プラウド板橋志村三丁目

2015年8月27日 (木) 22:58時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都板橋区坂下一丁目7-7（地番）
• 交通：都営三田線 「志村三丁目」駅 徒歩7分
• 総戸数：46戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年04月中旬
• 入居時期：2015年09月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：野村建設工業株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
• 公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/shimura3/

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 野村さんがこんな売り方（竣工売り）しているなんて問題があったんですか？
  • 戦略上、近隣のプラウド板橋蓮根を売り切ってからプラウド板橋志村三丁目を売るため、志村三丁目は竣工売りとなっている様です。蓮根の売れ行きがよかったため、志村三丁目は野村は強気の価格で出てますね。（最上階の4LDKは7200万）地盤や作りからするとこの価格は・・・
• 70.91平米 3LDKでも最上階は5300万って割高に感じます。
• 近くのプラウド板橋蓮根の5Ｆの坪単価が203万なのに、ここの５Ｆは坪単価240近くなるのでエリア的に見たら高く感じます。
• 検討中で何回かモデルルーム訪問しました。 要望書については営業がいうに結構集まっているとのこと。 ただし低層階で、前週と比較し200万以上値下がりしている部屋が幾つかあったのをみると、あんまり集まってない可能性もたかいです。
• 要望書が集まらないのは割高だからじゃないですか。 5Ｆの70平米の部屋が5200万だとすると、ローンや管理費・修繕費や税金諸々入れると 月あたり20万円程度になりますが、仮に10年後その値段で賃貸に出しても借りる人は いないんじゃないでしょうか。
• こちら、もう完成していたんですか。 入居が9月下旬なんですか。 出来上がってから販売ということなので、すぐに売れると自信があるのかなぁ。 ふつうは青田買いみたいになっているところがすごく多いのですけれども。 全体的には良さそうではあります。
• やっぱり要望書はあんまり集まっていなさそうですね。 今回要望書出ている所だけを1期販売するみたいですが、全46戸中20戸ですね。 マンションって売れ残ったら、後から買う人は割り引きして貰えるのでしょうか。
  • 売れ残れば当然値引きはありますよ
    • あれま。そんなに人気がないのですか。販売期間が短いから、要望が集まらないんですかね。蓮根は随分長いことやってましたし加賀も長期戦で構えているのに比べて、短期間で竣工する物件だなって思っていましたが、強気に出たのが裏目になったのかしらん
• 公式ＨＰには 最低価格 3,800万円台 (3LDK ) 最高価格 6,700万円台 (4LDK ) 最多価格帯　4,800万円台 と出ています。 坪単価184万から240万円　って、すごく良心的な価格ですね。 この価格であれば、あっという間に売れてなくなりそう。
  • そんなにすぐには売れないでしょう。モデルルームに来てる人は後半かなり少なくなってましたし。だから2期に分けているかと。
    • あっという間に‥売れないと思います。。立地から見てもそんなに良心的な価格ではないと思います。坂下で徒歩7分て‥。蓮根より苦労しそうですね。。
• 第2期でどれくらいの販売があるのでしょうね？ そもそも1期でどの程度売れたのかっていうのはあるかと思われますが…。 2期でほぼ売り切ってしまうくらいの勢い？ もう竣工後販売だし、入居時期は近いしで、ささっと売って行ってしまうのかなという風に感じました。

交通[ ]

• 「大手町」駅直通26分＆15路線接続。
• 都営三田線「志村三丁目」駅から
  • 午前6時台 10本
  • 午前7時台 18本
  • 午前8時台 17本
• 都営三田線の通勤時混雑率は147％。これは新聞を広げて読める程度の混み具合といわれ、多くの路線がおよそ180％の混雑率であることから比べると、三田線は比較的ゆったりと通勤ができる路線であるといえます。
• 中山道・環状八号線が利用しやすい立地にあり、首都高速５号池袋線の「板橋本町」出入口へは約4km。主要道路にスムーズにアクセスできる。
• JR「池袋」駅西口から「志村三丁目」駅行きの深夜急行バス（国際興業バス）が運行されています｡いずれも深夜1時過ぎの出発なので、終電を逃してしまった際にも700円以下で利用できます。

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  路線図

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  路線図(2)

構造・建物[ ]

• 全邸南向き。
• 外壁は、完成予想図よりもっと薄いベージュで、ぱっと見はよくあるマンション。そんなに高級感はなさそうだけど、各戸壁で仕切られてる様ですし、これからどう仕上がってくるか楽しみです。
• 現地行きましたが、感想としてはこれがプラウド？？って感じです。
  • ベランダの部屋と部屋の区切りが賃貸マンションみたい。あと、道路から見ると圧迫感的なものを感じてしまう。敷地いっぱいいっぱいが建物で余裕がない感じ。プラウドマンション感無いって言われるのもしょうがないと思いますね。自分も最初気づかず通り過ぎましたから。高級感はなくシンプルなマンションだなというのが外からみた感想。
  • 私は、廊下の手すりが鉄柵になっていて団地っぽさがあるのが本当に残念でした。
• エントランスなどの見た目がもう少し良くてもう少しお値下げがあれば買いたい物件でした。。賃貸マンションと大差ない見た目に購買意欲を削がれてしまいました。
• ここは直床でした。歩くとグニグニしてました。

共用施設[ ]

• 駐車場 :18台（※平置き駐車場16台・身体障害者優先駐車場1台・来客用平置き駐車場1台）
• 駐輪場 : 2台（スライドラック式42台・2段ラック式46台・平置式4台）
  • 自転車置き場からエントランスは抜けられないのですね。
  • それ思いました。自動車と交差せず（駐車場を通らず）エントランスに入れるようにしてるってことだけど、自転車に子供のせたら結局自動車側通らないといけなくなるのが残念です。自転車置き場を手前にしてほしかったなあ。
• バイク置場 : 5台

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  エントランス

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  ラウンジ

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  セキュリティシステム

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  オートロックシステム

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  敷地配置図

設備・仕様[ ]

• 「ラクモア」シリーズ
• ディスポーザーがないのは残念です。 総戸数46戸でディスポーザーがあってもかなり修繕管理費は高くなってしまうのでしょうけど。 24時間ゴミだしＯＫならいいのかな？ 夏とかは特に臭いとか大変なことになったりしないのでしょうか？

• 

  キッチン(1)

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  キッチン(2)

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  バスルーム

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  セキュリティ

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  その他

間取り[ ]

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：68.63m2～92.13m2
• 全邸にウォークインクローゼットや納戸などを備えた大容量の収納空間。
• 70m2超中心の住戸プラン。
• 間取りや設備を見ていると、使いやすい設計になっています。特に収納箇所が多いのは便利で良いなと思ったポイントです。

• 

  Ｄタイプ

• 

  Ｅタイプ

買い物・食事[ ]

• 志村ショッピングセンター（約280m・徒歩4分）
• コジマ×ビックカメラ 志村店（約280m・徒歩4分）
• 西友蓮根坂下店（約370m・徒歩5分）
• オリンピック おりーぶ志村坂下店（約610m・徒歩8分）
• セブンタウン小豆沢（約660m・徒歩9分）
• 3つの大型ショッピングセンターほか、徒歩10分圏に商業施設が充実。
• 西友の他にサミット、イトーヨーカドーもあって買い物も便利ですね。
• 近くにドンキができるようですね。セブンタウンとドンキがあれば普段の買い物は安泰ですね。
• 賃貸で近くに住んでいますがセイユーやサミット、セブンタウンなどが徒歩圏内で生活しやすいです！環境は好きです〜。
• 上手い蕎麦屋と焼き肉はありますか？
  • 焼く肉は知らないが頌庵(ｼｮｳｱﾝ)という旨い蕎麦屋がありますよ。
    • 焼き肉なら炉慢亭
      • 炉漫亭は美味しいと聞いたことあります。ただ残念ながら、志村・前野エリアで凄く美味しい店ってないですよね。普通の店が多い。蕎麦だったら坂上のよし田とか、西台とか数ヵ所にある滝乃家が評判ですね

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• 友和保育園（約80m・徒歩1分）
• 城山みどり幼稚園（約390m・徒歩5分）
  • 城山みどり幼稚園はヨコミネ式だと聞いています。

【小学校・中学校】

• 志村第六小学校（約1,170m・徒歩15分）
• 志村第五中学校（約250m・徒歩4分）
  • 校門の両脇にある2本の桜と正面玄関のクスノキが生徒を見守る、美しい緑に包まれた中学校です。「生徒一人一人を生かす教育」を理想とした教育目標と指導に重点を置き、実践。吹奏楽や水泳などの部活動で全国大会での実績があり、学業以外も熱心な指導が行われています。
  • 特色ある教育：土曜補習教室/小中連携研修会/職業体験/セーフティ教室「携帯安全教室」「薬物乱用防止教室」/志五中まつり/親子スポーツデー
• 子どもがいれば多分通う志村第四中学も、昔はうちの学区で一番恐かったけど、今は普通そう。
• 学区調べましたが、ここは志村五中のようです。志村五中はどんな感じでしょうか？
  • あの辺りは五中なんですね。志４かと思ってた。 五中は私の住んでるところと学区が違うので、詳しくは無いんですが、特別悪い噂はききませんよ。 何年か前に学校選択制になって学区関係なく自由に選べるようになったのに、あっという間に元の制度に戻りましたね。
    • 志村エリアは文教エリアなので教育に関しては安心できますよね
• こちらは近くに第五中学、第四中学、第三中学がありますが各学校の評判はいかがですか？ご存知の方は教えて下さい。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 : 工業地域
• 「志村三丁目」駅周辺は1935年から「志村第二土地整理組合」の主導で行われた土地整理区画事業により、土地・区画が整然とした街並みを形成しました。「プラウド板橋志村三丁目」が位置するのは環状八号線・中山道・首都高速道路から奥まった、公園・緑の潤いが点在する一画です。駅から住まいへと歩を進めるほどに安らぎが感じられます。
• スーパーライフの跡地に立地。
• 南向きと言っても目の前は大きな工場。周りは配送センターや自動車整備工場。
• 南側の工場跡の更地にしてる場所には、なにが建つの？
  • 前のレスで南側の工場が潰れたって書いてありましたが、日中ずっとガッシャンガッシャンガッシャンと音がしていてインクの匂いもしていたので潰れていないのでは？
• 道路即脇ですし交通量は多くはないでしょうが、通ることは通るので音が気になるかと…
  • 高速道路や大通り沿いでもない限り、騒音とかあまり気にならないのではないかと思います。
  • 前の道路は道幅もそれほど広くないので飛ばす車も見かけないですから騒音も大丈夫じゃないかなぁ。
  • 前面道路抜け道だから、それなりに通るのでは。
• 坂上は地盤は良いですがお店は少ないし、環境があまり良いようにも感じませんが、坂下エリアは落ち着いた雰囲気ですよね。そんな中でも志村三丁目は良いと思います。スーモでも志村三丁目と蓮根とでは一駅とは思えないほど価格帯も数百以上違います。ということはそれだけ価値があるとも言えます。ここは坂下よりですが、相生町エリアは高級住宅街と化し始めてますし、ここら一体も落ち着いたエリアですよね。西友ができたりと注目エリアだと思います。
  • 坂上が環境があまり良くないというのは蓮根〜志村坂上付近の住民の認識とは離れてると思いますが、住んで便利なのは志村三丁目なのはまあ間違いないと思います。
  • 坂下は板橋区のハザードマップで浸水地域だからこの物件の立地がいいはずないと思うんだけど。近所に住んでるから坂なしでスーパーやセブンタウンに行ける便利さはあると思ってるけど、立地がいいとまで言われると抵抗がある。
• 東京都土木技術支援・人材育成センターの東京の液状化予測地図で、液状化の情報が参照できます。これを見ると坂下一丁目は液状化予測図の範囲に入っており、液状化履歴図（1923年関東大地震とと2011年東北地方太平洋沖地震で広範囲に液状化した地域の地図）にも入っているので次の地震でも液状化しちゃいますね。⇒ http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm
• 坂下一丁目って沖積低地3(増幅率が2,6) 。首都圏で地震が起きると言われているのでちょっと不安ですね。⇒ http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/19itabashi.htm
• 三代板橋区民です。 坂下は低地なので、昔は大雨降ると床下浸水とか多かったみたいです。 でも最近はそんな話も聞かないですね。 新しいマンションは基礎もしっかりしてるし、欠陥住宅で無い限り地盤は問題ないと思いますよ。 今はスーパーとかも増えて便利になったし、住みやすいと思う。
  • 平成の大掃除で排水溝大改造したおかげでしょう。いまの排水力なら問題無しでしょう
• 前の工場の敷地が割と広いので、工場がなくなった後もマンションが建ちそうで心配です。。
• この辺りは、住環境は問題ないと思います。 ただ板橋は所得層の低い下町なので、上品な奥様って感じより、気性の荒い人が多いです。 あと、いろいろな宗教が活発。 本がポストに入ってたり、勧誘電話とかあるので、宗教に興味無い人は注意してください。 強気に断れば実害ないけど。
• 実際のお部屋見に行かれた方、音はどうでしたか？ 私も行ったのですが、目の前の工場も稼働しておらず 車も通っていない時間だったので、よくわかりませんでした。 ただ、窓を閉めた状態で外から子供の声が聞こえたので あれ？と思ったのですが。
• 立地も悪くはないと思いますが、この周辺の治安とかはどうなんでしょうか。

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  立地概念図

周辺施設[ ]

【公園・自然】

• 出井川緑道（約90m・徒歩2分）
• 志村公園（約100m・徒歩2分）
• 志村公園（約100m・徒歩2分）
• 志村城山公園（約550m・徒歩7分）
• 城北公園（約550m・徒歩7分）
• 城北公園野球場（約550m・徒歩7分）
• 薬師の泉庭園（約660m・徒歩9分）

【金融機関】

• みずほ銀行蓮根支店 西友蓮根坂下店出張所（約370m・徒歩5分）
• 板橋坂下一郵便局（約300m・徒歩4分）

【病院】

• 佐藤医院（内・小・外・皮・放）（約110m・徒歩2分）
• 誠志会病院（内・胃・外・整・理・耳・小）（約520m・徒歩7分）
• 板橋中央総合病院（約1,120m・徒歩14分）

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  周辺施設

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  周辺施設(2)

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• プラウド板橋志村三丁目についての口コミ掲示板
• プラウド板橋志村三丁目について

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