オープンレジデンシア恵比寿ザ・ハウス

2016年1月19日 (火) 16:01時点における最新版

オープンレジデンシア恵比寿ザ・ハウス

物件概要[ ]

• 所在地：東京都渋谷区恵比寿南3丁目9-15他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「恵比寿」駅 徒歩7分
2. 山手線 「恵比寿」駅 徒歩8分

• 総戸数：25戸（非分譲住戸2戸含む）
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年06月下旬予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：古久根建設株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 坪単価450～500
• マンション建設現場は駒沢通りから、軽い上り坂100mですね、静かで便利最高ですね！私も住みたいです。恵比寿アドレスで使い易い立地、3LDK１億円オーバーも仕方ないですね
• 「ザ・ハウス」は高級シリーズにしていく方針のようです。ここぞという立地にはザ・ハウスをつけて外観と仕様のグレードを上げて 大手並みの価格で販売するみたいです。ここはその第一弾ですから、注目したいですね。
• 間取りを自由に変えられる
• オーダーシステムという点は自分の好みに変更できるのはポイント高いですよね。リビングが広くできるのはいいですね。
• 建物自体小さいから、25戸なら修繕費はそれほどでもないと思う。
• ディスポーザー付きで内廊下でも管理費が250円／㎡程度なのは評価できますね。
  • 巡回なら管理費はこの程度でしょ。特に安くもない敢えてあげるほどリーズナブルではないね。
• 私は定住目的なので重要視しなかったですが、もしリセールを考えているなら慎重に決めた方が良いと思います。オープンは価格面で不利になる可能性がありますので。すぐ近くの郵政宿舎跡地もありますし、焦らずじっくり考えてみては？
• 郵政宿舎のパークナードとプラウド恵比寿南は坪600以上と思われますので、それを見越してここを買った人もいるでしょうね。オープンでも安っぽさは皆無ですし、代官山と恵比寿の両方に近くて坪500以下は割安かと思います。お金に余裕のある人はプラウド恵比寿南1択で、ここは眼中にないとは思います。
• 綺麗な外観な物件ですよね。このあたりだとなかなか見ないオシャレさがあると思います。 周辺環境や交通アクセスなどどれをみても立地が非常に整っている特徴がありますが、 やはりこの条件となると価格は高くなってしまいますよね。 いい物件ですが、価格の面で手が出しづらいという方が多くなるのでしょうか。
• ここの売れ行きはどんな感じでしょうか？ そろそろ完売でしょう。私には手が出ませんが、住むのには凄く魅力的 代官山も日比谷線恵比寿から５分ですから 買える人が羨ましいですね
• 客の反応を見ながら価格を決定して小出しで売っているみたいだから、 売れ行きがどうなっているのか全くわからないね。 高所得者を対象に高い値段で買ってもらうためにゆっくり売っているのかも。
• 残り2戸ですか。地味に売れてたんですね。
• この物件はオープン初の高級シリーズです。 パークマンションやグラン等大手の高級シリーズとは比べるまでもないですが、 外観も仕様も坪単価に見合ったものと思います。 等価交換は、土地所有者がデベロッパーに土地を渡す代わりに、デベロッパーが その土地に建てたマンションのうち、土地と同等の価値がある部屋を受け取ることです。 この物件では２戸が地権者住戸となってますね。 最上階のペントハウスは地権者の住居と思われます。 もう１戸は売却か、あるいは賃貸になるかもしれませんね。
  • 折角の高級マンションなのに、賃貸が入る可能性があるのは残念なように感じます。 できれば地権者さんが売却し、管理組合員となるオーナーさんとして入居していただきたいです。 最上階のペントハウスは、地権者さんが土地を譲り渡す条件として作らせたのでしょうか？
• ペントハウスは非分譲ですから地権者の等価交換住戸ですね。 あと、3階にも1戸地権者住戸があるみたいです。 ペントハウスは間違いなく地権者が住むのでしょうけど、3階の方はどうでしょうかね。。。 1LDKの安めの部屋は投資目的の可能性が十分あります。 こればかりは仕方ないですね。
• １LDKはいくらぐらいですかね？
  • 7000万ぐらいでしょうか。
    • ８０００万円くらいですよ

交通[ ]

• 代官山、恵比寿、中目黒と３駅利用できそうですが、坂などを考えるとどの駅がよいのでしょうか？このあたりは、結構凸凹してそう。
  • 駒沢通りからだと、恵比寿はフラット、代官山はなかなか急な上り、中目はゆったり長い下り。ホントどこも近いね。
• ここの最寄り駅は代官山ですね。
• ＪＲ恵比寿駅までは意外に距離ありますね。代官山駅はかなり近いので、普段使いはそっちかも。それでも恵比寿駅まで10分以内だし、代官山と恵比寿好きの人にとっては本当に良い場所ですね。
• 実際に私がJR湘南新宿ラインのホーム降りてから、マンション建設地まで10分程度でした。現地より日比谷線の恵比寿駅、５番出入口改札口までは５分掛かりません。代官山駅改札口からは、駒沢通りの信号で待っても6分程度でした。普通に歩いた速度です。
• ここは代官山、恵比寿と２駅使えて便利です。

構造・建物[ ]

• 建蔽率：60%
• 容積率：300%
• 敷地面積：564.74m2
• 建築面積：335.27m2
• 延床面積：2,029.16m2（容積対象外面積含む）
• 外観はレベル高いね。
• 専有面積が狭いからか、部屋が少し狭い印象があります。ただ、ここは何と言っても、外観があまりないモダンさが良いと思います。住みやすさとデザイン性の両方を兼ね備えたマンションって本当になかなか無いものです。
• 3階より上はもっと間取りを広く取れたはずなのに、敢えてデザイン性にこだわった感じを受ける。効率性重視の昨今ではかなり珍しい。
• 外観のデザインや部材に徹底してこだわり抜いている（理由は聞きましたがここでは言えません）
• こだわっているだけあって、外観もエントランスも素敵ですよね。ここでも高級感があるとかデザインが良いとか、評価の高い意見が多いなって思います。仕様があんまり…って声もあるようですが、自分的にはキッチンバックカウンターが標準装備なのは嬉しいかなって思います。
• 天井高は2.45mで一般的な天井高です。大きな問題はないと思います。
• 西向きなので、大人が住むには良いのでは？午前中、陽が望めないですから。
• 外観デザインが、モダンというのか珍しい感じがして良いと思います。 どうしてもありがちな外観のマンションが多いので、 少し造りの違うデザインの物件を探していました。 駅までも徒歩圏内、好条件が揃っています。
  • 外観デザインに関しては、今年販売の小規模物件の中ではダントツでしょう。 実際、相当力を入れているようです。 私が契約した要因はもちろん立地が一番ですが、外観によるところもかなり大きいです。
• パースで見る限り天然石を多く使い素晴らしい外観です。

共用施設[ ]

• 駐車場：5台（使用料：32,000円～42,000円／月）
• 駐輪場：42台（使用料：200円・300円／月）
• ミニバイク置場：3台

設備・仕様[ ]

• ディスポーザー、内廊下、大手デベ並みの仕様グレード。
• 標準仕様がかなり良いので、オプションはあまり必要なさそうですね。エアコン、壁、照明くらいかな。
• ディスポーザー、床暖房、食洗機、ミストサウナ、水回りの天然石天板、石貼りの浴室、玄関・廊下・水回りの床にCQストーン、キッチンバックカウンター等、およそオープンとは思えない設備仕様ですね。坪単価を考えると、これくらいする必要があったのかもしれません。外観も相当こだわっているようですし、この立地に相応しいマンションになりそうですね。
• エアコンは標準設置ですよね？ 暑い時期の入居ですし、高級物件を謳うならエアコン標準設置の配慮は当然かと思うのですが。 億ションでエアコンがオプションだったりしたら、ちょっと引きますね。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：47.87m2～77.94m2
• 変則的な間取りですが、廊下も短くてスペースが有効に活かされているのでは。この変わったレイアウトが恵比寿というオシャレな立地にマッチしているような気がします。
• kタイプの間取り良さそうではありますが、実際リビングが正方形に近いと使いにくくないんでしょうか？もっと広ければ問題ないのでしょうが、家具の配置に悩みます。
  • 縦長や横長に比べ正方形の場合は狭く感じることもあるようですが、使いやすさは家具の置き方次第ではないでしょうか？Kタイプのリビングは20.5畳の広さがあるので、ダイニングテーブルとソファーを置いても十分な広さかと思いますので 圧迫感のない感じの仕切り家具を置いてみるなどの方法もありかと思います。
• インフレーム（特にEタイプ）が残念ですね。小規模なので仕方のない面もありますが、他に欠点らしい欠点がないだけに、何とかならなかったのかな、という気がします。
  • たしかにインフレームは残念ですけど、小規模マンションの宿命でしょう。私は家具の配置を工夫して、それを感じさせない空間を作ろうと思っています。

買い物・食事[ ]

• 買い物は恵比寿と代官山のピーコック、中目黒の東急・プレッセ・ライフ、ガーデンプレイスの三越と、意外に徒歩圏内に選択肢が多い印象です。
• 近くの牛タン屋さん、”りん”によく行きました。凄い美味い！

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域・地区：第2種中高層住居専用地域、第3種高度地区、準防火地域
• 立地はものすごく良いですよ。恵比寿、代官山、中目黒が使えるのは最高です。食べるお店は全く困りません。利便性重視の30代～40代前半のビジネスマン向きだと思います。
• 恵比寿や代官山が好きな人にとって、この立地は最高ですね。両駅とも近い上に、駒沢通りから奥に入った静かな場所ですから。
• 代官山と恵比寿が使えて生活が楽しそうですし、大通りから奥に入った場所で住環境も良さそうなので、かなり気になってます。
• 現地周辺は高級感はあまり感じられませんが、駒沢通りから奥に入った場所ですので、本当に静かで住環境は申し分ないと思います。
• 10年ほど前から近所に住んでいます。この辺りとても便利で静かで過ごしやすいですよ。代官山駅も恵比寿駅も両方使えて便利です。公園も多いので子供と遊んだりペットのお散歩にもとても良いと思います。
• 駒沢通りから100m入った静かな立地、地下鉄の振動も大丈夫でしょう！ 駒沢通り沿いのビルは、地下鉄の振動が伝わって来ると思います。 恵比寿ザハウスは総合的に最高な立地になります。
• 現地を見てきました。確かに恵比寿駅、代官山駅にはそれぞれ6〜7分程度なんでしょうけども、駒沢通りを挟んで現地と代官山駅の高低がVの字の坂道になっているのが、足腰があまり丈夫ではない人には辛いかなぁと思いました。車イスを押すにも大変な坂道ですね。駅までフラットアプローチなら良かったのですが。
• 隣接している２つの５階建てマンションがとても近くてダイレクトウインドウの住戸は眺望を活かす感じではないかなと。静かな環境とデザイン上は素敵な外観と、坂道や囲まれ感との妥協点を見いだせるかどうか。以上率直な感想でした。
• 私にはそれほどの坂ではないように感じました。 運動不足気味の私でもあまり気にならない程度の坂道ですので、普通の人には問題ないレベルかと思います。 囲まれ感は私も気になりました。 道路に面していない低層階は囲まれ感が凄いと思います。 眺望が抜けない部屋は比較的安めでしたので、とにかく立地最優先の人には良い物件かもしれません。
• 昨日こちらの建設予定地見てきました。 こちらの斜め前の草が生い茂った空き地が郵政宿舎跡地でしょうか？ もしそうでしたら、これから工事が始まって工事が真っ只中にザ・ハウスへの引越し、居住となると 思うのですが、騒音や埃を考えると心配です（現在のマンションの隣がずっと工事をしていたため、 土日でも朝早くからズドドドドという騒音で目覚め、埃で咳が止まらなくなったため）
  • 隣というわけではないですし、道路を挟んで４軒ほど坂の上ですので埃は大丈夫と思いますよ。 騒音は覚悟しておいた方がよいかもしれません。 それを避けたいのであれば、郵政宿舎跡地の物件を購入された方がよいでしょうね。 ただ、郵政宿舎跡地は駒沢通りにかなり近いので、自動車の騒音は少し気になる場所かと思います。
• この辺りは見るからに高低差がある地域だなぁと思っていましたが気にされておられる方、他にもいらっしゃったんですか。 この辺りは頻繁に新築マンションが出来るというイメージはないですので、あまり競争もないし、それにレア感が出てくるので価格も高くなるのだろうなぁ。 もちろんこのエリアはもともとが高い感じはするけれども。
  • 山ですから、ある程度の高低差は致し方ないかと。 ここと郵政宿舎跡地でとりあえずこの周辺のマンション供給は終了ですね。 恵比寿西郵政宿舎跡地がもしかしたらマンションになるかもしれませんが。 この辺りは落ち着いた環境ながら利便性が抜群なので、定住目的で購入する人が多いようです。
• 昨夜、恵比寿で食事の後に現地行って来ました。 柵の隙間から内部を見ると、結構深く掘っていました。 工事が始まりました。 ８時頃で駒沢通りは車が多く煩く感じますが、ここは駒沢通りの騒音は無住む環境にしてはかなり良い立地に感じます。
• 周辺が落ち着いた雰囲気で立地も良いとなれば、それなりに人気が出ると思います。 残りの物件数も少なくなっているということは、やはりそれだけ支持されているのですね。 以前、恵比寿に行った時も雰囲気のよい地域だと思ったので、このあたりは個人的に好きです。
• 恵比寿が強調されていますが、代官山が最寄駅で静かな環境というのがポイント高いですね。
• 代官山に用事があったのでついでに現地に行ってみたのですが、近くの郵政宿舎跡地は駐車場になってましたよ。 オリンピック直前の高値販売に向けて土地を寝かせているのか、それとも分譲ではないのか。 分譲だとしても5年後ですし、狙っていた人は予定が狂いましたね。
  • 郵政宿舎跡地はプラウドの販売が終わった後になるのではと思います。 プラウドとの競合は避けたいでしょうし。 プラウドは駅が近いだけですが、郵政宿舎跡地の立地は申し分ないだけに、高値で売りたいでしょうね。
• 近所に住んでいますが、 駒沢通りから100m程度離れているので静かです。 坂のある街ですが、代官山にも近くて気にっています。 購入者は素敵な外観で出来上がりが楽しみですね 私も近くを通るのが楽しみです。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 管理人はいないみたいよ。ＨＰにも記載がないし。管理会社の東急コミュニティーによる24時間監視システム、とだけ。

掲示板[ ]

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