THE CONOE〈代官山〉

2016年8月20日 (土) 11:56時点における最新版

THE CONOE〈代官山〉外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都渋谷区恵比寿西1丁目323-1,8,9（地番）
• 交通：

1. 東急東横線 「代官山」駅 徒歩1分
2. 東京メトロ日比谷線 「恵比寿」駅 徒歩7分
3. 山手線 「恵比寿」駅 徒歩11分
4. 東京メトロ日比谷線 「中目黒」駅 徒歩8分

• 総戸数：109戸
• 構造、建物階数：地上13階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年01月下旬予定
• 売主：アパホーム株式会社/
• 施工：日本国土開発株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• 坪６５０万、高値買いじゃない？プチバブルに乗れて痛い目あわないかな？
• 5億の物件は坪1000万超えて・・ひええ
• 間取りは、65～85m2がメインで坪単単価600-650万円くらい。90m2のバルコニー付は予定価格で2.3億円。100m2超は最上階のペントハウスしかなく広さは150m2超でお値段は予定価格で5億円也。立地は最高ですが、、
  • 平均としては、さすがに下馬評よりは少し下げてきた感じですか？とは言え、150m2で5億は凄いですね…
• 一番安い30m2台で5,300万程度でした。坪単価460万〜1,000万オーバーまで。仕様は4段階に別れていますが、価格に見合うものではありません。

【モデルルーム】

• LDKは天井カセットエアコン、床暖房。その他は壁掛けエアコンです。浴室も間取りに対して全体的に狭い印象。３LDKでも、寝室3.5畳とかいう部屋も…。間取りはかなりの種類があるようですが、まだ冊子にはなっておらず、条件に合うものをいくつかもらえるだけでした。天井高は最大2,550mm。１階の分譲のガレージ３区画は上層階のプレミアム住戸向け。地下2階の別室は10区画程度の分譲で、坪200万くらいなのでお買い得かもしれません。水周りはなく、テレビやインターネット、エアコンはあるようです。立地と、新居氏デザインの外観はさすが。その他はちょっと期待はずれですね。仕様で言えばウェリス代官山から３段階くらい落とした感じ。パークホームズレベルですかね。まぁ代官山１分の立地はそうそう出ませんから、結局売れるのでしょうが。
• 裏（北東側）からの完成予想CGを拝見したが、まるでよく見かけるAPAホテルの様な棟と射線制限で階段状になった安っぽいマンションの様な棟が隣り合わせにくっついてるような印象でした。悪しからず。一方共用部の内装は予想に反して随分ましなデザインに見えますが、皆さんの感想は？間取りに関しては、やはり曲線の部屋は実際入居すると使い勝手が悪いんでしょうね、家具の配置にも悩みそうだし。結局購入者の年齢や年収はどの辺りに絞ってマーケティングしているのか、ちょっと見えにくいので、このマンションが入居者で埋まったときにどういうコミュニティになるのかイマイチイメージが湧かない。
• MRで実際に見られるのは、超豪華な部屋だけでした。安いほうの部屋は、お風呂も、戸棚の色も、ぜんぶ違うと言われました。同じのは天井の高さと、サッシ、トイレぐらいだと。。。なので、部屋そのものは、あまりMR見ても参考にはならなかったです。家人は、共用廊下の絨毯の感じは気に入ったと言っていました。
• サロン行ってきました 7階以上は各階にゴミ捨て場があり、食器洗い機付き、各部屋にビルドインエアコン装備 6階以下はリビングと主寝室にビルドインエアコン、食器洗い機はなし、地下に捨てに行く必要があるとのことです モデルルームはモデルルーム用にコスト抑えて作ってあるようで、億はらうにはすこしチープな印象でした。 間取りは各部屋とも大きさに比べて廊下の占める割合が大きく、収納はあまりない感じです。 眺望は東側は目の前5m先にマンションがあり、圧迫感を感じそうです。 南西方向はひらけているのですが、16000万円とかでしたね 余裕があれば南西ですが、ちと厳しいです、、 一期二次では西側中心に販売だそうです。 2LDK、3LDKメインでしたが、坪単価は600から、といった設定だそうです。 なお、西側はまた建物がみえますが、東よりは幾分ましかなあ、という感じです。 なお、最上階は5億と4.5億とのこと。ひえぇ

【検討者】

• 戸数多いって言っても細切れにしてるだけ。天井は低いし仕様は悪いし、立地が持つ『代官山』という華やかさと『徒歩一分』というところに価値を見い出すしかないね。投資目的か、本物をあまり良く知らない若者達がイメージにつられて購入するだろう。
• この物件は相当な価格帯になりそう。完売には時間がかかりそうな気がしますね。
• 場所は、安定して将来的にもいいですよね。少々お高くても、希少性は大ですね。
• ロケーション的にはすごくいいんじゃないですか。代官山に住みたい！と思う人にとっては判りやすいし、駅に近くて便利だしという面があるかと思われます。あとは仕様がきちんとニーズに合っているか、じゃないですか。これから詳細が出てくるとは思いますが…。
• 代官山の駅からのこの距離はなかなか珍しいですよね。価格は高いかもしれませんが、単身者なら将来的にも価値はあるかもしれませんね。人が多いので、夜も安心できそうですね
• 購入希望者は、あまり根掘り葉掘り聞き出せませんでしたが、国内外の資産家、単身のサラリーマンが多い、だそうです。単身用の部屋では、1DK、9.48坪で5150万円というのもあります。ただ、マンション内でグレードつけると、やはり気持ちの面でもやもやすると思いますが、エレベーターは合計2機、1機は7Fまで、もう1機は高層階までなので、いちおう住み分けはできていそうです。自分の階にしか止まらない設計のようですし。
• 私が行った日は、外国語を話す人が多かったです。。。 ファミリータイプ中心のマンションなら、実需で日本人が住むでしょうが 小さい部屋の割合も多いので、 投資目的で購入する外国の人が結構いらっしゃる印象でした。 購入する客層もそうですし、賃貸先でどういった人が住むのかなと思うと マンションの質を維持するのが大変そうで私は検討から外しました。

【第一期】

• この価格にして1期で30戸以上出せたんですから、むしろ思った以上に順調なのではないですか。
  • 1期であれだけ出せたんだったら、待っていた人がいたという事だし とても順調なんでしょうね。 2期以降がどうなってくるのか、というのがありますね。 1期の方がそれまで待っていた人が待ちかねて契約したというのがありますから

【第二期】

• ５月の二期発売では20数戸売り出すようですね。
  • 1期2次、即日登録完売御礼でましたね。
• この週末、ホームページの物件概要にアップされていましたよ。確か24戸くらいだったと思います。そうすると、すでに7〜8割は契約済みということになりますね。
• 抽選倍率すごかったのですか...。 私は１期に乗り遅れてしまい、２期スタートとなりました。ヒルサイドテラスや旧朝倉邸が見える南西角住戸が希望だったのですが、ほぼ完売してしまっているとのことでした。他の物件と目移りしている場合ではなかったのですね...
  • 最高倍率は20倍超だそうですよ。まあタイプによってばらつきあるし、全戸抽選ってわけではなかったみたいですが。
• 1期2次でもらった資料によると109戸中未分譲は28戸みたいです。地下は全戸売却済みですがそれ以外は全フロア1〜3戸次期分譲予定と云う事の様です。
• 第２期の登録受付期間は、平成27年5月16日（土）～23日（土）
  • 販売戸数 14邸
  • 販売価格 6,200万円～45,500万円
  • 住戸専有面積 31.44m2（約9.51坪）～155.07m2（約46.90坪）

だそうです。155m2の部屋にも買手がいるということなんですよね。羨ましい。

• こちら2期まで終わったと聞いたのですが、1期・2期でどれくらい売れたのでしょうか…？
  • あと残り20だそうです。
    • へー、もう8割以上売れちゃってるんだ。それはビックリ！！
• 販売はあと6戸なのかな。 先着順ということなので、これで売り切りなのかなと思っているのですが、この認識であっているのでしょうか。 今あるのは億越えの物件も含まれているようです。 なかなかのお値段ですね…。
  • ２期の残りも着実に売れているみたいです。 残り２０戸程度だからか、周辺相場が上がって割安感が出てきたせいか、何だかあまり売り急いでなさそうな感じですね。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 敷地面積：1,709.11m2（517.00坪）
• 建築面積：1,068.18m2（323.12坪）
• 建築延床面積：10,516.06m2（3,181.10坪）
• 建ぺい率：62.49%
• 容積率：392.73%
• 窓近くの天井高の低さ、皆さん気になりませんか？ 2mってかなり低くないですか？ モデルルームは照明で少しごまかして？ましたが。
  • 窓近くの天井の高さが低いとありますが、 梁が大きく出ているということなんでしょうか。 モデルルームではうまく照明でごまかしているという事を書かれていますが… 実際に暮らす時には モデルルームと同じように、なにか視覚的に演出していく形にする という風にするのが良いんですかね？ 実際の高さはもう判り切っていますので…

【外観】

• さすがCONOE、ガラス張りで立派な外観ですね。
• デザインですが白色の小さ目タイルであまり高級そうにみえませんね。ありがちな賃貸マンションみたい。エントランスとの調和もあんまり取れてないような・・。まぁ主観ですけど。
  • 代官山は白系統のマンションが多いです。街としての統一感のようなものも意識しているんだろうと思います。このお値段ですから、さすがに安っぽい賃貸マンション風にはならないと思いますよ。
• 外観のデザインは曲線的というか波のような感じ。マンションっていう感じは薄いかなという印象です。
• デザインはなかなか良さそうだから、結構、期待持てるんじゃないかと。建物だけじゃなく、桜の咲く緑の高台というコンセプトどおりの立派な植栽が施されるといいなと思って見ています。
• 今6～7階建築中みたいだけど この倍の高さの白亜の建築物が完成したら、 かなりの存在感でしょうね。 かといって四角い地味な建物なら良かったか というとそれも微妙。

共用施設[ ]

• 駐車場：全43区画

1. 分譲駐車場：3区画
2. 賃貸駐車場：機械式駐車場39台
3. 来客駐車場：1台

• 駐輪場：120台
• マルチルーム：14区画（分譲区画・地下2階）
• 内廊下ですし、共用施設がおしゃれな感じでいいですね
• 共有スペースのデザインかなり気に入った。天井がゴージャスでいいね。
• 駐車場の制限が気になります。車幅1.85のサイズは最近だと街中のパーキングでもないような気がします。

【マルチルーム】

• 分譲マルチルーム14区画ってあるんですが、何なんでしょう。分譲する住戸とは別にそういう区画がある、ということなんでしょうか？
  • トランクルームを分譲すんじゃない
  • マルチルームですからトランクルーム的な使い方以外にも趣味の部屋的な使い方も出来るのでは？と考えておりますがどうでしょうね。マルチルーム以外にもアパの場合駐車場も分譲してしまうのが特徴ですね。当然購入の権利があるのはマンションの購入者だけなんでしょうけど。

設備・仕様[ ]

• 内装、共用部含めチープ。購入後、内装リフォーム必要か。
• 6階以下は食洗機無しですか、エアコンも各部屋装備は7階のみ・・意外ですね。この地域の物件で、このクラスになると数年前なら標準装備だった気が・・。やはりコストが上がってるのでしょうかね。
• 質問です。 どのタイプも玄関からフラットにタイルがつづきますが、目地が白いので歩く中央部分だけすぐに汚れそう。なので始めから目地全部にグレーをのせようかと考えてますが、気にしすぎですか？オプション扱いになりそうですが。 特に玄関辺りは直ぐに汚れそう。なので。
  • タイルは白いままで目地だけグレーにするんですか？

間取り[ ]

• 間取り：1K～3LDK
• 専有面積：30.37m2～157.50m2
• 間取りはいろいろ沢山ある。また、リビングに天井埋込エアコン装備の住戸からエアコンの全くつかない住戸まで様々。
• 部屋は斜めになっているのが、残念ですね。扇形になっていますから家具の配置が困りそうですね。
  • 扇型のお部屋は確かに家具の配置が難しそうですが、主寝室に関しては壁も意外と多くあるのでそこまで苦労はしないかも。問題はリビングですよね。
• 間取りおかしいでしょ。Pdrタイプの部屋の洗濯機置き場の場所が意味不明すぎ。脱いだ服をいちいちあの場所へ運んで洗濯するの？
  • これは、、初めてのパターン（笑） 玄関前にトイレを置くのを避けたかったのかもしれませんね。でもわざわざ洗濯機用に場所を作るのは勿体無い。
• 曲線のリビングの部屋は家具の配置が難しそう。テレビが一番困るんだよね
  • Ectype難しそう～ TVを置くの諦めるか、、しかも2部屋リビングインなのかな？ 三角形のリビングは25畳くらいないと家具の配置に困りますね。
    • ソファーも対面式には置けないかも。Ｌ字方向とか。カーテンもボリュームが必要になるし。
• 買えるとしたら51.88m2のCm typeぐらいなんですが、世間ではどういう評価ですかね？
  • シングルディンクス向けに良い間取りじゃない？ シューズ・ウォークインクローゼット、納戸あるし。リビングも納戸側の壁にテレビ系が置けそう。北東でも窓がFIXだから明るいと思う。夏、朝の日差しは暑いかもしれないけど
    • いやー 間取もイマイチで 広さ的にディンクスは無理でしょ。シングルならギリギリって感じ。
      • Cm typeの納戸設計したやつバカじゃないかと思う。納戸に内開きのドア付けたらそのスペースは何も置けない。こんなに奥行きのある納戸も奥に行く通路が必要だから結局あまり物を置けない。少なくともリビングを内開きにして納戸は外開きのドアにすべき。リビングの入り口は内開きでもあまり困らない
        • ほんとだぁー なんじゃこりゃ。 これなら納戸なしでリビング広い方がいいかも。そういうメニュープランがあるのかな。 Yahooに出てる間取りの中ではCg typeがすごく使いやすそうで形もいいですね。
          • 納戸ばかりに目がいってしまいましたが、3方角なんですね。景色がどうなのか分かりませんが、この広さで3方角はなかなかないのでいいと思います。 抜けている場合、陽射しは東がとくにきつそうですね。 でもリビングの角の部分に柱がなく、全体的にいい間取りだと思いますよ！ 二人住まいでも荷物が少なければ大丈夫じゃないでしょうか？
• 下層階はいろいろオプションが多いみたいですが、六階以下でも床暖は標準装備なんでしょうか？キッチンにはないのかな。
  • 全タイプ床暖はあるとおもいます。キッチンにも。
    • さすがにキッチンに床暖はないんじゃないかな。
• Cmタイプは1期で完売したようですね。 営業さんに聞いたところ、ホームページに載せてる 間取りはオススメのものらしいです。2期の目玉は Ufタイプってことなんでしょうかね？
  • Ufは1期で3戸分譲済みになってますけどね。人気があって倍率が高かったという事でしょうか。
    • Ufタイプ　トイレのドア無いの？玄関・キッチンからトイレの便器までダイレクトアクセス？
• トイレのドアが無くて話題のUfタイプだけど この部屋洗濯機パンも無いな 一人暮らしでもさすがに下着やタオルくらい自分で洗わないかね 今はドラム式洗濯乾燥機っていう便利な家電があるから、コインランドリーに行くより便利だろ それとも全部クリーニングに出すか使い捨て？
  • ほんとだ！洗濯機置けない！！ やはり住戸用ではないのか…。でも、全戸住居向けと 説明されたけどなー。まあでも、トイレのドア無しじゃ オフィスにもできないけど。（笑）
• ほんと、３０m2あまりの部屋があるなんていいね。 しかもこのロケーションで。ちょっとびっくりだけど。 みょうに魅かれてしまう。 この収納の少なさだとホテルに住むような感じかな。 物を全然持たない人向き。
• Ufは玄関入ってすぐ洗濯機か！というか玄関は無いも同じ。 入ってすぐキッチン、その前に洗濯機。 洗面の横の微妙な隙間もユニーク。どういう風に使えるかわからないが。 好きです、これは面白い。
• それにしても、155Phrタイプの間取りってすごいですね。 ＬＤＫの広さにもかなりの驚きなのですが、 サンルームやシャワールームもあって、 更にプライベートデッキまで。 世界が違いすぎますが、見てみたいですね。
• 間取りにデッドスペースが多過ぎる
  • 確かに。 こだわりがあるのか、これは無駄でしょ？ってのが多いですね。Pcrの間取りなんかリビング横の廊下はリビングにして、bedroom(2)をリビングインさせてしまえばいいと思うんですよね。 そうすればリビングも13畳くらいになるんじゃないかなぁ。 でも、この物件のこだわりなんでしょうね。廊下を余裕を持たせて設計してます。上がり框もないみたいですし良くも悪くも個性的な物件ですね。

買い物・食事[ ]

• 代官山だとパンや総菜系には困らないですね。
  • 確かに。いいお店が増えてきましたね。メゾン・イチ 代官山 のパンの大ファンです。
    • ハード系のパン屋もあれば、シェリュイのような素朴なパン屋も。東横線の線路跡にも日本初出店の総菜系のお店が出来るようですし。渋谷駅まで行けばまた色々あるし。多種多様ですね。
• 西武の食品館、駐車場使えるし意外と便利ですよ。品揃えも豊富で。ピーコックは欲しい物が無いことが多いので西武に行ってしまいます。
• T-siteのレストランとかサラベスとか、フラッと立ち寄れる飲食店もこの地域の魅力だと思う
• 新商業施設「ログロード代官山」 4/17オープン

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 第2種居住地域／第2種中高層住居専用地域
• 駅近はいいが、大通り近接でうるさそう
• 駅近すぎませんか？
  • 駅近をどう見るかは、確かに難しいところですね。ただ、反響は結構あるみたいですよ。モデルルームも盛況みたいですし。
• 最近の土日のマンション前の人の多さは凄いですね。びっくりしました。 駅から旧山手通り、八幡通りに抜ける道だからなおさらですね。 マンションに住む人にとってうるさ過ぎないといいけど。 どんな外観になるか興味津々です。
  • 週末のマンション前の人通りは半端じゃないですね。騒々しいくらいになってきて。 最近の代官山の人気はすごいです。お店の人もTSUTAYAができてからだと言っていました。 経済的に発展するのはいいことでしょうが、もう少し静かな落ち着いた代官山が良かったです。 なかなか難しいですね。
• ここ、電車は丘の下のトンネルを走るから電車の走行音は気にならないはず。電車より西側の山手通り、代官山交番前交差点の音の方が心配だと思う。
• 先日 代官山散策してきました。 確かにマンション前の通りは すごい人混みでしたが ちょっと通りを外れれば 静かな所も多いし やっぱり素敵な街です。 蔦谷 カフェ レストラン スーパー 病院 教育施設 スポーツ施設 どれも揃っていて 充実した生活が送れそう。 新商業施設オープンも魅力的なお店ばかりで ますます楽しみです。
  • 散策されたんですね。一本入ると長閑だったでしょう。600本以上ある渋谷区の保存樹木第1号も、この地域の路地裏にあったりするんですよ。ぜひ見つけて下さいね。 新しい店が入れ替わり立ち替わり、新陳代謝の活発な地域だけど、それがまた魅力。 目黒川と渋谷川に挟まれたこの高台エリアは、大きな遺跡が一帯から大量に出る場所で、太古の人も居住地として選んでいたようですよ。居心地がよかったのでしょうね。
• ここは、商業エリアの中に居住エリアがあるようなところですから、他のいわゆる閑静な住宅街とは違います。観光客や買い物客やここへ遊びに来る人々のモラルやエチケットのレベルも様々。まあいちいち目くじら立ててもしょうがないですね。
• 旧山手通りは夜になると交通量が少なくなって日中に比べると落ち着いた感じになります。旧朝倉家等の緑が多いことも鈴虫の音色が聞こえる一つの要因なのでしょうね。
• 車の騒音が結構気になりました。
  • 近所の者ですが、八幡通りも旧山手通りも 夜にはかなり交通量が減りひっそりします。 駒沢通りは少しだけ気になりますが、防音が しっかりした物件であれば問題ないレベルかと

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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