御影タワーレジデンス

2011年12月1日 (木) 14:17時点における最新版

南西側外観

北西側外観

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町3丁目998番4（地番）
• 交通：

1. 阪神本線「御影」駅徒歩1分
2. JR東海道本線（神戸線）「住吉」駅徒歩9分
3. 阪急神戸本線「御影」駅徒歩12分

• 総戸数：502戸（分譲住宅408戸・ゲストルーム2戸・スカイラウンジ1戸・AVルーム1戸・キッチンスタジオ兼多目的スペース兼キッズルーム1戸・防災センター1戸・有料老人ホーム88戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上47階・塔屋1階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成22年（2010年）3月
• 売主：

1. 住友商事株式会社　関西ブロック
2. オリックス不動産株式会社
3. 近鉄不動産株式会社
4. 阪神電気鉄道株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 2,860万円～1億5,500万円
• 南側がそんなに広さがないのに高い！もうちょっとなんとかならないのかなあと思います。
• 南向きちょっと高過ぎますね。とくに中層階～は阪急御影や岡本の駅近価格ですね。阪神御影近辺のマンションといえば80㎡出しても4000万までかなと思います。
• スカイや南は確かに高いですね。買えない…｡
• 最近だと、35階77平米の中古が3000万台後半で取引されたみたいですね。（2011年12月）

交通[ ]

• 阪神、JR、阪急の３駅が徒歩圏内。
• 阪神電車もなんば線が開通して便利になりましたね。JRも徒歩10分圏内ですので、行き先により利用電鉄を選択できるのが魅力的です。阪急は坂を上らないといけないので、頻繁に利用するには至らないでしょうけど。
• 阪神電鉄をもう何十年も利用してますが、JRと違ってめったに遅れないし、止まらないし、安心感はありますね。 これでなんば線の停車駅にでもなれば、もっと人気がでるかもしれませんね。

構造・建物[ ]

• 神戸一の高さのタワーですが、地盤が地中2ｍのところから硬いから直接基礎だけという事みたいなので、止めました。
  • 素人なのでわかりませんが、危ないのでしょうか？
    • 一般的には基礎杭が地下深くまで打たれてるマンションはしっかり作ってあるのでなく地盤が悪いところといわれます。
• 強風の時ってタワーはどんな感じなのでしょうか？全然問題なしですか？
  • 風に対しては、柔構造で建物がしなるタイプではないから、世間で言うビル酔いなどは少ないと思いますよ。
• パンフレットとかに、建物の頭頂部をライトアップするって書いてあるけど、どうやってするのかなぁ？地上からてっぺんを照らすとなると、大変な光量が必要だし、そのお金は誰が出すのかと言えば、我々の管理費からでしょう？無駄なことは止めて欲しい。
  • HPを見る限りは、地上からではなく、４４Fにあたる部分からのようですよ。それに地上からだと、まず近隣住民の方が大迷惑だと思います。
• 営業マンから、地盤のしっかりしているところほど、杭は打たない、と聴かされましたが、２メートルでは確かに心配です。
  • 心配していたらキリがないので交通事故や事件に巻き込まれるより確率は低いだろうと前向きに考えてしまいます。
  • 一般的に杭が長いのは、N値が５０を超える、５メートル以上連続する地盤を探して堀りすすめていくからで、ここは浅いところにそういった地盤（N値５０）が直下にあると聞きました。 感覚的には長い杭が安全という気になりますが、長い杭の先っちょだけが硬い地盤に刺さった状態になっていて、そこだけが建物を支持しているので、長い杭が安全と言うわけでもなさそうです。 かえって長い分、大きな地震の際、杭が途中で軟弱な層で揺られて傷つくこともあるでしょう。一度の大地震で杭が折れて倒壊する高層マンションがあるとも思えませんが、メンテナンスができない支持杭の話ですから、短いに越したことはないと思います。 面で支える『べた基礎』を選択したのは、固い地盤を細い杭で割って、弱らせることが無いようにしたのでしょうね。 私も心配だったので、素人なりに調べました。 それに、この建物は国土交通大臣許認可事業です。その辺は交通事故に例えるまでもなく、安心してよいのでは？ ちなみに、N値とは上からおもりを落下させて地盤を掘り進め、一定の深さを掘る為におもりを落下させた回数のことです。砂層の場合、５０以上が極めて密で硬い地盤となるそうです。
• タワーマンションは重心位置が高いので、ちょこっとの揺れでも心配？！
  • イマドキのタワマンは上の階だけがぐらぐらしたりしないんですよ。全体的に揺れるんです。
  • 全体が揺れる事で、より少ない揺れで地震や風のエネルギーを吸収すると言う事です。

• 

  南側外観

共用施設[ ]

• やっぱりタワーというのはフロアごとにごみ捨て場があるものなのかな。確かに便利かもしれないけど、自分ではごみ捨て場近くの部屋はちょっと気になる。同じフロアの人がみなさんマナーの良い方だといいんだろうけど。内廊下なだけに、夏なんかもしもにおってきたらと思うと…。
  • フロアによって臭う階、臭わない階になりそう。他のマンションでごみどらむがあって２４時間いつでも捨てれましたが、もちろんディスポーサーもついて、ちゃんと頑丈な戸もついて密封されていたのに換気が悪かったのか、そのまわりは臭ってました。住んでからしかわからなかった事だと思うのですが、いつもゴミを捨てに行くのに通るたびそこに住んでる人が気の毒でした。疲れて帰ってきたりした時も、そのにおいのするところから家に入らないといけないというのはつらいです。ゴミの水気がこぼれたら洗い流せるようになっているのでしょうか？ついてしまったら臭いますよね。
  • 悪臭なんてありませんよ。ディスポーザーはたいへん便利なので、みんな使いますよ。とくに魚。各フロアにごみ捨て場があるタワーは、それだけグレードが高いということで、購入者のことを考えています。すべてのタワーで、各階ごみ捨て場があるわけではまったくないですよ。各階ごみ捨て場がないと、高層階の住人も収集日朝にエレベータでゴミを運ぶことになり、しんどいでしょう。実際にタワーに住むと、朝７時頃のエレベータの待ち時間の方がストレスになりますね。
  • 拙宅は、二重ドアにはなっているゴミステーションに一番隣接しています。一度、劇臭がしたことがありますが、これは例外で、概ね良好です。生ゴミ臭は、その階の住民のマナー（回収前の午前中にだす）次第でしょうね。
• 正面エントランスの公園って、実際に見ると、パンフレットとかで見るよりも小さくないですか？
  • 公園は写真だと下から撮ってるから大きく見えるのかな？
  • 個人的にフォレストプラザは、イメージの方が小さかったので実物の方が大きく感じます。 プロムナードも想像より大きかったです。
• 中庭がすごくきれいでした。駅前であれだけの公園があるのは魅力的ですね。
• エレベータは狭かったですが速かったです。耳がキーンとなりました。 スカイランウジが思っていたより狭く感じました。 ロビーラウンジは広くて気持ちよかったです。 しかしロビー自体が広すぎてもったいないとも思いました。７階西側多目的ルームは明るくて見晴らしも良かったですね。
• 広場の黄色いオブジェについては、遊具じゃないから子供が登らないように気をつけるよう言われました。 公開空地なので、他所のお子さんが落ちて怪我したらどうなるのか心配ですが。
  • 広場のオブジェは普通に考えると、子供なら間違いなく登るでしょうね。これはどうしようもない気がします。
• 共用部のみ豪華な物件。 エレベーター狭すぎ。 一家族が乗ったら満員になってしまう。 やっぱり最新鋭設備ではない（売出しが2年前だもんなぁ）。 思ってたよりもがっかりでした。
  • エレベーターは確かに狭っ！！と思いました。速さはそれなり、ストレスというほどではありませんでした。
• スカイラウンジ開いてました。良心的な金額ですし、良かったですよ。
  • どんなメニューがありましたか？
    • アルコールとソフトドリンク、おつまみですね。 アルコールでも３００円、 ビール・バーボン・忘れました・・・ ソフトドリンクが２００円だったかな？ ウーロン茶ｅｔｃ 飲み物は１５種類はありました。 おつまみも５種類は用意されていました。 まあ乾き物だったと思います。 入居される向きによって同じ夜景の方もおられるでしょうが 違う向きの方は夜景も楽しめますね。

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  フォレストプラザ

設備・仕様[ ]

• マンションのエントランス近くのステンドグラスも教会みたいで、雰囲気もレトロ感があって素敵ですよね？スカイラウンジやゲストルームもデザインが他のタワマンよりも洗練されているように思います。
• インターネットはJ:COM NETで￥１３６５/月でフリータイム使用可能なのですが、TVについては 一般地上波やBS(WOWOWとかスター等は除き）でも、別途視聴料は必要になるのでしょうか？
  • テレビの視聴料金は、通常の放送にはかかりません。
• 本物件は、高額なのに以下の点が安っぽい。

1. ハイサッシと言いながら、低く、窓が天井まで届いていない。
2. リビングとベランダの間に段差がある。
3. リビングのエアコンが埋め込み出ない。
4. リビングにダウンライトがない。
5. 廊下が狭い。
6. 風呂の蛇口が露出タイプである。

• 建物自体のクォリティを云々しても仕方ないのでは？　この物件の価値は大半はその立地にあるのですから。 建物が高額なのでなく、その立地条件が高額だと割り切った方がいいと思います。タワーマンションなんてそんなモノです。高額マンションの代名詞と思われている六本木ヒルズも建物自体のクオリティはお世辞にも高いとは言えないですよ。
• それって安っぽいのでしょうか？　 タワー自体に住むことに価値があるように私は思いますが。 なかなか住めるものではないですからね。

間取り[ ]

• 1LDK～4LDK
• 立地の良さに魅力を感じてモデルルームも見て みましたが、価格の割りに狭すぎるのが難点でやめました。 この時期には、価格設定が高すぎます。 入居してに家具を置いたり、子供が出来れば 手狭になること必至です。
• 予想以上に部屋の中が明るかったです。方角的に一番心配していた部分だけに、これはよかったです。
  • 予想以上に明るかった部屋はどの方角でしょうか？
    • 北東、北西ではないでしょうか？景色もよいし値段も比較的割安だし、羨ましいです。
      • 北東はそれなりの値付けであったかと思いますが、坪単価でみると、北西は大変安かったと思います。 でも、11階以上は、図面上ほとんど北側の眺望しか無いようですが、実際はどうな感じでしたか？
• 神戸は南より北の方が絶対に景色はよいと思います ﾀﾜｰは南にこだわることはないと思います 南はかえって暑すぎるかも でも西はやはり西日がかなりきついのではないかと思いますがどうでしょうか？
• 西側の眺望が7階からでもとても良かったです。ちょっとびっくりしました。
• 21階のゲストルームは真北で、直接的な光りはありませんが、上下の大きな窓が反射光を十分取り込めており、落ち着いた明るさを感じました。北東、北西もこのような感じなんですかね？ 景色云々はありますが、南側の光りはやはり魅力的だと思います。
• ウチは北東ですが、六甲山から大阪方面が一望でき素晴らしい眺望でした。南側は大阪方面と三宮方面の両方が手に入るのは羨ましいですが、六甲山方面も捨て難い景色だと思います。本当の真南は、倉庫と海があるだけなので眺望としてはイマイチなのでは？と思いました。
• 南西は神戸製鋼が気になりますね。 しかし、室内から眺められるのであれば、夜の三宮方面の光量は捨てがたいでしょう。 いちいちベランダに出ないといけないのでは、南東でも十分三宮方面は眺められます。

買い物・食事[ ]

• 阪神百貨店の食料品売り場が隣接している。
• スーパーがたくさんあるし。毎日クラッセでの食料品の買い物はできないけれど、閉店ギリギリの値下げシールをあてにしてます（笑）。長崎屋や田中屋、パルヤマト、カナート。スーパーは多い方が競合してくれるので、いいものが安くなる。
• 長崎屋がとうとう閉店しますね。残念です。
• 少し南のパルヤマトは野菜も肉も果物も安いよ～いつも混んでるけれど。
• 高架下の市場、数ヶ月前に通ったときは、閑散としていて、欲しいものは一つもありませんでした。テナントもいっぱい空いてる状況でした。あんなに古びているのに、これから栄えることができるんでしょうか？名店、ありますか？あったら、今度行ってみたいと思います。
  • 市場の人間ではありませんが、ちょっとフォローします。見かけは閑散としていますが、入ってすぐの和菓子屋さん、中くらいの南側にある天ぷら屋さん、西の端の豆腐屋さん、安くて美味しいです。クラッセができてからあまり私も通っていませんが、なかなか風情があって和むのと、意外と掘り出し物があったりして楽しいですよ。
  • かまぼこ　丸武、漬物　淡路屋は年末になると行列が出来ます。和菓子　安政堂、パン　マスヤは素朴な懐かしい味が好きです。とうふ　村上、昔は店頭でソップを飲んだ記憶があります。鶏肉　西鳥鉄は、串焼きが１１本５種類入ってで４００円は安くて美味しいです。市場の入口の仏具店には、石のガンダムでしょうか？墓石と共に陳列されていました。市場内ではありませんが、御影駅東の高架下「大西商店」ではアイスモナカが美味しいです。北側バス停東の「ケルン」のパン屋も地元では人気のパン屋です。どの店もずっと昔から地元で潰れずに営業しているのでお薦め出来るのかと思っています。
• クラッセに阪急オアシスがオープンしましたね。超超満員だったらしいですよ。残ると発表してた長崎屋が結局撤退したのも、今から考えるとオアシス進出が原因だったんでしょうか？これでイヅミヤ、オアシスと長崎屋の跡にできるメガドンキが揃えば、競争力が増して、我々にとっては有り難いことです。正に立地最高ですね！
• 神戸市指定のゴミ袋、スーパーやコンビニなどで売っているとのことですが、マンションから一番近いところはどこでしょうか？
  • クラッセの一階の阪急オアシスにありますよ～引っ越し当初はものすごくたくさん必要でした。
• ゴミだしすごく便利です。 今までゴミの日を気にしつつ、朝の出勤時に荷物とゴミをもってエレベーターに乗らなくてもいいし、ゴミの軽減化には反するかもしれませんが、助かります。

育児・教育[ ]

• 保育所、小学校、中学校が近くにある。評判の良い小児科、産婦人科もある。
• 御影小･中は悪くはないかと思いますが、数年前中学で、柔道の部活か授業中に教師の過失で死亡事故がありましたよね？それが少し気になります。 今は、御影中学の評判はどうなんでしょうか？
  • 評判はいいと思いますよ。子供たちはみんな穏やかだし、先生方もいいとおもいます。 あの事故は合宿中に起こりました。　二度とそんなことのないように、顧問の先生方もきちんとしてくれているように私は感じました。

周辺環境・治安[ ]

• 阪神御影周辺に住んで３０年ですが環境良いですよ。買い物、通勤、通学に便利。夜もそこそこ明るいし、適度に人も歩いてるのでちょっとは安心です。逆に阪急沿線のほうが夜は暗いし、人通りは少ないからちょっと不気味です。（たまに猪出ます）それに御影工業高校の跡地なので、いわゆる「いわく付きの土地」ではないのが良いですね。阪神御影の駅はそうとうボロイですが、生活環境は良いです。
• 阪神御影は私にとってはちょうど良いです。高級すぎず、適度な下町感が購入の決め手です。だから、タワーが建つことで阪神御影周辺が高級になりすぎてしまったら、ちょっとショックかも。今の雰囲気を残しつつタワーも存在して欲しいですね。
  • いやいや阪神御影の駅南（北でもいいが）東側にまっすぐ進んでみ。怖い怖い。十分怖い。
    • 今時、怖い地域もないでしょ。 いつの時代の話しか知らんが、阪神御影付近は下町でもベタベタな下町ではなく、程よい生活環境だと思いますよ。とっても住みやすい。
      • 東側を少し行くと、いわゆるそういう所で、昔から現在に至っても、やはり地元民は敬遠しがちです。阪神御影界隈にも、買い物や遊興、飲みにと、そういった方達が利用されるので、昔からガヤガヤとした街…と言うか、言葉を選べば品が無い街でした。下町育ちの方には、懐かしい感じで情緒を感じるかもしれませんが、知らずに来られる方は、しばらくは戸惑うのではないでしょうか。

周辺施設[ ]

• 百貨店、複合商業施設、スーパー、ドラッグストア、飲食、郵便局、銀行、区役所、警察署と近くにたいがいのものは揃ってますね。
  • でも病院は不足してるんですよ・・・・

その他[ ]

• 超高層ビルの航空障害灯がベランダについている場合、やはり明かりは内側にももれるのでしょうか？せっかく綺麗な夜景を見たいのに、その光が邪魔をすると嫌だな。
  • それは設計にもよるでしょうから、販売に聞くべきでしょうね。障害灯の上下階も光の影響があるかも知れません。対策の有無などを聞いておくべきでしょう。
  • 航空障害灯はついている上の階に影響が多少あると聞きました。 どのくらいチカチカするのかはわからないので、うちは避けました。 そこだけ安かったら考えたでしょうね。
  • 私は第一期で北東の38階を検討しましたが、営業の方の薦めで結局他のタイプに決めました。気になるかどうかは個人差だと思いますが、夜景に全く影響ないかといえば嘘でしょう。上の階も同様のようです。価格設定が安ければ考えましたけど、全く考慮がなかったので止めました。やはりしばらくずっと売れ残っていましたよ。
• 内覧会の竹中さんの淡々さ、2階の受付でのだらけっぷりには驚きました。 こんなに雑な仕事ぶりを見せておいて、その態度？！って思いました。 （中にはがんばっていらっしゃる方もいましたけど） 住商さんには、一度たりとも満足したことがありません。 ず～っと、まったく契約者側の立場にたった仕事ぶりではないですね。 どちらにしても、「こういうものです」と言われてしまえば、それまでですが。 そんなに人生で何度も家を買う機会がない者にとっては、 比べようがないので、どれを基準にしたものか、とも思いますが、 あくまで一個人の主観としては、 営業、施工会社ともに、売りっぱなしな感じと 強気な価格で、かつ、何事においても文句言う客層ではないとタカくくってる感じ を非常に強く感じています。

掲示板[ ]

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