クリオ上麻生ガーデンコート

2018年2月28日 (水) 16:24時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：神奈川県川崎市麻生区上麻生六丁目574番、573番、573番2（地番）
• 交通：小田急小田原線 「柿生」駅 徒歩6分
• 総戸数：37戸（住戸36戸、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年05月上旬予定
• 売主：明和地所株式会社
• 施工：株式会社大勝
• 管理：明和管理株式会社　営業部横浜

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 中住戸3LDKは65m2と狭めです→4500万円位。リビング狭い。
• 3LDKの中部屋は62と63m2ですよ。これは狭いのでは。4300万円～と価格はびっくり…
• もう最終期なんですか。なるほど、総戸数が36戸ですから早いですね。 先着順と最終期合わせて6戸となると、竣工前にすっきり完売しそうでは。
• ここの引渡しは半年後。値引きのタイミングとしては竣工の時か竣工から一年後かな。
• ここって、動きがよくわからないですが販売中でいいんですよね？あと何戸なのか気になります。どのくらい売れたんでしょう？
  • 先日現地内覧ができるとのことで行って来ました。週末なので混んでましたね。押入収納とか梁も少なく実際に見ないと分からない良さを感じられたので、見に行って良かったです。現地の場所も静かで駅近で平坦な立地で悪くないかなと思いました。残りは３～４戸ぐらいでした。
• 価格は３LDKで4,343.8万円 ・ 4,841.7万円。相場はよくわかりませんが、都内と比べるとずっと安く映ります。
• モデルルームとして使っている住戸を値下げした、と書かれています。 スレッドの経緯からみて、 このお部屋がキャンセル住戸なんでしょうか。 値下げもしてある、ということですが。 もう販売からかなり経ってしまっているのですよね？
  • 完成物件の場合、現状有姿での引き渡しが通例。モデルルームとして使用していると傷や手あかが付いちゃってるからその分安く出す。値引きの要因はキャンセルとは限らないよ。
    • キャンセル住戸って売れ残りと違って値引きしなかったりもする。
      • モデルルーム使用住戸なので値引きしてある部屋は、キャンセルではないように思います。物件によっては値引きではなく家具・家電をつけて販売されるケースもありますが、こちらは新価格として販売しているのですか～。ところで、現状有姿引き渡しでもクリーニングは入りますよね？
• 販売自体はあと2戸。値下がりしているのはモデルルームだけれど、そうじゃない方は4800万円台ということが書かれていました。物件概要を見ると詳しい金額が書かれていますよ。
• 世帯が少ない小規模マンションなので管理費が高いですね。
• 駅からの距離もほどほどですし、広い部屋ならば永住目的の方も多そうな気がします。54.25平米くらいの2LDKになると、子どもができるまでのディンクスとか、将来的に住み替え前提とか、投資の方もいらっしゃるかもしれないけれど。間取りが紹介されているF1タイプを見ても、住み心地は良さそうな気がしますから、長く住めるのではないでしょうか。
  • 今、販売されているのってFタイプだけなんでしょうか。間取りのところを見たら1タイプだけしか掲載されていなかったです。
• 便利な場所ではありますね。外装は一般的なマンションでもう少し良さがつたわってくればいいのですが。Aタイプの収納も多く角住戸でポーチもあるタイプは機能的だと思います。もう少し内装に重厚感があると良かったのですが、建材や設備が軽い感じですね。食配ステーションがあるのは共働きには便利だと思います

交通[ ]

• 柿生駅は各駅停車駅？
  • 各駅と準急停車駅ですね。
  • 準急はほぼ朝だけなんだよね。多摩急行ができる前は昼間の時間帯もあったんだけど。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：1,218.09m2
• こちらの構造を見ますと劣化対策等級3と最高等級を取得しているようです。 約75～90年間に渡って大規模な改修工事が不要だそうですが、 ということは、大規模修繕工事がほとんど不要になるのでしょうか？ そうだとすれば保守管理のコストが浮いて追加徴収なども不要になり コスパの高いマンションということになるのでは？
  • 劣化等級って、鉄筋コンクリートが７５～９０年もつってだけで、外壁とかその他もろもろの修繕は必要。長期修繕計画見ればわかるよ。劣化等級３って別に珍しいことではない。それから竪排水管が住戸内にあるから、交換とかが困難。竪配水管って５０年くらいで交換が必要になるから、コンクリだけ持っても意味がないし。
    • 竪配水管という言葉を聞くのも初めてですが、要は水回りの排水管なんですよね？ 修繕費用が高額になるでしょうからもしかすると修繕積立金の値上げも 考えられるかもしれませんね。 今のマンションは耐久性も向上していますが大規模修繕工事が不要なマンションは ないと考えていいのではないでしょうか。
• そうそう、住宅性能評価の評価値に注目するなら、省エネルギー対策等級。２０２０年に次世代省エネ基準が義務化されるので、省エネルギー対策等級が４でない物件は、耐震基準が変わったときのように旧基準扱いにされる可能性がある。中古で旧耐震基準は要注意って言われるけど、そういう扱い。 住宅性能評価も提示を求めてすべての評価値を確認するのがポイント。都合のいい評価項目だけ宣伝に利用したりする。
• 初めて気が付いたけどここって普通の杭基礎ではなく、ソイルセメントコラムってどうも軟弱地盤の改良に用いる工法を使っている。ソイルセメントコラムをネットでググったらマンションではここともう一つぐらいしかヒットしなかった。
  • 上麻生って地盤良いと思ってたけど、麻生川の周辺はそれほどでもないんだね。表層地盤増幅率は1.5。支持層が５ｍって浅いので騙さちゃう。
    • こういう工法って初めて知りました。 これで検索すると地盤改良というキーワードが出てきています。 戸建住宅などに用いられるということですが、マンションでだとどうなのでしょうか。 ７階建ての建物には適しているのかなぁ。資産価値には影響があるのでしょうか。 気になる要素はかなり高いですが、それが良いことなのかどうかすらわからなくって。
      • ソイルセメントコラムでぐぐったら、横浜の杭不足マンションの記事が引っかかった。どうも杭の先端の根固めがソイルセメントコラムと同じ役割みたいなんだけど、この工法って砂利のところなら効果はあるけど、砂礫だと効果がなくて、それが傾いた原因ではないかという内容。ここも地盤に適した工法なのかちゃんと確認したほうがいいかも。
        • 営業に大丈夫ですかって聞いても大丈夫と答えが返ってくるだけだから、地盤調査結果のデータの提供を求めて確認するのがいいかな。ボーリングしたときに地下がどういう地層になっているかって記されている。

共用施設[ ]

• 駐車場：敷地内に15台設置（機械式駐車場13台、平置式駐車場1台設置、身障者用駐車場1台設置）
• 自転車置場：建物内に72台設置
• 駐輪場がサイクルポートになっているのはうれしい設備です
  • 物件概要見るとサイクルポートは１階だけみたい。
    • ここって駐輪場って1台分ずつしか用意されていないんですね。なんでなんでしょう。ここってファミリーマンションでしょうに…と思うのですが。子供がいる人だと複数自転車欲しくなりますよね。

設備・仕様[ ]

• 有償オプションのリビング収納、なんかすごいですね　L字型のドアをスライドさせて…って もうマンション完成しちゃっているから、 このオプションはつけることはできないのかなー。 あまり大掛かりな工事じゃないような気がするんですが。 一応、ダメ元で聞いてみても良いのかもしれないですね。 デッドスペースをうまく使っている感じ！

間取り[ ]

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：54.25m2～81.19m2
• 部屋の広さはDINKSからファミリーといった感じかな
• ３LDKの間取りでも広さはコンパクトかなと思いました ６０平米くらいだと子供は２人だと少し狭いかもしれませんね
• F1タイプを見ているのですが、バルコニーが３つあって良いなと思いました。 家中の風通しが良いだけでなく、明るいので気持ちまでテンションが上がりそうです。
• 使い勝手がよさそうなのは、Aプランかなと思います。 バルコニーがサービスバルコニーを含めて３つもあります。 家の中が明るいイメージがして、とても良いなと思います。 ７０m2あるので、ちょうど良い広さでもあり、 収納スペースもしっかり確保されているのが良いと思いました。
• どのプランも狭いなというのが第一印象
• 間取り、Bタイプ、E1タイプ、F1タイプ、Iタイプの4種類がホームページにあります。専有面積は60～70平米。
• 柱はリビング側はバルコニーの方へ完全に出てしまっているので、それで部屋の中がスッキリしているのだろうなと思います。共用通路側の方は、柱が半分出ている状況。半分でも出ていることで、玄関ドアを明けた時に廊下を歩いている人にぶつかるリスクというのは低くなってくるかと思います。できれば全部出してくれたほうが部屋の圧迫感というのはなくなってくるのでとてもいいことなんですが。
• 洋室なのに押し入れ収納とかつけているんですね、こちら。 プランによっては…なんでしょうけれど。 ただBタイプは３LDKで６３m2っとものすごく狭い。 居室が4.5帖とか狭いタイプが２つということなんで。 リビングダイニングは１０帖なのでまあまあ広さはあるけれど、ソファセットとダイニングセットの情報は難しいのか。
• Fタイプは、収納がとても充実しているのだなと思いました。 押し入れもありますから、 布団の収納にも困らなさそうです。 少しだけ残念だなと思ったのが、居室１です。 ウォークインクローゼットがかなりせり出してきていて、 クローゼットと部屋のドアの間にデッドスペースができてしまっていて。 でもとても広いウォークインクローゼットです。
• 不思議な間取りなのかなぁとお持ちつつ…まあそんなものなのかな。F１タイプを見ていたんですが、バルコニーがガツンとあるわけではなくて、小分けしてあるんだなぁと思いました。こういうのって何かしら容積率の関係とかってあったりするのでしょうか。バルコニーがあるので、エアコンの室外機を置くことができるなぁとぼんやりと思いました。

【収納】

• 各部屋の収納も広く、暮らしやすそうだなと思いました 押し入れ収納があるタイプもありますから、布団などが収納できそうでポイント高いなと思います
  • 収納だけどこの広さでウォークインクローゼットが複数あって広いように感じるけど、ウォークインする部分は荷物が置けないので、実収納スペースとしては意外と狭かったりする。 和室がないのに押し入れ収納があるは評価するけど。洋室だけだと押し入れがなかったりして布団を置く場所に困ったりする。
• 和室があると押し入れがあるんだけど、洋室だけだと布団をしまうスペースがないんだよね。なので泊まりの来客があると困る。 あと、ウォークインクローゼットってウォークインする部分は収納できないから意外と物が置けない。
• たしかにウォークインクローゼットは広そうに見えますが 収納力は思ったほどではないのかなと思えます。
• 間取り図を見ていて思ったんですが、収納率って書いてあって面白いですね。どこも１０％以上あるみたいですが、それってどうなんでしょうか。間取り図を見た感じだと収納は割りと取られているのではないかな、という風に思うのですけれどね。収納が限られてしまっているので、家族で暮らすとなるとやっぱりあるのがありがたいと思う人が多くなってくるのかも。
• ウォークインクローゼットって、ウォークインする部分は収納としては使えない。収納率って数字を鵜呑みにすると間違える。
  • ウォークインなどの大きい収納の場合、なんか大きくて場所をとるものがぽんと置いておけたり（折りたたみ自転車とか）そういう所が良いのかなと思います。
    • ウォークインだけでなく、押入収納もついていて収納には困らなそうですね。

【リビングイン】

• 間取りはリビングインの浴室ってのに要注意
  • 確かに来客時はリビングインだとお風呂に入りずらいですが、 家事はやりやすそうですね
  • 全室そういうタイプなんですよね。 最近よく見るパターンではありますが。 個人的には帰ってきて洗面所で手洗い・うがいする場合に キッチン横を通らなければならないのが気になります。。 なかなか難しいですね。
• 間取りだと西向きの部屋ばかりですがここって全室西向きなんでしょうか。

【conomi】

• 自由に選べるスタイルセレクトシステム「conomi（コノミ）」というのが なかなか良さそうに思えました。 サイトで具体的に写真を見られるのでとても参考になりました。 けど、画像だけだと微妙な違いで、どれも良さそうに見えて迷いそうです。 無償と有償があって、有償だと造作家具や間取りの変更、 インテリアのコーディネートもしてもらえるそうです。 お金があって時間の無い人には良いサービスだと思います。
• conomiというのがこちらの売りみたいな感じらしいですが、 無償のカラーセレクトやキッチンの高さの選択と、 あとは結局はオプションっていうことになってくるのかなぁ、簡単に言うと。 有償の方のオプションで間取り変更というのがあるらしいけれど、 どの程度までできるものなんでしょ？ 水廻り以外はなんとなく変えることができるのですかね？

買い物・食事[ ]

• 駅前のマルエツが使いやすそうです。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域・地区：第一種住居地域、準防火地域、第3種高度地区
• フラットアプローチで、便利に生活できそう
  • この前現地を見てきたんですが、立地は悪くなさそうな感じでしたね。麻生区って坂が多いイメージでしたけど、この物件はほぼフラットでいけますし。あとは価格なのかな？
    • 隣の病院が気になるかなと思いましたけど、実際見たらそこまでの印象ですね。駅近で平坦な立地は魅力的ですよね。 周辺の物件が坂とか多い立地なので、なおさら感じました。価格は妥当なのか分からないですけど、他社と比較するとお手頃な気もしますけどね、、、
      • 隣が病院というのは気になる部分ではありますが…でも救急車が頻繁に来るというのでなければいのかな。音が結局は一番気になるところですから。
        • 住宅が回りにあるような病院は、近くまで来たらサイレン切ったりしてるとこもありますからね。ここはどうなのか分かりませんが、、、
• 駅までの距離はいいですし、皆さん書かれていますが、坂がちなこのエリアで駅までフラットで行くことが出来るのはいいかも。住所だけぱっと見るともしかしたら坂が多い？みたいに思いますが。

【建物周辺】

• 病院に挟まれたマンション。サイレンが気になりますね。
  • 自分も救急病院が横なのが気になりました。 マンションのサッシも特に防音では無いようです。
  • 警察署、消防署の近くに住んでいたことがあります。 引越す前は音のことが気になったりしてましたが、 実際に住んでみると思いのほか気になったことはありませんでした。 人それぞれかもしれませんが、それほど気にならないかと。 一度現地に行ってみると良いのかもしれません。
• マンションの周りがに緑がたくさんあるなというイメージ。 小学校・中学校も近く、駅まで徒歩６分のアクセスも良いので 便利な立地のマンションだと思います。 この立地であれば、週末は周辺でランニングしたり楽しく過ごせるるかなと思います。

• 

  現地案内図

周辺施設[ ]

その他[ ]

【住民感想】

• マンション在住ですが、華美さはないけど便利なマンションという印象です。駅もまあまあ近いフラットアプローチで、病院も近く、島忠もかなり近いので便利です。当初狭いと思いましたが、家具を置いたら狭く感じなくなりました。狭い空間が得意なのかもしれません。年齢層は若い夫婦からお年寄り夫婦まで様々です。今はAタイプも増えてますね。Aタイプなら、購入時検討対象に入ったんですが、私の購入した際はなかったですね。どういうシステムなのかは疑問です。

掲示板[ ]

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