シティハウス二子玉川

2016年7月30日 (土) 13:40時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都世田谷区玉川二丁目128（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩5分
2. 東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩5分

• 総戸数：42戸
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年01月中旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：埼玉建興株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 坪400～450くらいですかね？
• 予定では、8月から販売開始のはず。詳細を未だに公開しない意図が気になります。駅近でこじんまりとした物件ですね。駅が近いということで、注目はされるんじゃないかな。内廊下みたいだし、もっと細かい詳細が知りたいですね。
  • 住宅情報サイトとかでも物件概要とせいぜい周辺環境くらいですね。色々公開されるのは来月くらいになるのでしょうかね。
• 公式ホームページにも、資料送付について説明されていますが、誠に申し訳ございませんが、 現在当プロジェクトの資料の準備が整っておりません。だそうで、今から請求してももうしばらく時間がかかりそうです。ブログも5月から止まったままですし、あくまでものんびりペースですね。
• 気になる価格帯ですが、未公表の次期分などを除いて紹介します。正面南向き棟は検討に入らなかったので聞きそびれましたが、１億くらいになるんではないでしょうか。

1. 東向き2LDKでは

• • 最上階五階　56.61m2 8680万円
  • 二階　56.02m2 8180万円
  • 一階　88.13m2 4LDK 1億1080万円
    • その他一階に三戸ほど次期分があります。参考にしてください。

1. 西向き1LDKですが残りは一戸のみです。

• • 最上階五階角部屋　45.06m2 6480万円
    • この階でこれはなかなかお得感でいいのではないでしょうか。
• ここ、建物竣工後販売なんですね。 突貫工事が多発してる昨今ですから、全住戸の竣工後販売は好感が持てます。 良い物件を作ろうという姿勢を感じます。
• 予定価格は想像を超えて高かったので、検討することすらもうやめました。。 55平米2ldk8000万円台、 75平米3LDKで、1億二千万台。 最上階は多分もっと高くなると思います。本当どんな人が買えるんでしょうか。。
  • 今の二子玉川ならしょうがないんじゃない。再開発エリアの評価高いし、そもそも物件が少なくて稀少性もあるし。
    • それにしても坪５３０万なんて、まともじゃない。
• 現地モデルルーム見てきました。 バスルームにはちょっとガッカリでした。 高級感が感じられませんでした。
  • こじんまりの物件にしては、雰囲気は高級感がありました。バスルームはもう少し豪華仕様が良かったですね。お風呂は簡単に変えられないからガッツリ。それ以外はオプションで変えられるので合格
• 坪400どころか、現状の販売予定価格(4F部分)は、坪500前後のようですね。蔦屋家電など再開発が予想以上の出来だったのが後押ししているのか。

1. 55 8000-8500(480-510)
2. 70 10000-11000(471-518)
3. 75 12000-(528)

• 物件的にはとても良い条件だと思いますし、それだけ人気があるのも実感できます。 路線脇、というのはたしかに少し避けられる要素になりそうですが、物件によって影響は違いそうです。 価格は、自信を持って販売しているだけあって、良い物件だと実感させられるところは多いと思います。
• 公式サイトだと設備仕様や共用空間についてのページが見られないのですが、もう実際の建物が竣工しているという事は、それらについてはもう決定しているということになりますよね？ 実際にMRに行かないと得られない情報…という事なんでしょうか。 事前に予習していけないのがなんとなくと思ったり。 他のすみふ物件と同じようなかんじになってくるのかな？
• 川沿い過ぎないし、駅徒歩5分なのに 完成後5ヶ月で、なかなか埋まらない のは価格に見合うものではないのでしょうね。
• 今のところ坪単価500万前後ですか。。。
  • 外観も立地も素晴らしいが、3LDKを優先して作り、いかにも余りで作りましたというような2LDKや1LDKの間取りで坪単価500近くというのは如何なものか。。。この地域が好きで、資金があって3LDKの物件を、というのならいいかもしれないが。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 二子玉川駅から10分とかからない場所にたたずむ５階建てで総戸数42戸の瀟洒な小規模マンションです。外観が特徴的でハイセンスな建物だと感じました。玄関ロビーもごたごたとせずにそれでいて重厚な感じがします。
• 敷地は台形のような形になっていました。エントランスがある道路側が南向きです。ここはマンションの顔ともいうべき住戸が並びます。70m2の住戸２戸と76m2が一戸の計三戸が南向きの部屋です。
• 東向きには2LDKが西向きには1LDKが内廊下を挟んで両側に並んでいます。敷地の一番奥側は大井町線の線路となっています。
• 外観一部見えてきた。白タイルにウッド調のルーバー。すみふって黒っぽいイメージだったから意外だな。
• 外観がとても素敵だと思います。

• 

  外観

共用施設[ ]

• 内廊下は、ワンフロアに住戸数が多くなければ魅力を感じますね。ホテルライクなデザインマンションが好きなので。
• 物件サイトで今なら敷地内駐車場が確保できると宣伝していますが、 まだ申し込み数が少ないのか、あるいは意外に車の所有率が少ないのか どちらなのでしょう。 駐車場の台数は14台と比較的少なめと感じますが機械式で通勤には 使いにくそうではあります。
  • この場所なら、車はいらなそうだよね。 駅近いし、車持ったところで二子玉川界隈の渋滞は凄いよ。 朝の電車のラッシュもすごいけど。
• 24時間ゴミ出しが可能だと仕事で出張の時とかあるとき助かると思います
• 共用施設は最小限でキッズルームなど子供用施設も無く 周辺施設の紹介では公園や教育機関が近いアピールも皆無。 そういう点を考えれば単身やDINKSをターゲットとした マンションだと考えていいのかもしれません。

設備・仕様[ ]

• これだけ電車が近ければさすがに二重サッシなのではありませんか？構造や設備は未公開ですが、内廊下採用、全戸にトランクルームつきといったクオリティのマンションでしたら騒音対策は万全と考えて良いと思います。当然窓を開け放していれば煩そうな環境ではありますが・・・
• 大きい部屋には装備されている可動式仕切りで自由自在に広く使えます。エアコンは天井カセット型で室内の美観を損ねません。色々と工夫されていました。
• 仕様はいい方だと思います。内廊下、カセット型エアコン、廊下とトイレなどが石など。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：44.91m2～89.60m2
• 建物中央に内廊下で四方に部屋を配置したワイドスパンという感じになるのではないでしょうか？ありきたりな田の字間取りよりはいいと思いますが北側で線路に面する方角はかなり安くしないと厳しいのでは・・
• 1LDK～4LDKと揃ってるようですがどの層向けのマンションになるんでしょう？単身とファミリーが混在すると色々ありそうですけど。
• 二子玉川は人気ありそうですね。マンションも多くなってきた印象があります。ここは内廊下で高級感がありますね。部屋を出て雨でもすぐぬれるってことはなくいいなと思います。トランクルームもあるのでキャンプやスキー用品とか入れておけますね。
• 西向きですが、こちらは自分の敷地の駐車場分だけ離れているので、むしろ東向きよりいいと思います。ただ、こちらはワンフロア二部屋しかないのですし、お求め安くなっていて残りは一部屋しかないです
• 東向きの間取りについてですが、2LDKで55m2の広さです。 玄関入ってすぐに、水回りを集めています。キッチンは中央でその向かいが小さい窓なし洋間で奥に片側リビングの洋室となっています。 このマンションもちょっと変形バルコニーです。奥行きはさほどではないですが、前面にあるのは良いですね。東向きではリビングが突き出した形になっています。そして独特なのがリビング中央が凸形のようにとび出しています。グッドデザイン賞をうけたデザインだとのことでした。もちろんそこで洗濯物も置けますし、なににでも使えます。
• キッチンを含めてすべての水回りを玄関側半分に寄せ付けています。半分は洋室とリビング。こちらはバルコニーも採つづいて西向きの間取りです。ここは真四角の部屋に凸のベランダがついたということです。こちらは光できる広さでむしろこちらの方が使い勝手か゛よさそうです。というわけで人気なのもわかります。一番惹かれるタイプでした。
• 商談ルームになっている南向きのモデルルーム内部の3LDKの感じですが、とても優雅な広さと調度でした。１階なので外の高さは歩行者水準になってしまいますが、目隠しは植栽によって充分です。
• 間取りは１～２人向けが多いみたいですね。
• 間取りの広さもバリエーション豊富です。 駅からも近いので、単身者にも向いていますね。 あと、トランクルームが付いているのは便利ですね。 物置の代わりに使えて。
• 道路に面した部分があんなにガラス張りで大丈夫なの？カーテン閉めっぱなしになりそう。
• 道路ギリギリまで建物が建っているのと車のゲートの幅が狭く感じるのが気になりますがお洒落な外観ですね。何しろ利便性は良い物件ですから人気にはなるでしょう
• 間取りはHPでは見れないので資料請求しないとですね
• 間取りは窓なし行灯部屋ありまくりですね…ひ..ひどすぎる…!
• せますぎです。
• 1LDKの間取りはいいけど、それ以外は悲惨だね。 玄関の位置が悪過ぎるプランだらけ。 ドン引きです。
• 2LDKの間取りはかなり微妙だと思う。専有面積の問題ではなくて、間取り。形がおかしい。同じ専有面積で他のシティハウス物件の間取りと比較してみるといいと思う。
• 間取り、ですか。 室内の廊下が少ないので空間効率としては良い。 でもリビングインの居室ということで微妙に思われてしまうということなのかもしれません。 子育て世代にはリビングインは良いみたいですが（子供の出入りを確認しやすいから）、 大人だけで暮らしているとプライバシーの面で気になるのかもですね。
• 角部屋の玄関位置がありがちとは言えかなり悪く、 廊下が無駄に長いという印象。 角部屋で比較的広い部屋がこのレベルだと 他もお察しって思われちゃう。 二子玉川の駅近でこれは残念過ぎる！
• ３LDKならそうそう狭いというわけでもない感じもします。広いところはまた別のマンションでも売りにしているわけで。リビングインの部屋もありますがリビングとつなげて広く使えるタイプもあったり、ワイドスパンだったりいろいろタイプがあります。流しやコンロがリビングと背を向けるのはさみしいけれど、キッチンが独立したタイプもありリビングからキッチンのごチャつき生活感が見えない工夫もあったりと迷ってしまいそうです。
• どの間取りも部屋自体が狭いという印象を受けました。 特別収納スペースが広いわけでもないので 使い勝手が良いかどうか考えて選ばないといけないと思います。
• 駅まで近くて良い物件だと思いました。 間取りを見た感じ、あまり広々とした感じではありませんでしたので、 どちらかというとファミリーより個人や夫婦で済まれる物件という感じですね。

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  モデルルーム室内（南向き）

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  西向き住戸からの眺望

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  キッチンからみたバルコニー

買い物・食事[ ]

• お買い物は東急ストアが一番便利かな。駅の所なので実際歩くと５～６分でしょうか。東急ストアは商品も充実しているので便利そうです。営業時間が１０時から２１時までの様なので、できたらもう少し遅くやっていてくれた方がありがたいのですがね。遅くまでやっているスーパーは近くにはありますでしょうか？
  • ライズの東急ストアは23時までやってますよ
    • ライズの東急ストア、東急フードショー、それから玉髙の地下食品売り場が、地下道でつながっているのですが、これらの食品売り場の充実ぶりは歩いているだけで本当に幸せな気分になります。パン屋もライズと玉髙を合わせると数えきれないほどあり、いつもどこで買うか迷ってしまいます。一方、ビールやお米等の週末のまとめ買いは、車があれば用賀のOKストアがお勧めです。ここは廉価スーパーなのですが、駐車場が高級車だらけでなんか笑ってしまいます。
• この物件の道を挟んだ真ん前にあるBettyというクレープ屋さんは、以前駅の反対側にあった小さい店が数年前に移転してきたところです。当時からかなり人気のおいしいクレープでした。
• 生活環のイメージとして、二子玉川を象徴する「玉川高島屋S.C.」まで徒歩6分、再開発により誕生した「二子玉川ライズショッピングセンター」まで徒歩4分。さまざまな商業施設が日々の生活で利用できます。 正面にあるクレープ屋さんも繁盛して問いました。
• 二子玉川はブログにもあるようにパン屋さんやスイーツのおいしいお店が多くおしゃれな雑貨をそろえてと夢も膨らむのですがどうでしょう
• ここら辺で安い八百屋とか魚屋がどこか教えて下さい。
  • 庶民的な買い物ができる店もあるのですね。だからと言って、安いスーパーとかにこだわる人も居なさそうな感じですよね。

育児・教育[ ]

• 子供さんが通う学校が少し遠いですね。
• 小中学校が近いんでお子さん連れには良さそう。買い物にも便利ですね。

周辺環境・治安[ ]

• 駅から近いけど、線路からも近い。というより、線路のすぐ脇。
• 電車の音や振動はまるで問題なしでした。電車が通過するのに気づかない位のレベル。
• 駅近だから名前にもロイヤルとか付けてふんだくる気満々みたいだけど、いくら駅に近くても線路の真横じゃなぁ・・・しかもこの位置じゃ最上階でも眺望0でしょ？ちょっと購入予定には入らないね。
  • 駅が近ければ通勤には便利ですよね。あとは駅周辺には大型ショッピングセンターなどもあるので買いものなども便利です。ただ線路脇なのでどうしても騒音などあると思いますから静かな環境を求めている人は気になると思います。
• 線路に近いのは確かにマイナスポイントかと思いますが、駅のみならず徒歩圏に二子玉川のショッピングエリア、二子玉川公園等がある点は、それを上回るメリットであると思います。瀬田の高台の立地のように坂道も無く、自転車利用を考えるとさらに行動範囲が広がります。また、二子玉川という立地は、東名の東京インター、第三京浜に近く、実は車での移動の面でも非常に便利です。但し、この立地のマンションだとどうしても駐車場代が高くなるであろう点が懸念です。
• 本来このエリアはハザードマップかぶりまくりで地ぐらいは低い 自転車で坂上に行くのは押していっても本当にきつい 高齢者には拷問級 しかし二子玉川の駅近かつライズ周辺の開発で生活利便性はとても良し 結果二子玉川駅周辺のみで生活を完結する決意が出来ればとても価値のある物件かと ライズは人工地盤の上に立っていますが当物件はどうだろうか？避難指示出たことありましたよね 万一の時水没のリスクありかと ん〜低地と線路際 しかし駅近 悩ましい物件です 要は価格次第か…
• ここ、びっくりするぐらい狭い土地です。しかも線路脇です。余分なスペースなどないぐらいに文字通り線路脇。え？ここにマンション建つの？と思うような場所です。現地ご覧になったほうがいいですよ。
  • 現地を見ずに物件を決める方はまずいないと思いますので、当然ですね。駅からの距離感、周囲の環境、線路との位置関係、等々、実際に肌で感じることができると思います。感じ方は人それぞれでしょうが、二子玉川では稀少な好立地だと思います。
    • 二子玉川で稀少な好立地って、どういう点で？駅から近いのは確かだが・・・
      • 稀少な立地というのはライズとかコートハウスの事を言うのじゃないかな？
        • ライズやコートハウスも確かに同様ですが、二子玉川の駅近新築物件はそもそもそれほど多く無く、また再開発エリアに近く、坂道の上でも無い立地は、稀少だと感じている次第です。個人的には二子玉川公園と、さらには新しく出来る蔦屋書店に至近な点がポイントが高いと感じています。蔦屋書店はまだこれからですが、代官山のようなランドマークの一つとなるとすれば、楽しみです。
• 立地が良さそうなので、価格は高そうですね～緑が多いのに、駅前は栄えているのは暮らしやすさ抜群ですね。間取りは単身者からファミリー向けまで色々あるんですね。単身者にも人気の立地なのでしょうか？
  • 交通の便がいいですから、単身者の方も注目している物件ではないでしょうか。あとは、駅から近い事もあり資産価値がさがらない事から、資産運用目的で買われる方も多いのではないかな。
• 二子玉川の環境の良さは間違いないが、このマンションじゃなきゃいけない理由が無いな。
• 先日の日曜日に車で駅前を通過するだけで40分くらい掛かりました インフラが追いついてないですね
  • 駅前の旧玉川通り（大山街道）の下り方向でしょう。あそこは、多摩川を渡った川崎側の交差点が先頭なのですが信号のパターンなどの関係で、青信号であいたスペース（？）も玉堤通りからの右左折の車で埋まってしまい、直進車は進めなくなります。少し進めたとしても、今度は高島屋前のスクランブル交差点でやはり右左折（特に高島屋側からの右折車）の車で埋まってしまい、瀬田からの直進車は、何回信号が変わっても、全く進めない。結果、数百メートル通過まで３～４０分もかかることになります。信号のパターンを変えると、川崎側の多摩沿線道路（特に下り）や東京側の玉堤通り（特に上り）の渋滞がひどくなるし、高島屋側から出る車も出られなくなって、これが回り回って高島屋のパーキングに入る車が、あふれる事になります。普段は、何事も無く流れているのですが・・・・高島屋に出入りする車の影響が大きいと思いますよ。
    • 駅前の渋滞が話題になっていますがこの物件に住んだら車で駅前には行かないことになると思いますよ。東側に迂回して玉堤通りか住宅街を抜けるルートになると思います。都心へ出る時は目黒通り、南下する時は第三京浜ですね。あえてホムペ通り用賀から乗るのであれば戸建住宅地を北上し環八経由か旧大山街道を横切って瀬田側から回るかでしょう。
• 駅から近いので気になっているんですが…広さもいろいろ、あるみたいですし。駅前開発エリアが近いということは、便利でしょうね。
• レイアウトはどのようになっているのでしょうね。マンションの立地としては静かに暮らせそうな場所にありますので、ファミリーに良さそうです。あとマンションの外観は思っているよりオシャレですね。
• 現地行きました。いくらなんでも7000万近く出して線路脇はありえません。二重サッシが悲しいです。
• 建ぺい率は60%の第一種住居地域にありますので、日照が著しく変わることは少ないと思われます。
• 普通の人が普通に暮らしていくうえで気になる音ではありません。駅間も短くカーブなのでスピードの騒音もないですし、カーブのレール軋み音もないです。振動は確認しませんでしたが、ないと言っていいでしょう。 むしろ問題となるのは日照でしょうか。東側は建物が隣接しています。うまいこと隣とその隣の間の空間がバルコニーになる住戸もありますが、基本隣も気になるつもりで考えなくてはいけません。
• 今回初めて二子玉川の物件を検討するにあたって、地震ハザードマップや洪水ハザードマップを 見ましたが、ここは最悪ですね。びっくりしました。 しかも電車の騒音もあるとなると、中古で売りに出すのも難しそうです（こういった危険を知らなくて、二子玉川という 名前に踊らされている方に売りつけるのが一番ですが・・・）
• 大井町線の線路脇ですか。 全然詳細が出てきていないので、 バルコニーがどちら側に向くのか判らないですね。 線路を背にするようになるのかなぁ。 駅からの近さや利便性は良いとは思いますが、 音に関する対策がどうなっていくか否か、でしょうか。
• 二子玉川は綺麗で便利な街になりました。このマンションに住んで二子玉生活羨ましいです。
• 2/27(土)14:30快晴 現地を見てきましたが、楽天ビル？の影に完全に隠れて南側にも関わらずまったく日が当たっていませんでした。 夏の太陽の位置なら日が当たるかもしれませんが、むしろ日が当たってほしいのは夏以外の季節なので、日照的には残念な物件でした。

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  左がシティハウス二子玉川、右・右奥が戸建て。二階水準

周辺施設[ ]

• 多様な都市機能と豊かな環境に恵まれた高層マンションであり、豊かな自然が楽しめる広大な公園を整備。と言う言葉が書かれていますが、直ぐ近くには川もあり、河川敷には遊べる場所も沢山ありそうで、家族向けの物件があるなら良いのかな。河川敷は、どこでも気持ちが良いですからね。
• ここの物件から１５分位歩いた所にある兵庫志摩公園はおすすめですよ。夏場などはよく小さい子供たちが水遊びをしています。

その他[ ]

• 住友も最近はシティシリーズ＆セントラルレジデンス以外にもプレミアスイートやらフォレストパークだっけ？色んな名前のマンション分譲してていまいちこの物件の立ち位置が分からないんだが・・住友の中ではどんな位置づけなのだろうか、ロイヤルという名称から高級志向なのかね
  • 住友不動産のマンションだったんですか。初めて聞くかも＞このシリーズ。二子玉川なので高級路線で、ということなのでしょうか。まだ間取りや仕様どころか外観さえもわからない状態なので、どういう風に行くのかが判明していないという状況。価格は場所やデベを思うと、決して安くはならないでしょう。それでもこの辺りはニーズがあるのかもしれませんけれどね。
    • しかしまたロイヤルスイートとは大きく出ましたね。王族のための貴賓室ということになるわけですがすぐ北側の高台の方がそれに相応しい高級住宅街のような気がするのですが、気のせいかな？
      • 物件名がロイヤルスイート二子玉川からシティハウス二子玉川に変わったのですかね。このスレ内でも話題となっていましたが、ハードとしての物件の質が名前負けしているという判断でしょうか。今度はまた庶民的なイメージの名前となりましたが、価格もそのイメージに準じた水準となると良いのですが。
• 最近のマンションではペットが飼えるのは当たり前のようになっていますが、公式のQ&Aには具体的に規約が出ていますね。「１住戸につき飼育できる数は犬、猫についてはあわせて２匹まで、その他小動物については２匹まで、鳥類については１籠まで」犬猫についてはルールが守られそうですが、小動物や鳥は内緒で複数飼う方が出てきそうですね。
• 駅から近いからロイヤルで高値ふっかけようとしたけど、線路脇で騒音がひどいからやっぱ価格を下げてシティだなって感じじゃない？どちらにしろ賃貸目的なら優良な物件だと思う。駅から近ければ何でもいいっていう勤め人も多いし。でも終の棲家にここはないなぁ。ひょっとしたら賃貸に鞍替えするから情報更新ないのかもね。
  • そういう事ってあるのでしょうか？？仕事が現役の時ならこの辺りの便利さとかにプライオリティおいていくと思うんでそういう時にはいいんじゃないかな。賃貸の需要もありそうだけれど、普通に住むのにもいいのでは。リセールはしやすそうだし、賃貸にも出しやすそうだしというのがあると思います。
    • 資産運用の為購入する方が多い立地ですよね。実際近辺の賃貸相場はワンルームで約７万２千円、１ＬＤＫで約１３万円、２ＬＤＫで約１７万円、３ＤＫで約１３万円の様です。ここだと新築ですし相場よりかなり高めに貸し出す事ができるのではないかな。駅から５分と近いですし。これがまた徒歩１０分以上になるとぐんと下がってしまいますしね。

掲示板[ ]

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