プラウドシティ蒲田

2016年10月4日 (火) 23:21時点における最新版

物件概要[ ]

プラウドシティ蒲田

• 所在地：東京都大田区蒲田4丁目100番（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「京急蒲田」駅 徒歩1分
2. 京浜東北線 「蒲田」駅 徒歩9分

• 総戸数：320戸 （事業協力者住戸（非分譲住戸）159戸含む）
• 構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上20階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年12月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社、住友商事株式会社
• 施工：東急建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格予想】

• 外廊下なら京急蒲田だし、坪単価260万円が妥当だな…
  • 京急蒲田なら坪３５０万以上が妥当です。
• 蒲田と言うと一般的には町工場だったり治安が良くないイメージがついているので、グロスが8000万を超えると売れなくなると予想。その価格帯を買えるならより都心部に流れる。7000万程度の70m2強とすると、坪290が平均くらいかなと。
• まあいいとこ坪310から320くらいでしょ。ミニバブル、駅直結、プラウドとはいえ、悪いイメージが先行する蒲田で、しかも京急。HP見る限り外観も安っぽいし、地権者のしょぼいテナントが入りそうな下駄履きマンションなのもマイナス。安くなきゃこんなとこ買わないよ。330は厳しかろう。パークシティ大崎も設備は微妙だったが、パークホームズではなくシティなのに360くらいだったし、それよりは確実に一回りは安くないと話にならない。

【事前説明会】

• 事前案内会行って来ました。6000万円台中盤とかそう言ったホントにざっくりな価格しか教えてもらえませんよ。幅が広くてあまり参考になりません。まぁ高いって事だけは分かりますけど (笑)
• 事前説明会行ってきました。幅はありましたがだいたいツボ310万の価格設定でした。
  • 70平米が6500万なら安いね。ここは買いですね。立川の件があったので高値になると思ってました、が昨今相場からみると安値部類に入るので前向きに検討できます。
• 大きめの間取りでは、坪350〜450でした。下に入るお店が問題ですね。話しを聞いてるとたいしたお店が入らなそうな…濡れずにスーパー行けるってことぐらいしが情報ないですね。

【価格帯】

• 23区のそれも品川至近の駅直結が310とは最近では割安感はある。大泉や立川などな価格と比べても抑えられていると思う。
  • プラウドのネームバリューで売りたい所だろうけど、地権者わんさかで、パチンコ屋を初めとした嫌悪施設でしかない蒲田丸出しのテナント入ったら、ネームのプラス以上にマイナスが大きい。駅直結は確かにプラスだけど、外廊下かつ安普請感が否めないし、休日とかに自宅周辺を歩かないなんて無いだろうから、そうなるとパチンコ客やらのthe蒲田な雰囲気に否が応でも触れることになる。そう考えると、坪310は高いかな。テナント無ければその値段でも良いけど、テナントあるから270から280が目安かなと。
• @320で第一期で121戸も出すんですね。
  • 結局、坪300超えかぁ。都心物件が買えるね。
    • 坪300ですか？品川区界隈の物件価格ですね。プチバブル市況といわれてますけど、蒲田は所詮蒲田だからなあ、、、
      • 坪単価は一番安いので275万だよ！！
• 申込み登録完了　上のほう　広さ中程度　＠323
• プラウドシティ蒲田の価格表　［平均坪単価＠319］⇒http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560170/

【販売時状況】

• 第１期 ＝ 121戸 ： 完売、第２期 ＝ 40戸 ： 完売。いずれも即日（一部抽選）
  • 野村なら、そんな少ない戸数は即日完売で当たり前。逆に全戸を一度に売り出さなかったことに絶句。
  • 最上階3戸は一期で完売じゃないでしょうか。うち一億越えの角の1戸は抽選でしたよ。

【購入層】

• 高級感より機動性重視、出張機会の多い首都圏ビジネスマンや地方富裕層のセカンドハウスとしての需要が多そう。だから値段が高くても売れるはず。
• パチ屋入るなら、子供連れはまず敬遠でしょうね。DINKSや単身者、投資用賃貸のニーズ拾って既存地権者が住んでなんかあまり魅力なさそうな物件になる予感。
• ここは半分が地権者なので、売りたがっている人が多いような気がするのが心配要素ですね。値崩れが起きそうで、売り時が難しい物件です。
  • 売りたがっている地権者は少ないですよ。高齢者が多いので、修繕前まで住んで、相続時に手放すんじゃないでしょうか？
  • 下層階のほとんどが地権者住居でしたよ。間取りがほぼ1LDKっぽいので、地権者が賃貸に出すものと思われます。地権者が自分達で住みそうな物件は、中層階の南西側と東南側の2LDK、3LDKでしょう。特に南西側の角部屋はそこそこ上層階まで地権者住居になってました。

交通[ ]

• 駅直結１分、階下（及び駅内）の充実した生活利便施設が魅力。
• エントランスから改札まで完全にフラット（段差がない）

【JR・京急線】

• 京急蒲田　羽田空港国際線ターミナル　最速５分
• 京急蒲田　京急川崎　最速３分
• 京急蒲田　品川　最速６分
• 京急蒲田　横浜　最速９分
• 京急蒲田 新橋 最速１５分
• 京急蒲田 東銀座 最速１８分
• 京急蒲田 日本橋 最速２１分
• 京急蒲田 押上 最速３３分
• 京急蒲田 横須賀中央 最速 ３７分
• 京急蒲田 三崎口 最速 ５９分
• 京急線は止まりにくいと聞いているし、二駅利用できるのは便利ですね。
  • 品川（１駅）、羽田（１駅）、横浜（２駅）、いずれも10分前後で行けるのは、人によっては大きな価値ありですね。
• 京急↔︎羽田を売りにしてますね。飛行機のる機会が多い人にはいいんじゃないでしょうか。京急がイマイチなんだよな。JR蒲田まで結構あるし。京急川崎は、ラゾーナから遠いし。横浜も京急は乗り場が遠いし。何と言っても京急沿線って言うのが何か恥ずかしい。昔から大田区では、京急、東急、JRで人の質が分かれてて、京急沿いは下がるんですよ。そこがね。。。
  • 京急をもっと評価しましょう。重層構造の京急蒲田駅を作って、横浜方面に方向転換する電車を１０分間隔で走らせて複雑なダイヤを組んで、おまけに蒲田～品川は時速１１０キロ超で爆走してるし、特急料金なしで新幹線のようなクロスシート車両に乗れます。

【蒲蒲線開通予定】

• 日経の１面でJR東日本が、休止中の貨物線を使って、田町方面・新宿方面・新木場方面からアプローチする新線を整備するって記事がありました。これで蒲蒲線はなくなりましたね。JRは渋谷・新宿・池袋に直通で新宿へ２３分で行ける。どの駅も地上駅でアクセスがスムーズ。蒲蒲線は蒲田地下駅で乗り換え必須のうえ、田園調布のほうをぐるっと回るからどう見ても遠回り。渋谷は地下深いし、新宿は新宿三丁目で新宿じゃない。池袋から先の東武東上線・西武池袋線まで行ってようやくメリットが出る程度。東急は完敗。蒲蒲線待望論は急に冷え込みます。このマンションもそれを見越して検討しないと。
  • 「マンション出てすぐの蒲蒲線を使って自由が丘・渋谷へ１本」って言えなくなるってことだね。魅力半減。。。
  • 半減どころじゃない。全滅。品川と羽田にのみ便利さが限定された物件ということになる。大田区にあって東急の恩恵受けないとは。。
    • 蒲蒲線が開通しても必ず蒲田で乗り換えでしょ。同じホームといっても荷物大きいと結局面倒。乗ったらそのまま渋谷へ運んでもらえるJRのほうがいいね。しかもハチ公前へは改札出てすぐだし。
    • JR蒲田直結ならわかるけど、京急蒲田なんだよなあ。羽田空港に通うわけじゃ無いし、蒲蒲線できる頃は定年退職してるかもしれない。蒲蒲線できたらJR蒲田蒲田方向にのびるアーケード街は廃れそう。羽田空港へのアクセスは良いね。
• 京急蒲田⇔JR蒲田へも、蒲蒲線ができようができまいが、自転車で駅に行った方が早いです。歩いても「あすと商店街」や、測道を近道して通れば約10分です。

構造・建物[ ]

【構造】

• スケルトンインフィル（SI）工法：構造体（スケルトン）と、住戸内の内装（インフィル）を分離して考えるもの。住戸内に貫通する配管を住戸外に設置することで、将来のメンテナンスやリフォームに比較的対応しやすくなります。また間取りの自由度がアップするとともに、室内の有効面積も増加するというメリットも持っています。
  • SI工法は床下の配管の都合上、階高を高く設計しなければならず、同じ高さの建物であれば、通常工法に比べ戸数を多く取れないのですが、「プラウドシティ蒲田」は通常の階高3m未満に対して階高3.2mを確保し、SI工法を実現。
• 京急蒲田駅からペデストリアンデッキでマンションの入り口までつなげるそうですよ。雨に濡れないのはいいですね。
  • ペデストリアンデッキの柱が立ってきて、物件の建つ感じが想像できる。でも、デッキの地上高が思いのほか低い。
• 地権者が半分くらいだそうですが、販売されるのはほぼ8階以上らしいです。

【4F以上】

• 住居棟

【2F～3F】

• LIFE
• 養老の滝
• ドラッグストア
• 床屋
• 小料理屋

【1F・地下】

• パチンコ屋
  • 最近のパチスロ屋は防音とかちゃんとしてるからあまり騒音はきになりませんが、外観が派手だったり、看板持ちバイトとかは多々気になりますね。23時まで照明がギラギラしてますからね。あとは、朝一の並びでしょうか。朝並ばれるとゴミとかタバコとか散らかされてがっかりってことに。。。なりそうです。

【臭い・騒音】

• あすとウィズに1階から入ると非常にタバコ臭いのですが、何とかならないものでしょうか？パチンコがある以上諦めるしかないですかね
  • 二階からも同様ですね。エスカレータ付近が特にひどいのですが、最近はライフの中まで臭うようになりましたね。
    • エレベーター前のタバコの匂いとか訳わからない投稿ありましたが臭いません（自分は非喫煙者）ライフの所はしょうがないかな。住民エリアじゃないしあすとのアーケードにしたって歩行喫煙者いるし世の中完璧はない。
• マンションと駅の間の騒音のひどさ！駅のアナウンスがマンションに反響し、その跳ね返り音が駅に反響し、ウォンウォンいう感じの不快な騒音の連続で頭がおかしくなりそうです。吊り鐘の中に頭いれて、吊り鐘を叩かれ続けてる感じ。ここへ、さらにバスの排気ガスでしょう。とんだ公害マンション、何とかしてほしいです。
  • 駅前騒音でも２重サッシなので全く静かでむしろ昼間の内側の廊下を掃除している掃除機の音が気になるくらいです。
  • 我が家は東南側ですが、二重サッシのおかげで駅のアナウンスは全くと言ってもいいくらいほとんど聞こえません。耳を澄ませば微かに聞こえるか聞こえないか程度です。（階数によるかもしれませんが）

【景観】

• 20時半くらいになるとディズニーランドの花火が見えるんですね。引っ越ししてから気付きました。

【民泊】

• 「民泊」について・・・当マンション管理規約第11条で、「専有部分は専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と定められています。当マンション住戸を宿泊施設として使用することは、規約違反となり、認められません。また、4階ゲストサロンにつきましては、「ゲストサロン使用細則」第1条に「プラウドシティ蒲田住宅施設の居住者への来客及び来訪時における利便性向上のために使用することを目的とする」と定められています。見知らぬ方の宿泊の斡旋は規約違反となります。
  • 私は民泊に期待している1人です。必ずしも購入者全員が住む訳では無く、投機目的の人も多いと思います。羽田空港に近く駅前であるという立地は、とても魅力的です。旅行者にとって魅力的であるということは、民泊を組織的に考えている会社にとっても魅力的な訳で、そのような会社間で競争が起きれば、このマンションの価値は、今よりももっと上がると思うのです。
    • airbnbビジネスを指南するサイトからの引用ですが---丸ごと部屋を貸す場合、一泊1万円程度になります。ですから、20日貸したとして、20万円になります。丸ごと貸しの場合は、2人目以降の追加料金は取らない場合が多いです。なので、20万円から3パーセント分引いて、194,000円です。丸ごと貸す場合には家賃などを支払う必要があります。また、ハウスクリーニング代、アメニティも含めると大体10万円ほどの儲けになります。---これなら私は普通に賃貸に出しますね。手間の他、管理規約違反や隣人トラブルなどのリスクもないですし。売却目的なら民泊禁止マンションのほうが資産価値は上がると見ています。airbnbは本来使っていない空き部屋や、バケーション中のお小遣い稼ぎのためのものですから、そのまま賃貸に出せるような物件で、民泊ビジネスしようと思ったら大してメリットないだろうなという意見です。 ⇒http://airbnb-blog.com/post-418

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  スケルトン・インフィル工法

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  京急蒲田駅構内より（2014年9月13日撮影）

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  工事状況（2014年10月18日撮影）

共用施設[ ]

• 共用施設：プライベートパティオ、スカイラウンジ、スカイガーデンテラス、ゲストサロン、オーナーズラウンジ、コミュニティールーム
• タワーパーキングは収納台数多いのに迅速でした。
• エレベーター５機　
  • 気になったのはエレベーターが予想よりも小さかったことです。朝の時間帯はエレベーターを結構待つ必要があるかも…と思いました。
  • ３機あるエレベーターのうち、1番左のものは確かに小かったですね。個人的にはエレベーターの壁の色が予想以上に明るかったなと思いました。（その他のカウンター類が濃い茶色だったので目に付いただけかもしれません）
    • 当初心配していたエレベーターの混雑とか遅いとかについては現時点では問題なしでした。
• 各階ゴミ捨て置き場
  • 平面図を見ると各階ゴミ置き場が分からないのですが、あるんですかね？特に最上階を見ると、置き場がありそうには見えない。
    • 設計図を見たけど、最上階にも各階ゴミ置き場はあったよ。
• 各階ゴミ置場にゴキブリが出ないか心配ですが、ディスポーザー付きなので、ゴミ出しのマナーと清掃が行き届いていれば大丈夫かな。
  • ２４時間ゴミ出しですが、ルールがあるみたいですよ。例えば「明日が燃えるゴミの日！だから今日中なら燃えるゴミを出して良いとか……」だから、燃えるゴミや燃えないゴミを好きなときに自由には出せない可能性があります。まぁー、ディスポーザーがあるので生ゴミ処理には困らないと思いますけど、ダンボール箱とかペットボトルとかある程度自宅で保管しなきゃいけないかもしれないですね。
• 外廊下ですね。最上階が珍しい造りになってるみたいですね。プレミアの３部屋と屋上庭園やホバリングスペースなどで。
  • 外廊下だと上が開いてる吹き抜け廊下だから騒音地帯だと吹き抜け側の窓からも騒音が聞こえる場合があります。
• 1階の自動ドアが閉まるのが遅く、パチンコ帰りの人が一緒に入ってきそうな印象で、セキュリティに不安を感じます。2階からの出入りをおすすめします。

• 

  スカイガーデンテラス

• 

  スカイラウンジ

• 

  プライベートパティオ

• 

  ペデストリアンデッキ

設備・仕様[ ]

【良い点】

• 仕様は中々よかったです。
• ディスポーザー・２４時間出しのごみ庫が各階に設置してあり、風呂はToTOのほっかラリ床・エアインシャワー・魔法瓶浴槽の３点セット等そこそこの設備になっています。

【悪い点】

• 部屋の廊下が狭く感じました。

【オプション】

• オーダーチョイスみなさんどうしますか？
  • ミストサウナ・片引き戸・TVコンセント増設・床暖房増設はやろうと思います。時短効果の大きそうだけど高価な電子コンビは検討中です。
• オプションは、壁補強・壁ふかし・便座オート開閉・将来を考えて電子レンジを埋め込める様式にしました。これだけでも、軽く５０万は超えました。インテリアなども考えるとまだまだお金が掛かりそうです。
• 我が家はトイレと食洗機のアップグレードのみです。埋め込み式のオーブンは実家についてますが、全く使ってないので、考えませんでした。実家のはガス式で火加減が難しいのと、場所が下にあるので、取り出しに屈むのがネックです。

間取り[ ]

• 間取り：1DK～4LDK
• 専有面積：38.25m2～101.50m2

【良い点】

• 収納が広くキッチンも広いところは女性としてはうれしいですね。
• 最近の物件では珍しい、８０m2超の３ＬＤＫが目につく。６０m2の２ＬＤＫも収納が多い。意外と、最近のコンパクト過ぎる物件に飽き足らない人で好調に売れるかも。
• 間取りも広いしバルコニーが２つあるプランもあり魅力的ですが、値段が高いのが見えてる。。

【悪い点】

• ちょっと、ここの間取りおかしくないですか？いくら何でも細すぎるでしょ。
  • 分譲戸数を増やした結果、間取りが細くなった感じですね。
• LDが正方形すぎて、ソファーとダイニングテーブルのセッティングに困りそうですね…床に座って食事しそう。
• 二重サッシばっかりだし柱のめり込み多いし中住戸は廊下ドーンの田の字だし間取りはイマイチですね
• 部屋の向きと言っても外廊下マンションなので、吹き抜けの中で騒音が反響しないとよいですが。

買い物・食事[ ]

【買い物】

• あすとウイズ（スーパーライフ（かなり大きい）　　クリーニング　クリニック　パチンコ店　ファッションなど）⇒http://asuto-with.com/
• ウィングキッチン京急蒲田(京急ストア　築地　中島水産　タカギフーズ　キリンシティプラス　セブン－イレブン　Ota Tourist Information Center　大田区観光情報センター　カメラのキタムラ　くまざわ書店　QBハウス　GU　ポニークリーニング　京急すまいるステーション　セブン－イレブン（２店舗目））
  • ライフ店内がひどくタバコ臭いので、京急ストア利用してる方多いみたいですね。私もその一人です。特に、生鮮食料品を扱っているのに、店内がタバコ臭いのは致命傷です。そのせいか、ライフにあまりお客が入っていませんね。今後、撤退にならなければよいのですが。
• グランデュオ蒲田（約690m・徒歩9分）
• オリンピック（オリンピック内にTIPNESSあり）
• マルエツ（マルエツ内にコナミスポーツクラブあり）

【食事】

• あすとウイズ（ポポラマーマ　養老乃瀧　クシトリアM's　利久　ワールドバルTSUBASA　アンド テーブル）
  • 2階のパスタ屋の前なんかすごく臭いがきつくて、全面喫煙の店かと思ったら禁煙でびっくりしました。
  • ２階入り口のカフェが喫煙でげんなりしました。子連れにはきついです。
• ウィングキッチン京急蒲田（とんかつ新宿さぼてん　PIZZA OLIVE　守半總本舗　横浜くりこ庵　千鳥屋総本家　デリ＆ルー　比沙家　　ヴィドフランス　崎陽軒　ビアードパパ　銀座コージーコーナー　はなまるダイニングセレクト　北京樓　日本一　JEL FLOWER　タリーズコーヒー　大戸屋　天丼てんや）
• JR蒲田駅と京急蒲田駅間に居酒屋には困らない。
• あの商店街中華料理屋多いよね。
  • 羽根つき餃子の発祥の地だからね。

育児・教育[ ]

• 蒲田小学校(360m)
• 東蒲中学校(622m)
  • これから子供育てる世帯にとって、学区がダメですね。

周辺環境・治安[ ]

【住環境】

• 蒲田は下町だからブランド力はないけど、アーケード街とか神社も近くあって昔の情緒あるし良いと思っています。
• 電車から見た立地は魅力だけど、実際に京急蒲田の駅前は何もないので不便。再開発次第だけど、その期待値をどこまで織り込んで納得できるか..聞いた限りの再開発計画では大規模というほどのことはなくあまり期待できないのと、「野村はあくまでも販売を請け負ってるだけで地権者が決めることに口出しできません」とのこと。値段の割にリスク要因が若干多いとみて、我が家では見送ります。
  • 京急蒲田西口駅前地区第一種市街地再開発事業 完成⇒https://www.decn.co.jp/?p=53601
• 駅から凄い近い、しかも駅まで濡れないで行けますね。羽田空港まで近いのも関西や地方との行き来が多い場合は便利。ここだと都心へのアクセスも便利ですし、日常、電車を頻繁に利用する人には、良い。再開発エリアですし資産性も高いでしょう。
• 京急とJRの間というのはいいですよね。どちらの駅も利用できて商店街もほどよく近くて、賑やか過ぎずという感じですね。
  • ＪＲ蒲田駅の方が商店街も近くて便利そうだけど、暮らすならこちらの方が落ち着くかなと思います。

【騒音】

• 駅が近いということは線路とホームの音も聞こえるということで、どうなんだろうと思います。
  • 空港快速は徐行するし、他は必ず停車するから音は静かですよ。電車の騒音は速度が遅いほど小さいので。
• 地図見てもらえばわかりますけど、羽田に離着陸する飛行機は蒲田上空を通りません。ただ強い東風が吹いている時は音だけ聞こえます。
  • 蒲田周辺は着陸機の話は現状も新飛行ルートも関係ない。着陸は基本的に西（蒲田方面）以外からのアプローチだから。大崎で話題になっているのは着陸便が直上を通りかねないからか？

【交通事情】

• 区民の足は、車も多いですが、自転車率が最も高いです。どんどん増えているので、第一京浜沿いは自転車事故率が上がっています。特に朝は、自転車は猛スピードですので、駅前も同じようなものです。
  • 猛スピードで走る自転車はどうにかして欲しいです。同じ歩道を歩いていると、かなり怖く感じます。
    • 自転車問題はプラウド地下に大田区の税金で賄われる中規模の駐車場ができ通勤通学にとても便利にはなります。

【治安】

• 周辺の治安や住みやすさを考えるとそこまで高い評価にはならないかと思います。古くからの風俗街や飲屋街にはアジアの人も非常に多く、昔から食い逃げや窃盗等多い地域です。余計なお世話かと思いますが、購入の後にこんなはずでは…とならないよう裏路地もよく歩いてみた方が良いかと思います。
  • 蒲田は生活保護の方も多いし、外人が多い。危険ではないけれど、決して治安は良くない。子育て世代なので、すごく気になるところ。
• 区外の人間からは「蒲田は治安や質が悪い」「東京のスラム街」と言われていましたが、住んでみるとそうでもない、という不思議な地域です。夜は人通りも少なくなり、変な人も昔に比べればいません。変な方はJR蒲田の西口側にはまだ居ると言えば居ますが・・・京急エリアは小さな駅でしたので、案外、安全な方です。やんちゃな学生はいる　という印象はありますが。新宿、渋谷の方がよっぽど危ないですね。

【行事】

• 下町ならではのお祭りやお神輿が沢山あるのもいいと思ってます。夏場は毎週のようにどこかの神社でお祭りがあって、子供が楽しみにしてます。下町商店街ならではの人懐っこい感じが苦手な人はいるかもしれませんが、自分は新興住宅地育ちなので、とても魅了的に感じます。

• 

  京急蒲田西口再開発街区完成予想図

周辺施設[ ]

• 蒲田総合病院（約910m・徒歩12分）
• 大田区役所（約690m・徒歩9分）
• 大田区民ホール・アプリコ（約470m・徒歩6分）
• 蒲田図書館（約700m・徒歩9分）
• 仲蒲田公園（約360m・徒歩5分）
• 「あすとウィズ」地下1階に、24時間利用可能な公共自転車駐車場を開設。（一時利用　24時間につき100円（電磁ロック・スライド式ラック）、収容台数　332台）

住宅ローン[ ]

• フラット35の金利が0.775だって話は本当ですかね？今時の提携ローンってそんなに低いんですか？変動金利の聞き間違いですかね？
  • 住宅市場活性化策として、政府がフラット35sの金利優遇幅を0.3％から0.6％に拡大したみたいですね。ただ、期間が最大1年間で、予算金額に達する見込みとなった場合は制度拡充終了日が前倒しされるようです。

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• プラウドシティ蒲田についての口コミ掲示板
• プラウドシティ蒲田ってどうですか？　その2

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