プレサンス ロジェ 西宮北口

2017年2月17日 (金) 14:23時点における最新版

プレサンス ロジェ 西宮北口 外観

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県西宮市神祇官町16番（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩9分
2. 東海道本線（JR西日本） 「西宮」駅 徒歩11分
3. 阪急今津線 「阪神国道」駅 徒歩4分

• 総戸数：30戸
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年08月竣工済み
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：株式会社松本組

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 販売開始が来月なのに何で詳細が未定なんでしょう。 住戸数が少ないので売り方を考えているのか。 入居予定は1年以上先なので、まだまだ余裕はありますが。 住戸数が30戸だから人気があればすぐ完売御礼になるでしょうね。
• 竣工がかなり先。1年以上先になるんですね。まだまだ工事はこれからといった所？
• この周辺の相場はもう少し高いものだと思っていましたがこちらは意外と庶民でも買えそうな価格帯で驚きました。駅もすごく遠いというわけではないので良いですね。欲をいえば、もう少し戸数があったら良かったかもしれません。
• この間取り図でこの金額は高過ぎる。まぁ住むのは勝手だけどね？後悔してから売ろうにもココの地区では買い手がないのは必死、ジオも大量に売りが出るのは目に見えてるし。
• 修繕費や管理費などがまだ未定のままですね。予算はだいたいあるのだとは思いますがいつくらいに決まるものなんでしょう。
  • モデルルーム行けば教えてくれますよ。修繕積立金は当初３年はかなり低めの設定です。計画書もありますので見せてもらえるかもしれません。
• 価格帯予想が4000〜4400万までとされていましたが、実際は3500〜4900万位でした。思ったより高いので今回は見送りかな。
• 戸数も少ない割に、価格帯が割と安いなと思いました。 学校も近くて、駅まで行けば商業施設も多くて便利。 病院も近いですよね。 まだ未定になっていますが、 修繕積立はちょっと割高にはなってしまうかもしれないですね。
• 場所の割りには、いい値段しますね。
  • 高いですかねぇ？建材が高騰している状況ではこんなもんではないでしょうか？駅から若干離れていますが、人気の西宮北口駅徒歩10分圏内ですし、ボッタクリ価格ではない気がします。
    • ズバリ、高いです。だいたい土地が、路地みたいなところで、安かったはずです。

【維持費】

• 管理費+修繕積立金は1か月あたり1.1万円～1.3万円くらい。これって相場っていう感じなのでしょうか。
  • マンションにもよると思いますが、二年過ぎると１万くらい上がる場合もありますよ。 これはマンション住民の同意が必要ですから、どう上がっていくかは管理組合によって変わってくると思います。
    • 修繕積立金の根拠として有名な指標です。30年平均で1平米辺り200円前後と言われてますが これでも30%くらい足りないようですね。マンション管理志協会だかなんかの研究会は初期設定を1平米辺り180円だかに義務付してから管理組合で余裕があれば値下げすればよいと主張してますね。
    • 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要

　http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

• • • メジャーセブンと言われる大手の分譲マンションでも初期設定安いですからね。大手の初期設定の修繕積立金は1平米100円～120円が多いようですね。やっぱり売る側の論理としてはローンと管理費修繕積立金で毎月幾らですよって言う訳だからそれが1万違うとなればキツイでしょうね。それを理解するのは自己責任ですね 。

【管理会社】

• 管理会社が２社ある事のメリットってなんなんでしょうか？ 何となく、無駄にコストがかかってしまうというイメージがあるのですが。
  • 管理会社の1つであるグローバルコミュニティ株式会社について 検索してみたら、既にマンションコミュニティにもスレッドがありました。

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90502/

• • 評判はともかく、実績ではグローバルコミュニティがその差は歴然で圧倒してるように見えます。当然ここの管理の主はグローバルコミュニティになるのではないですかね
    • 株式会社プレサンスコミュニティ　http://pressance-community.jp/
    • グローバルコミュニティ株式会社　http://www.glob-com.co.jp/

• 他のプレサンスのマンション見てもみんな２社の管理会社ですね。企業方針だからどうしようもないね 。

交通[ ]

• 複路線利用できるはいいですね。

構造・建物[ ]

• ここはかなり少ない戸数です。30戸で6階建て、1階にも住戸があるみたいなのでフロアあたりおよそ5戸。

共用施設[ ]

• 駐車場：18台（屋外平面式2台、屋内機械式16台、一部電気自動車専用充電スタンド付）
• 自転車置場 60台（屋外上段ラック式7台、下段スライドラック式28台、屋外スライドラック式25台）
• バイク置場 3台（屋内平面式）
• ミニバイク置場 6台（屋外平面式）

設備・仕様[ ]

• 騒音対策はお隣のジオと一緒でT-3、T-2等級相当の二重サッシです。 若干線路に近い分、騒がしいかもしれませんが、寝室は線路から離れた側になると思いますから、大して気にならないのではないかと思います。
• 防音サッシ・・・室内の快適性を高めるため、全住戸の窓サッシには、遮音性能T-2及びT-3等級相当の防音サッシを採用することで遮音に配慮しました。（共用部分を除きます。）
• 複層ガラス・・・ガラスを2枚組み合わせて、間に空気層を入れた複層ガラスを採用。断熱性能が高いため、暖房効率がよくガラス面の結露を抑制します。さらにカビの発生も抑える効果があります。（共用部分は除きます。）
• 設備仕様の所には、玄関部分に折上天井とあったので、 標準でこの仕様になっているということでしょうか？珍しいですよね。 この天井だから、便利ということは思い浮かばないのですが、 ちょっとだけ豪華な感じがありますね。 お風呂には、ミストカワックがついていたり、 浴室テレビがあったりと、設備が充実しているなと感じました。 でも床暖房はないのかな？
  • 玄関部分の折上天井は標準のはずです。 MRも確かそんな感じになっていたと思います。 天井だけに便利さは全くなく、部屋に入った時のホッとする感を感じさせる演出のようです。 余り記憶にないくらいなので、豪華かどうかも人の価値観で違うと思いますよ。 LDには床暖房も標準で付いてますよ。 浴室テレビはオプションなので、お気をつけ下さい。 詳しくは聞いていませんが、普通の大型テレビが買えるくらいのお値段だそうです。
• オプションの浴室テレビってかなり小さいですよね？でも高いんですね。防水のスマホやタブレットの方が役に立ちそうですが、オプションでテレビを付ける方もいらっしゃるんですかね。
  • 浴室テレビってオプション品だったんですか。だったらいいかなぁ

間取り[ ]

• 間取り：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：68.57m2～82.61m2
• バルコニー面積：11.43m2～15.75m2
• サービスバルコニー面積：1.35m2～4.59m2
• ルーフバルコニー面積：41.40m2
• アルコーブ面積：3.10m2～5.14m2
• 間取りに関しては、アウトフレームなのと収納が多いのがいい。玄関もアルコープがついているし。室内設備も悪くない。
  • あの間取りみて収納が多い？？
• 間取り2タイプ見ましたが収納は普通ですね。Gタイプの間取りはなんとなくいいなと思うのですが、残念なポイントもいくつかあります。フリールームの窓の外にアルコーブがあるとはいえ、共用廊下に面しているのはどうかな。和室に窓が2つあったり板畳？があったりしてなかなかくつろげそうだなと思うのですが、大きな窓が北側というのがちょっと残念。でも、夏場の昼寝には涼しくていいかもしれませんね。
  • 確かにGタイプの和室は夏場の昼寝に良さそうですね。東向きのリビングだと、日中の明るさってどうなのでしょうか？
    • 真っ暗ではなさそうな気がしますがどうなんでしょうね＞東側リビング 今の季節なら暑くなりすぎ無くっていいんじゃないかとは思います。Gタイプは実質的な４LDKなんですね。フリールームも共用通路側とは言え、一応窓もありますし普通に居室としての利用が出来そう？日照とか窓の大きさ的に居室となりえないだけなのでしょうか。
• 廊下側の窓はルーバー面格子が付いていればいいのでしょうけど、無ければブラインド等にするのでしょうか？個人的にはカーテン締め切ってても問題ないですけど。
• 西側に川、南側には線路。少し離れていますが東側にも線路があります。 トータル的に騒音はどなんでしょう。日照の問題はなさそうですけど。 電車が通過するのは、毎日の事ですからね。 うるさいと厳しいですよね。 アルコープがあり、フリールームがあるのはいいです。
  • 東側の線路は阪急今津線で支線ですから本数もそれほどなく影響は限定的です。 (ただし高架になっているので音は遠くまで響くかもしれません。) 南はJR山陽本線ですので、新快速、快速、特急、貨物がひっきりなしに走っています。 近所(甲子園口)に住んでいるので現地で確認しましたが、それなりに響きます。 後は建物ならびに窓の防音性能がどれほどなのかにかかってくると思います。 MRではほとんど気にならない程度の防音性能と説明され、サッシはT2、T3の性能だそうです。 隣のガーデンズでも確認しましたが同じ事を聞かされました。 個人的には山幹沿いで騒音に慣れている為、問題ない範囲ではないかと思っていますが、本当に静かなところを希望される方は避けた方が良いと思います。 まあ、網戸にするとかなりうるさいのは想像できました。南の戸建(どうやら事務所らしい)が2Fなので、2Fまでなら防音壁代わりになるかもしれません。（南向きの棟だけですが) 戸建との距離は十分開いていて、1Fでも日照の問題はないと説明されました。
• MR（＆オフィシャルサイト＆パンフレット）のお部屋は北口のお部屋ではなく、今津のFタイプのお部屋となっています。 ずばりそのもののお部屋でないので、かなり想像力が必要です。 LDがすごく広く感じる間取りになっているので、ころっと騙されてしまわないよう気をつけてくださいね。 あと、オプションシールが目立たないように貼られているので、豪華に感じるものは特に確認が必要です。
• 仕方がないと言えば仕方がないのだろうし、どこの物件もそうなんだろうけれど 共用通路側の居室が、半分柱が部屋の中に入ってきてしまっているのが 若干惜しい感じがしますかね。 机を置いたりするような感じにすると、いいのかなぁ。 リビング側は完全に柱はバルコニーに出してあるので すっきりしているのだけれど。
  • BタイプとGタイプのお部屋は一応アウトポールの設計になっていますよ。 他は少なくとも1部屋はアウトポールじゃない部屋がありますが。
• 間取り図を見てみると、 基本的には柱は間取りに影響しないような造りになっているようで 部屋がデコボコしているのも家具が起きにくいので いいんじゃないでしょうか
• バルコニーの境、コンクリでなくペラペラボードのみで、しかも上に隙間があいてる賃貸タイプ
  • 確かに高級感は薄れるかもしれませんが、バルコニーは洗濯物を干す程度なので 特に意識はしないかな…
  • ペラボーなんて、ここに限ったことではなく、一般的な装備
• リビングの隣の和室って、客間？それとも家族がくつろぐスペースになるんですか？ 部屋を広く使う為、冬にコタツを出さずにテーブルの下にホットカーペットを敷くだけという家もあるみたいで、掃除や収納の面を考えてもその方がいいのかな？と考えちゃいます。ここはコタツ布団が収納可能な押し入れがありますが。
  • 部屋の構造が違うので確実ではないですが、間取りを見る限り十分な大きさの押入れが和室についています。 おそらくダブルの布団も仕舞える大きさではないでしょうか。 うちはこれより小さい間口の押入れですが、シングルの布団もコタツ布団も仕舞えています。 完成済み物件ですので、現地確認されて見てはいかがでしょうか？ 電車の騒音等の環境も実感できますし。 私は気になりませんが、気にする人は気になる音だと思いますので。 サッシを開けるとそれなりに響きます。

買い物・食事[ ]

• 駅前はデパートがあるので日常生活は便利でしょうね。帰りに買い物して帰れるのはいいですね。映画館があったり、ショッピングも楽しそうです。自分も高級住宅街というより、利便性を重視したいです
• 普段のお買い物はマックスバリュエクスプレスが近いかな。７時から２４時まで営業している様なので便利そうです。朝からやっていると幼稚園へ送った後そのままお買い物できていいですよね。
• 現状では駅とマンションの間にマックスバリュがあって買い物が便利だったり、ガーデンズも出来て気の利いた買物もしやすくなったりしてエリアとしては良いのでは？との判断もできますしね
• 駅前の阪急西宮ガーデンズは映画館もあるんですね。 こういったレジャー施設が近くにあるのは魅力的だな

育児・教育[ ]

• また、この地域に建てるのか。他地区の知らない人達が入ってくるんだろうが、地歴を調べずに買うと子供が将来大変な思いをする。
  • この地区って何かあるのですか?総戸数は少なめですが、駅の近さから良いとは思ってましたが地歴って何かあったのでしょうか。
• 小学校や中学校も近いですね。子供がいるので、できるだけ学校が近い物件がいいなと思っています。過保護かもしれないけど、通学路などはやはり不安です。西宮敬愛会病院という大きな病院もあるんですね。近くて便利と思って調べてみたら内科や小児科はなくリハビリや人工透析の病院の様でした。内科で近いとなるとよしおか内科クリニックみたいですね。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：工業地域・法22条区域・第5種高度地区
• 西宮北口というよりは、 最寄は今津線の阪神国道駅、ですかね。 西宮北口にも歩いて行けるけれど、 ちょいと違うような感じも。 現地の場所の詳細が判りません。 地番だけだと全然住所表示と違うし。 追加情報を待つのみ？ 大通り沿いよりも1本入った方ですかネェ、 ＨＰのＣＧを見ていると。
  • ドルチェビータの周辺の空き地あたりですかね？
    • ドルチェヴィータの南隣ですね
• 小中学校近いし、買物も比較的良いし、 駅までの距離感自体はすごく良いんじゃないか。 ただ線路が近いんですよね。どの程度 部屋の内部に対して影響があるのか。 防音の対策はなされているのか！？ そういうのが重要になってくるでしょう。
• 学校には近いのですが線路に近いので、揺れなどが少し心配です。戸数が少ないのでご近所付き合いなどは楽かなと思うのですが将来的に修繕積立などは高くなりそうですね。
• 南側に東海道本線がありますね。 東側には国道と阪急今津線がそば。 立地的にはよくないですね。 かなりうるさいと思います。 いくらか知りませんが、安くても買わないでしょうね。 夜は、静かな環境で休みたいですから。 住戸数が少ないのは、いいと思いましたが。
• このあたりで高級住宅街に…というのはちょっと難しいかもしれませんね。ただ、高級云々よりも、住みやすさや便利さを優先に考えることがずっと住んでいく住居を選ぶにあたって大切な事かなと思います。
• ただ一つ、北側のドルチェの住民はかわいそうですね。バルコニーの先、10mぐらいのとこにプレサンスの玄関があるんですからね…私ならそこが嫌で買わないですね。
• 阪急神戸線、東海道本線が徒歩圏内なのですね。西宮北口は住みたい街ランキングＮＯ１に入っていたのをどこかの雑誌でみました。注目も街なのですね。でも買い物なども便利そうだし、環境などもみてみるとなるほどといった感じです。
• 戸数が少ないので、大規模マンションは避けたい人におすすめかもしれないですね。ここなら買い物も便利そうなので車も所持しなくても住めるかも。
• やはり近くにショッピングセンター等あれば便利ですよ。 ここはメイン通り（山幹）から一本ずれていますから、ほとんど渋滞の影響もないですしね。 そもそも車なければ渋滞も関係ないですし。 駅まで徒歩10分圏内なら車なし生活を送る人も多いんじゃないですかね。 実際、お隣のガーデンズの駐車場はかなり空きがあるようですよ。

周辺施設[ ]

• この辺りで小児科医24時間対応みたいなところってありますかね？ 子どもがいる人は特に気になるポイントだと思います。 救急で診てもらえるだけでもありがたいですが、 子どもの場合はやはり専門医に診てもらえると一番安心感があります。 特に小さな子供は急に悪くなったりという場合がありますから。
  • 車で行かなきゃいけない距離だけど市立中央病院が次救急の病院だったと思います 小児科はあるのかなぁ。と思ったら小児の2次救急もしているみたいですね 調べてみましたよ。でも月・火のみなので、他の曜日の事も考えてどこか別に探して置くのがBEST あとどこなんでしょ
  • 調べてみたけれど、夜中も24時間救急みたいなところはないみたいです。池田町の所の応急診療所が23時過ぎまで開いているので、基本はそこに行って対応してもらうとかすると良いと思います。こどもって体が小さいからすぐに状況が変わってしまって心配ですものね。備えあれば憂いなし、です。
    • 深夜はHAT神戸の小児救急しかないです。ここならいつでも見てもらえます。車で30分かからないくらいです

その他[ ]

掲示板[ ]

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