オーベル志村城山

2014年9月29日 (月) 16:41時点における最新版

オーベル志村城山外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都板橋区志村二丁目6-1他（地番）
• 交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩3分
• 総戸数：74戸（地権者予定住戸7戸を含む）
• 構造、建物階数：地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年02月中旬予定
• 売主：大成有楽不動産株式会社
• 施工：大成ユーレック株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 有償ですがオーダーメイドプランがあって、どうかなって思いました。やっぱり高いのかな。
• 今回改修してない？中山道側の北側擁壁の耐年数と耐震性。 地震でマンションは無事でも擁壁が崩れると修繕費用がヤバいことに。
  • おそらく出来て40年以上になるよね？ 擁壁の耐年数は半永久的と言われているとはいえ、 30年住むとしても70年以上も大規模改修しないで行けるのだろうか？
  • 築40年以上の壁を改修等していないという事は、 将来の大規模修繕、次の建て替えの際には、必ず改修が必要と考えますので、 修繕積立金では補えず、将来に対する負債であることは間違いないと思うので、 その分、販売価格に考慮されているかが、今のところ気になります。
• 西向き、は東向きで価格にかなりメリハリがつきそうですね。
• ここのモデルルームは100m2しか用意していないのには驚いた。70m2中心のマンションなのに何を考えているのだろうか。70m23LDKを検討している当方しては、全くイメージできず見送らざるをえなかった。企業体質を疑いました。
  • モデルルームはオプションで着飾ってるのと同様で良いところばかり見せたいんでしょうね。普通は標準タイプで一番多い数の間取りでモデルルーム用意するところが多い中、それだと70平米台検討してる人には中々予想づかないでしょうね。広ければ魅力たっぷりでしょうが、実際の部屋に入ると狭さを感じてしまいそうです。30平米の違いだと約部屋2個ぐらいの差が…。100平米となると、70平米の間取りだとキッチンからして実際のとことなってしまいますから、間取りみても予想づきにくそうです。でも、キッチンは素敵ですね。自分好みです。あの、キッチンパネルは標準ですか？
• 駅から３分以内ディスポーザーつきで、マンションの価格は安いほうと思う。そもそも大体の板橋区の土地は土地取得費がかなり安いから。
• 意外ですが東向きも結構埋まっていました！
  • 東側が結構埋まっているって意外だ。価格面でお得感があるからなんでしょうか？道路がうるさいとありますが、中山道の音がでしょうか。坂がある方の道は一方通行だからあまり車の通りもないし静かなのではないかという印象を受けましたが都内だと幹線道路が近くにある限りはある程度は仕方がないのかも
• 第一期価格でましたね。坪200万～240万くらい？

1. 販売戸数 46戸（全体では74戸（地権者予定住戸7戸を含む））
2. 販売価格 3,770万円～7,490万円
3. 最多価格帯 5,000万円台（5戸）・5,100万円台（5戸）※100万円単位
4. 間取り 2LDK～4LDK
5. 専有面積 62.29m2～101.68m2
6. バルコニー面積 9.90m2～15.38m2（逆梁面積含む）
7. サービスバルコニー面積 2.54m2～6.00m2
8. 専用庭面積 22.77m2～24.38m2（月額使用料：1,140円～1,220円）
9. テラス面積 10.50m2～10.80m2
10. ルーフバルコニー面積 6.61m2～38.28m2（月額使用料：330円～1,910円）
11. 管理費（月額） 11,200円～18,300円
12. 修繕積立金（月額） 5,920円～9,960円
13. 修繕積立一時金（引渡時一括払） 436,000円～711,800円
14. 管理一時金（引渡時一括払） 20,000円

• 100平米で7000万超えはちょっと高いなあ。これではすぐに完売はしないと思う。確かに臭いの件も気になる。
• 先着順の2戸は、2LDKと西向きの3LDKですね、一期で販売した部屋ですね。その2戸が残ったって事ですね。逆に他の65戸は買い手がついたって事かな。部屋によって環境結構違うから、微妙な部屋は残っちゃうのかな〜。
• 東向きの棟は3LDKが3000万円代で買えるから、方角環境をあまり気にしない人にはお買い得では？あまり時間かからず完売するんではないですか。
• 一般的に言って、上々のペースだと思いますよ。あまり販売力のあるデベじゃないので、上出来じゃないかと。自分は購入見送りましたが売れ行きは気になってました。広くて高額の住戸も順調に捌けてるようなので、後日人気物件だったと振り返られることになるかもしれませんね。
• 広い部屋から好調に売れていってるみたい。やはり立地と仕様を気に入る人が多かったってこと？
  • あと価格でしょうね。変に高値つけてませんから。確実に売りたいというデベの姿勢の表れでしょう。最近の大手の殿様商売ぶりよりは好感持てるのでは。
• やはりここは値付けがいいですよね。これなら即完売とはいかなくとも、着実に売り切れるのではないでしょうか。
• 気が付けば…もう最終期なんですね。あといくつ残ってるのだろう。4こ位？
  • あと四戸残ってるようですが、そのウチ４ＬDＫの間取りの部屋は結構いい間取りですね。
• 86平米の部屋は、ゴミ捨て場の真上だから残ってる。

交通[ ]

• 駅からのアプローチは平坦で歩道も整備されていて申し分ない。
• 南西側低層階は目の前のマンションが日陰になり、日があまり当たらない。

構造・建物[ ]

• コンクリ壁は乾式なので、そのへんでコストダウンか。まあ最近は普通ですね。
• 根本的に構造（遮音）がNG。中空スラブで200mm～300mmなんて見たことない。最低250mm以上じゃないとうるさくて暮らせないですよ。ちょこっとグラスウールを引いて誤魔化してるけど四角いスラブは音も分散しないし。
  • スラブ厚が200mmと薄い部分がどれだけあるんですかね？もともと乾式壁なので、躯体は相応にコスト削られてて期待はしてませんでしたが...スラブ中空部分の形で、そんなに変わりますかね？
    • スラブの件、とても参考になりました。中空スラブで中を空洞にしてコンクリートのコスト削減。中空スラブは音は伝わりやすい。。オーベルは安い建物って事ですね。建物の価値は低い…将来的にも心配ですな。遮音レベルを確認しようと思います。

共用施設[ ]

• 内廊下ではないし、エレベーターも一機でしょうし。内装とか品等がよければラッキーですが、それは枝葉の問題ですね。

設備・仕様[ ]

• ミストサウナ
• ディスポーザー
• ウォールドアも標準装備
• 標準装備が結構良いものがありますね。
• 仕様はホームページに載っていないが、室内で洗濯物が干せる竿？が２本標準で備えてあり主婦としてはありがたいです。あとバルコニーにスロップシンクもあり便利かも。駐車場はシャターゲートがあり外部者が入れないようになっていいかも。
• オーダーメイドプランいいですね。壁の色、照明、コンセントの位置、カウンターの高さなどなど、たしかにどれも少しの違いで住み心地が違ってくるものだから。ただ、有償なので費用が気になるところ。専門のコーディネーターに相談できるのもいいけど、けっこう費用がかかるんだろうな。施工例なんかも見ると落ち着いたいい空間に見える。
  • なるほどお金かかるんですね。勘違いしてましたオーダーメイドプラン。でもまだ建物出来ていないから、そんなに高くはないんじゃない？
• リビングの床暖房、食洗機、洗濯機置場の上の棚、室内干しの竿取り付けなど、標準でついてました。もちろんディスポーザーも！部屋により違うところもありますが、割りと広めの部屋には、流し台が工夫されていて便利でした。
  • 私もキッチンがとても気に入りました。ホームページでもキッチンシンクは動画付きで紹介されていてわかりやすいですね。今は食器を洗いながらでないと作業ができないので、広さがステキです。
• 確かに、ここは総戸数が少ない中ディスポーザーがついてるのはかなりのメリットだと思う。初期設定からついてるのが良いよね。キッチンも良いし。デメリットもあるけど、メリットも多い。
• 食洗機が標準装備なので、いいね。
• 廊下窓は普通は開きますよ。ただ、プライバシー保護のためにルーバーが付きます。格子みたいなやつ。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：62.29m2～101.68m2
• ルーバルのタイプは月並みな表現ですが良いと思います。控えめでなく幅も奥行きも十分。室内からの開放感も、窓が多いだけに満足しそう。というのが第一印象ですが如何でしょう。また、他の住戸からは覗かれない死角的ポジションにあることが尚宜しいのではと思いました。周辺に建物が無ければ文句の無い環境なのでしょうね。下の緑からは頭が抜けているようです。
• 収納にこだわって作っているみたいで、使いやすそうだなって思いました。ゆとりの間取りを選ぶことができたらいいですが、なかなか難しいことも。ドーンと大きいだけの収納だと、収納が下手だとかえって大変なこともあって、いろいろ細かい所が考えられているといいなって思いました。
• こだわりの空間設計というのが良いですね～。下駄箱なんて、いっぱい靴が入るから良いな。間取りは極一般的な間取りにも見えますね。
• 東側の一階の目の前は2階建ての一軒家がありますね。気になるとこですね、日当たり等…角部屋で庭付きで良いと思いますが、う〜ん。。やはり上の階が人気みたいですね。
• 低層は隣家の目線が気になりますね。
  • お隣さんの目線が気になるって、お隣との間が狭いということですか？でもビルとビルの間って、意外と狭く感じられますからね。それが側面同士ならまだ良いですけど、完全にお見合いではちょっと考えものです。もしかして道路の反対側とのことですか？

買い物・食事[ ]

• 買い物は便利でしょうか？三徳とセブンタウンは近いけど、三丁目には坂がきつそうだし、いずみやはちょっと遠いようです。志村坂上商店街のオススメは？
  • 坂上商店街も前は色々お店が栄えてましたが結構減りましたよね。マツキヨもなくなってしまって、パチンコ店か美容院か100均が多いですね。お勧めできるのはパン屋かな。あげ納豆パンは美味しいです。
  • 買い物先が限られてしまいますね。 坂を下った地域の方が店数が多いです。 西友も出来ますし。 きついアップダウンが気にならないならば便利だと思いますが 坂上だけで済ませようとするとちょっと限られてしまうかも。 個人的にはイズミヤぐらい行くならオッケーストアに行きます 正規品が安くて肉なども質も良くて安いので。
  • 生鮮食品は、やはり三徳が一番だとおもいます。 価格が多少高めかもしれませんが、サミットや西友などより美味しい野菜、魚がありオススメです。
  • ここら辺だと生鮮品はサミットだよ。 お肉に関してはオッケーだけど。
  • 私は坂下のスーパーの生鮮食品は三徳に比べ、質が、落ちると思います。 雑貨はサミットやいなげやまで行きます。
  • 生鮮はここら辺はサミット、イトーヨーカ堂。肉に関してはオッケーかな。
• スーパーが下に多いのは事実だから。自転車でアップダウンはそれなりにきつい。でも年を取ってからのことを考えると坂上のこのマンションは商店街まで楽に行けるのもメリット。
• おのずとセブンタウンが近いので普段の買い物はセブンタウンで事足りそうですが 坂下エリアは西友もできるので買い物の利便性から坂下方面への買い物が多そうです。 駅を利用しない専業主婦にはセブンタウンが近いのが何よりもメリット。 TSUTAYAもありますし。 飲食店は坂上エリアですね。
• 商店街は、個人商店に派手さはないですが、珈琲館があり美味しい。蕎麦やもちょっと自転車でモスバーガーにもよくいってるよ。
• 駅前あたりには色々ありましたが商店街自体は、パチンコ、１００均、美容院が目立ち、その他はあまり印象に残らない感じでした。
• マルフクベーカリー、焼き肉店、蕎麦や、イタリアンあるし。スーパー徒歩けん内に何軒かあるよ。年老いても住むのにいいな。
• ここら辺の人は足をのばしてオーケーストアー、セブンタウンの利用者が多いと聞きました。三徳はちょい買いには良いかもしれませんが微妙な距離で品数少ないので我が家は日々の買い物はセブンタウンがメインになると思います。
• 当初商店街もあり安心してましたが、最近よくよく歩いてみたら、普段使えそうなお店は100均とパン屋、セブン位でスーパーも物は良さげでしたが高いんですね。
  • 商店街残念な感じですよね。。もっと栄えて欲しい。セブンタウンみたいのが坂上にも出来たら良いなー。
    • 逆に小豆沢のほうが、ちょっといろいろありますね、いなげやがありました。このマンションからは自転車いる感じ
      • 商店街ですが、公設市場があり、そこの八百屋は安いですよ！電気屋も街の電気屋さんってん感じで引っ越し後お世話になると良いのでは？？確かにもう少し充実するといいんですけどね。
• お店関係は坂の下の、エリアが充実してますよね。
  • サミットやトイザラス
  • コジマ×ビックカメラ
  • 西友
  • オリンピック
  • ダイエー
  • レンタルビデオ関連
  • セブンタウン 等々

ここにすると買い物は必然的に坂を下ったり登ったりが必要かなと思ってます。電動自転車が欲しくなりますね。

• ドイトってここから近いですよね。今、閉店セールしてますが今後はドン・キホーテになるみたいです。
  • ドイトが閉店しちゃうんですか。確か保育園の近くですよね？ドンキができるとなると、住宅街の中にできるので営業時間が制限されたドンキになるかもしれませんね。住宅街に作られる場合、周辺住民の反対により23時以降は営業できない店舗が多いみたいです。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 17号線に近すぎの感がありますね。17号の騒音や排気がどう影響しているのか気になるところ。
  • １７号線には近いけど、坂の上に位置して騒音、臭気は全く感じないかな。 志村坂上駅近では一番静かで便利な場所と思われます
  • 現地見てきましたが、中山道からかなり近かったです。 これだと、排気ガスと騒音のリスクも踏まえて検討しないとなと思いました。 あと、駅に行くにも買い物に行くにも毎日のアップダウンも大変そう。 買い物は坂上に行くより坂のしたのエリアを利用した方が便利そうですね。
• 立地は駅から近くて良いんだけど、マンションの直下を三田線が走ってるぽい？ちょうど三田線が志村坂上に向かって地下に入っていくあたりの真上ですよね。そんな音なんて全く影響ないんですかね？
  • 三田線はマンション予定地の真下ではありません。確か共栄とかいう会社の下を走ってるので。 近くのマンションに住んでますが、中山道の排ガスや音はしません。
  • 中山道から左にそれて、すぐ近くから三田線が地上に出ているので、 マンションの敷地に三田線が隣接してきている可能性があり、 地表面に近くなっていて、さらにカーブを走る三田線の振動が心配される。
• 目の前の駐車場はマンションになるかもしれない。
• まだ未定であるトーハツ跡地の行方。 数年後トーハツ跡地は大規模マンションになるかもしれない。 そうなると、将来の資産価値はそれほど見込めないかも。
• 中山道反対側の総泉寺がずっと工事中。噂では一度破産しているらしく、 どうなるかわからない。
• 長年住むのであれば考慮しなければならないのは、 現状で実現性は薄いですが、中山道の拡張による３車線化。 都市計画では、道路用地として北側の擁壁部分まで削られ、志村坂上の交差点はオーバーパスになり、ちょうどマンションのあたりから車が上る感じになりそう。今よりも道路がもう少しマンションに近づく可能性がある。まあ、何十年後の話かもしれませんが、計画があるという事だけは、検討時に頭の片隅に入れる必要がありそう。 イメージとしてはみずほ銀行まではセーフ。交番はなくなる。
• 今日、現地とその周辺を見てきたので率直な感想を。何より駅から近い！目の前に公文、歩いて4分程度のところに開発教室などの塾もある。飲食店はまあまあある。ドトールがあるのも良いね。毎日の買い物に関しては、自分だったら電動自転車でセブンタウンに行きますね。歩いても行けるような距離でした。三徳はアップダウンはないですがマンションからは微妙な距離で品数もさほど多めでもない感じでした。肉なども…。セブンタウンはTSUTAYA、ミスド、ドラッグ、無印、赤ちゃん本舗、ユニクロ、ビバホーム、くらずし、石窯パン屋（かなり美味しかったです）など1カ所でなんでも揃うし毎日の買い物が楽しそうです。イトーヨーカ堂は鮮度も良さそうですし品数も豊富野菜も有機野菜もあり肉、魚ともに豊富でした。
• ここで、壁の話が出てましたがその壁というのは中山道沿いのマンションが建つ場所（土台）東側の壁なのでしょうか？もしそうならば、言われてるとおり結構古さが際立ちましたね。その壁は結構高さもありますが、その下に何かしら古い建物はありましたが中山道を通ってみれば分かりますがマンション東側は中山道の真横と言ってもおかしくないですね。あれだと、中山道の車の音と廃棄ガスは心配です。中山道を通ってみると垂れ幕がはっきり見えるので分かるかと思います。
• 中山道を挟んで向かいにはお寺がありますね。何のお寺がは分かりませんが…お墓などあるのかないのかも気になります。
• 中仙道近いっていうけど、マンションは丁度坂の上にたつのでそんなに気にならないと思うよ。高速道路の下ではないし。
• あそこまで中山道に近いとは予想外でした。ただ駅からフラットアプローチで３分というのは大きなメリット。さびれているけど商店街も近いし。
• 駅ちかなので、駅までは清水坂とは反対方向だし、スーパーは徒歩三分の三徳まで坂を通らず行けます。不便は感じないな。
• 現地を見に行ってきましてが、中山道真横ですね。高さがあるから大丈夫と言ってる人がいましたがマンションの3階程度、あれだと中山道の騒音と排気ガスの影響はあるかと思いますね。あと、清水坂を下から上へと登ってみましたが、結構きつい坂でした。でも、ウォーキングなどの運動に良いかもしれません。で、三田線出口ですが、やはり近かったですね。方向によっては電車の音なども考えないといけないかもしれません。ただ、電車より中山道だと思います。志村坂上駅から現地に行く道筋は近くデメリットを感じませんが、中山道側に出ると直面します。西側は建物が壁になってる分音はさほど気にならず良いかもしれませんが、東側は音がかなり聞こえました。西側狙い目ですね。または、南のにしより南西角あたりがベストかもしれません。居酒屋も結構あり酒飲みには選択肢が多くて良いかもしれませんね。
• 板橋区は他のサイトですが地盤が硬く、地震に対しての評価がいいようです。
• 中山道をほぼ毎日通ってますが、中山道からオーベルの建設現地が見えます。垂れ幕かけてあるので良くわかります。あと、坂の上ではなく壁の上。東側は中山道に面してることは事実です。清水坂の方から見れば分かりません、そういう意味で見方によってはは間違いではないでしょうが、東側の横は開けて何もなく、下は中山道。ということは東側は中山道に面してることになります。デメリットではありますが、メリットもここはたくさんあるので、しっかり正しいことを直視して検討しています。メリットばかりを見て検討はできませんからね。
• たしかに、東側の横は開けて何かがあるわけではなく、下を中山道が登るように通ってる。真横というより面してるというのが正しいかもね。
  • 高さがあるので、中山道にじかに接している感じとは、ちょっと違うと思う。むしろ、向かいの寺のほうが、存在感をかもしだしているかも
    • 高さがあると言っても道路からしたらマンションの2〜3階ぐらいの高さの部分にマンションの現地（土台）と垂れ幕が見えるので、そんな高さがなく、中山道を通って見て近いなと思いました。試しに今日車で通ってみたんです。なので、やはり南又は西良さそうですね。我が家は南希望です。確かにあのお寺も気になりますね、上空写真を見るとお墓がかなりあるようですし。
• そう言えば例のイースト臭も、昼間してたなあ。かなりこちらでは有名よ。
• やはり気になる点は、東側のイースト臭と中山道の騒音排気、ヨウヘキですよね…でも駅近はとても魅力。
  • 確かに工場が稼働してる時は慣れないときつい匂いがしますね！
• MRに行って来たけど、高級仕様とは思わない。ほかの新築と変わらない感じだったよ。立地はいいけど、騒音、排気、イースト臭はかなりきつかった
• 確かにここの立地は価値がありますね。城などは、地盤のよい高台にしか建設されないものですから。この場所というだけで資産価値もありそうだし、駅からも近いですしね。
• 坂上の雰囲気は静かで気に入ってます。逆に坂を下りていけば買い物には事欠かないので、まあいいんじゃないでしょうか。住み分けできてるっていうか。たしかにちょっと寂れてはいるけど。でも、あんまり大手のチェーン店ばかり入ってきても個性がなくなってよくないです。

周辺施設[ ]

• 子供を遊ばせる大き目の公園は近くにありますか？　小豆沢公園は１７号を渡らなくちゃいけないようだし。
  • 子どもが、小さいときは見次公園でよく連れていきました。 あと、児童館にも行きました。 見次公園には、公園の階段をおり砂場や池の周りであそべます。
  • 見次公園が意外と近いです。 商店街中ほどを突き抜けうなぎ屋さんの前を通り、右折すると、行けます。 見次公園には、公園の階段を下りてすぐです。
• 駐車場ですが、ここで駐車場なんて無いとおっしゃってた方がいましたがありました。マンション西側道路挟んで向かいの公文の横に。広さ的には戸建て2棟分ぐらいで、広くもなく狭くもなく微妙な広さでした。位置的にはマンションの西側斜め向かい側です。見るからにしばらくは何も建ちそうにない雰囲気でしたね。出来ても住まい関係？コンビニはなさそうです。立地的に。

その他[ ]

• 駅からの近さとわかりやすい道のりはかなりのメリットだと思います。駅利用者にはたまらないかもしれません。駅前にはいろいろお店もあり窓口付きの銀行もあり、買い物、外食にはさほど困らないですね。ただ、やはり心配されてるマンションの土台横の壁は気になります。あと、自分はあの中山道はかなりの懸念材料になりました。ただ、メリットデメリット相殺できるような感じではあります。壁の安全面は心配ですけど、ようは、買う部屋の位置さえ気をつければ良い買い物になるのではと思います。駅からの近さと何かとこまごまあるお店、利便性面での生活は楽しくなりそうです。環境が問題点。東側は中山道の影響、目の前のお寺？があり部屋の位置での差が大きそうですね。あとは、確認できなかった三田線がどの様に影響するかだと思いました。懸念材料もありますがメリットもかなり大きい。
• 土曜の大雪で、土曜の午後頃からオーベルにたどり着く前より少し手前のちょっと前の道のところで、区役所により、ここから坂なので路面凍結の恐れあり。ここから通行禁止。ここから車は迂回するよう立て看板がありました。立て看板に従えば、大雪の時には車でオーベルにはたどり着けませんね。出庫も難しいかもしれません。結局、清水坂の通行止めが解除されたのは日曜の夕方すぎだったと思います。日曜日の昼間が暖かかったため予定よりも早かったようです。
  • 清水坂の歴史が物件ブログに紹介されていて、感心しながら読ませていただいていましたが雪が積もると通行止めになってしまうような急勾配な坂ですか！まあ、今回の雪は今までにない大雪だったので仕方が無いのですが、車で出ることができないのはキツイですね。
• 中山道真横をメリット又は気にしないという方はいないと思う。夜中でも交通量ありますからね。だけど、駅近、ディスポーザーはとっても魅力的なのと通学先を坂上エリアで絞れば通学に人の目が届きやすいので安全面は良しと見ています。交番からも近いというのも安心かな。小学校では公文（マンション目の前）お受験なら学力開発どちらとも近いです。子供を育てやすそうです。まあ、部屋の位置が西が南西側と選べれば買いですね、！
• 地権者住戸が7つあるので、それも気になりますね！トラブルとかにならなければいいのですが。
• 公式サイトのスマートマンションの説明を読むと、全体的にふわっとしてますね。電力逼迫の際、節電要請のお知らせが届き、節電に協力するとポイントが還元される場合がある、とか独自の電気料金メニューで30分毎に電気使用量を少なくすると電気料金が低減できる可能性が高くなる、とか全てが断定的でなく導入されるかどうかも決まっていない感じを受けます。
• ここも、中々良い物件だよ。悩む。ただ、買い物先が坂の下が主になりそうなのでアップダウンが気になるところ。電動自転車必須になるかな。買い物は気軽に行きたいからプラウドとここで悩み中。坂の下エリアは色々お店が次々にできていいよね。ニトリもできるし。
  • ドンキも出来ますしね。ニトリはどこに出来るんですか？電動自転車があれば問題なしです♪
    • トイザラス跡地らしいです。サミットの上。坂下エリア住みやすくなりますね。

掲示板[ ]

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