野村が順調にうまくいくとでも？プラウドシティやディーシーは安かっただけで、西北レベルになると全く売れない。結局お値段次第。それが尼。賃貸水準も全く違う。ジオタワーに30万出してもブランズに30万は出ないよ。
    • JR塚口のプラウドが良かったのは最初のフロントだけ、マンション価格が急騰する直前価格だったから売れて当たり前、しかし第２弾のフォレストは完工後８ヶ月でどうにか完売し、現在のスカイはさらに動きが悪く完工後１年以降でも何戸残ってるだろうな。要するに塚口のプラウドは初回棟は時期に恵まれてただけ。
• マークフロントは「247」戸が速攻で完売し、続くマークフォレストはこちらの「プレミスト西宮北口ザ・レジデンス 」約4倍の「587戸」戸をたった完成後の8ヶ月で売り切っている。
• 設備は頑張ってて構造がいまいちなんだよな。 天井高、スパン、広さ。悩ましい。 デザイン　○？完成後はどうか 共用施設 ○大規模はもう出ないんで。 駅距離　△10分 駅近はもうないんで。 環境　〇駅北側、電車からは遠い、国道は近い 直床20cm　○普通 。 戸境壁湿式18cm 　○。最近は乾式もふえてるんで アンボンドスラブ　× 間取り 普通 アルゴープ 普通 部屋にめり込む柱　△ サッシ　〇210cm? 天井　×240cm スパン　×6m前半 広さ　×70平米ちょち バルコニー　○一部吹き付け バルコニー境　◎コンクリ キッチン　○デュポンモデスト、◎フィオレストーン、○バックパネル バス　〇キレイサーモフロア、◎サーモタイル、○キレイドア、◎強化ガラスドア トイレ　〇収納一体型トイレ、タンクレストイレ 水栓　△一体型　〇ビルトイン浄水器
• ここは私が見逃していましたが、騒がしくもなく、良くも悪くもすごく普通の、でも住みやすそうな場所で駅までの距離も許容範囲です。
• クラウンズが典型だな。仕様は良くてもボロ賃貸が目の前。8000万の100平米超を買う人なし。他も何かしらすね傷多い。電車前、幹線道路前、店舗裏、駅遠、団地風。妥協して買う人はコスパさんだから高値は無理。住宅展示場跡に期待。あとはプラネ南の駐車場と古野電気ぐらい。
• この1年で、西北で完売した物件は？
  • 今やココに限らずアチコチの西北物件が散々のなか、未だに西北をヨイショする記事が散見されるが、この結果をどう考えているのだろう？
  • ウエリスの2物件だけじゃない。
• 先日、コチラの「プレミスト西宮北口ザ・レジデンス」の販売用ビラが自由にお取りください状態でホームセンターでも設置されていました。当初は西北の大規模物件として鳴り物入りで発売されていましたが、出来上がって1年経っても売れ残りが捌けず、物件の”洗練や気品”といった塗りたくられたイメージすらかなぐり捨ててのHCでのビラまき・・・西北人気の中で「棟内モデルルーム家具付分譲」の文字はさらにもの悲しさを感じますここまでになると多少の値引きがあったとしても、お得なのかどうかすらわからなくなってきます。
• マンションの企画や営業なんて何やっても完売するんだし、売り手優位で、アホでも出来る気がするけど、ちょっとボタンを掛け違えると、こんなことになるんだな。まあ、それでも仕入れた土地に同じ間取り作って、ボーッとまってて、来た人に薄い話をするだけでいつかは完売できるから、簡単な仕事ではある。ここもいつかは売れるでしょ。これから本当に困るのはここを買ってしまった三流の買い手だよ。
• ここで財閥至上主義を唱えてる人達はご高齢者さんかな。確かに高度経済成長時代はそんな感じだったけど、低迷期に入ってからは大手でも原価差なんてほとんど無し。メーカと言えど国際化の波は確実に押し寄せ家電業界はズタボロ状態だが、キッチンや壁紙やその他の備品も同じ価格なら韓国製の方が品質も良い。そんな時代に格差を付けて自ら首を絞める国産メーカなんて無し、財界至上主義も過去の語り話ですね
• ここは値段に関係なく妥協して買う感が強すぎた。駅距離、買物施設、

学区 幹線道路 囲まれ感 駐車場の圧迫感 スパン 設備 天井高 梁 柱 デベ ゼネコン デザイン 資産価値 利回り ここまで妥協し尽くさなければならない物件も珍しかった。どこもどこかはターゲットにあわせてエッジを効かせるわけだがここは全て妥協でツルンツルン。誰をターゲットにしてるか全くわからない。討車は何にも気分があがらない。調べれば調べるほど気持ちが落ちる。そして、え？、という値段。ここまで払うのに賃貸に毛が生えたような住処に憧れのニシキタを買える私たちがこんなところにそら無理よ。財閥やお膝元の阪急をみてみよう。しょうもない土地でコスカしてもうまく作る。結果としてそれなりに早く売れてる。大和はマンション事業はてこいれしないと評判落とすだけやで大阪市内もろくなのがない。阪神間はセンスないから無理やね

• 結局は、西北の人気はガーデンズの人気に比例するってこと？神戸と名乗れないし、関西外の人には伝わらない地名だけど、便利な土地だから？
  • 東京の人には尼崎市は地価が急上昇いした川崎市と比較すればいいと思います。今はそれほどでもないですが西宮市をいずれ抜く勢いです。
    • 同じ見解ですね。尼崎は昔の西北みたいにイメージ悪かったのが、同じように再開発で激変してます。阪急の上品なイメージではまだ西北に劣りますか、京都や新大阪に便利なJ尼や梅田だけでなく難波、奈良にも便利な阪尼などは既に侮れないエリアと言えます。今は西北同様駅前の限ったエリアのみが騒がれてるますが、大きく化ける可能性はありえます。現に穴場駅としてはいつもあがってきてるので、あるいみ西北の駅遠物件を購入するより面白いかもしれないと見ています。
      • なんか耽楽すぎる。そもそも西北は夙川などの高級住宅街には見劣りするものの西宮市内では標準より少し上の地位で西宮自体も昔から尼崎よりは数段格は上です。そして東京に対し大阪圏は衰退傾向にあり川崎との比較論も無理がある。確かに川崎は昔よりマシになったものの他の首都圏の人気地域を追い越した訳ではなく東京全体が繁栄してるだけ。話を戻すが西北以上に開発されたJR尼崎もキューズはもう既に衰退しだしてるのに対し西北ガーデンズ人気には陰りが見えない。もうここまで書けば良識のある人は推測できると思うけど今後どうなるかの予測はつきますよね。尼崎が西宮を抜くのは無理、JR尼や塚口も西北を抜くのは無理。
• 西北も不便では決してないが交通の利便性なら阪神間では尼崎が随一だろうね。大阪にもより近い位置関係だし。西北は大手電鉄会社のイメージ戦略が奏功してるのが大きい。昔はただの野球場のあるだけの古びた“北口”だった。この物件は駅の利便性が十分に享受できない駅距離とエリア高に乗じた販売価格に嫌気されて売れ残っている。
• 西北でも特に北西方向は昔から西宮七園と言われる高級住宅街、関西屈指の塾が集まる文教地域でもあった。
  • ここから駅前の寂しい道を10分歩かせて塾に通わせるくらいなら、他の阪急沿線から電車で通わせるか車で嫁に送迎させるくらいの方が良いと感じるような立地
• 今の西北は食い散らかされた感が否めない。これ以上どうやったら伸びるんだ？
• 今週の週間現代にとうとう掲載されてましたね。高級マンションはオリンピック迄持たず投げ売り、大暴落が始まる。たしかプレミストがコメントされてましたけど同ブランドなんでしょうか
  • 今すぐに暴落することはないだろうが、西北の完成在庫の増加は明らかに西北のような電車通勤が主なリーマン層に販売価格が限界なんだわ。その意味でも尼崎や西北は同類
  • 頻繁に東京オリンピック後にマンション価格は暴落するなどといった評論家やブロガーさんがいるけど、どーいう根拠？？意外と短絡的な意見が多い気がします。一時的な多少の下げの可能性はあるかもしれませんが個人的には「暴落」まで行くのか甚だ疑問。
    • リーマン級のショックが来れば下がるでしょう。 来年か再来年あたりと予測してる方は結構いますね。 買い場が来るので楽しみにしてますよ。
• 実際見てみなきゃ…と、遅ればせながらモデルルーム行ってきました。駅からの距離や国道沿いの位置については織り込み済みだったから何とも思わなかった。いいなあと思ったのはエントランスやコンシェルジェなどの豪華な感じ。部屋が南向きだったこと。いまひとつだったのはエレベーターの窮屈さ、玄関先の機械式駐車場の圧迫感、玄関ドアの並び方が団地みたいで、玄関内も狭苦しい。ワイドスパンじゃない。眺望がイマイチ。そして何より値段が高い！値下げがすごいというガセネタに振り回されたなあと。あまり嘘の情報は書かないで欲しかったと思いました。総合的に将来性を考えると無しかなあと納得できたので、諦めがつきました。
• 日々、「売れていない物件＝不人気物件」として白日の下に晒されるよりは一層大きく値引いてさっさと全ての住戸を売ってしまった方が良いと思うのだが、やはりそれは不公平感があって既契約者にとっては許せないのかなぁー。残っている部屋は何某かのデメリットが大きいから避けられているようですし。
• ここの会社は評価されるけど、この担当部署は大いに反省要ではないでしょうか？ここまで販売するのに時間がかかりすぎで既入居者にとってもかわいそう
  • 時間がかかっていることより値引きがかわいそうかな。値引きしすぎじゃない？今中古で売ろうとしても新築が大幅値引きだから売ろうにも売れない。
• 内覧してきたけど想像以上にそびえ立つ駐車場圧巻だったわ。時間帯にもよるだろうけど高級外車は500↑が1台と多分1000↑が1台とまってた。徒歩10分圏内マンションを何ヶ所か回った感じでは少なく感じる。通学通勤で駅利用する人は歩きか自転車だから車持ちは少ないらしい。すれ違った住人らしき女性の挨拶が感じ良かったのに、これまたすれ違った住人らしき男性が無愛想に歩いてるのは感じ悪かったわ～やな事あったんやろか。どこもそうかもしらんけどここは特に格差ありそう。
• ホームページには棟内モデルルーム、キャンセル住戸で家具付きの分譲があると書いてあります。最後の1邸でしょうか。家具付きの住戸やモデルルーム販売はかなり最後のイメージなので、もう最終期のような気がします。他のマンションと違うのは、セカンドライフセミナーがあったり、地震対策セミナー、相続対策個別相談会があること。セミナーや相談会があることで、年配のリタイアした人向けのマンションなのかと思います。「50歳以上で住宅購入をお考えのお客様へ」ともあり、対象は50歳以上の人……？
• もう終わってしまったみたいなんですが、地震対策セミナーというのがあったようです。このマンションに暮らす上での、地震対策みたいなことをしてもらえたんですか？家具の固定とかどういうことなど。それとも一般的なものだったんでしょうか。マンションに住んでいる場合にできる対策って、せいぜい家具固定ぐらいだけど他に何かあるのかしら。
• 西北で最も人気のマンションはジオタワーだけど駅の南西側です
  • 西北で駅北側より駅南側が良いと言われる時代が来るとはね。
    • ガーデンズ人気が吸引し駅南も人気なんだろうね。でもガーデンズにさほど興味がない人は従来通りの夙川や芦屋なんかの方が西北より住みやすいと思うし、その気になれば車でガーデンズも直ぐに行けるので私にとってはその方が合ってるかな。

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