プレサンス ロジェ 西宮鳴尾

2016年11月28日 (月) 01:13時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県西宮市笠屋町129番1（地番）
• 交通：

1. 阪神武庫川線 「東鳴尾」駅 徒歩6分
2. 阪神本線 「鳴尾」駅 徒歩12分
3. 阪神本線 「武庫川」駅 徒歩14分
4. 阪神武庫川線 「武庫川」駅 徒歩14分

• 総戸数：45戸（内店舗1戸）
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年09月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：株式会社松本組

価格・コスト・販売時状況[ ]

• どの間取りも安い価格帯となっているのでびっくり。 この周辺の相場がこれくらいなのでしょうか。 でも、駐車場の確保数が少ないのが、ちょっと迷う点かもしれません。
• 完売御礼も近いですか？ 購入者の年齢層を知りたいです。 他に比べて安い物件なので、 若い人が多いのかな？ 20代が多いのなら、考え直したいところ…
  • 営業担当さんの話だと、 20代30代のファミリーから運用目当てかな？という年配の方まで様々みたいです。 3000万を切る部屋は1戸だけで、ほかは3500万前後で激安マンションの部類ではないですし、20代はそこまで多くない気がします 自分はそれよりも、春の説明会で半分以上販売されていて、第1期が7戸だけということに驚きました。次期も7戸程度なら、すぐ完売しそうですね
    • 第2期がいつ販売になるか、何戸になるか、まだわかりませんが、全体の半数が第1期発表前の説明会で売れてしまっているので、残り10戸程度だと思いますよ
• 久々にプレサンスロジェのサイトを見てみたら、11月21日から最終分譲してたんですね。 間取りタイプが2タイプしか載っていないし、残り4戸か2戸でしょうか。 第1期の次が最終って、突然過ぎて、検討している人も焦りますね。
• 単純に、一番近い駅からの距離から考えると価格は安めかなと思います。 いずれ値上げされるであろうとは思いますが、管理費と修繕費も 月々合わせて1万円程度なのは家計に優しいです。 気になったのは私道負担。それって何ですか？

【最終分譲】

• 販売戸数 2戸
• 販売価格（税込） 3,120万円・3,940万円
• 間取り 2LDK+F・3LDK
• 住居専有面積 68.10㎡・76.25㎡
• バルコニー面積 8.12㎡・28.93㎡
• アルコーブ面積 2.57㎡
• 管理費（月額） 6,848円・7,588円
• 修繕積立金（月額） 4,090円・4,580円
• 修繕積立一時基金 （引渡時一括払） 374,600円・419,400円
• 管理準備金（引渡時一括払） 7,000円

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 敷地面積　：登記簿面積・実測面積：1,169.64m2（敷地南側道路後退面積2.88m2、敷地北西側私道負担面積9.61m2を含む）
• 建築面積：576.33m2
• 建築延床面積：4,318.15m2
• 容積率：297.54％（指定300％）
• 建蔽率：49.81％（指定80％）

共用施設[ ]

• 自転車置場：住宅用88台（屋外スライドラック式、屋根付）、店舗用9台（屋外ラック式、屋根なし）
• バイク置場：2台（屋内平面式）
• ミニバイク置場：5台（屋外平面式、屋根付）月額：未定
• 駐車場：住宅用18台（屋内機械式）、店舗用1台（屋外平面式、福祉対応）
• 駐車場の件ですが、 大規模マンションならまだしも、この規模のマンションなら戸数の半分くらいの台数しかないのは珍しくないと思いますけど。 ただ同じ建物内の機械式？ということは、駐車場に壁や床一枚で面している部屋があるってことですよね？騒音とか大丈夫なんでしょうか？その分お安いのかな？

【駐輪場】

• 一つ不満。 電動自転車、どうにかしてください。 重くて上段に置けないからと中途半端に置いて通行の邪魔だし、自転車だすの苦労しています。
• 駐車の収納スペースは狭いから電動自転車は置きにくいと思います。上段は持ち上げる力がないと大変です。 バイク、ミニバイクは空いていません。

設備・仕様[ ]

• 設備をみていると水回りにこだわった仕様になっていますね。バルコニーの防水コンセントやスロップシンクがついているのは魅力的。
  • 水回り系の設備って後から付け足す事ってできないですから、 最初からついているとやはりいいなと思う人が多くなってくるのではないかと思います。 バルコニーの防水コンセントですが、 どういった時に使うのでしょうか？？ あると良いんだろうなとは思いますが、使い道が思いつかなくて。
    • 屋外のコンセントの主な使用目的は、 屋外機器と言われるもので、例えば、ゴミ処理機、床暖房熱源機等。 電動工具等を使用したり、屋外照明等に利用するのかなと思います。
      • バルコニーの防水コンセントですが、バルコニーの掃除に 高圧洗浄とかあると便利なので、こういうのにも使用できるのでは？ 普段使うかどうかは微妙ですけど、いざと言う時にはとても便利だと思います。 ゴミ処理機は私も浮かばなかったです。
• 食洗機あるんですね。 今の家にあるタイプは、水道代かかるし、使用した後の掃除が大変です。 写真で見ている限り似ていますが。 ミストサウナは、魅力です。 時間のないときは重宝しますね。 ただ、電気代かかりそう。
  • 私的には、食洗機よりもミストサウナの掃除の方が気になります。 ミストサウナの掃除とかも大変なのかな？と思うのですが。 見えない部分になってくるので、カビとか気になってしまいます。
    • ミストサウナの後は乾燥機能を３０分くらいしておけばカビ対策になるのではないでしょうか。 あとは換気扇を回すことを忘れずにしておくのが重要ですね。 ちなみに食洗機ですが、ビルトインタイプは便利ですよ。 食洗機用の粉が売っていますのでそれを使っていれば、掃除などは楽だと思います
      • ビルトインタイプは確かに便利だし、スッキリして良いと思います。 ただ、もう少し欲をいうなら、シンクのすぐ下に合った方が便利だなぁって。 ほとんどのシステムキッチンでは、シンクの横に食洗機が付いていますが シンクから食洗機の間って、水がポタポタ落ちてベタベタになります。 シンクからなるべく距離がない場所に合った方が良いなぁっておもいます。

間取り[ ]

• Aタイプの間取りは、エレベーターに隣接しているので音が気になります。アルコープとSKがあるのはいいですが、収納が少ないですね。その分、部屋のスペースに回したというところでしょうか。ドアを引き戸にすることでデットスペースをなくして、スペースを有効に活用していますね。
  • エレベーター隣接の部屋、どうなんでしょうね。音や振動。窓のある和室はいいなと思います。
• 間取りとしては普通だと思うのですが、2LDKの洋室（2）の出入り口は ふたつもいらないと思います。

買い物・食事[ ]

• 駅までの近さ、周辺環境見ても生活はしやすい感じですね。ららぽーとは、買い物すれば多くなるから自転車で行くかな?と思いますが(笑)
• 確かにららぽーとがあっていいなと思いますが、ららぽーとまで自転車で４分ということは徒歩で行くと２０分くらいかかりそう？と思いました。もう少し近くにあればよかったかな。近くにスーパーがありそうですから、行くのが面倒になってきそうな距離ですね
• ららぽーとが自転車で行ける距離にあるのは嬉しいです。 日々は仕事に追われているし、週末には家でゆっくりとも思うけど 近い場所で買い物が行けたら楽で、便利で良いと思います。
• ららぽーとが近いって便利かもしれませんが そんなに安くないのかなというイメージです。業務スーパーとかディスカウント系のお店が近いほうが嬉しいかも。
  • 徒歩では厳しいですが、少し南に走る臨港線は別名ディスカウント通りとも言われ阪神間最多の店が芦屋の手前まで続きます。
  • ディスカウント通り見てきましたが、 週末でも回り切れない程の店舗数ですね。 何処も大きな駐車場があり車は必需品となると、 やっぱりここの駐車スペースだと少ない。
  • 北へ徒歩７分？の阪神線手前に激安で知る人ぞ知る 「トライアル」があるよ、遠方から買い物に来てる人も多いよ。
    • うちの近所にもトライアルがあります。 お店の中は結構なくらいに商品が密集してます。 でも確かに安いかな。 またそのお店に隣接してヘアカットのお店もあって毎度毎度利用してます。 トライアルって全国的にあるんですね。

【飲食店】

• 先日「魔法のレストラン」で、物件近くのお店が紹介されていました。うどん屋さんだったかな？

【テナント】

• 一階の店舗はどんなお店が入るのですか？

育児・教育[ ]

• 中学、浜甲かぁ…うーん…。鳴尾中だったら最近伸びてきてたんだけどなぁ…。
  • 尼崎市、西宮市の阪神沿線沿いだと土地柄的に色々ありそうですよね。治安とかはそこまで感じないけど教育環境ははっきり出ますよね
• 昔から鳴尾中学の方がヤンチャな悪い子が多い、浜甲中学はまだ子供な感じの子が多く、ヤンチャな子が少ない、学生からすれば、鳴中はカッコイイ浜中はダサいみたいな。大人からすれば浜中は良い子、鳴中は大人ぶって悪い子のイメージ
• 平木はともかく大社は 神戸高校の例外措置もあるし、 西宮市でも市西より神戸高校に意識が向いてるので 今は結構レベル高いですよ？ あと、鳴尾中も、阪神沿線の中では学力がかなり高い方に今は入ります。 浜甲や鳴南は学年トップでも市西GS怪しいですが 鳴尾中だと市西GSはコンスタントに出るし、 それより上の国立私立も複数出ています。 ただし、大社にも言えることですが上下差が非常に激しく 若干やんちゃな子がいるのも事実。 西宮でパーフェクトな学区をお求めなら、甲陵しかないです。 次いで甲武、瓦木、上甲までなら荒れてはいないかな。 やんちゃはほっといても上が伸びてるのが大社、鳴尾、最近はこれに深津が入ってきてます。 大手塾の合格体験記見れば一目瞭然。
• ららぽーとが近いですから、かなり便利な暮らしができそうなのは魅力的です。キッザニアも入っているし、大規模ですから子供がいるファミリーには充実した暮らしができそうですし、屋内施設ですから天候関係なく遊べるのがいいですね。こういった施設が近くにあるのは便利でしょう
  • ららぽーとが近いのは大きなメリットだと思います。 ベビー用品、スーパー、美容院、託児と、ここだけでほとんど用事を済ませることができますし、子育て中のファミリーにとっては最高の環境でしょう。 キッザニアは行ったことがありませんが何回か通う事で特典があるのでしょうか？

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区　近隣商業地域・準防火地域・第7種高度地区
• マンション横の住宅は取り壊していますが、何ができるのでしょうか
  • 横というと、道路を背中にエントランスを見て、右側(アーケード側)でしょうか？ それとも、ＤタイプＥタイプ側のバルコニーからすぐ下に見える(予定の)奥まった文化住宅っぽい所でしょうか？ しばらく現地に行っていないので、教えて頂けると嬉しいです。
    • マンションの東側道路沿いのコインランドリーや住宅が取り壊されていました
• 西宮は空気が悪い
  • 確かに空気は流動的なのでたいして変わらないと思えなくもないが、 風が少ない時に六甲山や生駒山の山上から見ると、堺から尼崎にかけて明らかに黄ばんだモヤの層が見えるし、車で通過する時も西宮よりもそれらの地域の方が明らかに臭い場所が有る。 現実にもそれらの地域には多くの工場がありにおいの発生源も多い訳だしイメージだけの問題でも無いと思う。
  • 空気の悪さは工場でなく、主要幹線道路の排ガスの方が心配ですけどね。
• 内覧会でガッカリ通り越してショックでした。 アパートが隣接してるなんて。 建設中に道路側から見ただけじゃわからなかった。その他の設備に関しては概ね満足です。よくある間取り図詐欺的なものもあまり感じませんでした。 「思ってたより狭い」とは思わなかった。
  • 裏のアパート、古いとか不潔そうとかで嫌なんじゃなくて、朽ちてる感じなんですよ。強風で何かこちらへ飛んできそうな怖さがあります。 見学の時に見た感じだと、雨なのに窓全開だし電気つけず真っ暗だったし、たぶん空き家だと思います。

周辺施設[ ]

• 周辺の月極駐車場は暗いし車上荒しに良く被害にあわれてます。 マンションの駐車場に停めれない方は、一度夜遅くマンション周辺月極駐車場見に来て下さい。

その他[ ]

• 隣の空き地をプレサンスで買取り、駐車場100%にしたらどうですか？ 今時、大都会じゃない、分譲マンションで、駐車場が４４邸に対し、18台とはありえなくないですか？ 店舗も入るなら、お客様駐車場も何個か確保すべきです。 路駐する車が増えて近所の者は迷惑します。 今から購入考えてる者からすれば、絶対駐車場空いてる訳ないでしょうから、検討マンションから外します。 隣の空き地に、マンションが建てば日当たりもなくなります。 プレサンスさん検討してみては？ 駐車場100%で、マンションは即完売すると思いますよ。
• 外部の駐車場が車上荒し被害に遭うとお聞きしてブルーになってしまいますが、せめて共用施設としてカーシェアリングを何台か導入して対策すべきだと思います。
  • 入居後管理組合で話しあえばカーシェア導入も可能かと思います。 駐車場が不足し、外部駐車場も安心できないのであれば 敷地内の一角をカーシェアスペースとし、オリックスなど レンタカーの会社と契約すればいいのです。

　http://www.orix-carshare.com/corporate/apartment/index.htm

• • • リンク先拝見しました マンション用に確保するとなると費用がかかり、駐車場の一部をカーシェアリング用にするのは費用がかからないということですね 前者は費用の度合いにもよりますが、後者は部外者が敷地内に立ち入ることになるので組合で簡単に承認はされないような気がします 近所の駐車場にタイムズレンタカーなどがあればそちらを利用するしかないですかね。

掲示板[ ]

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