ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン

2016年8月5日 (金) 19:35時点における最新版

ザ・パークハウス 二子玉川ガーデン

物件概要[ ]

• 所在地：東京都世田谷区瀬田4丁目360番1、他（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩10分
2. 東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩10分
3. 東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩10分

• 総戸数：130戸
• 構造、建物階数：地上8階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年01月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：東急建設株式会社　首都圏建築支店
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 二子玉川とは言え価格帯は強気な感じをうけますね。専有面積が余裕をもって確保されていることは素晴らしいと思います。ここだと資産価値は割と維持できそうな感じはしますよね
• 普通に考えて、246の騒音や排気ガスの影響が少しは軽減されるB棟かC棟を検討する人が大半では。あえてA棟は買わない。売り切るのは苦労するんではなかろうか。瀬田一丁目ならまだしも、このロケーションで坪単価400万は非道い。
• モデルルーム見てきました。 また、全ての部屋ではありませんが、価格が決まっている部屋もありました。 わたしが希望しているのは最も高島屋寄りのＡ棟ですが90m2ないくらいで億超えです。 最上階に近いところでは1億2500万円、最上階のルーフバルコニー部屋は1億4000近くとのこと。 m2あたりの金額ではライズより上、以前のドエルプレステージも超えています。高いです。 イチバン安いのは、道路に近い１F、65m2、7000万円前後の部屋でした。 高いなりの造りかといえば、そうでもありませんでした。その時点で購入する気持ちが 100%から70%に落ちました。たとえば億超えの物件なのに梁が目立つ室内。天井高も普通です。 冷暖房は普通にポンと付けてあり、埋込み式を想定していたのでビックリしました。
• C-314室はまだ空欄だけど，１億くらいかな。75.8だからメチャ狭いんだけど角部屋だね。管理費も高いし，駐車場も2.2～2.6もするんだよね。他を探そうかな？
• A～D棟の最上階角部屋（ルーフバルコニー付き）はすでに抽選決定です。価格もでそろいまして、最高額はA棟の1.4億。ほかはA棟の上の方（下の方だと眺望抜けません。瀬田温泉とジムが目の前にデーンと見えちゃいます）、D棟の上の方が人気なようです。
• 資産価値が担保されるのは最上階ルーフバルコニー付きなどの、一級部屋のみです。 現段階の応募状況（すべて教えてもらえました）を見れば一目瞭然です。A棟の●階以上は価格はそんなに落ちません。 B棟、C棟はどうしても目の前の他棟がありますので、ルーフバルコニー付きとはいえ、A棟より資産価値落ちます。 D棟は本物件のタワーマンション的な存在なので、こちらも最上階ルーフバルコニー付きの部屋は価値があるでしょう。 みなさんそのようなことを知っていて、すでに競争率はかなり高く、実は当方も当選を半分諦めています。 他の部屋に関しては逆に買った瞬間から値下がります。 あたりまえです、内容に対して高すぎますし、過剰供給ですから。 中心価格帯の部屋で、まだぜんぜん希望者がいない部屋もいくつか散見されました。 意外と全戸完売は難しいかもしれませんね・・・
• 3LDKが６６００万台から。最多価格帯７４００万。２４６の騒音、排ガス、駅遠を納得づくで買うなら、リーマンでも手が届く絶妙のプライスゾーン。成城の「彩景」と同様、マイナス要素、プラス要素を天秤をかけて、勇気ある決断か見送りか。
  • てか、そんなに高くないね。
    • 安いのはすべてD棟など246沿いの部屋。246から離れるとぐっと値段が上がります。うまい話はないってことです。。
• 坪単価450万は凄いな。
• １３０戸のうち、第１期８０戸。騒音だの排ガスだの言っても、瀬田は瀬田。用賀も近いし。 パークホームズが完売しても、予算８０００万以上の層がまだまだ、いるってことですね。 個人的には、来年シネコン、蔦谷がオープンするのが楽しみ。
• 先着順３２戸、その一方で１期４次の販売戸数は未定。さて、総戸数からの引き算で、残りは何戸？
• 二子玉川は緑も多く、商業施設もありますから住みやすそうですよね。ただ、どうしてこんなに価格が高いのか理解しがたいです
• 二子玉川で三菱地所で丘の上の水戸徳川家跡地でそれなりに保存樹木もある中庭つき、まあ遅かれ早かれ売れる。あとは価格。
  • それにしても売れ方が遅すぎるのではないでしょうか。先着順の状態で尋常でない戸数が残りすぎです。やはり立地が問題なんでしょうね。
    • パークハウス二子玉川ガーデンは売行きが少し遅いです。 しかし最近のマンション価格が高騰の割には、このパークハウスは、用賀や桜新町に比べたらお得感いっぱいのマンション価格です。
      • 元々二子玉川のマンションは価格が高めだったので、 他と比べると最近の物件価格の高騰の比率が穏やかだったというのはあるのかもしれないですね。 だから今になってお得感が出てきているような感じがあるのかも。 駅までもここは十分に徒歩圏内ですし、通勤面考えても悪くはないんじゃないでしょうか。
• 物件概要を拝見すると、管理費も修繕積立金も割高のように感じます。 特に管理費は必要最小限の共有施設でありながら、18,050円～27,020円とは 高くないですか？三菱地所ではこれくらいが相場ですか？
• 第二期モデルルームオープンの広告を見ると、部屋位置の価格帯が出ていますね。 C棟南西70.84m2が8600万台、A.B棟75.39m2が同じ8600万台 狭くても、246から少しでも距離を置いたC棟か。。。それに比べ、D棟の8500万台は高すぎでは？ 完売間近の成城のパークハウスに比べ、幹線道路沿いは二の足を踏むのは致し方ない気にもします。 さりとて、完成売りのスミフは線路沿い。 シネコンオープンで、ますます活気づくニコタマだが、これぞという新築物件がないのが悩ましい。 駅から一気に遠くなってしまうが、玉川病院直下に建設中の三井のマンションを待つかあ・・・
• ここ最近マンション価格あがってますか？ いくらなんでも70～75m2で8500万はちょっと前はなかったような気がします。。 どうでしょうか？
  • まあ、今の二子玉川ならしょうがないんじゃない。再開発エリアの評価が非常に高い一方、物件の数が少なく稀少性もあるし。この値段でも買いたいと思う人はたくさんいるんじゃないかな。残念ながら完全に売り手市場。
    • この立地でこの価格帯は、なかなか割高感がぬぐえないですね。駅までの距離を考えてもあともう少し価格は抑えられたかと…。即契約といく人は少ないのかなと思いますね。
• 売れ残りはあと、何戸あるのでしょうか？
• A-Bタイプ3LDK75.39m2（２階）、C-Dタイプ70.84m2（４階） いずれも8698万円。幹線道路沿いにしてはバカ高いと思うかどうか。 それを判断するにはほかの物件も見比べて、本質的な情報を収集しないと。
• Ｄ棟の一部の足場とシートがとれましたね。 これから徐々に外観が姿をあらわすにつれ、販売に動きも出てくるかも？ サブエントランスに近いＣ棟なら、雰囲気も落ち着くでしょうが……。
• 先着順で20戸以上あるとはちょっと苦戦していますね．建物は良さそうですけど，立地を受け入れられる人しか買えないというところがミソなんでしょうね．
• 購入予定ですが、販売の方がＤ棟は利益出ない価格でABC棟で利益確保しスケールメリット出す為D棟があるとの事でしたが、そんなに建設費上がっているんですか？この物件、不動産関係の購入者も居ると言われ、この話信じてしまいました。外国人(china )はいないと言われましたが現在もでしょうか？
  • 建築費が高騰しているのは確かにそうだとは思いますが どの程度なのかというのは部外者からみるととても難しいものだなと思います。 ただただ報道を見るしかないのか…というのはありますが。 こちらの場合は、場所のブランド的なものとして、 土地の取得にお金がかかったのかなぁと思いました。
• 残り17戸のようですが、246に近い場所や北西向き住戸が多いようです。来年1月完成後であれば値引き販売など安く買える可能性あるのでその時まで他の物件見ながら様子見の予定です。
• 売れ残りのＤ棟なかなか完売しないですね。
  • 残り9戸ですね。

【内覧会】

• 先日内覧会に行ってきました。 このマンションは殆ど246の影響を受けないランドプランになっています。 一部246に接している住戸もありますが、その分価格設定に反映されているそうです。 またサブエントランス側や中庭は、驚くほど静かで落ち着いた雰囲気です。 さすが三菱地所と感じます。 二子玉川駅徒歩10分以内、且つ国分寺崖線に建設されるこれ程の大型物件は今後ないでしょうし、個人的には大満足です。 ご検討中の方、ご参考になれば幸いです。
• せっかくなので、内覧会で気づいた女性ならではの細かい視点を書かせていただきます。
  • 〈よかったところ〉

1. スイッチの位置が小さい子供でも届く低めの場所に設置されている。
2. ABCDと敷地が広がっているにもかかわらず、ディスポーザーをつけていただいたのは本当有難い。
3. ゴミ置場は雨に濡れず室内なのに、ゴミ収集用のエレベーターがちゃんと設置されていたため、管理人も楽で内廊下が汚れずにすむ。
4. ペットの手洗い場の場所と大きさが合理的な場所に作られている。
5. 貸出自転車が充電式なので、坂の上り下りがあるので助かる。
6. 246に停車はできないので、一時待ちの時に駐車場スペースがちゃんと取れているのが有難い。

• • 〈残念なところ〉

1. 梁があるのは承知の上なので仕方がないが、実際に立体でみると、思ったより部屋がでこぼこしていた。（その分小さく感じた）家具の置き場に悩まされる。
2. ポストがダイヤル式っていうのはちょっとチープな感じがした。正直賃貸みたい。あと130戸に対して宅配ボックスが10個は足りなくならないか心配。

全体的にはとても満足で、春からの生活が楽しみです。まだ検討中の方はぜひ参考にしてみてください。

• ここって残り何戸ですか？
  • 今日、残り５戸っていうメールが来ましたよ～
    • A棟1戸、B棟4戸ですかね
      • あと少し、なんですね。 価格面も高めですし駅までも徒歩10分と決して近くはないけれど、着々と売れていっているのだなというふうに感じました。 D棟が多いのですか。 公式サイトの間取りを見ていてたのでてっきりDなのかなと思っておりました。
• 入居に関しては「即入居可」というふうになっておりますからもう既に入居されているということになると思います。 あと先着順で4戸ということです。 価格も約8300万円?1億円以上というふうになっておりますから すぐにさくっと売れるわけではないと思います。 ゆっくりじっくりという感じになってくるのではないでしょうか。
• 良いタイミングでの販売だったのに、残りが売れませんね。。そうこうしているうちにマンション市場はスローダウン。
  • まぁ、8000万円も出せる人なんかそうそういないからね。年収1,500万円超えてない人が無理してローン組んでも、これから来る不況で地獄見るだけだし(T_T)
• A棟からD棟まであって、今はA棟のひとつの間取りしか掲載されていませんね。2LDKなので、家族で住みたい私は避けがちなのかもしれないですね。 3階10898万円とありました。さすが二子玉川。億超えるんですね。2LDKでもLDKが20畳近いので広く住めそうですが、子どもが2人いると、部屋はDENより一部屋ほしかったかなと思います。1人っ子ならいいですよね。 マンション価格は高くても、価値があると思えば買う人も多いんじゃないでしょうか。
• 億ションで田の字か。共用廊下に面した部屋が２つ。売れるのかね、これ。
• 最後の1邸になりましたね。 この金額でこのレイアウトを検討する方ってどんな方なのでしょう。 収納スペースなどは広めに確保されていますが、3階なのともう少し億ションらしい感じがあっても良いような気も。
• ようやく完売したんだね。完成した後もすごい長い期間売れ残ってましたからね(笑)。

交通[ ]

• 瀬田交差点の近くでも排ガスは気にしないが 坂道が毎日では嫌になる！ 二子玉駅改札口まで、 朝は徒歩11分代、疲れた上り帰道は12分以上は必要です。 大井町線利用者は、用賀駅は使わないでしょうね
• 二子玉川駅からは坂ですので、10分は厳しい無理でした。 12分見てれば改札口かエントランス入口には入れそうです。 以前購入意識が高い時に数回歩きました。 用賀駅ですと歩道橋を渡るか環八の信号待ちです。 どちらでも近くはないです。

構造・建物[ ]

• 外観ごっついですね～、かなりの存在感で完成したらすごいことになりそう。
  • デザインはゴツイですね、ほんと。 もっと優しい感じの方が街的にはなじむのではとは思いましたが もうこれは好き好きでしょうか。
    • 躯体がかなり出来てきました。きょうはＡ棟のコンクリート打設をやっています。それにしても、重厚長大のミツビシらしく、まるで「空母艦」のようなゴッツイ配棟ですね。
• 瀬田温泉の跡地ということで、パークコート二子玉川のように 豊かな樹木と共存する物件を期待していたのですが…… デザインを見るかぎりでは激しくイメージと違っていてがっかり。 ホームページでも特にそれを謳い文句にはしていないようですね。
  • 斜面がすっかり削られ、瀬田の自然の緑が……１３０戸は、あまりにも詰めすぎ、多すぎます
• なんとなく、元の山河の湯に似てなくもない。公式ページの完成予想CGを見ると、マンションというよりビルって感じ？
• 外観デザインは、現代的でオシャレですね。が基調なので汚れが将来的にどうなのか気になるところではありますが。アルコープやポーチ付なのが、プライベート感がアップします。
• デザイン的には威圧感がありますよね。重厚といえばそうなんですけど。外観完成予想CGだと緑は結構あるように思えましたが新しく植えるものがほとんどなんでしょうか。
• メーンエントランスの茶色い壁面、あの色使いはないなあ。デザイナーの趣味なのでしょうね。地所の物件は、ＲＣが高い気がする。１３０戸もありながら、ＣＰはあまり良くないですね。
• 間取りとかすごく良いと思うけど 気になるのは外観デザインかな。 設備と鳥が良ければ良いという考え方もあるけど、 なんかゴチャゴチャした感じの外観がねぇ。
• 外観デザインがとても素適。ありふれた感じではなくて、オリジナル性を感じます。 庭が充実しているのでセキュリティがしっかりしていないと部外者が入ってきそう。 子供とか。 ４棟に別れていますが、各々、特性があるのでしょうか。
• 実際に現地を見るとA棟B棟手前あたりの既存樹木が案外まばらに感じられますが、あんなものですかね？もっと生い茂ってるイメージだったのですが。
  • 樹木に関してはこれからの成長もあるんじゃないかなぁと思います。 でもイメージ的には木々の緑にあふれるっていうかんじなので、 このままだとどうなるのかな。 あまりに木が多いと、メンテ費用とか掛かりそうな感じもするけれども・・・。 とりあえず、時間が建たないと判らない面ではあるんじゃないかな
• 現地を通りがかったのですが、ここの外壁は全て吹き付け塗装なのですか？見慣れない外観です
• マンションの資料に耐震性が”1”と記載、これは震度いくつの時に建物がひび割れなど発生しないと考えれば良いでしょか？
  • ふつうの建物は耐震性は１です。２とかのマンションってあるにはありますが、ほとんど見かけません。 今の建築基準法的に、耐震性１はふつうに大丈夫であるみたいです。 どれくらいの震度に耐えるのか、というのは、 モデルルームで訊くか、ご自分で調べてみてください。 私も数値がうろ覚えですので…。
• 完成した建物を見に行ってきました。 エントランス、1階と2階の共用廊下の天井高さが意外に低く、多分2.1か2.2mしかなく、相当な圧迫感でした。
  • 正直、価格が高いだけで、中身がつり合っていないと思います。天井も低いですし、本当にがっかりしました。
    • 内覧会に参加しました。 246側のメインエントランスが狭く、天井も低く驚きました。 部屋に入る前から気持ちが萎えましたが部屋はいたって普通でした。 A棟からD棟を繋ぐ2F廊下も天井が高ければ相当な開放感があったと思うのですが 共用廊下含め、あの異常なまでに低い天井には何か意図があるのでしょうか。 公式ホームページを見る限りには高さがあり、 開放感、高級感があるように思えましたがあれでは詐欺に等しいですね。 とても高級物件とは思えない作りに落胆しました。
      • 現地に行きましたが、渡り廊下の天井高は気になりませんでした。エントランスは吹き抜けですし。内廊下部分の壁面に飾られた石の豪華さや、ガラス越しの中庭に目を奪われたのが率直な感想です。
        • 部屋の天井高は2.4mで、最近の新築マンションと同じです。個人的には全く気になりませんでした。
          • 梁が目立つため１億近くの物件かと言われると正直疑問ですが 部屋自体はそれなりに満足のいく作りでした。 ただエントランス、共用廊下の天井高は低すぎです。
• この物件はセキュリティがしっかりしているにもかかわらず、出入り口がいっぱいあるのがいいですね。メインエントランスとサブエントランスの顔が全く違うのも魅力の１つです。よくこの斜面で建築基準が厳しい土地を生かして建てられたなーと思います。そう考えると内廊下の天井の低さも仕方がないかな。
• ここの共用廊下の天井はなんであんなに低いんでしょうか。 A棟～Ｄ棟を繋ぐランドスケープ上、ああなってしまったのかな。 LDKの天井高より低いって異常だと思います。
  • そこは構造上仕方ないのでしょうね。 そのかわり、内廊下の壁に中々の工夫が見られますよ。ガラス張りで中庭が見える開放感があり、また更に進むと一面御影石の豪華さが施してあります。 個人的には三菱地所の巧みさを感じましたが。 まあ天秤にかけてどうかといったところですかね。
    • 売主さんから階高296ｃｍがあると聞きました。 天井に埋め込みエアコンがあり、仮に、エアコン高さ20cm、2重床高さ20cm、配管スペース10cm、施工空間10cmとすると、天井高さは296-20-20-10-10＝236cm、即ち2.3m以上取れそうで、更に配管一を工夫すると2.4m以上取れます。なぜこんなに低く、不思議です。

共用施設[ ]

• 駐車場 : 総戸数に対して42台（内、機械式39台、平置2台、平置身障者用1台）
• 130戸に対して駐車場が30くらいしかないので車持ちには辛いでしょう。 ちなみに高額物件購入者は駐車場が確約されており、そういう意味でも貧乏人は相手にしていません。 つまり高額物件以外の方、約110名で残りの10ほどの駐車場を争うわけです（笑） 逆に安い部屋もありますので貧富格差の激しいマンションになるような印象を受けました。
• 駐車場が少なすぎると思いました。 この辺を検討される層は車持ちの世帯が多いと思いますがね。 駐車場は抽選必須になるでしょうが、外れるリスクを考えると、、、 仕様と価格も釣り合いがとれてないと思います。
• サブエントランスの囲いが外れてましたね。こちらは静かで落ち着いた雰囲気です。
• エントランスの外観：A棟からD棟まで、長～く続く外観は立派だと思いました。
• 共用内廊下：人それぞれでしょうか？2階の共用内廊下は、246側が上から下までガラス張りだったので、天井高をカバーする開放感を個人的には感じましたが。高い金額のため、皆さん色々気にされるところがあるのだと思います。
• 機械式駐車場の屋根が良かったです。 よくある無機質な機械・車が剥き出しのものでは無く、建物の一部であるかのようなしっかりとした造りでした。 実物見るまで特に気にしなかったのですが、これが意外と良くて、サブエントランスのアプローチやD棟低層階からの景観を守っています。
• ここ、夜エントランス全体がライトアップされるんですね。2階内廊下の壁に取り付けてある石のオブジェみたいなのが光ってるのがガラス越しに見えました。
• ここ駐車場一杯らしいんですよね?。 キャンセル出ればいいのですが。 完売間近らしいので決断の時です。。
  • 駐車場はもう敷地内はいっぱいですか。周辺に月極があったりすればいいのですがあるのかなぁ。ざっと見た感じだと空きがあるかどうかまではわからなかった。モデルルームの営業担当者なら情報を持っている可能性はあるのだろうか。本当のことを言うのならば、敷地内に停めておくのが一番便利だし安全。でもそこは早くに動いた人が有利になるのは当然ですので仕方がないです。
    • あら、既に駐車場が埋まっているんですか。 機械式でも屋根があり、車が傷まずいいなと感じましたが残念。 130戸に42台のみなので早いものがちになってしまったのでしょうが 今後定期的に抽選のやり直しなどもあるのでしょうか？

設備・仕様[ ]

• ここのバルコニー柵はガラスパネルですか？アルミ格子ですか？
• マンション内でクリーニングの預け・受け取り、宅急便の発送が出来るとの説明がありました。小さいことですが、有り難いです。
• こちらの窓とサッシの遮音性能はどの程度でしょうか？
  • Ａ棟２４６側ですが窓を閉めてる限り全く音は聞こえません。開けると騒音は凄いですが　笑
• 初めて現地に訪れました。 マンションとスポーツスパとの間に提供公園ごあるんですね。 カラフルなすべり台が見えましたが、全体的におしゃれな公園でした。 公園を利用するかどうかは別として、こういった設備があるのは良いと思いました。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK。
• 専有面積：59.34m2～97.62m2。
• バルコニー面積：6.44m2～19.27m2。
• ランドプランが想像しにくいのですが中の方の棟も二階部分は部屋になるんでしょうか。ルーフバルコニー付きや低層の棟の部屋は高くなりそうと思いましたがどうでしょうか。間取りはごく一般的な感じですね。
• Dタイプはコンパクトで、２人暮らしにはいいかも。でももう少し収納が欲しいかなと思ったらBタイプですね。Aタイプは広すぎちゃうでしょうけれど。
  • 北向きのDを買うのは、なかなか勇気がいりますね。Bは８０００万、９０００万前後、これまた都心が買えそう
• Ａ棟の眺望は魅力ですね。 南側は風致地区だから将来的にも視界を遮る建物は建たないでしょうし。 瀬田温泉のときの下の露天風呂の眺めですね。
• Atypeは、抜けているので、いいお部屋だと思いますが、広さ的にも高いでしょうね。 70m2で、ダブルウオークインクロゼット＋納戸のCtypeで検討しようかと思います。 成城の「彩景」より、幹線沿いでもニコタマに近いほうが将来性あるかと。 子供の通学を考えても、東急沿線は何かと便がいいし。
• 狭い部屋が多いけど誰が買うんだろう？
• やはりこのあたりは価格が高いんですね。 棟が分かれているところが良いですね。真ん中のB棟は日当たりは悪いでしょうか？ １F専用庭がついているので、お子さんがいらっしゃる方にいいのかな バルコニーがもう少し広かったら、更に良かった気がします。
• んー、間取りが良くないなー。廊下が長かったり、逆にリビングから3部屋直結だったり。
• 収納が広めになっているのがいいですね。ワイドリビングなのは住みやすそうです

買い物・食事[ ]

• ミニコープ 瀬田店（約250m・徒歩4分）、明治屋 玉川ストアー（約590m・徒歩8分）、二子玉川ライズS.C.（約710m・徒歩9分）。
• お買い物はミニコープが近いけど、品揃えがいまいちですね。
  • 買い物は用賀がいいと思います。オーケー＆フジスーパーがお得！　コープは安いとは言い難いので。
    • 用賀在住です。駅前のOKは一通りのものは揃いますが二階建てでさほど大きくはないです。下着やシーツといった日用品はさらにそこから15分ほど離れたOKに行かなくてはなりません。 また二子玉までは急な下り坂、帰りは登り坂がかなりしんどいです。 夜は道路に面してはいますがその坂を登っている人ほとんど見たことないです。 用賀を利用することになるでしょう。 しかし駅前のOKはマンションに近い出口とは逆です。
• 二子玉川駅の近くに八百屋がありますよ。名前は忘れてしまいました。
  • 「八百五」ですね。あと二子玉川小正門の斜向かいあたりにもあります。それから建設中のパークホームズ二子玉川ヒルトップの向かいあたりにもこじんまりとした八百屋が１、２年前からやってます。
• 二子玉川に来てましたが、駅も高島屋も混んでいますね！駅近の新しいビルには映画館が入ります。
• 二子玉川商店街の鮎ラーメンの並びに定食屋ありましたね。瀬田交差点手前の一松という中華屋も安くてオススメだそうです。
  • 安くてお腹いっぱい食べられるアットホームな定食屋のたぬきがメッチャおすすめです。 メンコロ定食、チキンチキン定食、から揚げ定食、生姜焼き定食など、どれもうまくてコストパフォーマンス最高です。 だけどご飯大盛り無料だったらもっといいんですけどね。
• ライズに買い物に行きましたが、二子玉川って変わって良くなりましたね。
• 行ったことはありませんが、徒歩3分くらいのところにミニコープがありました。
  • ミニコープはスペースの関係で品揃えも少ないですし、 営業時間が9時30分～21時00分と短いです。 生鮮食品があるだけコンビニよりも優れていますが、 メインで使えるような店ではないと思います。
• 坂下った所に高島屋があるからいいじゃない？（笑）スーパーより余程充実しているよ。
• ちょっと遠いいけど買い物は週末にOKマートだね。日用品は殆どネットで買った方が便利だよ。二子玉からの坂道は慣れたらそんなに気になんないかも？
• 車かバイクか、最低でも電動自転車がないと買い物はキツそうですね。

育児・教育[ ]

• 私立瀬田幼稚園（約380m・徒歩5分）、区立瀬田小学校（約370m・徒歩5分）、区立瀬田中学校（約530m・徒歩7分）。
• 教育環境に関しては区内でもけっこういい方だと思いますよ。瀬田小の私立への進学率はかなり高いです。
• 世田谷区は私立小学校への進学を考える親が殆どです。たまプラーザから私立小へ進学は、遠距離の電車通学がネックで少数派です。この二つを同列に考えてはいけないと思います。
• 最近聞いた話でこの物件の近隣の小学校の私立中学校受験率は8割と聞いてびっくりしました。よほどの事情が無い限りは自然と私立中学受験を意識する環境と言ってもいいと思います。
  • 世田谷自体が50%が中学受験する地域。 たまぷらもツクコマに複数名が合格する小学校あるみたい。 最近は都立も復調気味。 進学校も上位と下位では成績差がかなりあるし、 個人次第なのはいうまでもないが。
• 二子玉川の保育園の待機児童はどのぐらいいますか？
  • 母子家庭の人でも保育園に入れないです。

周辺環境・治安[ ]

• 世田谷瀬田郵便局（約410m・徒歩6分）、三井住友銀行 二子玉川支店（約620m・徒歩8分）、玉川病院（約610m・徒歩8分）。
• 幹線道路沿いですね。
• うーん。やはり２４６に面している点がこの物件の大きなマイナスポイントですね。特に土日はその先の瀬田交差点を左折するための信号待ちの車列ができ周辺は排気ガスまみれで空気悪いです。二子玉川ガーデンというよりも、「瀬田交差点渋滞ポイント手前坂横マンション」というネーミングが違和感ないかと思います
  • 同感です。マンション前はいつも渋滞で車列が出来ていますね。地元を知る人は避ける場所ですが、人気の二子玉川で瀬田とくればそれでも売れるんでしょうね。
• マンション自体が大きな壁になるので２４６の逆側は排ガスや騒音は案外少ないかと。 以前の瀬田温泉に行ったことのある方ならわかると思いますが、 建物を背にした露天風呂は排ガスや騒音などとは無縁の森の中といった風情でしたね。 それにしてもあの環境そのままだったら最高でしたが。 水戸徳川家由来の立派な木々を伐採してしまい近隣住民からも反感を買っているようです。
  • 建設反対の幟、まだありますね。近隣住民の方ならずとも、地肌がむきだしの光景、つらいなあ。稀有な緑に配慮したランドスケープにできなかったのでしょうか
• 場所もそこそこ悪く無い場所にありますので、 将来的な事を考えると買ってしまいたい様な感じがありますよね。 ややお店からは距離があるようにも思えますが、 駅までの距離は割と気になりませんね。 立地としては良いと思います。
• このロケーションは坂の勾配がきつく、登りも下りもそれなりに負担がきます。ベビーカーなどは下りは加速し過ぎて危険が伴い、登りはタフです。おまけに狭い歩道の横を自転車が結構なスピードで追い抜いていきますからぶつかる危険があります。フラットな道の１０分とは訳が違います。
• 空気悪すぎかな、２４６のこのあたり渋滞も多く交通量半端ない。ちょっと無理かな。みんな環境は大丈夫なの？
• 高齢者とベビーカーにはきつ過ぎる坂ですね。駅から遠いし。登り坂含め、徒歩15分はみても良い。 若くても、よっぽど健脚でないと、買った10年後は後悔すると思う。あと、前の人も書いてたけど、特に下りのベビーカーは事故のリスクがあり過ぎる。子育て世代は無理。 購入者は、30代から40代でまだ若く、子供も排気ガスによる健康被害にも耐えられる免疫力がついた中学生くらいになってる必要がある。かなり限定されるね。 どうせ二子玉川に住むなら、もう少しマシな場所に住むべきだね。
  • 近所の者です。 246沿いの坂は長さはありますが勾配は比較的ゆるやかなのでキツさはさほどないです。 まあ感じ方は人それぞれかもしれませんね。 私はベビーカーでも問題のない坂だとは思いますが、 たしかに自転車が横を突っ走っていくのがあれですね。 通るたびに頼むから減速してくれと心の中で叫びます（笑） 坂に関してはネガティブな意見もあるようですが、 駅を出て高島屋やロンハーマンなどの並ぶ洗練された歩道を歩いて、その先の坂を上って、 という道のりはそれはそれである種の心地よさも感じられる気がします。 個人的には、買うなら２４６の影響のあまりなさそうなB棟かC棟ですね。 １階だと専用庭の向こうが中庭というのも良さそうですし。
• 水戸徳川家の屋敷跡という意味では由緒ある土地ですね。
• 都心住みからすると二子玉は交通利便性低すぎるので駅近かつ多摩川近が唯一かな。するとRIZEは凄くいいよね。デッキ完成したら出来すぎなマンションだよ。246渋滞エリア沿いのここはいろんな面からRIZEに劣りすぎてなしだなと判断しました。
• 車に乗れば、横浜にも便利ですね。　　週末港北ニュータウンで買い物するのもいいかも。　　砧公園はジョギングにピタリです。
• サブエントランス寄りのC棟でしょうね。少しでも、２４６の音が気になるなら、なおさら。
• スポーツクラブは風致地区の15メートルの高さ規制と地盤の高低差（一番下側はマンションよりだいぶ低い地点ですね）から考えるに、手前に出っ張るのはせいぜい一階分くらいかな？あくまで予測ですが。
• まわりの地形上も、風はよく通るでしょうね。 排ガスでいうと、主開口の方向上一番影響を受けてしまうのはＡ棟ですね。特に南風の季節は。 ただ、Ａ棟には眺望の付加価値があるので何をとるか次第ですね。
• 山の斜面をあれだけ掘り崩して、地盤は大丈夫なのでしょうかね。
• 何度か現地を含め、周辺は確認した上で、ご近所住まいの方に質問です。確かに246の騒音はある程度の覚悟が必要と感じましたが、排ガスはそこまでひどくは感じませんでした。また、渋滞の名所との書き込みもありますが、信号待ちとは別に渋滞するのでしょうか？時間帯によって状況が変わるのであれば、教えて欲しいです。
  • 246から環八に行く車がマンション前に並びます。 その側道は広くないため大型トラック同士が左・右車線で譲り合うため、さらに渋滞を誘発します。 で、上り坂なので発進時は平地以上にアクセルを踏むでしょう。 音、排ガスが気になるのはこの点ですかね？
    • 側道は動いてもゆっくりクリーピング中心なので私の印象としては坂とはいえそんなにアクセルは踏み込まないです。よく風の通る場所ですし、なので場所から受ける印象ほどは排ガスを感じないのかもしれません。むしろその先の環八の方が排ガス感はある気がします。道幅や風の抜け方も関係するかもしれませんね。 交通量は平日はやはり朝が多いです。 あと土曜日は昼前?夜まで多いです。 ちなみに髙島屋周辺も土曜日や金曜夕方はなかなか車進まないです。
• B棟C棟に関しては配棟や騒音の性質上、距離からすると意外なほど騒音は来ない筈です（特に下の階ほど）。 道路側がこれだけ長い縦物なので音は抜けませんし、A棟の存在もあるので風も直接は排ガスを運んで来ないですね。 まあ価格もそれなりですが。
• 地元民ですが、246沿いに新たに並木が植栽される＆歩道の幅が広くなるのは歓迎です。歩道ギリギリまで建物が迫ってたスポーツコネクションの頃より雰囲気良くなりそう。
• 見てみたけど、ここは住むには少々厳しい環境ですな。交通量半端ないし、駅まで遠いし
• 二子玉川は、非常に魅力的な街だと思います。高級ブティックやレストランと多摩川の自然が併存しているのは、希少性も高いと思います。ただ、この物件についてはかえすがえすも246の渋滞からの排ガスが残念です。やはり永い間住むことを考えると家族の健康が第一です。
• 治安もよさそうですから、お子さんがいらっしゃるかたや女性には住みやすそうですよね。二子玉川といっても、駅から歩きますから、夜は一度下見をした方がいいかもしれませんね。人通りや街灯がどのくらいあるのかをしっかりとみたいですね
• 私は二子玉川の改札口から、期間帯を変えて数回現地を見てきました。 確かに5分程度は上り坂を歩きますが、急ではないのでそれほど苦にはなりません。 60才ですが10分で歩けます。 夜も10時過ぎに246号沿いの歩道を歩きました。 車の数は減りますが、結構明るくて暗くて寂しとは感じません。
• 二子玉川の知名度ってどうなんでしょうか。
  • 確かにあの付近のマンションを買う予定の方は、二子玉川を選ぶのが得策です。 知名度は抜群！二子玉 246の瀬田交差点が近くにあるので、排ガスは心配です。 24時間渋滞ではないので「二子玉川」のブランドを選ぶのなら良いと思います。
• 今日の23時頃に二子玉川駅から現地まで歩きました。 人通りはないですが、タクシーは何台も瀬田方面に走っていました。 照明が明るいので怖いとかはないです。
• 二子玉川は素晴らしい街だと思います。このレベルの商業施設がある街で、風俗のような歓楽街が無く、治安も環境も抜群で、加えて多摩川の自然が共存しているのは本当に希少だと思います。 但し、この物件は、かえすがえすも「排ガス物件」である点が残念です。
  • 二子玉川は間違いなく良い街なんだけど。 排ガスと騒音はどう考えても気になる。 246向きじゃなければ気にならないなんてレベルじゃないでしょ。 窓もまともに開けられない、外に洗濯物も干せない物件を永住目的で買うことなんて出来ないなあ。 前向きに検討されている方はどの辺りに魅力を感じられているのでしょうか。。
    • 以前246沿いのマンションに住んでましたが、道路の反対側は意外なほど静かでした。洗濯物もごくふつうに干せましたし。 ここがどうだかはわかりませが、地形や風向きや建物の大きさや周辺の建物など次第で影響の度合いはそれぞれ違うでしょうね。
      • Ｄ棟部分を見ると完全に廊下側が246、現地で北西側からＤ棟を見ると北西側がバルコニーがあり、バルコニー方面の建物は３階です。 反射する建物が無いので音が抜け、Ｄ棟で上階なら騒音は気にならないレベルと察します。 排ガスも246を背にするので何とかなるレベル
• 現地の瀬田付近に１時間程度、246沿いや敷地の反対住宅地側も歩いていました。 住宅地側工事現場に騒音計測、振動計測の数値が見えるようになっていました。 今日は工事お休みで、騒音は55や57の数字を示していました。３時?4時過ぎまで246もたいして混んでもいませんでした。 北西の建物なら、騒音も排ガスも大丈夫と思いもどりました。
• 二子玉川駅、徒歩10分程度、瀬田アドレス、 坂道で10分、騒音と排ガス、 住みたいけど 考えてしまいます
• 二子玉川はどの道路でも交通量が多く渋滞もしているため、 どこに住んでも空気が悪いイメージがあります。 小さな子供のいるファミリーであったり、 排気ガスを懸念している人には 向かないのかなと思ったりしますね。
  • 確かにライズのテラスマーケットのオープンもあり、このGWはものすごい人出で道路も混んでいますね。但し、この物件の前の246の渋滞は環八への合流の手前で慢性的なもので、トラックも多くちょっと特別ですね。
• 反対側の車線なら２４６も下り道路で良いのですが、 マンション側は、登り坂道というのが・・・ 前通るときは、目一杯エンジン吹かしますよね。 高速道路の路壁のように、マンション側にガラス張りの路壁でも作ったらどうでしょうか？
  • 賛否、盛り上がってますね。先日たまたま246をバイクで走っていて思いました。交通量が多く、排ガスで空気が悪いし、うるさい。ここは、住みたくない。
    • お洒落さでは二子玉川、インフラの便利さなら武蔵小杉、 電車を使い東京方面や、横浜方面が好きな人には最高の駅 車中心なら二子玉を選びます。 第三京浜で簡単に横浜ですから
      • この立地ですと、 二子玉川駅に車で行かないと、帰り道買物袋を持って坂道上がれません。 何しろ駅からは遠い、瀬田アドレスの騒音マンションです。 東名高速に乗るのには便利です。 売残りを購入検討します。
• 二子玉川の売りは自然でしょう。この前、再開発エリアから瀬田の方を見たら緑だらけ。あんな風景は東京の他の場所で見たことがない。こんなに商業が発達しているのに空が広いというのは素晴らしい。東京の端っこだからこんなに環境がいいんだよね。
  • ここの西側にも木々の生い茂った雑木林がありますね。 保存樹林地という看板が立ってるのでずっと保存されるということなんですかね？ A棟やB棟の西側の部屋からは眺められていいですね。
    • サブエントランス側は緑が多く落ち着いてますね。ひと区画だけで246から隔てられた雰囲気ですし。坂はけっこうな急坂ですが石積みの擁壁の上に木々がそよいで風情を感じます。国分寺崖線ならではですね。
• 車両の入庫動線は246から回らないといけないので不便そう…
• 二子玉川ってホント便利になりましたね～住んでる友人は、買い物で渋谷 銀座などに殆ど出なくなったとの事です。レストランが充実すれば最強の街ですね～
• 周辺環境は、とてもオシャレ感があり素敵だと思いますけど。
• マンションの雰囲気は気に入りましたが、246側の廊下はすごい騒音。窓はあけられません！

周辺施設[ ]

• 玉川台児童館（約590m・徒歩8分）、玉川台区民センター（約590m・徒歩8分）、玉川四丁目広場（約340m・徒歩5分）。
• ここに隣接するスポーツコネクションは2016年にリニューアルオープンとのこと
  • 隣接して建設されている 会員制クラブ「Aqua sports & spa」は、いい感じですね。

その他[ ]

• 同価格帯の他のマンションを沢山見て来ましたが、パーフェクトなマンションなど無く、ここも一長一短ありますが、個人的にはここの外観が気にいってます。 AからDまで繋ぐ長いエントランス外観は迫力があり、また、辺りが暗くなった時のエントランスのライトアップも見ましたが、通りからの見栄えがいいんですよね！他の方も書き込んでいましたが、内廊下の御影石がライトアップで強調されており、豪華さを演出していました。
• 共有スペースに余裕があり、聖アントニオ教会周囲の緑のお陰で中々良い景色です。排ガスは仕方ありませんが、都心部よりはずっと良いです。駐車場は車出るまで雨だと傘差して待つことになるし、自転車や歩行者が多く車出すのがやや苦痛ですが他が無いので仕方ありません。色々欠点もありますが、マンション自体は値段相応です。最近の二子玉川はホント便利になってビックリしました。東京23区なのに砧公園や河川敷など人口密度の低い自然があるのに、一歩駅に近づけば大きな本屋、切磋琢磨し合う2つの大型ショッピングセンター、用賀には地下に駐車できる激安OKストアーなどこれ程集約された街は他に無いと思います。(20年前のお台場位ですか？)これからどの様に街が成熟していくか楽しみです。
  • 都会のオシャレな雰囲気が好きな方には良い立地ですね。徒歩１０分は、こういう立地ならば逆に閑静という意味でありなのかも。

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• ザ・パークハウス 二子玉川ガーデンについての口コミ掲示板
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