プレミスト新宿山吹

2017年12月29日 (金) 10:39時点における最新版

プレミスト新宿山吹外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都新宿区山吹町365-1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩2分
2. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩10分

• 総戸数：78戸（事業協力者住戸18戸含む:別途管理室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年06月竣工済み
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：飛島建設株式会社
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社
• 公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/y/

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 少なくとも平均坪単価340の物件の大和ハウスの営業さんが、こっちはもっと高いですと言ってましたから、坪380としても82平米で9500程度ですか…
  • 380っていうのは確定事項ではなくて、大和ハウスの340の物件の営業マンが「ここより高い」と言っていたことからの推定です。と言っても遠からずとは思いますけど。360－400の範囲で平均が380くらいじゃないですかね？
• 10階以上、南向きは坪単価いくらくらい？
  • 25.32m2～82.28m2　3500万円台～1億1200万円台。山吹町で坪450万　さすが関西の住友と言われるだけあるね。
• 第１期 驚きの全戸出し60戸 坪450万でやるなー。大和ハウス。
• 販売価格が少し前までは、6,090円だったのに、先週あたりから6,970万円～に大幅アップしました。売れ行きがいいのでしょうか。それとも、「ザ・パークハウス 山吹神楽坂」の6,540万円～に合わせての値上がりなのでしょうか。江戸川橋付近は最近、バブル状態ですが、しばらくしたら値下がりがするのでしょうか。
  • ただ単に安い部屋が売れただけでは？ここはモデルルームも行きましたが、決して売れ行きが良いと言える物件ではないので、最近の市況も加味すれば値上げということは考えられないと思います。 
• このエリアは今後、マンションへの建替えが進みそうです。「裏神楽坂」なんてネーミングもあるそうで、最初は「なにそれ？」と思っていましたが、新築マンションに住む高所得者層が増えてゆくと、それにつれて街並みも変化してゆくでしょう。少なくとも小さな印刷会社が多くて暗めの雰囲気は消えてゆくはず。マンションの価格は、新築がどんどん出てくるため大きな値上げはないでしょうが、魅力的な街並みに変ってゆくことを考えると、底堅いといえるでしょう。
• 随分と高値ですが、5年くらいたてば、値を下げていくのではないでしょうか。 
• この付近は最近、バブル気味ですよね。新築の売れ残りも多いみたいだし。数年は価格維持できそうですが、５年以上もたてば８０００万、９０００万の価格を維持できるか、とても不安ですよね。７０００万円代でも高く感じます。
• 月30万近くの家族向けの部屋を賃貸に出した時に需要ってありそうですか？大手町近いですし、大手の社宅として貸せたら理想。
  • 月30万の家賃に住む家族は、江戸川橋には住みませんね。マンションの周辺を歩いてみれば寂しい感じがわかりますよ。そもそも、月30万近くの家族向けの部屋を賃貸に出したとき、あまり需要はありません。その値段なら、会社が家賃を大部分負担するにしても、他の地域を選ぶでしょう。 
  • ２０万がいいところでしょ
  • 賃貸の部屋見ましたが8階26平米で13.6万であればそれなりに評価されてると思いました。平米あたり5,000円強、56平米なら30万円弱、70平米なら36万。単価が正比例するとは限りませんので目安程度ですが。
• 駅から近いし、江戸川橋は最近人口増えてるようですから資産価値はそれなりにあると思いますよ。スーモ、江戸川橋で検索して相対比較すれば、いま貸しに出てる部屋がそれなりに高値で貸し出されてることくらいすぐ分かると思いますよ。そしてBの部屋が30万で貸し出されるなんて周辺相場的にありえないことも。

交通[ ]

• 東京メトロ有楽町線の江戸川橋駅から徒歩2分なら悪くないかな。
• 江戸橋駅、徒歩２分というのは魅力のある物件だと思いました。小さなお子さんを連れての電車の移動は大変疲れますからね。

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  バス・タクシーアクセス

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  路線図

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  路線図(2)

構造・建物[ ]

• それにしても敷地が不思議な形を指定ますね 周りの建物の影響もあるからということで… あまり土地の広さを有効活用しにくいのかな、建物は。
• 建築設計やってる者です。共用部は必要最低限に豪華にまとめてて無駄なスペースや要素がなくて管理費とかいすれ追加なくやっていけそう。駐輪場が多くて有難い。内廊下設計で間取りも幅広い。設備はダイワハウスの中で最先端仕様だと伺いモデルルームを何度も見て他と比較して実感しました。
• 目の前の高いマンションで、日当たりが心配ですね。
• 上の階でもレースのカーテンは一日中必要ですね。
• 南側しかないかな～。東は隣のマンションからの圧迫感がすごいし、西もマンション建ちそうだし。１０階以上でないと眺望は期待できないね。
  • 10階以上の南はもう億越えてますからなかなか手が出ないですよね。
• だいぶ出来上がってきましたね。西側なんでアインスタワーの影響も受けないし、いい住戸に決まってよかった。椿山荘や、神楽坂を満喫できそうです。
• 東側住戸は最悪だね。でも、中の設備はいいから高くても売れるんだね。
• いいマンションですよ。立地も申し分ない。ただ残念なのは。東側エントランス前の戸建てがポツリと残っていること。マンションの一部のように見えるね。西側のエントランスはいいけど、自転車置き場から出るところも、隣接マンションに挟まれたところにできていて違和感有。でも、平置き駐車場が取れたし、内装は充実しているので気に入ってます。
  • ここは容積率400まで建てられるから公開空地適用なしで建ってます。通り抜けは単純に設計上の配慮だと思いますよ。住人以外の人が通るのは住居侵入だと捉えることはできますが、トラブルが起きてない限り、地域の人たちの通路として受け入れたって良いとは私は思いますけどね。

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  現地状況（2017-03-21）

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  現地状況（2017-04-11）

共用施設[ ]

• 駐車場 : 空台数17台（平置き6台、機械式9台、来客用1台、身障者用1台）
• 駐輪場 : 空台数86台　
• バイク置場 : 空台数4台
• エレベーター1台では少ないでしょうか。
• 横庭をマンションの住人ではない方がよく通っているのを見かけます。住人ではない人の通り抜け行為は住居侵入罪ではないのでしょうか？

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  エントランス

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  エントランスラウンジ

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  敷地配置図

設備・仕様[ ]

• ホームオートメーションシステムも個人的には惹かれます。給湯機能とか、エアコン操作とかは普段から使えて便利だと思いますし、照明の温ON、OFFができるのもいいなと思います。長期不在にした場合とか、電気が点いたり消えたりすると、防犯にもなりそうですし。
• グレード的には高くしてあるようですので、シンプルでも結構見栄えは良いんじゃないかなと思います。あとは家具などで工夫してという感じになってきそう。
• 先進システムということでスマホで色々と家の中のことが操作出来るのは便利でいいですね。お風呂とか冬場は特に帰宅時に出来ているとすごくほっとする。 気になるのはそういうもののセキュリティですよね。それらの対策はきちんとなされているのでしょうか。最近ちょっとニュースになっているのを見たものですから気になりました。
  • エレベーターは階の住民しか降りられないシステムになってるから建物全体としてのセキュリティは出来上がってますよ。家の中の操作といってもエアコン、お風呂とかの遠隔操作の事だから防犯という意味でのセキュリティにどう関連しているか分からないですが、そこまで心配はいらないんじゃないかな？周辺のパークハウスと坪単価が変わらなくてもここまで標準で付いてるのはラッキーですよね！内廊下もホテル並みの仕様だと聞いておりましたし。グレードは高くて駅近で便利すぎます。
• 設備は魅力的だと思います。キッチンで言えばフィオレストーン天板の食器棚(吊り戸棚が跳ね上げ式)、タッチレス水栓、食洗機、ディスポーザーが標準装備。※ガスコンロがデリシアあたりになると言う事なしです。その他LDエアコンや施錠、お湯張りの遠隔操作、照明スイッチの一括消灯、※照明のスイッチはタッチ式の最新です。廊下の天然石仕上げなど。どれだけ役に立つのか定かではないですが、通常オプション品が標準装備なのは魅力的です。だけど残りの住戸の価格なら、これくらい当たり前ですけどね。
• モデルルームのお風呂のドアは透明ガラスでしたが、流石にオプションですかね？
  • オプションです。
• 内覧会は素敵でした。一言で言うとホテルですね。建物はキレイに仕上がってるのでかなりスケジュールに余裕のある現場だと感じました。建物内もそうですが、外構と外観もけっこうお金かけてて裏まで抜かりなくしっかりと仕上げてました。ただ、部屋の中の照明のボタンがあちこちに多すぎて扱いが大変な印象でした。スマート家電で一括でライトを消せるのでそれを頼るかもしれませんが。

【内覧者】

• 内覧会行きましたが、私はがっかりしました。7000万円台の仕様じゃないですよね。同伴した一級建築士の方も、外部の素材が随分と節約されていると言っていました。もう買ってしまったから仕方ないですね。
• 内覧しました。建築的な知識はないので素材の単価はわかりません、あくまで外観、見た目に限って素人判断です。外観で言えば、バルコニーの下部の吹き付け塗装や露出した雨樋には安っぽさを感じます。歪な形で凹凸が多く安定感がない感じが気になりました。でも不思議なことに歪な形が見る方向によって佇まいが異なり面白いのも事実です。個人的には好きですが、エントランス側の三角のパネルは何？て感じです。また道路から奥まったエントランスやエントランス横を抜ける通路の豊富な植栽、オブジェやアート、など高級感を感じます。個人的には7000万弱だったら内部と外部のバランスが取れていると思いました。1億出すのであれば、外部は物足りない感じがしますが…。
  • エントランス側の三角のパネル、ひょっとして屋外階段のところのことでしょうか。ここは紙の町なので折り紙をモチーフに外観に取り入れているのです。こういう町の歴史を取り入れる建物ってなかなか見かけないですから有名な建築家が入ってこそできるんです。あと、外壁が安っぽいとかいう以前にこの建物のコンセプトがあるからそれに合わせたデザインになってるのです。ケチったとかではなくて、コンセプトを上手く表現する為に細かい所にはお金をかけ、シンプルな所は標準的にという事でしょう。この建物は安く出来ているではなくて、この建物は紙を基調としたデザインで出来ていると思った方が良いです。私も一級建築士と同行しましたが、細部の作り込みまでよく出来てると言ってました。家を買う前に営業さんの言葉１つ１つしっかり聞いてましたので、ここに住むならばこの建物の特徴を１つ２つ説明出来るようになった方が好きになりますよ。

間取り[ ]

• 間取り：1R・2LDK・3LDK・4LDK
• 専有面積：25.32m2～82.28m2
• バルコニー面積 : 4.26m2～16.68m2
• Aタイプでしょうか？ リビングの扉を開けたら、いきなりシンクって(笑) 料理・洗い物しながら、すぐに玄関に出られる（宅急便など？）メリットはありますが、 お客さんが来る時はかなり気を遣わないといけませんね。 ホームページに掲載する間取りって、その物件の最も良い間取りだと聞きますから、 これ以上の間取りは期待できないということなのでしょうか？
  • 80平米超の部屋もあるのに、さすがに55平米を最も良い条件としては出さないでしょう。 逆に出し惜しみという感じもしますが。 さらにフリースペースと銘打ってるわけですから、あのキッチンの位置も変えられるのでは？ まあ、説明が全く無いのがいまいちですけどね。
    • キッチンはかえられません。フリースペース言いますが５５に関してはあのままが良いでしょうね
      • キッチンの位置の変更は難しいですか。 水回りの設備を動かすのは基本的には難しいのかな？ 配管の関係もあるでしょうし…。 フリースペースがあるから、柔軟性を持って使うことができるのか？とも思いますがどうなんでしょう。 使う人次第？？
• 80平米超えのプランはまだ公式サイトではみれませんが、 70超えのプランは変に玄関だけ突き出ていて面積が消費されていますし、 どれもキッチンまで含めたLDKでの畳数表示なのが残念ですね。
• 75m2のプランは柱の食い込みも1個だけですし、あと収納が異常に充実してません？笑 その割に居住畳数も確保されてる感じですし、中々良いと思います。
• Cタイプの部屋って洗面室に行くのに洋室1の中からしか行けないんですね、、、しかも戸境壁がオール乾式って。Eタイプの収納の鬼状態といい、色々と見ごたえのある間取りですね 汗
• 間取りを見ると、Bタイプとか下り天井がやたらいに多いようにみえます。
• Eタイプは3面採光だし、環境としてはいいのかなと思います。収納はたくさんあるけれど、なんだか細かい収納が沢山という感じがしてしまいます。中で区切られすぎているように思います。小さなクローゼットを２つ３つならべるよりも、一つの大きなものの法が良いのになぁ。  

• 

  Ａタイプ

• 

  Ｅタイプ

買い物・食事[ ]

• コモディイイダ 江戸川橋店（約60m・徒歩1分）
• 江戸川橋地蔵通り商店街（約120m・徒歩2分）
• ファミリーマート 江戸川橋駅西店（約140m・徒歩2分）
• 商店街が近くにあるのは魅力ですね。
• カレー店、「ヨッチ」も近いですよ。
  • 近くの「ヨッチ」はカレーより定食がおすすめ。

【スーパー】

• 地蔵通りに今まいばすけっとが工事中で来月入居前にオープンします。あとイトーヨーカドーの噂も出てるみたい。スーパーマーケットがこれから増える可能性が高いですね。
  • コモディイイダがあるから別に困ってないけど
    • コモディイイダは地下に降りるのが面倒くさい。江戸川橋に成城石井が来てくれたらなぁ。
    • コモディイイダはクレジットカードが使えないから不便だよね〜もっとまともなスーパーが欲しい。
      • コモディはクレカも電子マネーも対応しない方針だそうです。手数料が掛からない分、価格を安くしてると店員さんが言ってた。

育児・教育[ ]

• 江戸川橋保育園（約60m・徒歩1分）
• 鶴巻小学校（約670m・徒歩9分）
• 牛込第二中学校（約1,140m・徒歩15分）
• こちらの物件の周辺には小学校や中学校がある様ですね。クリニックも、周辺にある様なので 楽しい生活が過ごせると思います。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 : 商業地域
• この辺は小さな印刷関係の工場が多いので、騒音は大丈夫でしょうか？
  • 印刷所は深夜もフル稼動になることが多いです。物件との距離によっては要注意ですね。
    • 直接道路を挟んだ所には印刷関係の会社はありませんね。南側に個人経営の自動車板金屋があるだけ。
• 江戸川橋にも神楽坂にも近くて良い立地だと思うんですが、谷底低地なので地盤がイマイチなんですよね…。
  • 東京都の液状化予測マップによると、液状化には該当しないようです。⇒http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx
• 本物件の近くにある大日本印刷の榎町工場は、近々、閉鎖か移転となります。このため、周辺にある小さな印刷所はどれも廃業となるでしょう。それが本物件の未来の不動産価値にとってプラスと出るかマイナスと出るかは誰もわかりませんが、私はプラスに働く確率の方が高いのではないかと考えています。
• 駅近で、都心への利便性も高いので、一定の資産性はあると思うよ。神楽坂は引き続き発展するだろうし
• この物件の魅力は、駅近、表通りに面していないので比較的静か、という点でしょう。 
• 資産価値は高くないとは言え、長く住むにはいいところではないでしょうか。大通りから1本入っており、騒音も大通りに面したアインスタワーが遮ってくれています。高速の騒音もそれほど聞こえません。川の悪臭もしませんし。

【周辺の開発予想】

• 周辺の開発予想ですが、東側はすでにタワマンがあってその隣も怪しいかも。再開発あればプレミストと同規模の建物が建ちますね。 南側も大通りから近いので高層建物が目の前に建ちそう。貸しパーキングもあるので余計心配。西側も建物が古いですが、前面道路は4メートルなのでどんなに頑張っても6階もいかないくらいですね。西側が一番資産価値が落ちなさそうな気がします。
• 今後、南側にはマンションは建たないんですかね？まだまだ、マンションが建ちそうなところはありそうですが。
  • 榎町にある大日本印刷の跡地がマンションになる予定ですね。詳細のほとんどは未定なので早くても2025年前後になりそうですが。かなり大規模な土地なのでそれなりの規模のマンションになりそうです。
    • 南側は大通りに面してるから大規模な用地買収となればきっとパークハウス山吹神楽坂みたいに建ってしまいますよ。道路次第ですからね。道路が狭ければ高い建物はより難しくなります。
• やはり東側の眺望は期待できませんね。西側の部屋で考えてますが、まだまだマンション建ちそうですかね。結構古い家が多くあるようだし、後から西側にも高いマンション建たないかが心配です。
  • この辺は江戸川橋通り付近はほぼビルになったので、西側狙ってくるでしょうね。 
  • 西側建物の古い建物が再開発されても同じ規模の建物は現実的に不可能です。なぜなら道路が狭いからです。容積は同条件で高く建てられるエリアですが、道路からかかってくる斜線が許されないので高く立つことは出来ないです。では何階まで建つか、それは設計者次第です。高く建てたいなら1フロア辺りの個数を減らしてペンシルビルみたいにするか、逆に個数を増やして低層プランにするか考え方は色々ありますからね。プレミスト新宿山吹は大通りからの緩和措置でギリギリ高く建てられるエリアでしたので同じ形状で13階までボリュームが建つこと出来てます。参考までに。

周辺施設[ ]

【金融機関】

• 東京シティ信用金庫 江戸川橋支店（約60m・徒歩1分）
• 三菱東京UFJ銀行 江戸川橋支店（約60m・徒歩1分）

【病院】

• 伊藤歯科（約50m・徒歩1分）
• 江戸川橋鈴木クリニック（約90m・徒歩2分）

【公園】

• 関口一丁目児童遊園（約170m・徒歩3分）
• やまぶき児童遊園（約210m・徒歩3分）

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  医療機関

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  教育機関

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  金融機関

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  山吹公園

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  周辺施設

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  商業施設

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• プレミスト新宿山吹についての口コミ掲示板
• プレミスト新宿山吹［旧：（仮称）山吹町計画］ってどうですか？

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