クリオ東小金井パークフロント

2018年2月22日 (木) 14:36時点における最新版

クリオ東小金井パークフロント 外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都小金井市梶野町五丁目1074番1（従前地）、小金井都市計画事業東小金井駅北口土地区画整理事業施工地区街区番号13 符号梶野町五丁目1074-1（仮換地）
• 交通：中央本線（JR東日本） 「東小金井」駅 徒歩2分
• 総戸数：89戸（住戸60戸、非分譲住戸21戸、非分譲事務所6戸、非分譲店舗1戸、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年04月下旬予定
• 売主：明和地所株式会社
• 施工：大和小田急建設株式会社
• 管理会社：明和管理株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• 事前案内会で東小金井なのに…と思うような価格を、聞きました。2LDKで5000万台、3LDKだと6000超えだそうで、検討から外しました。
  • 坪単価は300万円といったとこですかね。 東小金井でこの価格は、あり得ない。 武蔵小金井や国分寺なら、まだしも…。
  • 東小金井は駅前に何もないのに、駅前だから高いっていう変な設定になっていますね。 開発で道路が整備された後もどうなるかよくわからないのに。 武蔵境や武蔵小金井と全然違うのに同等の値段設定には違和感があります。
• 南東角部屋95平米で9000万円高いよなあ。欲しいけど、悩むなあ。

【価格表】

• 1-5F - 西 3LDK 75.08 平米 6557万円 288万円
• 1-5F - 西 2LDK+S 74.30 平米 6359万円 282万円
• 1-5F - 西 1LDK+S 72.35 平米 5994万円 273万円
• 1-5F - 南 2LDK+S 71.36 平米 6817万円 315万円
• 1-5F - 西 3LDK 75.08 平米 6379万円 280万円
• 1-5F - 西 2LDK+S 57.61 平米 5785万円 331万円
• 1-5F - 西 1LDK+S 72.35 平米 6015万円 274万円
• 1-5F - 西 1LDK+S 55.55 平米 4774万円 284万円
• 1-5F - 南 2LDK+S 85.04 平米 7933万円 308万円
• 1-5F - 南 3LDK 86.07 平米 8318万円 319万円
• 1-5F - 西 2LDK+S 74.30 平米 6223万円 276万円
• 1-5F - 西 2LDK+S 57.61 平米 5806万円 333万円
• 1-5F - 南 2LDK+S 70.27 平米 6650万円 312万円
• 6-10F - 西 1LDK+S 53.87 平米 4899万円 300万円
• 6-10F - 南 2LDK+S 85.04 平米 7995万円 310万円
• 6-10F - 南 2LDK+S 71.36 平米 6859万円 317万円
• 6-10F - 東 2LDK 55.07 平米 4712万円 282万円
• 6-10F - 東 2LDK 55.07 平米 4764万円 285万円
• 6-10F - 東 2LDK 55.01 平米 4993万円 300万円

【販売時状況】

• 第1期早くも完売だそうです。
  • ど田舎の東小金井とはいえJR中央線の駅前だもんね。環境はよさそうだしやっぱり売れちゃうか。
• 1期完売なのに2期は何故先着順販売なの？
  • 要望があったところを１期として売るから、当然１期は完売になる。 けど、もう２期として貯めるほどの要望はないから２期は先着順になる。 ってところじゃないかと。
• 第二期12戸中いまのところ5戸売れてるみたい。
• 第３期３０日先着順とありますが、第２期でどの程度契約が進んでいるのでしょうか。割高物件につき苦戦中？
• １週間で２戸売れたみたいですね。 残りは ２階のロフト付２戸、３階南向き１戸 ４階より上の南向き各２戸 かな。 結構いい部屋残ってますね。 数階建ち上がる秋口には完売ですかね。
• あと３階と４階の物件が販売中のようです。 東小金井駅が徒歩２分程度で行けるのはとても便利で良いのですが この価格帯は間取りから考えても少しお高めかも。 入居は来年の春ですから、それまでには完売していると思います。
• 2015年8月下旬完売。昨今完成8ヶ月前で完売ならまずまずですね。
• このマンションは賃貸マンションだったんですね。19戸の賃借人募集を始めてますね。
  • 住戸のうち20戸は非分譲、つまり地権者（大地主さん？）所有だから賃貸が出るのは織込み済。新築マンションでも賃貸が出るのは当然なので現段階では、さしたるマイナス要素ではない。但し必ずしも便利な駅ではないので賃料引き下げを余儀なくされるケースはありそう。因みに４階の賃貸住戸の賃料月額は20万円の由。

【その他費用】

• 駐車場と管理費、修繕積み立てで45000円くらいになるらしい。

【販売終了後】

• ３階のベランダ東向きの２LDKが 未入居のまま、5,200万円で売りに出ています。チラシではベランダの方角が北になっていますが、間違いだと思います。目立たないけど昨年８月末に完売していた本物件につき、すぐに買い手が付くような気がしますが、どうなりますことやら。
• 賃貸募集は結構な数出てますね。地権者の方のほか投資目的で購入された方も多いようです。 

交通[ ]

• ものすごい駅近です。
• 中央線で新宿まで20分で行けます。
• 中央線駅前で吉祥寺まで電車で7分。自転車でも30分。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：2,932.81m2（登記簿）、2,651.76m2（実測・建築確認対象敷地面積）
• 1階はスーパーで、2階も一部エリアは賃貸で事務所系が入るようです。 地主筋の所有だったかと。 これらは住居系とはアプローチを分けるとの説明でした。
  • 1Fのスーパーはマルエツのようです。2016年６月下旬オープンらしいです。
• 敷地が狭いな。庭も無いのか…

【騒音】

• 近所のスーパーには、早朝から搬入トラックが列を作ります。特に夏はエアコンかけるためアイドリングの音がうるさく、店にクレームしても、トラックの運転手はスーパーの社員じゃないからあまり効き目がない。低層階は気になるかも。
  • クリオのパンフによれば、サッシはＴ２等級とのことですが、特に静かな深夜早朝の搬送関連音がどの程度なのか、ちょっと不安ですね。
• 住人です。夜も静かだし住みやすいです。

共用施設[ ]

• 駐車場：敷地内に34台設置（平置式1台〈カーシェアリング利用区画〉及び機械式駐車場28台及び店舗用平置式5台）
• バイク置場：敷地内に9台設置
• 自転車置場：敷地内及び建物内に146台設置

設備・仕様[ ]

• 豪華な内装といい、ルーフバルコニーといい、魅力的。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK＋S～4LDK　
• 専有面積：53.87m2～102.34m2
• 公式ＨＰのハイブリッドレジデンスにあるイラストのＬＤＫ部分は、 コーナーまでガラスがあって、とっても素敵な空間だと思いました。
• ロフトがある間取り面白いです。

買い物・食事[ ]

• オーケーストアが梶野町3丁目に出店するようです。
  • オーケーストア梶野町店、敷地面積720m2、建築面積1453.71m2、延床面積2113.09m2　地上2階、地下1階建てで地下に店舗が入る。地上は駐車場と駐輪場で小型店舗みたいです。
• 東小金井の北口は、使えるお店も増え便利になってきました。
• くじら食堂が近い。
• 1Fのスーパーはマルエツのようです。 マルエツはマンションの1F立地結構多いですね。
  • マルエツさんは６月下旬OPENらしいですよ
    • 暫くはnonoa内のマーケットかピーコックで繋ぐことになりますね。 東小金井はMUFGのATMがない（某大学内にはあるのに）ので、生体認証外してコンビニ利用するかな。地味な駅の悲哀もありますが、静かで住みやすそうです。

育児・教育[ ]

• 東京農工大学が近い。

周辺環境・治安[ ]

• 駅徒歩２分でイメージされる賑やかさとは縁遠いところです。 再開発ではなく区画整理で、既に周辺にはゆったりした新築戸建が建っており、落ち着いた趣です。中央線の駅前としては、 稀有な存在と思います。 もともと寂しいのと区画整理という地味な取り合わせです。
  • 東小金井は、これから期待できる街だとか、再開発で資産価値があがるとか、営業さんが言ってましたが、東小金井は土地区画整理事業なので、所詮、道が整備されるだけ。再開発ではないよね。
• どれだけ田舎なのかと思いながらはじめて現地にいきましたが、中央線としては田舎というだけで私鉄線の各停駅に比べたら充分開けてました。
• 駅に近いですけど北口なんで、線路がネックとなります。
• 駅前の居酒屋群が気になります。 たまに駅前から大声で話しながら自宅に帰る酔っ払いがいますよね。 夏に窓開けて寝てると気になるんですよね。 たまに叫ぶ学生とかいて・・・。
  • 駅前という利便性を望むのか、静かで穏やかな住まいを望むのかはそれぞれあります。ここはやっぱり利便性を求める人向けの物件かと思います。 窓を開けて人の声などが聞こえてくるのは、理解の上での契約となるでしょう。 モデルルームだけでなく、昼と夜の雰囲気を見て契約を考えたほうが良いですね。
• 西側に広い空き地あるけど、何が建つのだろうか？
  • マンションみたいです。全敷地かと思いきや２つに分割され、駅よりの建設が先行の気配ですね。
• エリア的には災害や治安の心配は少なく、緑や病院が多く、学力平均も都内5本指に入る理想的な郊外。
• 小金井市は財政が危機的な状況らしいですね。 「小金井市　財政」などで調べると結構出てきます。 ゴミ問題などもあってゴミ袋が800円もするという点も頭に入れておいたほうがよさそうです。ゴミ袋４０円～８０円/枚程度
• 物件の北東の道を挟んだ隣接地に 最近更地にしたと思しき空地が 2区画ありますが、まだ看板は 出ていません。何が建つのかな。 
• 当マンションの目の前は公園になるとのことでしたが、まだ駐車場のままですね。
• 駅から２分ですが北口は実に静かです。 

周辺施設[ ]

• 近接地には公園ができるそうです。

他物件との比較[ ]

• 武蔵境の地所マンションのチラシによれば、駅徒歩４分で３ＬＤＫ・６１００万円中心とのこと。駅徒歩４分、ヨーカドーもあっていいかなと読み進めたら土地は借地権。国分寺といい最近の地所は借地権が多いかな。同チラシの航空写真によれば２方向が木造密集家屋に隣接。総戸数２７戸は少なすぎるかな。両物件を総合的に比較するとパークフロントに軍配かなと思いました。
  • なんだかんだでこちらは駅にすごく近いという事もありますので、中央線駅が最寄という事もあって、資産価値的には悪くないんじゃないかと思います。
• 沿線中心にいろいろ見てきましたが、ここの希少性は高いと思います。駅2分で周囲が穏やかな新築物件は他に見当たりませんでした。３〜５分でいくつかありましたが、隣のビルと近すぎる（国分寺）とか、価格が高すぎる（三鷹）とか。当初は高いなあと思っていましたが、沿線の新築物件をいろいろ見ていくうち、そうでもないかなと思えるようになりました。

その他[ ]

【入居者】

• 住んでいます！１階にもマルエツができて本当に住みやすいです！ 夜も静かだし、本当にここを購入して良かった！ 西側に広い空き地あるけど、何が建つのだろうか？
• ここの東向きの賃貸を検討していますが、日当たりはどうでしょうか？冬はやっぱり寒いでしょうか？
  • 日当たりはとても良いですが午前中までで、冬場の寒さは昼間の熱が保温されていて？普通の暖房機器で過ごせるみたいです。でも床への音がよく響くためけっこう気をつけているそうです。マットや防音ソックスで対策をしているようです。 
• オーナーさんを通して管理会社さんから生活騒音についての注意喚起がありました。ウォーターハンマーは仕方なくてもドスドス踵歩きや物を動かす落とす引き摺る音には気をつけたいですね。

掲示板[ ]

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