ウェリス門戸厄神

2019年9月26日 (木) 10:19時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県西宮市野間町33番8（地番）
• 交通：

1. 阪急今津線「門戸厄神」駅 徒歩3分
2. 阪急神戸本線「西宮北口」駅 徒歩14分

• 総戸数：29戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年01月
• 入居時期：2015年02月
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
• 販売代理：阪急不動産株式会社
• 施工：株式会社鴻池組
• 管理会社：NTT都市開発西日本BS株式会社
• 公式URL：http://www.w-nishikita.jp/

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格：4,870万円～6,480万円
• 管理費（月額）：11,490円～14,440円
• 修繕積立金（月額）：8,360円～10,510円
• 修繕積立基金（一括）：371,000円～466,000円
• 管理一時金：10,000円（一括）
• 今、先着順が5戸ですね。一昨日から1期2次の登録が始まっているのですがそれとは別枠なのですか？
• 今の段階ではまだ値下がりはないような気がします。余程、1戸のみ残ってどうしようもないとなれば別かもしれませんがギリギリまで通常の販売価格だと思います。
• 駅に近いこともあって価格が割高かしら?もう少し価格が安ければ良かったのにと思う人も多いかもしれないです。ちょっと強気な販売価格かなという印象。完売まではもう少し時間がかかりそうですね。
  • 価格が下がるのを待つという人が多いようですがそう簡単には値下がりはしないはずでしょう。どうしてもウェリスというのであれば仕方ないかと思いますがもっと価格帯がおさえめで総戸数が多いところを選ぶことのほうが得策かと思いますよ。
    • ここらへんは総戸数は29戸の制限があるから仕方ない。いつ撤廃されるかわからないし…。
• 価格も気になりますよね。お得感のある方がいいなって思いますが、ギリギリになるといろいろセレクト範囲がなくなってくるし、気に入った住まいが見つかるといいなって思います。モデルルームの雰囲気は好きな感じだなって思いました。
• 1期のあと、その後動きがないように思いますが、2期はいつ頃なんでしょうか？まだ1期の先着での販売の部屋もあるようですし、価格も高いですし苦戦しているのでしょうか？
  • 初めは売れたけど、あとはさっぱりみたいな感じと聞きましたが・・地元民だけに人気のエリアですか？
• 駅から近いのはいいですが、やはり販売価格と管理費がネックです。住戸数がこれだけだと、駐車場も機械式だし将来のコスト負担が大きいでしょうね。戸建て感覚で生活できるのは魅力ですが。駅から近いし、間取りも広いので将来、転売できなくもないかな。
• 駅から近くても周辺環境が自分に合わなければダメですね。ちょっと国道に近すぎますね。玄関にアルコープがあるのは好きですけど。確かにそれなりに広いけど、もう少し安くてもいいと思います。最初、売れたのは何が要因だったんでしょう。駅近かな。
• 完成は1月予定ですが、まだ3分の1以上は残っているようですので施工前完売は厳しそうですね。最近のマンション価格高騰が原因でしょうか。戸数も少ないですし、学校区も人気の高木校区ではなくなるので残ってしまったんですかね。

交通[ ]

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  路線図

構造・建物[ ]

• 杭構造：建物を支える基礎には、工場で品質管理された既製杭を採用しています。地盤調査によって確認した堅固な支持層まで約9mの杭を打ち込み、強靭な基礎構造を築いています。（一部除く）
• コンクリート強度：強度と耐久性に配慮し、構造躯体は設計基準強度27N/m㎡のコンクリートを使用しています。（一部除く）
• 水セメント比50％以下：水セメント比が小さいほどコンクリートの耐久性が向上する傾向があります。構造躯体は水セメント比50%以下に設定し、耐久性を高めています。（一部除く）
• 鉄筋のかぶり厚：構造躯体の鉄筋のかぶり厚さは、建築基準法のかぶり厚さより10mm厚い目標値を設定しています。鉄筋を錆から守り、耐久性が高まります。（一部除く）
• 溶接閉鎖型帯筋
• ダブル配筋
• 外壁・戸境壁：快適な室内環境を実現するため外壁はコンクリート厚約160mm（一部約180mm）を確保しています。また、隣り合った住戸を区切る戸境壁はコンクリート厚約210mmを確保。遮音性に配慮された厚みのある壁構造です。
• 二重天井、ボイドスラブ工法：コンクリートスラブと天井材との間に緩衝ゾーンを設けた二重天井構造。さらにボイドスラブ工法を採用する（一部居室除く）ことにより、小梁が住戸内に出ず、視覚的にも空間に広さが感じられ、居住性の向上に配慮しています。（1階住戸の床は通常スラブとなります。）
• アウトポール設計：柱を部屋の外に出すアウトポール設計を採用し、すっきり広々とした居室空間を実現しました。部屋を有効に使うことができ、家具レイアウトの自由度も向上します。（一部を除く）
• フルフラット設計
• 住宅性能評価書を取得。
• 将来的に汚れが目立つかもしれないですが、白を基調とした外観デザインは、好きです。

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  外観(2)

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  ファザード

共用施設[ ]

• 駐車場：機械式21台　[11,000円～15,000円（月額）]
• サイクルポート：29区画　[500円（月額）]
  • 自転車の利用頻度が高くなりそうですが、マンションには全戸分のサイクルポートが設置されているそうでその点はよく考慮されていますね。このサイクルポートは1世帯何台駐輪可能なのでしょう？
    • 物件の説明によれば「ゆとりあるサイクルポートを全邸分ご用意。出し入れもしやすく快適」だそうですよ。営業さんに何台分かは聞いていませんが、一般的に考えれば2台分プラス子供用自転車くらいは駐輪しておけるのでは？
• バイク置場：2台　[1,500円（月額）]
• オートロックシステム
• 防犯カメラ
• 大阪ガスセキュリティサービスによる24時間セキュリティーサービス
• 敷地配置図より

1. 独立性・開放性に優れた二面道路の敷地、全邸南向きの住戸配置。
2. 駅からの動線である敷地西側に設けた、建物の顔となるエントランス。
3. 語らいや待ち合わせに使える、ラウンジを設けたエントランスホール。
4. 機械式駐車場を全21区画（72％）確保。
5. ゆとりあるサイクルポートを全邸分ご用意。出し入れもしやすく快適。
6. 敷地内への自動車、自転車、歩行者の動線を分けた歩車分離設計。
7. 季節感や潤いを演出し、人の心を癒す植栽を敷地の周囲に配置。
8. 万一の災害時にも対応可能な、防災用品などをストックした防災備蓄庫。

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  敷地配置図

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  エントランス

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  エントランスアプローチ

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  エントランスホール

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  ラウンジ

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  セキュリティー

設備・仕様[ ]

【キッチン】

• 選べるキッチンスタイル

1. 遊快棚古スタイルキッチン：従来、デッドスペースだったシステムキッチンのカウンター下部に収納棚を設置。リビング・ダイニング収納は、内部が可動棚になっており、ご家族で共有したい本や小物なども収まります。また、キッチンのシンク前収納は、料理中の手元を隠しつつ、すぐ手の届くところに調味料やボウルを並べられる便利な仕様。ワークトップを有効に使えます。
2. 吊戸棚キッチン
3. オープンキッチン（天板1,050 or 950mm）

• 食器洗い乾燥機
• ユーティリティーワイドシンク
• 高機能ガラストップコンロ
• ソフトクローズ機能付スライド収納
• シングルレバー混合水栓
• 浄水器
• 包丁収納（チャイルドロック付）
• ガスコンセント
• ホーロー整流板付レンジフード
• 床下収納（1階住戸のみ）
• 人造大理石仕様のカウンター
• キッチン、いろいろ選べて良いですよね。私的には、遊快棚フルスタイルキッチンが使いやすそうだなぁって思いました。オープンキッチンは見た目が、解放感あってモデルルームみたいで良いと思うのですが、実際使うことを考えると、何かと不便が多いのかな？と。遊快棚フルスタイルキッチンならカウンターで手元の目隠しもできるし、シンク側の収納もあって、吊り戸棚もあるけど、全面ではないので、それなりに解放感もあるのかな？という気がします。

【バスルーム】

• 浴室暖房乾燥機
• サーモスタット式シャワー水栓
• ポップアップ排水栓
• フラッグストーンフロア
• 保温浴槽
• 浴槽手摺
• 3段棚

【洗面室】

• ボウル一体型カウンター（スキマレス排水口）
• スライド収納
• モノスタイルシングルレバーシャワー水栓
• ヘルスメータースペース

【トイレ】

• 多機能ウォッシュレットトイレ（タンクレス）
• 手洗いカウンター
• 人感センサー付照明

【収納】

• 納戸
• クロゼット
• トランクルーム

【バルコニー】

• バルコニー幅2m以上
• スロップシンク

【セキュリティ】

• カラーモニター付インターホン
• ダブルロック
• 非接触住戸キー
• 鎌式デッドボルト錠
• マグネット式防犯センサー
• 可動ルーバー面格子
• 保安灯

【その他】

• センターオープンサッシ（一部タイプを除く）
• ドアキャッチャー
• 複層ガラス
• マルチメディアコンセント
• フレッツ光ネクストマンションタイプ
• インターネットホームセキュリティー「アイルス」：大阪ガスセキュリティサービスのコントロールセンターと24時間オンラインで直結し、専有部の防犯、火災、ガス漏れ、非常警報をはじめ、共用部の火災、設備異常に対処します。
• セレクトというと間取りの変更とかカラー選択とかなのかなと思って公式サイトを見てみたんですが、キッチンセレクト以外にはどんなプランがあるんでしょう？探してみたんですが、みつけられませんでした。キッチンの収納は便利そうですが、どんな形にしたら使い勝手が良いのやら。実際に使ってみないことにはわからないです。オープンキッチンは開放的で見た目にもすっきりして良さそうですが、収納も欲しいところ。シンク前収納ってどうでしょう？邪魔でしょうかね？
  • シンク前の収納はモデルルームで確認出来ますよ！収納が増えるのは良いのですが、小柄な女性だと収納に手が届きにくいです。また収納によりキッチン前のダイニングスペースが狭くなる為、人それぞれですが自分はあまり良いとは思いませんでした。
• キッチンをカスタマイズできるのは魅力的。収納棚も食器棚有り無しによって変わってきますよね。シューズクローゼットがもう少し沢山あると良かったかな。少し少ない気がしますね。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：75.27m2～94.58m2
• バルコニー面積：11.45m2～12.9m2
• 土地の割に間取りが広く設計されているのか、総戸数がこのあたりにしては少ないような気がします。
  • このあたり(高木小学校区)は全て29戸のマンションです。児童が増え過ぎて、マンションは29戸の戸数制限がかかっています。
• アルコープがあるのはいいですね。レイアウト的には他は普通ですね。
• 比較的広めの邸ですね。ベランダは2m奥行・天井は2.45mですね。
• 角部屋の間取りを見ると、西側の窓が滑り出し窓というのでしょうかとても小さな開口部で開放感がないように感じますが、隣の建物との距離が接近しているからですか？それとも単にデザイン性の問題なのでしょうか。
  • 外観図からみても窓は小さいですね。建物というよりも道路があるからかな？と思いました。でも道の反対側に同じくらいの建物がありますものね。そういう配慮ももしかしたらあったのかもしれません。角部屋なのにもったいなく感じもしつつ、西日を直接受けにくくなるからいいのかもと思いつつ。

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  Ａタイプ

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  Ｂタイプ

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  Ｃタイプ

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  Ｄタイプ

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  Ｅタイプ

買い物・食事[ ]

• 万代西宮門戸店（約30m・徒歩1分）
• パン工房 りょう（約170m・徒歩3分）
• ダイエー西宮店・エディオンダイエー西宮店（約310m・徒歩4分）
• 阪急西宮ガーデンズ（約1290m・徒歩17分）
• HIRO珈琲（約670m・徒歩9分）
• イカリスーパーが近くにありますね。地図を見ると、近くにダイエーがあるようなので普段はダイエー、お客さんが来た時はイカリスーパーを使うかな？と考えています。これ以外にスーパーはありますか？住宅街なので周辺にそんなにお店はないような気がするのですが、使えるお店があれば教えてほしいです。
• ダイエーの次には万代が近いですね。イカリ、門戸のチコマート、自転車を使えば北口のコープ、サンデイ、１７１沿いにも２軒。日常のお買い物、全く困りません。使い分けもご自由にどうぞ。
• 自転車を使えば、コープ、サンデイとかもあるのなら、十分なのではないでしょうか？買い物と言えば、結構荷物になりますし、来客時となれば、買い物する量も増えますから、やっぱり自転車での買い物のほうが楽です。そう考えるといろいろ買う場所も選べるのなら良いと思います。行けるスーパーが１件とかしないと、ついつい食事も何故かパターン化してしまいます。
• ダイエー普通に便利です。って数年以内にダイエーじゃなくなっちゃってどうやらイオンになるみたいなんですけれど、変わらずあってくれるといいなーと思いますよね♪特にこの辺りだと大切なお店の1つなんですし。

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• 西宮市立高木幼稚園（約390m・徒歩5分）
• つぼみの子保育園（約420m・徒歩6分）

【小学校・中学校】

• 西宮市立高木小学校（約640m・徒歩8分）
• 西宮市立瓦木中学校（約920m・徒歩12分）
• 学区は高木小学校です。そこそこの距離かな。子どもにとって近いというほどでもないが、負担になるほどの距離ではないかなと思います。
• 小学校区は、2016/4から、高木北小（新設）の校区ですね
  • 高木小校区が単純に２つに別れるのですか？ほか校区も混ざるの？
    • 単純に、町名別に２つに分かれます。

【その他】

• 神戸女学院大学（約620m・徒歩8分）

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域、準住居地域
• 電車の音は大丈夫でしょうか？かなり近いんですが。国道も近めですね。閑静なエリアに建設されるようですけど、どうなのか気になりますね。
  • 電車は速度や本数面から気にならないと思います。171号も北側ですし。気になるとしたら、北に隣接の万代スーパー（もちろん利便性は抜群）と狭いのに抜け道になっている西側道路ではないでしょうか。
• 171号線には直接面してはいないけれど、上の方の階は音とかの影響いかほどなんでしょう。車の通りはある道ですよね。緊急自動車が通ったりとかそういう事もたまにあるかと思いますが部屋の中への音の影響はどうなのかなと思いました。
• 門戸厄神は西北に近いので便利だが地元の人気はさほどありません。むしろ駅前に40数年以上前から立ち始めたマンションは地元ではなく外からの人の流入が多くまた、それ故かコミュニティとしてのまとまりが薄い感じです。地元は最近まで、つまり西北の開発が計画されるまで、単に一戸建て用の地域でした。171で地域が分断されている感じは否定できないし。駅の西、神戸女学院への通学路辺りは地元の農家の存在が結構目立つのでは？大地主さんや、集合住宅経営者さんたちに多いですよ。
• 前は県営住宅でしょうか？
  • グーグルマップの航空写真を見るとそんな感じですよね。ストリートビューは既にここの工事に入っている写真になってしまっていますけれど。
• 二期は同じ敷地の東側だね。
• 隣のマンションとはどのくらい隣接しているのかな？部屋の中が見えてしまうということは無いのでしょうか？ダイエーが徒歩4分のところにあったりと、周辺に商業施設が多くて便利そうですね。このくらいの距離なら、ちょっと買い忘れがあったときもすぐいけちゃうのがいいです

周辺施設[ ]

• ウェリスにしきた友の会”ルッソ"⇒http://www.n-lusso.jp/location.html

周辺施設

【公園】

• 野間南公園（約180m・徒歩3分）
• 高木公園（約640m・徒歩8分）

【公共施設】

• 市立北口図書館（約880m・徒歩11分）
• 門戸高架下東児童遊園（約60m・徒歩1分）

【金融機関】

• 西宮下大市郵便局（約260m・徒歩4分）
• 尼崎信用金庫門戸支店（約360m・徒歩5分）

【病院】

• 小田クリニック（約30m・徒歩1分）
• いのうえウィメンズクリニック（約200m・徒歩3分）
• 西宮市立中央病院 [総合] （約440m・徒歩6分）

その他[ ]

• 検討していましたがやめました。この地域は今はマンションの戸数制限がありますが、いずれ解除されればいつ中・大規模マンションが建つかわかりません。長期的な資産性を考えれば私個人的にはリスクが高いと感じました。またバルコニーからは電柱・電線が丸見えで距離も近いのであまり良い気分ではありませんね。

掲示板[ ]

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