アーバンビュー芦屋山手

2010年11月16日 (火) 17:21時点における最新版

エントランス

外観

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県芦屋市山手町3番他（地番）
• 交通：阪急神戸本線「芦屋川」駅から徒歩13分
• 総戸数：89戸（A棟23戸、B棟17戸、C棟17戸、D棟32戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上3階地下1階建
• 敷地の権利形態：専有面積持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成20（2008年）年3月
• 売主：アーバンコーポレイション

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 3,250～8,830万円（㎡単価48万円）
• 入居まで３年近く（正確には２年８ヶ月）かかるっていうのが、どうしても引っかかります。
• 入居まで２年８ヶ月もかかるのに、手付けを２割もとるところって他にあるのでしょうか？
• 販売員の話によると、遅くなった理由は、当初提携していたゼネコンが倒産したこと（このあたり記憶が不確かです）が主要因のようです。安い理由は、販売員は、デベとして芦屋物件を広告効果と考えていること、土地を安く取得できたことをいってました。すでに、崖地対策等で事業的には損が生じているそうです。私の感想は、駅から遠いこと、崖地であること、芦屋山手といえるか？っという地域と思われること、がその他安くする理由でしょうか。しかし、芦屋の名前を付して、眺望まあまあ（目前は山です）で、自然を目前にし（自己菜園もあり）、３ＬＤＫ９０Ｍ２/Ｙ4500～5000万円で２０畳リビングと１０畳の主寝室をもてるのはほかにはないでしょう。
• 価格設定はチラシで見る限り、かなり安くしてますね。９０戸もあるからでしょうか。最上階９９平米５千万円というのは破格ですよ、この辺じゃ。

交通[ ]

• ここのような立地なら、車中心の生活になると考えるのが普通では？駅からタクシーも、ワンメーターでしょう。
• バス停はすぐそこで、夜にはピストンバスの運送も行われます。歩くのきついです。
• 駅からはがんばれば歩けます。夜９時４５分まではバスがあります。シャトルバスもあるみたいですね。

構造・建物[ ]

• A棟とD棟は元々斜面であるところに建つのですが従来　L型擁壁＋杭基礎（パンフレットには無いです）変更後　重力式擁壁と直接地業です。専門家でないので全く良し悪しがわかりませんが、杭打ち工事では騒音・振動が避けられないとか土の仮置き場がないとの理由が書いてました。しっかりとした地盤が浅いところにあれば杭工事を無理やりする必要がないとも取れる？
• 購入者です。私も不安になり、方々の設計のわかる知り合いに資料をFAXしたりして聞いてみました。結果これだけでは良し悪しはなんともいえない、とのことでした。私は杭のほうが基礎が安定すると素人考えで思っていましたが、114さんのおっしゃるように必要だから杭をうつわけで、杭基礎と直接基礎の優劣は一概には言えず、その地盤にあった工法が選択されているかが重要とのことでした。鹿島、日建設計、アーバンコーポレーションの組み合わせで選択ミスをするとも思えず、そもそもこれだけ大きな変更には相当の根拠と自信と覚悟が必要なはずで、その点で信頼はしてるんですが。
• 日建設計も、なぜ当初L型擁壁+杭基礎にしたのか理解できないとありましたが、販売を急いだためでしょうか。販売前にもっと慎重に調査して欲しかったです。アーバンを信頼していたのに残念です。入居を楽しみにしていた妻は大きな精神的ショックを受けており、心配です。重力式擁壁と直接地業の場合も、神戸大学の先生からの書面での指摘に、「擁壁下部地盤の支持力が十分であるかを擁壁施工の掘削時に再確認すること」「背後斜面からの地下水施設を設けること」とか気になるコメントがありました。B棟の支持基盤名が資料によって異なっていましたが、このような重要な説明会で初歩的な誤りは会社側の緊張感が欠けているのではないでしょうか。購入者からの質問は的確なものばかりでした。応答に関しては満足できないものもありましたが、参加者全員の前で契約の白紙が可能だとアーバンは名言したので、こちらも真剣に検討したいと思います。検討に不可欠であるこの質疑応答を含む議事録、その他の必要な書類が早く届くことを願っています。

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  外観

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  外観

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  外観

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  外観

共用施設[ ]

• 敷地内にあれだけ自然と触れ合える環境、素敵だと思いますよ！
• 荷物が多い時や雨天時等に、階段で自分の棟に上がること等を考えた場合、C棟の下の駐車場ならばエレベーターを利用し移動でき、楽だと思ったからです。あと機械式の場合、他の方の出庫時と重なる場合、順番待ちもありえますのでせっかちな私はC棟の下にしました。

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  外構

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  外構

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  外構

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  門

設備・仕様[ ]

• 洋室を和室にするだけで、十数万円、カウンター取付けが十数万円、家具が数十万円等です。他のデベロッパーの知り合いに相談した所、信じられないくらい高いと言われました。
• 新築でまだ出来上がってない洋室なのに和室変更するのにお金がかかるのですか？中古のリフォームなら分かりますが。私も去年　新築マンションを購入しましたが、洋室　和室を無償でセレクトできましたが？？？
• 実際、デベロッパーやゼネコンによって違いますね。新築マンションで、これから作る場合は、オプション（食洗器等の機器類等）の追加等以外は、そんなに大きく金額が変わらないのが、現実ですよ。例えば、洋室→和室なんかだと、窓枠の変更、フローリング→畳、物入れ→押入れが主な変更ですが、原価計算をすると大して変わらないのが現実です。一般的なマンションの工事費は、1所帯当り1500万円程度、その内、内装は、1所帯当り300?400万円程度で出来ます。金額の差は、マイナスを考えてくれるかどうかが大きいです。洋室→和室で、和室の窓枠、畳、押入れをプラスだけで見積もりする場合と洋室の窓枠、フローリング、物入れの金額をマイナスして見積もりしてくれる場合です。実際には、まだ施工してない訳ですから、絶対にマイナス（相殺）出来ます。相殺するかしないかは、デベロッパーやゼネコンによって違います。要するに、取れるだけ取ってやろうという会社と誠意を持って、気持ちよく対応してくれる会社に分かれるという事です。今回は残念ながら、前者のようですが・・・。
• 無償プランでは、和室が洋室になっていますが、キッチン等の形状も変わっていて、キッチン等は元のプランの方が気に入っています。そこで、元のプランで、和室を洋室にすると、十数万円です。
• 最初から、エアコンを付けれない部屋を設定し、エアコンを取り付ける場合、50万というのは、ちょっとどうかと・・・最初から先行配管にしてくれれば良かったのにと思います。他社では、聞いた事がないです。

間取り[ ]

• 2LDK、3LDK、4LDK、5LDK
• 階の専用庭（Ｂ棟）、ルーフバルコニー（Ｃ棟）が魅力的。
• 専用庭かD棟がいいかなと思っているのですが、１階の東側が暗いような気はします。

買い物・食事[ ]

• 向かいの山手倶楽部でフレンチでも食べにくるとかすると、楽しいと思いますよ。ランチで４千円からのようです。

育児・教育[ ]

• 山手小と山手中でしたね。
• 山手中学校は、結構遠いところからも来てるんですよ。翠ヶ丘、岩園、六麓荘なんかも山手中校区なんです。ま、私立に行かす方も多いんですが・・・。
• アーバンヴューの辺りは昼間でもほとんど人が歩いていませんよ。女の子なら（最近では男の子でも）夕方からの一人歩きはお勧めしませんね。母親の免許＆専用でつかえる車が必要だと思います。

周辺環境・治安[ ]

• 阪急芦屋川からの坂は結構急ですね。この間試しに歩いてみたのですが、翌日ちょっと筋肉痛になりました。
• ここの土地のことは、よくわからないけど、芦屋川をはさんでちょうど向かい側に小さな登山口があります。震災のとき岩が崩れたみたいで、ハイキングのつもりで登ろうとしたら、危険なので入れなくしてありました。
• このマンション予定地の東側に住んでます。本当に素晴らしい環境です。リビングの窓の外は緑の山なんです。秋は赤くなります。雪が降れば白くなります。春には新緑からだんだん緑が濃くなります。そして、ベランダへ出れば、海が見えるんです。朝は汽笛の音が聞こえます。梅田から電車で２４分。歩いて１７分（１ｋｍですが坂道だから）で、こんな環境の所、他にありますか？（あまり無い筈）
• やはり決定は立地+敷地内含めた環境です。立地はフラットアクセスを売りにする翠ヶ丘、大原町等に住むよりも芦屋という環境を満喫できると思ったからです。勿論朝日ヶ丘等は昇り過ぎる印象がありましたので本当に好立地と思えます。当初斜面ということで躊躇しましたが地震後の今から鹿島が建設するだけに信用できると信じております！
• 山手町は芦屋の山手にありながら、六麓荘ほどケバケバしていないし、それでいて昔からのリッチな方もたくさん住んでいて、それでいて大金持ちぶらないいい感じの住民が住んでいます。浜風や六甲の雄大な景観。住むには良すぎるくらいの住宅地です。
• うちの祖父母がいうに、このあたりは、地盤もゆるく昔から、水害等が多かったとのことです。
• がけ崩れ。購入者としては一番気になるところです。そう言えば、この前の説明会で日建設計が硬い地層であるはずの大阪層群は我々が思っている以上に水分量が多いと言っていました。神戸大学の専門家の見解書にも、一部には断層や軟弱な地盤が分布しているとあります。
• 此のマンションの並びのリバービューアーバンライフは、よく大雨で避難勧告が出ると聴きましたが、地図のがけ崩れ危険地域には含まれていません。矛盾を感じるのですが。
• 避難勧告は、並びのマンションでも勧告が出るマンションと出ないマンションが有るので、出るマンションは特に地盤がその辺だけ弱いとか、構造に問題が有るとか、特殊事情が有るように思うので、此のマンションには直接当てはまらないかと思います。
• 近くに住んでましたけど、近辺は大きなお屋敷が建ってます。前の道路はそのマンションの前までは狭くないですけど、それより上（芦有の料金所迄）はキツイかと思います。山奥の寂しさというより静かで落ち着くと思いますよ。

周辺施設[ ]

• 少し下るとヨドコウ迎賓館があるのですけど、そこの屋上から見る桜はとても綺麗です。また芦屋川の上流は泳ぐこともできて子供の頃よく泳ぎ＆飛び込みに行きました。それから芦屋川沿いには素敵なレストランがあり雰囲気もいいかと思います。

その他[ ]

• このマンションをめぐって周辺住民の反対運動が起こっています。芦屋川の豊かな緑を切り開いて、景観を破壊しているという理由とやっぱり保水力のある緑を伐採することで斜面の地盤弱体を招くというものです。反対運動はニュースでも取り上げられましたし、ご存知の方もいらっしゃるかと…この住民の反対を受けて、芦屋市は特に何もすることはなかったけど、条例を改正して今後、傾斜地マンションは地上も地下も含めて３階以上建てられないようにしました。現市長の方針は、全国に先駆けて日本一厳しいマンション規制を制定することで、資産価値を高めたいとのこと。芦屋ならではの政策かと思うが、マンションの乱開発は結局、景観破壊につながり、街の価値を低下させるということなのでしょう。
• 分譲会社がニュースになっていましたね。
• 負債総額は２５５８億円で今年最大規模。
• 管理はどうなるんだろう。
• 瑕疵担保責任は？
• 民事再生と引渡し済みマンションの関係はどうなるのだろう。瑕疵担保の継承は難しいのかな？

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  眺望

掲示板[ ]

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