ザ・パークハウス 南行徳

2016年12月13日 (火) 20:49時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：千葉県市川市南行徳3丁目7番1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「南行徳」駅 徒歩9分 （南口）
2. 東京メトロ東西線 「浦安」駅 徒歩17分 （南口）

• 総戸数：60戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（プレキャスト鉄筋コンクリート造）、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年06月下旬予定
• 入居時期：2015年08月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：木内建設株式会社東京支店
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamigyoutoku/

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 坪単価220くらいという噂ですが 、この立地で結構高めの設定になりそうですね。
  • 千葉県内だと思うとこの坪単価は高いなぁと感じてしまいますよね 都内だとあるかもと思いつつ とは言え、殆ど東京に近い千葉県ということなので強気！？ マンションの仕様自体は悪くないのでいいとは思う。 何気にやっぱり専用駐輪場があるのはいいと思います。 子どもがいると1人1台自転車が必要になってくるからラックだけでは対応できない。
• 予定価格出ましたね！ なかなかいいんじゃないですか？ 坪単価190ちょっとからのようですね(^^)
• 最多販売価格帯4,500万台で、70平米前半とすると 坪単価205万前後というところでしょうか。 なんともいえない値付けですね。
• 坪212.5万円前後じゃないの？だいぶ高いね。
  • 64m23700万台からなので坪194万くらいからって意味じゃないんですか？
• 70平米で3900万台みたいですね。坪単価190万切るならいいじゃないですか。
• 南行徳でこの値段はお高すぎでは？
• この前、モデルルームを見に行きました。一階が二階三階より、かなり高い金額設定されていたのに驚きました。庭付きとは言え、一階で強気な価格とは珍しい!!
• 確かに設備は整ってるかもだけど2DKで4000万はないな…我が家は無理や
• １階が高いのは仕方がないのではないでしょうか？
• 第一期開始ですね。基本情報は以下ですね。

1. 60戸中、28戸の販売。
2. 駐車場 総戸数に対して30台（平置9台・身障者用平置1台、専用駐車場8台／月額16,000円、機械式駐車場12台／月額11,500円～15,000円）
3. 販売価格 3,738万円円～5,998万円
4. 最多価格帯 4,300万円台・4,400万円台(4戸)(100万円単位)
5. 間取り 2LDK・3LDK
6. 専有面積 64.15m2～80.37m2
7. 管理費(月額) 12,770円～16,000円(月額)
8. 修繕積立金(月額) 6,740円～8,440円(月額)
9. 修繕積立基金 修繕積立基金：673,580円～843,890円(引渡時一括)
10. 施設費用・償却費 管理準備金：12,770円～16,000円(引渡時一括)、テラス面

• 価格出ましたね。すごい強行価格ですね。買う人いるのでしょうか(゜ロ゜;
• 第１期が終わるのを見守りましょう。 １期の２８戸すべて売り切ったら、 さすが三菱地所ってカンジですね！ 個人的には正直厳しいのではと 感じてますが。。。。
• あ、SUUMOに第１期発売の全２８戸の価格出てますね。 少し価格下げたのかな？ 一番下がった部屋で予定価格より２００万くらい安くしてますね。
  • 坪単価

1. 最安値は　EGタイプ　107号室　3,998万　70.95m2　坪単価　約185万
2. 最高値は　Lrタイプ　601号室　5,998万　76,95m2　坪単価　約257万

601号はルーフバルコニー付の部屋ですね。70m2で3000万台の部屋は２つだけか。どうなんでしょうねこれ。

• 第一期二次までの29戸売り出しのうち、9戸が先着順のようですね。となると契約済みは、20戸/全60戸ですね。やはり低調ですね。
• さりげなく価格下げてますね。第１期の価格と比較すると同じ部屋なのに50万くらい安くなってる部屋がある
  • そうなんだ！今どんぐらい売れてるんだろう
    • 20戸位のはず
• 第一期四次の2戸が売り出されてますね。 第一期三次は見逃したので仮で1戸とカウントしますね。 合計で第一期四次までの32戸売り出しのうち、先着順は9戸です。 となると契約済みは、23戸/全60戸ですね。
• 第一期四次の2戸は売れたようですね。 合計で第一期四次までの32戸売り出しのうち、先着順は7戸です。 となると契約済みは、25戸/全60戸ですね。
  • 第1期の段階でそんなに細かく刻んで販売しているんですか。 竣工は8月中旬の予定ですが、完売まで長期戦になりそうな予感がします。 三菱地所の傾向として、竣工後はある程度値引き交渉に応じていただけるのでしょうか。
    • 第一期五次の1戸が売り出されてますね。 410号室 46,980,000円 72.63m2ですね。 第一期五次までの33戸売り出しのうち、先着順は8戸です。 となると契約済みは、25戸/全60戸ですね。
      • 面積から見てIタイプの南東角部屋かな。
        • 第１期の５次？？？？ そんな細々と売ることがあるんですね。 どうして第２期って言わないんだろう？
          • 第一期五次の1戸は売れたようですね。 合計で第一期五次までの33戸売り出しのうち、先着順は7戸です。 となると契約済みは、26戸/全60戸ですね。
• ここ人気ないんですね…一期でこの程度の売れ行きだと、完売は厳しそうですね。
  • 完成までの完売はまず無理でしょう。 3分の2位捌ければいいほうでは。 あとは売主の体力次第かな。 値上がり傾向だから、意地でも値下げしない可能性もあるよね。 完成後一年位粘れば定価のままでも完売かもよ？
• 第一期六次の1戸が売り出されてますね。 704号室 40,780,000円 64.19m2ですね。 第一期六次までの34戸売り出しのうち、先着順は8戸です。 となると契約済みは、26戸/全60戸ですね。
• なんでここ人気ないんだろうね
  • 人気ないのは、立地が微妙だからでしょ。周囲が背の高い他のマンションに囲まれてて、圧迫感あるしね。もう少し価格が下がれば売れるかもね。
• 第一期七次の2戸が先着順で売り出しになりましたね。ということで、第一期七次までの36戸売り出しのうち、先着順は9戸です。となると契約済みは、27戸/全60戸ですね。
  • 確かに、来月完成予定なのに、まだ半分も売れていないとは、かなりヤバイ状況ですね。みんな、値下がりするのを待ってるのかな？
• 2期5戸先着順が出るようですね。 ということで、第2期までの41戸売り出しのうち、先着順は12戸、現時点での契約済みは、29戸/全60戸ですね。 入居までにどれだけ減るか楽しみてすね。
• 先着順が12戸から全然動かない。
• suumoに売れ残り住戸の一覧掲載されてますね。販売済みは29戸みたいですね。竣工済みでこれとは、、、
• 月額の修繕費と管理費が高いので、値上がりしたらかなり負担が大きくなるかも。
• 完成からもうすぐ半年が経ちますが、ホームページを見る限りまだ９戸ほど残っているみたいですね。 完成前に売れる物件が多い中、まだ残っているとなると、その理由が気になります。 南行徳にしては高い…という価格だけの問題でしたら 完成から時間も経っているので少しは安くならないのかな、と思います。
• とうとう残り3戸のようですね。高い高いと言われていた割には何とか売り切ってしまいそうな勢いです。
  • 残り2戸…現金値引きもしてるみたいだし売れちゃうだろうね
• 完売したようですね。 この価格設定で売り切るとは。 高いとは思っていましたが、需要はあるのですね。

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  価格表（2015年9月12日撮影）

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  価格表（2016年2月24日撮影）

交通[ ]

• 駅まで近いって程ではないけれど、普通に歩いて行ける距離になりますね。
• 駅まで徒歩9分でも、大通りを渡る必要があるから、信号待ちをしていたら9分では着かないだろうね。バス停は、ここのマンションのすぐ前にはないけど、大通りまで出ると、ヤマダ電機より少し駅寄りの方にバス停はあるよ。

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  エントランス

構造・建物[ ]

• 外観デザインがオシャレで好きですね。
• ＨＰの間取り図を見ましたが、多くの戸境壁はＡＬＣパネルですね。遮音性はどうでしょうか。
• 梁と下がり天井の多さに萎えました。 あの価格帯にするならもっと高級感貫いてほしかった。 車寄せはよかったけどね、それ以外はコストカットを意識したつくりという印象です。
• 間取り図を見ると戸境壁に斜線が入っていますが、これってどういう壁なのでしょうか。
  • 乾式壁です。
    • 低層マンションで乾式壁を使用するのはやっぱりコストダウンが大きいのでしょうか？こういう壁で生活をしたことがないので、よくわかりませんが、小さな音が響き渡ったりするのでしょうか？
• ＨＰのランドスケープにある、エントランスの写真ってすごいです。 エントランスの上部にあたる建物が青白く光っているように見えるのですが これは、画像を編集しているだけなのでしょうか？
  • 車寄せの屋根の部分と非常階段の目隠しはステンレスっぽい薄い銀色（淡いグレー）で、 エントランスの上の階の廊下部分の外面は白だったと思います。 撮影した時間がおそらく夕方の陽がだいぶ沈んだタイミングで撮影すると、 おそらくこのような見え方になると思います。若干の色補正はされているでしょうが・・・。 何らかの演出されるような照明設備が付いているわけではありません。 画像ではかなり煽り気味に撮影されているので、エントランスも広く見えますが、 実際は『車寄せのちょっと天井が低いな・・』と感じると思います。

共用施設[ ]

• 駐車場：30台　
• 駐輪場：120台　
• バイク置場：3台　

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  路線図

設備・仕様[ ]

• モデルルームの白っぽい床って良いですよね。 白だと部屋の中が明るく広くみえるので憧れます。 でも小さい子供とかいると掃除とか大変なのかな？ こういう色はオプションとかになるのでしょうか？ それとも標準で選べたりするのでしょうか？
• 実際のサッシの枠って何色なのでしょうか？ ＨＰのモデルルームの写真では黒色になっていて ＬＤＫ全体が白っぽいイメージなので、特にサッシの枠が目立って 何となく違和感を感じました。 子供部屋も白っぽいので、窓枠がとても目立ちます。 気にし過ぎ？こんなものなのでしょうか？
  • 黒でした！ 聞かれるまで全然気にしてなかったです！ 私は特に違和感ないですけどね(^-^)
    • まだ引越し前で何も無い部屋でも、黒いサッシはあまり気になりませんでした。 逆にシンプルに見えて私は好きですが、購入前はまったく気にしていませんでした。 この後家具や荷物がどんどん増えると、もっと気にならなくなるのではないでしょうか。
• 水回りに力を入れている感じがします。 いろいろ工夫されているので毎日使うところだから快適に過ごせそう。 リフォームや新築において水回りを重視すると満足度が上がると専門家も言っていました。キッチンの調理スペースが広いのはいいと思います。
  • キッチンは、おしゃれにまとめてありますが、吊り戸棚がないのは収納力が大きく劣るかなーと。 加えて、家で今使っている食器棚（幅140cm）が置けないサイズでした。 同行いただいたマンションの営業の方からは、食器棚くらい買い換えたら…と言われてしまいましたが、3年ほど前に大塚家具で購入したシステムユニットで、かなり使い勝手が良いのです（2点からなるユニットで2点合わせた幅が計170cm）。 総合的に、今のキッチンよりも狭くなるという点で、私としては正直ないかなーと思いました… ラップ置き場や動くタオルハンガーなどの小技よりも、スペースが欲しかったかなーと。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：64.15m2～80.37m2
• バルコニー面積：10.62m2～25.44m2
• Jgタイプ、専用駐車場と自転車置き場があって、テラス側から出入りできるのは良いですね。テラス側の出入り口のセキュリティってどうなんでしょうか？
• 80m2台の3LDK+2WIC+Nはポーチが広く、2つの洋室の窓が共用廊下に接する事がなく完全に独立しているのがいいですね。入り口からかなり奥まっていますが、このポーチにベビーカーなどを置いてはダメなのでしょうか。バルコニーもL字型で広いですね。これは風の通りが良さそうです。
• Agタイプをみてみると、庭の横には駐車場もありますし 道路側にはサイクルスペースまであります。 便利さでみれば、２階、３階とは比べ物にならない気がします。 玄関から続くたくさんの収納はいい感じですね。
  • そのサイクルスペースって屋根はあるのでしょうか。屋根がない場合、便利だけど雨の日はサドルずぶ濡れ？
    • 私は専用庭横のサイクルスペースに屋根がついてる物件見たことないです
      • ｻｲｸﾙｽﾍﾟｰｽ屋根ないですよ。それに毎月ｻｲｸﾙｽﾍﾟｰｽ使用料で2千円とられる。普通に借りたら高くても月400円
• 1階住戸は玄関からもテラス側からも出入りできます。テラス側にも鍵がついてますよ
• モデルルームをみると、広々としている感じがしたのと 間取りも使いやすいようになっていますね。 収納に関しても悪くないかなと思います。 バルコニーなんですが、物干しはあの高さなんですかね。 外から見えないようにするためなのかもしれませんが あの高さで乾くのかなとその点だけ気になりました。
  • 物干しは上に伸ばせますよ。竿受けを収納してるから低いだけです。マンションは大抵このタイプですね。
• Ｎｇタイプのお部屋良いですね。 専用のポーチはとても広いですし、テラスもあって、専用駐車場、サイクルスペースまであるんですよね。 ２ＬＤＫではありますが、玄関から廊下に続く収納もたくさんあって使いやすそうで良いなって思いました。お値段もやっぱり高いのでしょうね。
  • Ngは3LDKですよ。5100万円ﾁｮｲぐらいだったかな？一番広いOgﾀｲﾌﾟはもう売れちゃってるし、広さも考えるならNgがいいですよね！
• バルコニー側に南行徳ハイツＣ7階建てがありますね。 最上階でも眺望はまったくなさそうで残念です。 であれば1階駐車場付きが良いかも。 ただ、この駐車場にはゲート的なものは無さそうですね
• 間取りがまだまだたくさん見られるようですが、全然売れてないってことなのでしょうか？ 玄関前にアルコーブがあるのは良いのですが、結局この向きだと共用廊下からは玄関の中が見えてしまうので、もう少し工夫が欲しかったです。 ルーフバルコニーのあるお部屋とかは門扉もあるのでよいのですけど。値段もそれなりにですから。
• 残り1邸の間取り図を見ていまして、気になることが何点かありました。
  • 洗面室の出入りがリビング・ダイニングからだと来客時に入りづらいのでは。
    • それは自分も思いました。 お風呂場と洗面室が逆の設計だと良かったのにと思いました。 でも、そうそう来客があるわけではないから良いのかなとも思いましたが(;^_^A
  • キッチンでは棚の置き場のスペースが気になります。（ずっと前の方のレスにもありました）オプションで棚を設置できると良いのですが、そういうサービスがあるのかどうかわかりません。
  • 柱の食い込みが無いのはとても良いのですが、ニッチ？とか？？スペースというのが気になります。（文字が小さくて読めない）
    • 7畳の洋室にあるのはニッチで間違いないと思います。 私もマンション探しを始めるまで知らなかったのですが、 ニッチは壁をくりぬいた空間で、棚として雑貨やグリーンを 飾れるような設備だそうで、飾り棚になっているのではないかと 想像します。
  • 広いポーチも良いのですが、何かに利用できるのかしら？
    • 子供のの自転車や小さい植木くらいなら置ける気がします。何もなくても広いほうが良いとは感じました。

• 

  Ｆタイプ

• 

  Ｊｇタイプ

• 

  Ｏタイプ

買い物・食事[ ]

• ヤマダ電機テックランド/南行徳店（約90m・徒歩2分）
• ダイエー/南行徳店（約250m・徒歩4分）
• アコレ/南行徳1丁目店（約470m・徒歩6分）
• スーパー中村屋/南行徳店（約700m・徒歩9分）
• マルエツ/南行徳店（約710m・徒歩9分）
• 西友/浦安店（約1,120m・徒歩14分）
• 近くにヤマダ電機とダイエーがあるので買い物も不便はないか。ヤマダも最近は生活雑貨とか結構豊富に置いているから。
• ダイエーやヤマダ電機が近隣の地域にあるのが、買い物としては不便する事はなさそうですよね。
• ２４時間スーパーを初め店舗が充実しているみたいで、便利そう。 やはり、働いていると２４時間スーパーは助かりますね。 最近は、結構、遅くまで営業しているところもありますが、遅く行くと物がなかったりするので。 そういう部分では、２４時間営業の方がいい。
• マンションから徒歩3分の周辺施設なら、ダイエーやヤマダ電機の事では？ダイエーの食料品売り場は、朝7時～夜10時まで開いています。ちなみに、駅近くののマルエツは、改装の為、来年夏まで1年程閉店されているようです。
• 公園も近いし買い物も便利なのに売れ行きはいまいちのようですね
• 帰宅途中でダイエーで買い物して帰れるし、大きな店舗で品揃えも多いので、生活するには、とてもいいですよ。 また、近くのヤマダ電気で急なiPhoneの充電器やテレビとブレーレイをつなげるケーブルなども買えて直ぐに対応できるので、おすすめです。
• 買い物や薬屋さんおまけにクリーニングも近いので便利です。

育児・教育[ ]

• マンション周辺の生活利便施設も充実しているので、子育て環境も良いと言えそう。

【幼稚園・保育園】

• いずみ幼稚園（約410m・徒歩6分）
• 塩浜保育園（約930m・徒歩12分）
• 塩浜幼稚園（約1,030m・徒歩14分）

【小学校・中学校】

• 富美浜小学校（約600m・徒歩8分）
• 塩浜中学校（約1,340m・徒歩17分）
• 子供の学区ってみなさん気にされます？ここだと塩浜中だと思いますがかなり遠いですよね。２０分以上かかりそう。
• 通学区の中学校は小中一貫校なんですね。こちらだと小学校は富美浜小だと思うのですが小中一貫の学校に中学校から入るってどうなのでしょう？
  • マンションの公式ホームページに塩浜小中一貫校の説明が リンクされていますね。 入学希望者が多い場合抽選で指定学校の変更も可能という 点が気になりますが、とりあえず平成27年度は教室数に 余裕があり、抽選なしの見通しだそうです。
• 子供の学校が遠いのってみなさん気にならないですか？？
  • 塩浜中のこと？
• 小学校は近めですが、中学校が少し遠いのは気になるところですが駅も徒歩圏内なので通勤通学に便利かなと思います。
• 公園も目の前で開放的ですし。暮らしやすさは抜群な気がします。福栄スポーツ広場もあり体を動かしたり子どもと遊んだりできる環境もいいと思います。元気に遊びまわれば夜はぐっすり寝てくれそうだし、部活も運動部にはいって頑張れるようになってもらいたい、それなら中学は多少遠くても頑張れるかなと思います。
• 中学校はどれくらい離れているのですか？ ロケーションの教育施設を確認すると塩浜中学校が通学校で、距離は約1340メートルだそうですが徒歩でどれくらいかかるでしょう？ 基本的に徒歩通学でしょうか。部活動で遅くなった日の帰宅は心配かもしれません。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 : 第二種中高層住居専用地域
• 高度地区：第二種高度地区
• 場所はソコソコ便利な場所だとは思いますね。 ピザ屋、ヤマダ電機、ファミレス、ゆで太郎もあるし 駅もまでも近いからお店は色々アクセス良いかも。
• 買い物も便利で、日々の生活が楽しくなりそうな街並み。家族で住むのにイイなと感じました。

• 

  周辺写真

周辺施設[ ]

【公園】

• 中江川添公園（約50m・徒歩1分）
• 満世公園（約220m・徒歩3分）
• 東海面公園（約450m・徒歩6分）
• 福栄スポーツ広場（約480m・徒歩6分）
• 南行徳公園（約960m・徒歩12分）

【金融機関】

• 千葉銀行/南行徳支店（約740m・徒歩10分）
• 南行徳駅前郵便局（約600m・徒歩8分）

【病院】

• 小林医院（約260m・徒歩4分）
• 古田小児科医院（約450m・徒歩6分）
• 東京ベイ・浦安市川医療センター（約1,060m・徒歩14分）

【公共施設】

• 南行徳市民センター（約550m・徒歩7分）

• 

  周辺施設

• 

  周辺施設(2)

その他[ ]

• 実際の住み心地はいかがですか？
  • 住み心地は今のところ快適です。 機密性も高く、空調の効きもよいと思います。 直床特有の若干ふわっとした床は当初気になりましたが、なれるとまったく気になりません。 アフター管理も三菱系列で管理人さんの雰囲気も良いです。 実際にすみ始めたあとの3ヶ月点検では、当初内覧会で気づかなかったキッチンカウンターの凹みも気持ちよく修繕していただけましたし、デベ、施工会社の対応にも満足しています。 騒音などについては今のところ気になったことはありませんが、 南西棟と南東棟で壁のつくりが異なりますので（片方はＡＬＣで片方はコンクリ）、棟による違いはわかりません。 間取りについては収納が充実しているのと、アウトポールで部屋が真四角なのは使いやすいです。 あわせてアルコープも凹となりますので、プライベート感は高いですし、使用する際もおおらかに対応されています。 （ベビーカー程度であればおいていても大丈夫な雰囲気があります。ただ限度はあると思いますので今後管理組合による話し合いもあるかも。防災上はなんら影響はでていませんが。） 周辺環境はすぐ近くの公園は少し遊具が古いのと、ベンチ周りの汚れなどが気になりますが、子どもの活動時間帯に 気になる不審者？がいるようなことはありません。 近くのシティテラスのお子さん連れや、賃貸マンション、戸建てのお子さん連れもいらっしゃって子どもも楽しそうです。 近くの市営？公団？住宅にも隣接する別の小さな公園がありますので、 近くの公園で遊ばせる場所はそこそこ充実していると思います。 ダイエーに連れて行くと、ゲームセンターやクレープ屋、おもちゃコーナーなどあって、子どもが興奮してしまうのはちょっと大変かも・・・。 駅と自宅の行き来については、9分もかからないのが実際です。 南行徳駅の商店街（メトロセンター）もいろいろな飲食店やコンビニ、スーパーなどあって便利です。 過去、浦安に住んでいましたが、浦安駅のメトロセンターよりも充実しています。 ただ大通り沿いの歩道がきれいに整備されていないのは感じました。 大通り沿いはコンクリ板が何枚も並べてある感じで、きれいに舗装されているわけではありません。 ベビーカーを押すときには若干凹凸に注意が必要だと思います。 夜の帰路についても駅前からヤマダ電機あたりまでは大通り＆人通りはあるので、危険を感じることはありません。 大通りからマンション側に曲がってもすぐの距離なので気にあったことはございません。 快速もとまらない駅なのに、予想以上に利用者が多くてビックリ＆安心したのが本音です。
  • 子育て世帯の者です。 徒歩３、４分圏内にダイエーなど日常生活で使う商業施設、小児科があるのはやはり助かります。公園も近く、マンションの周りも静かで日当りも良いです。暮らしやすいと思います。 設備仕様も十分ですし、天井も高く、特に不満はありません。
• いま住んでいる方にご質問なのですが、うるさい音の車で夜中に長時間アイドリングしたり、出掛けていく人はいますでしょうか？
  • 今のところそのような住人の方は見たことはありませんし、 そのようなタイプの車も止まってはいません。 駐車場の空きが立体駐車場もいれてあと6～7台程度ありますので、 この後はまだ判りませんが・・。 ただ、分譲マンションで駐車場の車の音がうるさいほど聞こえてくることはあまりないのではないでしょうか。 この物件は駐車場側の部屋の窓も全てペアガラスになっていますし。
• 住人です。 本当に静かです。 駅まで9分もかかりませんよ！ 公園もたくさんありますし 陽当たりもすごい良いし住み心地はとても良いです

掲示板[ ]

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