オープンレジデンシア巣鴨ユニーブル

2016年4月18日 (月) 15:13時点における最新版

オープンレジデンシア巣鴨ユニーブル外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都豊島区巣鴨2丁目66-2他（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩3分
2. 山手線 「巣鴨」駅 徒歩5分

• 総戸数：24戸
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年12月末日予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社 麦島建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 坪340～350ってさすがに高過ぎ
  • 巣鴨周辺の中山道物件では過去最高の坪単価でしょう。
• 結構売れてるらしいね。地蔵通りビューが受けている
  • 地蔵通りビューですか。眺望でという場所だとは思っていなかったので意外かも。
• あまり広くないので、その分価格もまあまあというのもあるし…。ただ相場を考えると高いのですか。山手線駅の近くだと思うとそこまでではないというふうに思いましたが。価格については勉強しないと。
• ここだとどういう層がターゲットなのでしょうね。 子供一人いるファミリーなど？ それか場所的にDINKSなのかもしれないですね。 ならば１部屋収納部屋とか書斎のようにしてしまって あとは寝室に使うとかすればいいと思いますし…。 あまり広い層向けではないのかなという感想は持ちます。
  • 面積からして2人か3人家族が限界でしょ。3人でも子供が成長すると手狭になる。
• ここって土地の仕入れが高かったような話を聞いた
  • そうなのですか！？ だから最初の価格設定が高めになっていた・・・ということなのでしょうか。 最近の建設のコストが高くなっているという話はあるにせよ、 それでも高いなぁと思わせる部分はありますものね。 価格の訂正ってするのでしょうか。 それともこのまま？？？
• 管理人巡回の割に管理費が高いな。排気ガスの影響でFIX窓の清掃が多目に必要と試算しているのかな。
  • 管理人巡回とはどういう体制の事です？ 365日マンションに常駐するタイプではなく、週に何日かいる程度の管理体制という事でしょうか。 24時間見守りのALSOKがあるので問題ないと考えているのでしょうかね？
• 最近モデルルームに行った友人からは、第一期で半数近くは契約済みになっていた。第二期も人気の場所は抽選になってしまうらしい、という話を聞きました。管理費はネットやケーブルテレビ混みのせいで高いのかも？とも
• 2路線利用可能で、しかもものすごく近い。安いわけはないかも…
• 二期の価格出たけど一期よりさらにあがった？？六千万オーバーで買う人いるのだろうか・・・
  • あれだけ時間と人を割いて、2期販売が2戸だけとは・・
    • 事前に申込の入った2戸だけを2期販売した感じかな。ホームページは最終期販売に以降している。
• 今月下旬から最終期販売が始まるようですが、販売戸数は未定となっています。 ここでの販売戸数が残っている戸数となるので既に数は出ているでしょうが、キャンセル対応などで調整中なのでしょうか。 最終期は竣工とタイミングを合わせて建物内にモデルルームを作るのかもしれませんね。
• 戸数が少ないことと駅までの距離がものすごく近いことがこの販売ペースに繋がったのであろうと思いました。 あまり有名デベではないので、 どうなんでしょうという部分は大いにありましたので意外でした。 ただ２期は２戸の販売だったとのこと。 第１期はどれ位だったのでしょうか。 それによって最終期の販売数や状況などが汲み取れるのですよね。
• 第一期6戸で第二期2戸だから、完売できていたとしてもまだ8戸しか売れて無いでしょ。要望書が入った部屋だけ第一期・第二期販売に回したのだろうし。
  • 1期と2期で合計8戸の販売だったのですか。 となるとこちらの総戸数は24戸ですので3分の1が売れているということ。 最終期は先着順ということで一気に出してくるのかな。 駅には近いし高台ということで有利な面が多いですが、その分高値であること・戸数が少ないので管理費修繕費が割高になりやすいことから 投資用にという向きは少なめなのかしら。
• 公式ページに残り４と出てましたね。
  • 順調に売れていましたね 駅からものすごく近かったというのが最大の要因かもしれません。 やっぱり通勤、駅までのアクセスが楽に越したことないですもの。 しかも山手線駅で。 総戸数が少ない点が気になりますが、何を重視するかなのでしょう。
• 現在、最終2戸なのだそうです。ホームページに書いてありました。 AタイプとBタイプの間取りがそのまま掲載されているので、どちらも1戸ずつ残っているのでしょうか。どちらも2LDKでディンクスか子ども1人ならいいかなと思います。コンロが3口なのが驚きました。料理好きな人にも納得してもらえそうですよね。収納が多い点、主寝室が南向きで日当たりもいい点がポイント高いです。 住宅ローン控除も使えそうですし、いいですね。
  • 久々にHP見たら完売になっていて驚いたけど、賃貸サイトを調べると、やはり大量に賃貸に出ているね・・2月9日現在でCHINTAIで7件（3・5・6・9・10が2軒・12）、この他、SUUMOを見ると2階や11階も出ているので、少なくとも半分前後は賃貸に回った模様か。まるで投資用分譲マンションみたいだね。。
    • なんか賃貸で募集かかっている部屋がいくつもあるみたいだけど大丈夫なんでしょうか(・・? スラム化しないかすごく心配になってきた。このマンションを投資で買うメリットなんてあるのかな～。
      • 分譲時に賃貸目的の購入者が入るのは仕方ないとしても、 全戸数の少なくとも半分が賃貸というのは少々異常ですね。 賃貸の戸数、理事会運営への影響、賃貸入居者の審査基あたりは聞くべきですね。 また、賃貸目的の所有者は、利回り向上の為に管理費・修繕積立金削減を要請することがあり、 管理水準が下がる可能性もあるので、そうした要請の有無や、防止する為の手当てをしているかも要確認かと。
        • 未入居の部屋がまだ半分くらいあるし、相変わらず賃貸サイトには大量に掲載中なので、 賃貸の方もかなり苦戦してるみたい。3月逃すと動きがなくなるから、賃料値引きして埋めるのかな。 カーテン付けずに入居していて、外から丸見えの部屋が有るけど・・
          • 賃貸募集は引き続き大量に掲載されていて、 カーテンかかっていなくて未入居と思われる部屋は8部屋くらいかな。 3月の繁忙期を越えて未入居だと、今後益々引き合いが無くなるから、 投資目的での購入者は金利負担だけで大変だね。 投資用分譲マンションみたいだ。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 建蔽率：80%
• 容積率：700％
• 敷地面積：198.94m2
• 建築面積：147.16m2
• 延床面積：1541.60m2（容積対象外面積含む）
• 外壁が見えたけど、屋上付近の外壁にユニホーのロゴが有るんだね。イマイチだな・・
  • あのロゴは完成してもそのままらしいですよ。。。
    • なんかロゴがあると、会社のビルみたいですね。

共用施設[ ]

• 駐車場：1台分設置〔身障者用平置1台〕
• ミニバイク置場：敷地内に6台設置（平置き）
• 駐輪場：敷地内に19台設置（スライド式：10台、2段ラック式：上段3台 下段：3台、ラック式：3台）
  • よく見るとここ駐輪場が1戸に1台分も無いんだな…どういう層向けなんだここ
    • 駐輪場は少ないですよね。 使う人も少ないんじゃないかなーとは思います。 駅ものすごい近いし、自転車を使う機会ってそこまでないのでは？ 折りたたみ自転車で十分という感じになってくるのでは？
• 入口自動ドアでは無いんだ。子供や老人がいる家庭は難しいね。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：2LDK
• 専有面積：53.41m2・54.18m2
• 間取りがせまいのでここは、一人か二人暮らしが精一杯でしょうね。
• Ａタイプの間取りについてですが、玄関入ってすぐの廊下の壁はほとんどがドアというのは、とても驚きました。とことん無駄を省いたという感じでしょうか？それでもやはり面積は狭いので上の方がおっしゃる様に、1人か2人用なのかもしれません。大型の収納が1つでもあればまた違うのでしょうけど。
• 間取りを見ていると、空間効率は結構いいんじゃないかと思います。 おそらく、廊下の割合が極めて少ないから。 部屋に独立性を持たせたい人だとううむ…という感じだろうけれど、 そこまで求めていない場合にはいいのではないかと思います。 専有面積で想像していたよりは居率は広い。 ただこの面積だと収納はある程度妥協でしょう。
  • 居室はいずれも6畳ないし、 頑張っていますがやはり狭いですよ。 3人家族で、6畳無い部屋に大人2名が 寝泊まりするのは結構きついと思います。
• 間取りが無理してる感じがあるから、中古で売るとき苦労しそう。
• 柱が目立つ間取りだねぇ
• 全戸ワイドスパン　バルコニー柵はコンクリート柵になっているし、戸境部分もコンクリートでお互いの気配がわからないように配慮されています　きちんと考えられているなという印象です。あとは値段でしょうか

買い物・食事[ ]

• 買い物は便利そう

育児・教育[ ]

• 学校がすぐそばにある

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：商業地域
• 山手線駅までの近さとか、人で賑わっているといえば賑わっているけれど、爆音が聞こえたりとかそういうド派手な感じとは違うからいいかなとか、そういうのがあるのかしら？という風に思いました。
• 前の道路の騒音は推して知るべし
• ここは生活利便性高いよ。
• とげぬき地蔵の駐車場が横にありますね。結構広い敷地でバスがよく停まっています

周辺施設[ ]

• 霊園が傍なんですね。通常だと腰がひけてしましますが、芥川龍之介や谷崎潤一郎などが埋葬されているのは凄い。しかも、桜の名所ですか。
  • 文豪の墓はともかくとして他は普通のものですよね。それをどう考えるかでしょうか。霊園なんできちんと管理はされてると思いますが。

その他[ ]

• このマンションの良い点・悪い点を整理してみました。

【良い点】

• • 山手線巣鴨駅徒歩5分、三田線巣鴨駅3分の交通利便性の高い立地
  • 駅前スーパー、スーパー、商店街、病院、書店、レンタルショップ等の生活に便利な施設等が周囲に一通り揃う
  • 駅からのフラットアプローチ
  • 角部屋（1フロア2部屋なので当然であるが）

【悪い点】

• • 白山通り沿いでしかもバルコニーが面しているため、騒音や排気ガスの懸念大
  • 隣ブロックの暴力団事務所、某宗教団体施設、墓地などの（一般的な）嫌悪施設が近接
  • 全体的に設備が貧弱。騒音の懸念があるのに二重サッシにしないなど、配慮にかける内容
  • デベの低ブランド力（売却時に支障？）
  • 販売できずに賃貸に回された部屋が一定程度存在？（理事会運営や売却時に支障？）

掲示板[ ]

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