照葉テラス　フォレストカーサ

2019年9月30日 (月) 16:25時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：福岡県福岡市東区香椎照葉2丁目24番164（地番）
• 交通：

1. 西鉄貝塚線 「香椎花園前」駅 徒歩19分
2. 「照葉小中学校前」バス停から 徒歩1分（西鉄バス）

• 総戸数：78戸
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年06月
• 売主：積水ハウス株式会社　福岡マンション事業部/株式会社九宅協住宅開発/福岡地所株式会社
• 施工：淺沼組

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 完売した近くのセントラルパークよりも眺望が劣るのに価格が高めに感じます。 どこが魅力ですか？ 3LDK希望ですが、どの間取りにするか決めかねています。
  • 利便性の向上が大きいのではないですか。 少し遠いですが産直マーケットもオープンしますしね。 また土地購入から販売まで金利負担や建築費の高騰もあり 原価も上がっていますから。 もちろん眺望は劣りますが南向きでバルコニーが3mのため リビングのプライバシーも確保できそうです。 それから装備面では床暖房がフォレストにはついてますが セントラルにはありません。
• フォレストの分譲も第１期が終了して第２期になるようですね 売れ行きが気になります 竣工後まで待てば割引なんてあるんでしょうか？
  • 竣工後の割引はまずないで゛しょう。 単独マンションなら棟内モデルルームにして余分な費用が出ていくので諸費用サービスやキャッシュパックをしているところもあります。それも中堅以下のデべの場合は資金的な余裕もなく結構キャンペーンも多いです。具体的には福間駅近辺で出ていますよ。 しかし、ここはこれからパークカーサが３棟竣工していきますし、それ以外にも1～2棟の他にタワーマンションを４棟 (うち１棟は賃貸)が控えており、最低でも５年間はあのモデルルームを使用するでしょうから、フォレストの売れ残りによる販売コストの増加はありません。 まして土地の取得は割安で低金利ですし、積水の信用にもかかわるので気に入った間取りがあるなら、様子見とせず早めの検討をお薦めします。
• 現在の販売数が第1期第2期28戸ということは、50戸は売れているんでしょうね。入居予定まであと半年程度。果てして完売となるでしょうか？
• 残り戸数も少ないのであまり選ぶ余地もないのですが、残りが低層階ばかりなのが気になる点です。 眺望などは気にしていませんが、やはり高層階の方が魅力的なのでしょうか？ 森側のエントランスは散歩にでる以外に使うことはあるのでしょうか？
  • 森側のエントランス、バス停利用する際にはこちらから出入りすることになるのかな？パークカーサを横切れる通路が出来ると聞きましたが、パークカーサが完成するまでは工事中で通行出来なさそうですね。
    • そういえばスケールメリットを出すため、フォレストとパーク3棟とで一つの管理組合となり土地なども共有になるので、フォレストの住人がパークの通路を横切ってバス停までショートカット出来るし、パークの住人がフォレストの広場を使う事も出来ると聞きました。 普段の人件費抑制や大規模修繕時に2棟ずつ同時に工事出来る事による費用抑制、さらに駐車場なども最悪融通しあえるし理事が回ってくる回数なども減るみたいです。 また、集会所はマリナコート含めた7棟の共有ということでした。
• 14階建てが建てられるのに8階に抑え、4機のエレベーターに床暖房などの設備、2面バルコニーorワイドスパンで南向き、余裕のある平面駐車場、敷地を贅沢に使った植栽計画など、眺望があまり臨めないことを差し引いても魅力のある計画ですからね。好調なのも納得です。
• A,E完売。あとは、専有面積の狭いF以外はどのタイプも、残り１～２部屋のようですね。低層階が多く残っているようですが、他の方の話にあったように、低層の方がパークカーサ含めた周りのマンションの圧迫感は気にならないのかもしれないですね。エレベーターは１階の方が使わないとして、１台あたり１４～２１戸ですから、非常に贅沢な作りです
• 残り9戸になったようですね。完売も近い？
  • Ｆが２戸残ってるだけで、３戸(Ｂ、Ｇ、Ｊ)が申込済らしいです。ホームページの戸数や間取りは、ちょっと違ってるみたいです?!

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 建ペイ・容積率：60％・200％
• 敷地面積：8,178.41m2
• 建築面積：1,684.14m2
• 建築延床面積：8,748.11m2
• お洒落な外観ですね
• 南向きですが、他のマンションに囲まれているのがちょっと残念ですね。
• 騒音問題ですが、こちらのマンションは二重床大丈夫でしょうか？
  • 走り回る小さな子供がいるから二重床は足音が響いて良くないですかね。
    • 二重床は太鼓状態で、重低音っぽい神経に触る音なんです。

共用施設[ ]

設備・仕様[ ]

• ここは設備は積水のハウスノウハウが注ぎ込まれていて素晴らしいと思います。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：76.42m2～101.18m2
• 占有面積の割に部屋数が多いですよね。 小間切れにしても使いにくいだけです。 あそこは1部屋づつ減らすとそれなりにバランスが取れます。 あと浴室や洗濯機置き場が隣の居室になっている間取りもあるようです。 無理に部屋数を増やして配慮する余裕がなかったのでしょうが、通常は洗濯機置き場などは隣同士合わせたり、寝室として使用される可能性が低いLDKなどにしたりします。
• 3LDKの間取りはB、C、F、H、Iタイプのどれが良いのか悩んでいます。また、どのタイプが一番売れているのでしょうか。
  • 直近の状況は存じませんが、以前確認した際はAタイプは1F以外は全て契約済みでした。ご検討のタイプの中ではCとIだったと記憶しています。
    • B Iは洋室1がかなり広い分、リビングダイニングがやや狭い

1. 個人スペースを優先する人向き？アイランドキッチンではない
2. 横長の部屋でバルコニーが広い
3. Iはやや東向きの南向き
4. 隣の部屋の洗濯機置場に面している部屋がある 音や振動が響くのかどうか
5. シューズクローゼットあり

• • • C H はリビングとダイニングを分けられる広さがある分、各部屋がやや狭い

1. 縦長の部屋でB I比べてバルコニー狭い

• • • Hはやや東向きの南向き

1. すべての部屋がリビング経由
2. アイランドキッチン
3. 2面バルコニー

• • • Fはキッチンを通って廊下を経て2部屋あるのが使いやすいと考えるかどうか

1. 浴室が北側 窓あり 景色は小学校
2. 一番専有面積が狭い
3. アイランドキッチンではない
4. エレベーターがワンフロアあたり2世帯
5. メールボックスなどがあるメインエントランスからそのまま上に上がれる
6. すべての部屋がリビング経由
7. 2面バルコニー
8. すべての部屋の広さが違うので子供1人ならこの間取りでも問題ないか

何を優先するかですよね。どこが広いのがいいのか、子供は何人いるのか 部屋をどう割り振るのか色々と考えることがあって難しいですね

• Aタイプは高いのに売れているのですね。まあ角部屋ですからね。Cタイプも魅力ですね。悩みます。
• 私はﾊﾟｰｸの立体駐車場が意外に大きいし近いな、と感じました。低階層の場所によってはこの駐車場が気になるかも。緑が見えるならまだしも目の前が駐車場というのはちょっと。。。あとは日当たりがどうしても悪くなるのかな、と思っています。
  • 確かに西側の部屋はパークの駐車場が近いですが、パンフのイラストを見ると植栽がその駐車場を隠すように西側に多めに植えられるみたいですね。 ただ完成してみないと実際どう見えるかはわからないので、どうしても気になるなら東側の部屋を選ぶのも手かもしれません。
    • パンフのように植栽されれば、逆に低層階の方が植栽で駐車場が隠れて気にならなかったりしないですかね？高層階の方が駐車場を見下ろす形になり、視界に入りやすかったり…。 いずれにしろ実際に完成し、しかも植栽も何年か経ってみないことにはどんな感じかつかめないですね。
• ここは低層階の方がベランダから植栽などの風景がいい感じで見えるのではと思います。 逆に高層階はマリナコートやパークカーサが気になるかもしれません。 だから階層による価格差も最上階と1階以外は20万円の僅差。

買い物・食事[ ]

• 遠いですがスカイクラブ側に産直マーケットが出来るというのは嬉しいですね。
  • 産直マーケット、なかなか充実してそうですよ。

育児・教育[ ]

• 昨日照葉小学校新設校の学区分けの発表がありましたね。 フォレストは現在の照葉小中学校になるようです。 新設校ではなく増設であってほしかったですが、これ以上児童数が増えるのも集団行動をするうえで支障が出てきますよね。
  • 新小学校の学区はどこになったのでしょうか？
    • １丁目、２丁目、３丁目のインフィニ、オービジョン、第一交通のマンション　⇒　照葉小学校、３丁目の上記以外、４丁目、５丁目、６丁目、７丁目　⇒　新設小学校のようです。もっと児童数が増えればまた学区割がある可能性もあるとか。
      • 福岡市教育委員会の方から説明でした。平成31年度からの新設だそうです。それまでは今年度から仮設の教室を運動場横に建設中です。
        • パークカーサ、フォレストカーサともに今の照葉小学校ですか…。 今の照葉小学校は中学校と一貫校ですよね。新設校は小学校だけですか？できたら新設校に行かせてあげたい気もしますが… どんな違いや影響があるのか分かりません。 購入したいと思っていましたが不安になってきました。
          • 市の説明では新設校も小中連携になるそうです。校舎も道路上に通路を設置して行き来できるようになるとか。 ただ、今のように職員室が一つだったり校長が一人だったり、運動会はどうなるの？とかこれまでと同様に小中連携ができるのか甚だ疑問です。 説明会でも親御さんからこのような意見がでていました。 市の方もまだはっきりと説明できない部分もあり、なんだか消化不良な説明会でしたよ。 ただ、私は現在すでに児童数が大すぎだと感じているので、子供たちにとってはいい環境になるのではと思っています。 先生の目も行き届きやすくなるでしょうし。
• 新設の方の学区の子供は、校舎が完成したら転校することになるのでしょうか？
  • おそらくそうなるかと思います。でないと既存のほうは満杯なのに新設のほうはガラガラってことになりそうです。
    • たいした距離ではないですが、途中で転校というのは気になりますね。クラス替えの気分ぐらいなのかもしれませんが
• 保育園の送迎の違法駐車が邪魔にならないか心配です
  • 絶対に問題になると思います。見に行きましたが朝、夕方の路上駐車ひどかったですから。管理会社を通して保育園に改善を求めないといけなくなるでしょうね。
    • 特に金曜日の夕方はひどいですよね。保育園だけでなく公民館の習い事のお迎えも重なっているせいだとも思えます。 園では夕方は先生が立って、交通整理を頑張ってくれていますが。。。 4月から第2保育園もできるので、もっと渋滞すると思いますよ。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第2種中高層住居専用地域
• マリナコートに今後できるパークカーサで囲まれる感じがあるでしょうか。。。このマンションだけ少し低い造りなので圧迫感があるのかな？と感じています。 学校・公園も近く、メインの道路と少し距離があるので静かで住みやすそうと思うのですが。
  • フォレストカーサは他のマンションに囲まれて圧迫感が…。景色も前にあるマンションしか見えないでしょう。少し奥に入り込んでいるので騒音は少ないかと思います。
• フォレストのバルコニーは、周りのマンションと木に囲まれて、セントラルパークのように通りすがりの人から丸見えということはない気がします。が眺望としてはマンションと木でしょうね
• フォレストの前の公園は福岡市所有地と合体して、そこそこ広いプライベートパークのようなものなので小さいお子様の遊び場には最高でしょう。照葉小中学校にもバス停にも至近距離だしね。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• フォレストのよいところはどこだと思いますか？
  • 外観
  • 小中学校が近い
  • 床暖標準装備
  • 世帯数が少ない
  • アイランドキッチン
  • 騒音が少なそう（あくまでも想像ですが）
  • エレベーター３基
  • ゴミ出し玄関前でOK
  • 間取り

でしょうか。

• • • ディスポーザー

福岡ではなかなか設置してないところが多い中、貴重なお薦めポイントですね。

• なにがいいんでしょう？
  • 確かにHPなどを見るだけでは駅から徒歩圏内でもない割に価格的にも安くはないので、「なにがいいんでしょう？ 」と思われる気持ちも分ります。精々小中学校が近いだけですし買い物も不便ですから。 ただ現地に行けば中央公園も含めた街並みの素晴らしさやMRの仕様・設備の良さなどが体感できると思いますよ。 まあ、現地訪問された上でのことなら「良いと思うポイントは人それぞれ。」ということになるんでしょうね。

掲示板[ ]

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