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ザ・天王寺レジデンス　ガーデン＆ビスタ

提供: すてき空間

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2017年3月1日 (水) 00:11時点における最新版

物件概要[ ]

所在地：大阪府大阪市天王寺区悲田院町2-2,3-3の一部,3-4の一部,3-5（地番）
交通：

大阪環状線「天王寺」駅徒歩3分
大阪市営御堂筋線「天王寺」駅徒歩2分
大阪市営谷町線「天王寺」駅徒歩2分
近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅徒歩6分
阪堺電気軌道上町線「天王寺駅前」駅徒歩5分

総戸数：413戸
構造、建物階数：地上19階地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2015年10月竣工済み
売主：住友不動産株式会社関西事業部
施工：前田建設工業株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561760/

１９階建て、総戸数４１３邸のビックプロジェクト

【価格が高い】

67.02㎡（20.27坪）が低層階で150万/坪と仮定すると、安い部屋で約3,000万円という計算ですか。
この物件、すごく魅力的だと思うけど、なんせ高すぎる。例えばなんばセントラルプラザリバーガーデンなんて、なんば徒歩1分、3LDKが2900万円で売ってたのに対して、こっちは5000万円近くなんて...絶句。しかももう南棟は締め切ってるってどういうことよ。まだ間取りも値段もホームページに出てないのに。他もそうなのか住友不動産だけがこんななのか、どうなのだろう。ほんっと殿様商売。
やっと価格がアップされましたね、4690万から5190万って正直高過ぎです
価格が高すぎます。4000万後半からなんてありえません。
住友の他の営業から、高いと聞いてましたが、ここまで高いとは。。。天王寺駅から、近いとは言え、立地条件の風紀を考慮すると、超強気です。工事期間中でも、夜になると玄関周辺は売春婦が立っている環境ですからね。
販売価格ですが、４，６００万円はちょっと高いですよね？３，５００万～４，０００万円ぐらいなら適正価格かなと思いませんか？
- 自分も同感です。ただ、今の天王寺・阿倍野周辺の状況を考えると、そうならないんでしょう。もし、おっしゃる価格帯で欲しければ、プラウド阿倍野３物件が分譲されているうちに手を打つべきだったと思います。調べるかぎり、これから分譲される新築物件が多くないですよねぇ。10年まつか、今の価格帯か、中古で我慢するかどうかですね。

【販売時状況】

このマンションは駅近・敷地の広さが魅力的なんですが、皆さんの言う通り値段が高い…。南棟の最上階・端はほとんど埋まってるらしいです。今南棟を希望しても抽選、倍率がどうのこうのって言ってました。東棟しか残ってないみたいなこと言ってました。説明を聞いてて値段の付け方がおかしいと思いました。確か5、6階？～最上階までは値段が変わらないとのこと。～4990万円だった気がします。高！！ですよね。断然下の方より上の方のほうが得ですよね。この値段より上がる可能性も…。それに、部屋の広さ・形が全部ほとんど同じらしい。団地みたい…って思いましたね。値段が完全に決まる日は2月上旬らしいです。
1期70戸完売みたいですが、あれだけの長期間で70しか成約できなかったって事なんですかね？上の方の階に人気が集中して抽選で外れた人がかなりいるんでしょうけど、去年から募集掛けてて70戸は微妙な気がしますが。
- ですけど、あの価格で70組の方が購入されるんですよ？すごいことだと思いますよ。413戸全部完売できると思いませんけどね。数年はかかりますね。。。
最初は上から下まで全て同じ値段って言ってたけど、結局下の方は一千万ぐらい下げたんですね。
- 19階建てで1階と19階の価格が同じなら驚いてしまいますが、適正価格に修正されたという訳ですね。
このマンションの購入者はシニア世代。退職されて、夫婦二人の購入者が多い。
1000万円近く値上げ
- 最低価格がいくらぐらいになるんでしょうか？
- 5300万円です。考えてたけどもうあり得ないですね。
- 確か1期は中部屋はすべて4690万円、角部屋は5000万円超えてましたよ。で、15階以上は網戸なしで価格調整してたようですよ。
- 私が契約した時は中部屋で東、南共に3000万円台後半のお部屋がいくつもありましたよ。その時も予定価格とおっしゃっていましたので、値上げしたかもしれませんが。営業さんは値上げしているわけではないとおっしゃっていました。思ったより値段上げても売れるので、予定より上げているのかもしれませんね。
中古なのに凄い上乗せしてるなー。この部屋の所有者は、新築の売れ残りがたくさんあるのにこれを買う客がいると思ってるのだろうか？新築の方は９月から第６期の販売が始まるそうだけど４１３戸のうち何戸売れてんだろう？

　http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_ag/79QWqq5lkq2el3OZI...

【資産性】

近畿圏の分譲マンションの戸数規模別リセールバリューの統計によると、「規模が大きいほどリセールバリューの値が大きい」という結果が出ている。
駅徒歩時間は坪単価に影響する。大規模で駅に近いことが高い資産価値を生み出す。
現在開発中である天王寺。資産価値も高いとのこと。
東棟を契約しました。私は、リセール時の安心感で選びました。マンションは立地が全て。ターミナル駅まで3分に、これだけの敷地を有した大型の面型マンションの希少性は、最高の水準だと思います。更に大きな通りから一本入っているので、活気があるのに静かという二律背反な要素が完璧に両立しているところも価値を高めていると思います。これだけの物件で、この値段ははっきり言って安いと思いました。あと2割ぐらい高くていいので、内装のグレードを上げてもらいたかったです。完成、引き渡しが待ち遠しいですね！！

【検討者】

3LDK67.02m2～70.00m2だと四人暮らしにはちょっと狭い？と思いますが 413戸もあることですし他の間取りも出てきそうですね。期待します。
- 間取りプランが限定されているというか、ちょっと狭い。 80㎡台、90㎡台の間取りも用意してほしい。
純粋に住居だけのマンションですけど、立地が良いので人気の物件になると思います。
東棟の東隣に10階程度のマンションがあるんですよね。低層階だと、隣のマンションの廊下から部屋の中がまる見えなんですよ。まして、陽も当たらないですし。
敷地に大きさにビックリしました。敷地は平地ではなく、かなりの高低差があるようですね。
- アーケード歩いていったところに、比較的大きな築10年くらいのマンション立ってますが、そこは中古なかなかでてこないときいたことが、あります。昔、阿倍野AND天王寺で中古マンション探していたのですが、そう言われました。
こんなとこが抽選になるわけないじゃないですか。売るときに本当に苦労しますよ。同じような間取りばかりだと、同時期に売り出している部屋と値下げ合戦。そもそも、よほど自信がある、なんて素晴らしい間取りなんだって思える部屋ばかりならいいのですが、どうせありきたりの間取でコストを落すためだけにやってることでしょう。一流のデベロッパーとして資質を疑いますね。今までの住友は内容があった上での殿様商売であり、業績も上向いたのでしょうが、内容無くして殿様商売では裸の殿様でしょう。そのうち商売あがったりで、だれも住友なんて欲しいと思わなくなりますよ。個人的な感想で恐縮ですが、今は住商のほうがよほどまともですね。
事前予約の際、天王寺動物園やアベノハルカスを眺める事ができる部屋があると聞いていたので、期待は増すばかりです。
地上げに失敗した部分に近い将来別のマンションが建つ可能性が極めて高い気がする。そうなれば大通り側から建物が見えなくなるココは細い路地の奥深くに隠れた路地裏ディープ下町マンションとなってしまう。そう思いませんか。
- 阿倍野の路地裏も同じような感じだったので、今後次第ですね。まず、ここができることで人の流れがどう変わるかでしょう。
- 途中まであるアーケード街は、完全に飲み屋しかなく、それも立ち飲み系。ここを通るなんて、下町感が半端じゃないです。今どき、夜になると売春婦もマンション周辺にいっぱい立っておられますし・・。確かに駅近でこんな環境は希少かも知れませんね。
上から下まで同じ間取りなら同価格じゃねぇ～。なんか上層階のコストを下層階が負担しているみたいでとても買う気になれない。しかも先に南向きから販売して残りは西向き。価格は67〜70平米で低層でも3千万円代半ば〜。立地の希少性は数年に1度レベルではあるけども。。。
- 結局その話は変更になって今は階数に応じて値段が変わってますよ。最初の話では後から売り出す東向きでも値段は下げないし、下手したら上がるかもとか言ってましたけど結局は向きや階数によって価格を変えざるを得なかったようですね。
間取りを見ると、割と収納箇所も多いし駅が徒歩圏内で複線利用できるのに価格も高くない。なかなか悪くない物件だと思う。
なんで人気無いんですかね？値段帯はともかくとして、立地はかなり良いと思うんですが。前向きに検討中です。
- やぱり天王寺駅の南東を欲しがる人が多いんじゃないでしょうか。築浅なら中古でも出にくい場所ですが。
- 超ではないですが、希少立地であることは変わりないでしょうね。しかも、これだけの広さはないでしょうね。あとは治安に関わるいくつかの問題が克服されたら、化けるでしょう。むかしと違って、新今宮/新世界や天王寺公園付近の治安もだいぶ回復していますからね。天王寺南東側が依然として人気なのは、むかしの治安状況を引きずってる部分があるからですよ。
- 今でも、夜になると、マンションの前で外国人の売春婦さんたちが客引きをされていますからね。
- マンションのど真ん中に違和感のある和風造りの老舗料亭がある感じなんですよね。料亭からしても周囲を覆われるカタチでこのマンションですから、どちらにしても違和感しか感じませんね。
近隣環境、価格、土地の希少価値、上町台地などの全ての面が魅力的です。既に2次分まで完売らしく、申し込みをしようとしたら3次まで待って下さいと言われました。もしかしたら若干値段を上げるのかも。それでもリセールを考えると、今の所、市内No. 1の物件と評価しています。大手鉄道会社主導で、天王寺公園の再開発は計画決定してるみたいですし、ラブホなどもどんどん商業施設や高級レジデンスに建て替わっています。いずれ天王寺駅北側も再開発されるでしょうから。20年後が楽しみです。
- あべのハルカスも見渡せますが、西側の茶臼山のラブホ街も見渡せますね。新規に建設しづらいラブホは権利商売なので、まずなくならないでしょうね。
本当にこの立地でこの敷地内のセンスの良さ・・・大満足ですがあと少し広ければ最強なのにね。でも少人数で住むには工夫された間取りと動線ですね。
電話で聞いたらもう最安値の部屋でも4980万らしいですよ。いくらなんでも高すぎでしょw 4480万まで叩けるなら候補になるんだけどなぁラスト5邸くらいにやったら叩けますかね？
- ４４８０万。半年前だとその値段の部屋もありましたよ～。スミフは値切れないんじゃないでしょうか。ひょっとしたら値段まだ上げたりして（汗）
- 価格情報が追加されたよ！！4790万～
個人的な評価：高級感は微妙、田の字間取りは、まぁ普通で売りやすいし別にOK。かなり先ですが天王寺北再開発に期待！というくらいですかね。
- 「よい点」

天王寺駅が近い
天王寺公園が近い
大規模
敷地面積が広く、広場が広い
デベが住友
住宅地で静か

- 「悪い点」

近隣の同レベル物件にくらべて価格がかなり高い
夜暗い
近くにラブホがあり、外人の立ちんぼがいる
立ち飲みやなどが近いため、酔っぱらいが多い

うちは９０㎡－１００㎡の間程度を希望やったよ。ここもHPを見たけどちらっと間取りを見てスルーやった。９０－１００㎡希望やと妥協しても８５㎡は欲しいと思うから７０㎡程度は対象外やし、単身やと７０㎡は大きすぎるから５０㎡くらいの部屋が欲しいよね。ここの間取りやと２人－３人家族のみ対象となるやろから狭いターゲット狙いになって、竣工して１年以上経過しても売れ残りが多数残っているんやと思うよ。結局別の物件を購入したけど、駅近で敷地もあるからもっと間取りにバリエーションがあれば真剣に考えた可能性もあるかな。

【契約者】

私は、やっぱりあえてタワーにせずに１９階建て板状にすることで実現できたプライベートガーデンに魅力を感じました。これだけの都心の広大な敷地をよくあるタワーマンションのように敷地を公開することなく、住人占有スペースにできるレジデンスは他にはなかなかないのではないでしょうか？正直言って、価格に関しては私の個人的な予測を１０００万円以上超える金額で、はじめは驚きました。実際、契約済みの皆さんの中にも、価格の高さに驚いた方も少なくないと思います。それでも契約された皆様は、このレジデンスの真価を見抜かれたお目の高い方々だと信じております。この価格帯でもこのレジデンスの価値を認めることができ、契約された住民で形成されたコミュニティーというものは本当に素晴らしいものになるに違いないと確信しております。
東棟を契約しました！繁華街と近すぎるので子育て環境はどうかな？と不安に思いましたが、天王寺側は静かそうですね！電車や歩道橋から建設中のマンションを見てワクワクしています！
先日契約終了しました。２年後に定年を迎え、その後の生活を天王寺で過ごせると思うとワクワクします。四天王寺さんや天王寺公園界隈を散歩をしたり、映画を見たり、そのあとで下町情緒豊かなお店でちょっと一杯呑んだり。休日には子供や孫が遊びに来て一緒にあべのハルカスのお洒落なレストランでデイナーを食べたり。なによりもターミナル駅に近いことが最高です。車に乗らない老夫婦には、日頃の生活だけでなく海外旅行、国内旅行に行くにも便利で、旅行好きのうちのかみさんも最高に喜んでいます。希望の部屋をゲット出来ましたし、楽しい老後生活を満喫するには最高の場所と思います。何かの参考になれば幸いです。
天王寺って、吉祥寺に似てる。大きくて素晴らしく整備された公園があって環境いいのに、買い物や交通の便も最高。オシャレなレストランやカフェもあって、最高レベルの文教地区でもある。あと、地盤が良くて地震に強いところも似てるよね。東京からの買い替えに、この物件選んで正解だったよ！！
吉祥寺？・・・うーん　僕は池袋かもって　大久保も近いし文教地区って言うのは子供が多くてどちらかというと嫌だけどなにより関空には最高に行きやすいのがいいですね　新大阪にも行きやすいしテラスに出るとハルカスがどーんって感じはいいと思います。僕もこの物件にしてよかった。
- 確かに、ブクロっぽいかも！！どちらの街も一旦成熟してた街が、再開発で更に活気づいてきてる。都会的なところと昭和の香りがするところが共存して、近隣に少し猥雑なところもあって。生活するには、とてもいい環境ですね。そう考えると、ますます天王寺が好きになってきました。いいアドバイス、有難うございました。入居した後も仲良くして下さい。よろしくお願いします！！

【コスト】

ザ・天王寺レジデンスの、管理費約11,000円、修繕積立金約5,000円、管理準備金約11,000円。毎月約27,000円を払わなければならない。その他に、修繕積立基金を約360,000円～ 370,000円を一括で払う。
- こちらのグレードではリーズナブルだと思いまますよ。もう2,3割高くてもいいので、しっかり管理して頂きたいです。
厳密にいうと住友は、管理費と修繕費は払ってくれますが、これもからくりがあります。修繕費に関しては、住友は、10年目以降の上昇率が高いことが有名です。物件によっては、一時金があります。つまり当初はかなり安いです。管理費も住友系列でがっつり固めて、初期設定費用が高めのため、住友としては、管理費を払っても痛くもかゆくむない状態で固めています（管理会社経由で設けているので）

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交通[ ]

【天王寺駅】

天王寺駅は大阪の南玄関として、関西第３位の乗降者数を誇るビックターミナル。４駅７線利用可能です。
JR大阪環状線・関西本線・阪和線の天王寺駅、地下鉄谷町線天王寺駅より実際あるくと徒歩5分程でしょうか。
地下鉄御堂筋線天王寺駅からは7分はかかると思います。
近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅は徒歩10分、
阪堺電気軌道上町線「天王寺駅前」駅徒歩10分ほどは見ておいたほうがいいですね。
地下鉄御堂筋線「天王寺」駅から、主要ターミナル駅へのアクセス

「なんば」駅　６分
「本町」駅　１０分
「梅田」駅　１５分
「新大阪」駅　２１分

【一方通行が多い】

物件の周りは一方通行とか多くて自転車も道選ばないと危ないのと車も道狭いから結構運転に気使いそうですね。
- 確かに天王寺駅前の割り込み運転にはうんざりする。徒歩では便利。車では南に行く場合は地獄。ってな感じ。
- 市内の環境だと一方通行の環境は仕方ないと思います。駅近なのでな便利だとは思います。自転車で動く事に関しては、不便は無いと思います。
- 逆に、天王寺は自転車で動く事も便利ですよ。
物件の周りは一方通行とか多くて自転車も道選ばないと危ないのと車も道狭いから結構運転に気使いそうですね。

【車がなくても便利】

商店街を通って行けるから雨の時もほぼ心配ないね。と言っても半分くらいはアーケードありませんけどw
駅近はもちろんの事、マンションのエントランスから駅までアーケードがある為、雨の日も濡れずに歩ける。現場行かれました？？アーケードのある部分は半分程度ですよ。それも飲み屋ばかりですし。
空港へも新幹線へもアクセスが良くて便利な立地
この立地だと車を所有してなくても便利に生活できますよ。車を手放しても大丈夫な立地だと思います。車は本当に必要な時にレンタルする人達増えてます。
天王寺は元々駅力のあるエリアで人気あったので、413邸って今までにない規模のマンションなので人気出ると思います。
天王寺駅近いいですね。
なかなか完売になるには難しい場所かもしれませんね。その割に価格帯が高いとなると・・・。駅から徒歩３分だけがメリットかもしれない。
近畿圏各地へ４駅７線利用で行くことができる。

【空港】

JR阪和線「天王寺」駅から関西空港へ一直線。出張、旅行へも便利。「関西空港」駅　４９分

【駅から現地まで】

天王寺駅の北口を出て、天王寺商店街を北へ歩きます。写真は天王寺商店街です。アーケードがあるのでこの道は雨の日も傘がいらずに歩けます。でも、半分位はアーケードありません。
ちょうど谷町線への階段があるあたり、セブンイレブンの角で右に曲がります。右に曲がるとこの写真ような路地になります。前に見えているのは同じ住友不動産の２９階建て、セントラルレジデンス天王寺シティタワーです。
料亭まつむらのところで曲がり、当マンションへアクセスができます。料亭まつむらの写真です。四季折々の庭園、静けさを漂う大正時代の建築物でくつろぎのひと時を過ごせます。
敷地のど真ん中に料亭まつむらがある感じ。非常に違和感がありますね。どちらのとってもデメリットでしかない位置関係。
電車乗る人にはは、最高の立地。ターミナル駅から、こんなに近くて大規模マンション。今後、建てたくても土地がない。天王寺の街規模が徒歩で1番便宜性が高い。
２２時を過ぎても物件まで歩く２分程度の距離は街灯もあり一人歩きも抵抗はなかったです。

JR天王寺駅と天王寺MIO（2015-02-27撮影）
天王寺商店街（2015-02-27撮影）
路地（2015-02-27撮影）
料亭まつむら（2015-02-27撮影）

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構造・建物[ ]

敷地面積：9,497.21m2
建築面積：2,688.77m2　　
建築延床面積：33,283.99m2

【外観・デザイン】

完成予想図のイラストや模型などでは、どうしてもチャチ（安っぽく）に見られがちですが、実際の現場を見てみるとまさに圧巻そのものだと感じました。
廊下のデザインもシックで、非常に格好よかったです。エレベーター、宅配ボックス等の設備も充実していて助かります。
南向き棟の東側の側面のタイルがかなり凸凹なんですけど、あれってあんなものなんですかね？東棟廊下から見たらめちゃくちゃ気になるんですが。
- 安心して下さい。デザインですよ！
物件自体は敷地の外壁の照明が明るくてかなり高級感を醸し出していました

【構造】

支柱の接続部を溶接してある為、地震に対して崩れる心配がないと感じました。また、支持層まで６０本の杭を埋め込まれている上に、使用しているコンクリートは約３０００トン～約４８００トンまでの重量に耐えられるものだというので驚きです。
タワーじゃなくって2棟ですか。ファミリー世代にはタワーじゃない方が暮らしやすくていいと思います。
エントランスホールは天井高約4.9ｍの2層吹き抜けの空間である。
天井は２重、床は直床構造。 ※タワーマンションでない普通のマンションでは一般的だというお話でした。
建物の施工担当は前田建設工業。福岡ドーム、香港国際空港ターミナル、シティタワー堀江等、国内外で多くの施工実績がある。 ※空間設計の上手な施工会社とのお話でした。
杭打ちのデータを確認したいです。どなたか内覧会でデベロッパーに杭打ちの件で質問された方いらっしゃいますか？
- 杭打ちのデータについてですが、担当スタッフさんからは今回不正のあった下請け業者は使っていませんから安心してくださいと連絡がありましたのである程度安心はしているのですが・・・。マンション管理組合でみんなで確認していくことになるのでしょうね。

【敷地が広い】

コーチエントランスには、人の乗り降り荷物の積み下ろしに便利な車寄せを配置
約9490㎡の広大な敷地に建設、テニスコート３６面の広さである。
南側にはクレセントウォーク、東側にはフォレストウォークを配置（暮らしのゆとり、家族のふれあいの場として利用できる）広大な敷地に建っているため、小規模・駅地下マンションのように周辺の建物に影響を受けることが少なく、開放感がある。

【眺望・採光】

19階建てなんですね。上層階の眺望はどうでしょうか？中階はマンション・ビルばかりの景色になってしまいそうです。駅近なのでしょうがないかなと思いますが。
ハルカスも素敵ですが南棟の通路から見える北側の夜景も素敵ですね！
東棟からは生駒山の眺めに癒されますよ～。晴れの日は日の出が毎日見えて感激です。
東隣に10階程度のマンションが隣接しているから、低層階だとなにも見えませんね。
南西向きは、前にハルカスが見える。そして、天王寺公園と茶臼山のラブホ街の綺麗なネオンも見えます。
南東向きは、生駒山が見える。しかし、東隣に10階程度のマンションが隣接しており、低層階からは、なにも見えず、向こう側の廊下から部屋の中が覗かれてしまいますね。
敷地に食い込むように、老舗料亭のまつむらがあって、お客さんが宴会しているのを見ることができますね。恐らく、立ち退いてくれなかったのでしょうけど、なんとも違和感のある風景です。

【東棟】

私は東棟ですが、生駒の山と日の出がとても気に入っています。きれいな初日の出もしっかり見れました。日中ほとんど家にいないので、日当たりは特に気になりませんでした。
私は山側の方が好きなので、イーストの購入を検討しております。
- 東の山といえば、生駒山や信貴山ですね。山岳信仰があつければなおさらでしょう。東棟ならば、場所によっては洋室から海側も見渡せるはずです。南棟は陽当たりが良いと思いますが、なにぶんハルカスが。
上町台地にあるので、イースト棟なら5階以上でそれなりのビューが期待出来るんじゃないかなぁ。今近くの賃貸の9階に住んでますが、上町台地の下の15階と同じ目線で景色が楽しめますよ。
東側の棟は、ベランダが大きなタワーマンションに面していると思うのですが、案外気にならないものでしょうか？
- 場所によりますかね。北側ほど干渉するほどがなくなりますが、洋室側の西日を期待できません。
イースト棟のバルコニーは展望よいです。目玉は生駒山/信貴山からのご来光ではないでしょうか？ただ、セントラルレジデンスや賃貸マンションの干渉があり、棟の北側あるいは高階層ほど避けることができます。イーストのバルコニー側の日当たりは、時期にもよりますが、日の出から13時過ぎくらいまで。ただ、西日と西風が、棟の南側ほど、洋室側から差し込み、その良し悪しとバランスですね。
イースト棟の南東から4部屋は、106ｍ開くが、セントラルレジデンス天王寺シティタワーが前に建っている。（8号室から11号室）
- イースト棟の南東から5部屋目（12号室）の前は道路がまっすぐ縦に伸びている。
- イースト棟の南東から6部屋目（13号室）は、2Fまでは前に建物がかぶる。3Fから抜ける。
- イースト棟の南東から7部屋目より北側（14号室〜18号室）は、前に8階建て賃貸が建つ。8Fのバルコニーのてすりあたりまでかぶるので、9Fからはぬける。

【入居者】

入居してみて全体的には満足ですが、どうもインターホンが旧式というか、使いにくいです。慣れなんでしょうか。タッチパネルですが、初期のカラー液晶の携帯のようで使いにくいです。それはまだ良いとして、来訪者があった際自宅玄関がモニターできないのは、いかがなものかと思いました。自前でなんとかできないか検討中です。
お風呂のシャワー水圧低くないですか？
- 同じくシャワーかなり弱いです。他の水道などはちゃんと出るので、シャワーヘッドを交換しようと思うっています。
最近、夕方以降インターネットが極端に遅くなりませんか？上りが5Mbps程度しか出ず、ユーチューブのHD動画もまともに見れません

　http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/tennoji413/structure6.htm

当方は、セカンドとしてここを買った者ですが、予想より便利で静かなので、最近は本宅として利用しています。住友物件買ったのは２件目ですが、何がいいって、管理会社がいいです。
駅近なので自転車も車も特に必要ないように思います。自転車は置いていますが一度も使ったことがありません。いつも管理が行き届いていて管理の方たちがまめに掃除をなさっています。
広い敷地内の雰囲気と入居者の皆さんのお人柄がとても良いですよ。庭はいつもきれいに手入れされています。周辺には歴史あるお寺さんも多く静かな佇まいです。
先月入居した者です。とにかく便利で、思ってた以上に静かです。快適に暮らしています。

【音】

生活音は響きますかね？遮音性については、床や壁の性能を確認して安心していたのですが……。小さい子どもがいるので、少し不安です。
- ウチではそういう音は全然聞こえてきませんね、むしろ静かすぎてビックリ。場所にもよるのかもしれないけど・・。
- 上の階からドンドンと大きな音がしたり物を引きずるような音が結構します。
- うちは東棟の中間階ですが、上下階の振動や音、近隣の騒音などはほとんど聞こえないです。ベッドに入って、たまに上階から微かに音が聞こえる程度。扉も床も低騒音仕様なので、心配なさらなくてよろしいかと思いますよ。
- 遮音性がある床との話ですが、うちも結構上の階からの音がします。扉を閉めてリビングにいると、家族が帰ってきた音なのか、上の階からの音なのか、わからないときが有りました。最近は聞き分けができるようになってきましたが。こちらも迷惑をかけることがあるかもしれないし、お互い様ということで音に関しては気にしないようにしていますが、どうしても気になるのであれば、マネージャさんに相談するのがいいと思います。

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共用施設[ ]

駐車場総台数：245台（平置1台、横行昇降式244台）、他に来客用2台、電気自動車充電専用スペース1台、ゴミ収集車兼荷捌き車スペース1台/ 駐車場使用料（月額）18,000円～25,000円　
自転車置場総台数：826台 / 自転車置場利用料（月額）100円・200円　
バイク置場総台数：9台 / バイク置場使用料（月額）1,500円　
ミニバイク置場台数：42台 / ミニバイク置場使用料（月額）1,000円
他のマンションよりセキュリティが断然いいです！管理人が24時間いるらしいです。
ゴミをいつでも出せる！普通はゴミを出す日が決まってますけど、それがないんです。365年間いつでも出し放題笑

【駐車場】

総戸数４１３戸のうち、２５０台弱の駐車場があるとのことでした。駅近で、ほとんどの物が徒歩圏内でそろうであろう事から、車を保持しない家庭もあると考え、駐車場の数も半分にしたのだと、担当者から説明を受けました。

【共用施設】

キッズ・パーティルーム ※一つの空間を仕切りで分けてあるとのお話でした。
- 予約を取り、貸切にする事もできるとの事なので、利用の幅が広がる気がしました。中には調理場もあり、女性なら皆で料理などを楽しめるかもしれません。
集会室
共用施設がもう少しいろいろあるのかと思ったらキッズ・パーティールームだけですね。何歳の子まで利用できるのかわからないですが 1世帯で利用するのはほんの数年。全世帯で利用しなくなる日もいつかくるのでしょうね。集会などにも使うようでなので、無駄にはならないでしょうけど。
- キッズルームで利用するのは就学前くらいでしょうけど、パーティルームならママさん達が何かと利用するのではないでしょうか。知り合いのママさん達は集まってお茶会をしたり、学校関係の打ち合わせをしたりしているようなので利用頻度は高いと感じます。

設備・仕様[ ]

大阪ガスの高効率ガス給湯器「エコジョーズ」採用しており、ランニングコスト面でも優れている。
一括受電設備により、電気量の削減を計る。
開口部には「Low-Eペアガラス」を採用し、ガラス方面に日航の反射性能を高める特殊膜と断熱性を高める空気層により、　冷暖房療法の負荷を軽減している。
生ごみディスポーザー
床暖房
自動食器洗浄乾燥機
日々のゴミ出しは２４時間３６５日可能 ※但し、サウス棟地下のゴミ置き場まで持って行かないといけない。イースト棟の人には不便な気がします。
ダウンライト電球はついてましたっけ？
- ダウンライトの標準は、玄関、廊下、キッチン、バスルーム、物入れ。これらには全てLED電球が付いていますよ。
バルコニーにミニシンクがあるので、掃除をするときに役立ちそうですね
ここは開き戸でした。掃除と音の面を考えると開き戸かと。しかし、室内空間の有効活用なら引き戸かな。

【エアコン】

10畳のリビングと5畳の部屋のエアコンについて伺います。皆さんは、それぞれの部屋にエアコンをおつけになっていらっしゃいますか？間の仕切りの扉をほとんど使わない予定なので、10畳側に15畳用の容量のあるエアコンを1台つけようかな、と思っております。皆さんのご意見を参考に選びたいと思っております。どうぞよろしくお願いいたします。
- 家は大きな容量のエアコンを一台つけて間に合わせています。床暖房もあるので冬の寒さは大丈夫でした。夏の暑さはどうなのかまだ経験していないのでわかりませんが・・・。他のお方はどうなのかしら？
リビングのエアコン100v200vどちらでも工事不要なのでしょうか？
- どちらでも大丈夫ですよ。うちはリビングが200ボルト、他は100ボルトです。

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間取り[ ]

間取り：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積：67.34m2～70.50m2
バルコニー面積：12.40m2～26.00m2。
間取りプランが限定されているというか、ちょっと狭い。80㎡台、90㎡台の間取りも用意してほしい。
90㎡の間取りのお部屋のあるマンションは、数少ないですよね。最近ファミリータイプのマンションでやっと4LDKの間取りで少し広いお部屋が出てきたように思います。広い部屋は、数少ないので人気あって早々に売れてしまう事も多いようです。この立地で広い部屋だと結構な価格になりそうですよね。そういうのもあってあまり広い部屋は無いのかもわからないですね。
こちらは廊下が広くて良いですね。今は車椅子など必要としていなくても、いつ何があるかはわかりません。突然車椅子生活になったり、車椅子が必要な家族が増えた時、広い廊下があるととても便利だと思います。必要になった時に家を買い替えないといけないのは、負担が大きすぎますからね。
団地型に建てているので、広々としたバルコニーが実現できた。
バスルームが広くなっていて入りやすそう。子供と一緒に入る場合でも十分な広さがあって良いですね

【キッチン】

キッチンの天井高2.200mmとの表記ですが、内覧の時メジャーで測った写真の記録をみるともう少しだけ余裕がありそうなのですが、床から天井までの実寸、何cmか分かる方いましたら教えて下さい。
- 計測しました。2215㎜ですね。

【寝室】

風呂と玄関の間の部屋にダブルベッドは入るとおもわれますか？廊下が広くないので搬入は難しそうだったのですが。200✖️200位です。やはり皆さんシングル２台ですかねー。宜しくお願いします。
- それくらいのダブル入りましたよ。
- モデルルームがシングル二つでしたので無理かなと思ってました。置かれて居られるのなら安心しました。ありがとうございます
- うちは　クイーンサイズですが問題なく入りました。っていうか　シスコンに頼んだのでどういう感じで搬入したのかは見てませんが。。。廊下の幅は広いほうかと思いますよ。クイーンサイズでも天井が高く　圧迫感は感じません。

【モデルルーム】

私が見たのは3LDK＋N(納戸)＋２WIC（ウォークインクロゼット）という部屋でした。

まず玄関を開けて感じたのが天井の高さ。空中スラブ工法という特別な方法で天井が高めに作られており、その分部屋がひろびろとして見えました。右側に靴箱があり、開けてみると結構な広さ。
廊下を進んで左側に６畳の洋室がありウォークインクロゼットがありました。
右側に５畳の洋室がありました。入ってみるとそこにもウォークインクロゼットがあります。６畳の洋室よりはせまいですが、充分物を置けると感じました。
廊下を抜けるとキッチンがあり、そのキッチンには生ゴミディスポーザーがあり、生ゴミを粉砕してくれます。
パウダールームを経てバスルームがありました。ひろびろとしていて好印象だったのと、この浴槽が魔法瓶のようになっていて、蓋をしておけば約６時間はお湯を冷まさないという構造だそうです。ガス代節約になるという営業マンの話しに、うなづくことしきりでした。
リビングダイニングは１０・５畳あり、左側に５畳の洋室があるのですが、なんとこの洋室とリビングのしきりは引き戸になっていて、開け閉めが自由でした。扉を開ける時もとてもスムーズでストレスなく軽く動かせます。
バルコニーは少し広く作られていて小さな椅子と机のセットを置いてお茶なんかしてもいいかもしれないと感じました。担当営業者いわく、そもそもタワーマンションではこんなに広いバルコニーは作る事ができないとのこと。広いスペースをとれるのは、団地型に作ったこのマンションの特色の一つだそう。更に非常出口がある部分は、壊す事ができる壁の上下のすき間は一切なく、プライバシーが守られる上、隣室側の壁は外側に少し張り出していて、隣の人が身を乗り出しても、こちらを覗き込む事はできないであろうとの事でした。

- 価格表はいただけませんでしたが、３５００～４６００万円程のようです。
  - これから開発されていくであろう天王寺地域でこの物件はとても期待が持てるものでした。学校や病院が近くにあるという点や、買い物も徒歩圏内で全てそろうという面からも、予算が合えばとても良い物件なのではないかと感じます。
評価（★５つが最高）
- 利便性★★★★★
- 治安★★
- 周辺の環境★★★★★
- 価格★★★★
- おすすめ度★★★★★
モデルルームのダウンライト、すごく素敵ですね。
- ダウンライトは一箇所３００００円位でした。モデルルームと同数だと５０万以上？モデルルームと一緒だとセットで６割くらいの料金でした。

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買い物・食事[ ]

徒歩圏内に生活必需品がそろうマーケットが多数ある
コンビニも３店程が徒歩５分以内の距離にありました。
- コンビニは近くに100円ローソンがあるのが嬉しいです。
ダイコクドラッグが近いのは魅力ですね。
パンはメゾンカイザーかコクランエネ。
生協を頼まれている方も多いように思います。
阪和商店街、最近お気に入りです。人情味あって、何より美味しくて値段も手頃。こないだAKBの主要メンバーさんもロケに来られてました。最初はちょっと利用したくないって思ったけど、食わず嫌いでした。

【スーパー】

スーパーは「ハーベスト天王寺店」が徒歩３分（約170ｍ）仕事帰りに買い物して帰ることができる。
徒歩１０分圏内で「イトーヨーカドー」「成城石井あべの店」がある。
近くにライフや成城石井。イトーヨーカドーや関西スーパーが徒歩１５分以内
北口側はスーパーがほとんど無いので買い物は期待できませんが阿倍野側まで行くとイトーヨーカドーと関西スーパーがあるので仕事帰りに寄るには少し歩きますが主婦の方ならソコが便利かと…。
ライフも距離ありますね。
キューズモールのイトーヨーカドー、あべのベルタの関西スーバー、ミオプラザ館地下のハーベスぐらいですかね。

【近鉄の地下】

お野菜は近鉄の地下がお勧め。
近鉄の野菜は高いイメージでした。今度見に行ってみます。
キューズの地下の、ヨーカドーで買い物するのも良いですが、近鉄の食料品もスーパーに負けないぐらいお買い得で新鮮です。天王寺は、ショッピングの場所も色々とあって楽しくて便利です。

【MIO地下】

普段はやはりMIO地下です。ちょっとした物はコンビニ。
MIOの地下の食品専門スーパー見てきました。近商ストア系なんですかね。品質いいものが揃ってて安心しました。23時まで営業してるようなので、仕事帰りでも間に合いそうで良かったです。向かいにカルディ、隣が肉のニュークイックで超便利。買い物に困る事はなさそうですね！
ＭＩＯ地下のスーパーはJRの駅から直接つながっているので便利ですね～。

【イトーヨーカドー】

イトーヨーカドーはキューズモールに入っているので割高なイメージがありますが、そんな事はないのでしょうか？
うちはだいたいヨーカドーで買ってます。8の付く日は5%オフですしね。
イトーヨーカドーは反対方向なので時間に余裕がないとなかなか足が向かなそうな気がします。
イトーヨーカドーは何気に遠いので主にネット注文。

【再開発・商業ビル】

あべのハルカス近鉄本店タワー館がオープン
天王寺は商業ビル日本一の高さを誇る阿倍野ハルカス、キューズモールの開業、JR天王寺駅および天王寺MIOの改装で目覚ましい変貌を遂げています。
ハルカスが出来上がり、近鉄百貨店もオープンすれば益々賑わうエリアになると思います。
再開発で、街が綺麗になっていますし大きなスーパーもあって来年は、近鉄百貨店もオープンしますから益々便利になってくる場所です。
すぐ近くにはアベノルシアスもありました。これは休日も楽しめそうです。

阿倍野ハルカス（2015-02-27撮影）
キューズモール（2015-02-27撮影）
天王寺MIO（2015-02-27撮影）
アベノルシアス（2015-08-14撮影）

【グルメ】

マンションの敷地の中に料亭まつむら。
- 料亭まつむら、ちょっとお高いランチが頂けますよね。知る人ぞ知るお店ですね。
飛田新地はキューズモールの南にあるレトロは新開商店街の西側に位置し、ここからは徒歩約15分程度の距離です。近いといえば近いが、正解は近くて遠い！飛田新地は大阪で最もディープ、且つ歴史を感じさせる素晴らしいスポットですね。是非、百番のお店の中を食事のときにでも見学されることをあ勧めしますよ。

鯛よし百番その１（2016-12-18撮影）

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育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

ここは保育園と幼稚園はどうでしょう？途中で転園しやすいでしょうか？

【小中学校】

有名小学校の校区内
天王寺小学校にどれぐらいのお子さんが来られるのでしょうかね？今はギリギリ２クラスなので、増えるといいな～。
通学指定校が近くにあり、教育環境も安心

「天王寺小学校」が徒歩６分（約450ｍ）１４０年の歴史を誇る小学校
「天王寺中学校」が徒歩５分（約390ｍ）

天王寺は比較的どこも、人気の学区だと聞いています。
このあたりは学区は何処になるのでしょう？天王寺は比較的どこも、人気の学区だと聞いています。
- 昔付近の学校にいましたが、あの付近の公立の学校区について、いい噂は聞きませんでしたし、生徒も噂どうりでしたけど。
- 学区の話は、年々変化しますよ。その年の入学した学年によっても全然違ってきます。特に中学校は、3年で卒業なので生徒の入れ替わりも早くそとつど雰囲気は違ってきます。このあたりの土地の価値を求めて移り住んでいる人も多数いるので、教育熱心な人達も多いですよ。
- この付近で教育に関心があれば、五条小学校・夕陽丘中学校区か、常盤小学校・文の里中学にすると思うけど。あえて天王寺中学校の学校区にする必要性がないと思う。
- 天小と、天中は、よいと聞きます。四天王寺にある五条小学校などとくらべると、生徒数も少なく地味ですが、ヤンキーは見たことないですし、教育でもなにか重点校に指定されていたように思います。

周辺環境・治安[ ]

用途地域第二種住居地域、商業地域

【上町台地】

上町台地という台地にあるため、地盤がしっかりしており、もし震災で津波などが来ても安心できる高台に建っている。
上町台地という場所は、歴史的にも価値がある場所。当時のまま保護されている建物が多数点在しているため、その町並みにも価値がある。

【都心にも関わらず落ち着いた環境】

無茶苦茶静かです。ここ天王寺？と思うほど駅前や、谷町筋の喧騒とはうってかわり、狭義の住環境としては住みやすいとおもいます。
天王寺駅徒歩２分の立地にありながら、幹線道路から一本入った落ち着きのある住居エリアです。
ターミナル駅にこれだけ近い住居エリアに位置する立地は珍しい。
老舗料亭がすぐ目の前の敷地にあるため、とても静か。その料亭直結の通路が、マンションにも作られている。

【駅からの裏道】

天王寺駅から歩くと寂れた商店街が怖くないですか？もちろん谷町筋沿いの商店街ではなくて、現地までまっすぐ続いている少し入ったところにある商店街のことです。
- 寂れた商店街と感じるところも無きにしも非ずですが、天王寺は変化しつつある過程なのでそのあたりの雰囲気も今後変化するのではないかと思います。天王寺の良さは、便利な立地のわりに下町の雰囲気をのこしつつって所もあるので全てが開発で変わってしまうのも、ちょっと寂しい気もします。
- 私もそれ気になってました。あの道を通らないと遠回りになるんでしょうか？
- 裏道は細いですね。広告上は地下鉄天王寺まで徒歩2分と表記したい為、地下鉄の地上出口まで最寄りの裏道のルートなんだと思います。でも谷町線までのルートは、南側の大通りを通ってマクドの前の入り口から地下へ入るのとさほど距離は変わらないと思いますね。実際住むと、御堂筋線を使うことの方が多いと思いますが、その場合はもう数分歩かないと乗れませんね。

【集客力のあるパチンコ屋】

近く（隣の隣？）にパチンコ屋があります。このパチンコ屋は大阪どころか関西でもかなり有名なお店で土日などは400人くらいのそれっぽい若者が朝早くから店に並んでいる日があるほど繁盛しているお店です。何故並ぶかというと整理券くじを引く為なのですがその整理券を引いた後は周辺にたむろして相当な様子です。その隣のパチンコ屋もそこほでは無いですが特定の日だと100人は超える若者が朝からたむろします。つまりこの二店で朝の形相は凄まじく近隣の人や通学・通勤の人なら誰でも知っている地獄絵図のような場所というのは覚悟しておいたほうがいいと思います。平日でも通常のお店では考えられないくらいの状況です。平日も同じ時間を一度見て下さい。
- このマンションの公開空地の作り方によっては、抽選後の時間に時間潰しの場所にされる可能性がありますね。ただ僅か30分ほどです。その前後の時間はおとなしく並んでますよ。たばこの火が危ないぐらいで。最近行ってませんが、確か0と5と6の付く日の人数が多かったはず。パチスロ好きの方にはたまらない立地なのに独身用の間取りが無いのが･･･。
- スーパーホールは週末と旧日付イベント日が重なると今でも300人は並ぶ日があるね、ほぼ全員スロの抽選日によっては台数以上の人数が集まるから今週末の7月7日は多分、300人超えるよ。天王寺ホールも7日は多分200人以上は並ぶから合わせて400〜500人があの狭い場所に集結するわけだ。
- 二店舗ありますが、ともに大規模店で競い合っており、ここが商業地区かつ、集客力もある。という事実から、なくなることはほぼないと腹くくりした方がよいかもです。
検討板では、土日の駅前のパチンコ店に並ぶ客達のごった返しが気になる、というような書き込みを度々見かけましたが、実際に住んでみられてどうですか？生活に影響を感じますか？
- 確かに玉造筋沿いのパチンコ屋の前に、人が並んでいることはあります。ただマンション自体は、そこから北に数分入ったところですので、直接生活に支障を来したことはありません。

【風紀】

商店街のセブンイレブンイレブンからの東へ抜ける路地とかパチンコ屋の北側裏の路地には、たちんぼの外国人が4〜5人ぐらい夕方からウロウロしてる。
そもそもこちら側は、阿倍野近鉄がある側と違い、昔からの「ザ天王寺」の名残がまだまだ残る街です。パチンコにテロテロのTシャツをきて向かう人、若さ満点の河合塾、及びECC予備校生、ラブホ街に消えていく人たち、が行き交う場所です。子育てには、一般的には、はっきり言って向かないかもです。が、そんなん関係ない！立地重視、リセール重視、子供は強くたくましく育つもんやから大丈夫、と割り切れる方が買うべきだと思います。
今、阿倍野が話題だからと言っても……ほんとに、この辺りは娼婦はいますからね。それに、マンションが囲う様に残る古い料亭、南側にはラブホテル。すごい立地でした（笑）
- 娼婦はある時間帯からはいますので。男性は、声をかけられるかも？
ここは北口のラブホとたちんぼがいなくなればマシな土地っていえるんですけどね…
- そうですね。ただ、松崎町のラブホは投資・改築されているのですが、こちらは古いママですね。本来の立地のもつパフォーマンスが発揮されていないかんじですね。ゆえに、改善される見込みがあるかもしれません。
動物園の浮浪者は少なくなりましたが立ちんぼが相変わらずいるのがね…JR天王寺の北口、もうちょっと綺麗にならないかなぁ
たちんぼさん、今でもいらっしゃいます。このマンションの入口にあたる所や西側道路。でもマンションが出来たら多分移動されるかと思いますがなんせ駐車場入口前がラブホなので結局は居なくはならないかと。
幹線道路から路地裏とかラブホとか嫌悪施設を通らずにマンションに到達する道はあるのですか？
- さすがにこの一帯のラブホを避けてとなるとかなり制限されるので嫌悪施設という考え方を変える方が楽かもしれませんよ
- 天王寺駅から谷町筋沿いに西に回って関西アーバン銀行を曲がってクレセントウォークに入るルート、玉造筋沿いに東に大回りしてセントラルレジデンスから登るルートくらい。。。でも、通学学生さんたちをはじめ、多くの地域住人は天王寺駅北口から阪和商店街を抜けてクレセントウォーク前を通っていますね。天王寺レジデンスができて以降、道も拡張されて明るくなって、人通りがずいぶん変わりましたね。
- ラブホや路地裏は避けられないですね。夜はやはり目の前に立ちんぼがいますし。人が増えて変わってくれると良いのですが。私は谷町筋を曲がって正面ゲートに入るか、玉造筋から商店街を抜けて、クレセントウォークに入るかで帰ってます。

【治安】

特に治安が良いわけじゃないですが、突出して悪いと言う事も無いと思います。繁華街に近い立地の場所だと皆おなじような雰囲気だと思います。便利な立地である事は、間違いないと思います。
お昼間は、四天王寺へのお参りの方や学生さんも多く、なんともないのですが夜の時間帯は駅からどのルートを通っても夜はちょっと抵抗あるかもしれませんね。20年くらい前ですが、玉造筋の年金事務所とバスターミナルの間の道から入り、KIOSKのセンターの前あたりで路駐していた車に乗せられそうになりました。(21時くらい)それから、周辺にある数カ所のホテルは私が生まれる前からありますのでちょっとやそっとのことでは立ち退かないと思います。
治安が悪いというのをしばしば見るのですが、実際どうなんでしょうか？確かに天王寺公園から動物園前あたりは、まだごちゃっとした感じはありますが、危険と言うほどではないかと思うのですが。
- どうも皆さん治安が悪いというイメージがあるようですが、実際にはそれほど治安は悪くありません。これは大阪市24区の犯罪統計を見ても明らかです。ラブホテルが近くにあるからという理由なら、布施など住宅街のど真ん中にありますよ。恐らく天王寺公園から動物園前あたり（新世界）のイメージが根強くあるように思いますが現在は青空カラオケと撤去され、きれいになっています。ちなみにあちらは天王寺区ではなく浪速区です。天王寺に住む者として、そこまで治安が悪いというイメージを持たれていることには、非常に残念な思いです。
治安を心配されている方が多くいらっしゃいますが数十年この近辺に住んでおりますが犯罪に巻き込まれたとかひったくりに遭ったとか全くないです。統計上では多いのかもしれませんが例え犯罪率が少なくても遭う人は遭うだろうし。たちんぼさんも確かに目障りで息子でさえも声をかけられたりしますが無視すればいいこと。近くに予備校、専門学校、偏差値の高い学校がありますので普段はその学生さん達が歩いているホント普通の所。今は工事中で夜は暗いですが完成して照明がつけばかなり明るくなるでしょうし治安上それも期待してます。
ちょうど天王寺公園をはさんで東側と西側では全然雰囲気が違います。最近は新世界も観光化が進み、西成の簡易宿泊所も外国人の宿泊に利用され雰囲気も変わってきましたが、、、。新今宮～萩ノ茶屋あたりは少しきついですね。ただし天王寺近辺は昨今キューズモール、ハルカス、てんしば、と再開発がすすみホームレスも激減してるので良くなっていくことは間違いなさそうです。
治安は回復基調にありますね。理由は再都市化です。昔流の言い方でいえば、環状線の内側と外側です。この10年で天王寺はずいぶんと人が入れ替わりまし、本来の立地のよさがようやく認知されてきました。ホームレスは減っています。理由は、フクシマ、建設需要、高齢化です。完全にはなくならないと思いますが、JR新今宮駅の東側は以前と変わりました。本来、飛田にしても串カツにしてもパチンコにしても、日雇い労働者があぶく銭をぱーっと使う場所なんです。今は、そのあたりを勘違いした地方客や観光客が訪れていますがね。上町台地の分かった人は、あの坂を決して下らない。あの坂は社会の格差を具現化したものであり、一度降りたら二度と帰れないぐらいの気持ちでいますね。
- 生まれも育ちも天王寺ですが天王寺だと夜が早い為に住みかを何度か繁華街の方へ下って？ますけどねｗ根っからの天王寺区民、阿倍野区民はあんまり台地に対してそういう高貴な意識はないですよ…地震が安心ぐらい。ホームレスもラブホもごちビル前、JR天王寺駅の独特の臭いも天王寺らしさです。入居者の方はもっと気楽に住んで天王寺生活を満喫して下さいね。駅の南側には美味しいお店もいっぱいありますんで是非開拓を。
たしかに谷町筋～松屋町筋の断層が数十メートルあり。天王寺区と浪速区（中央区）の境界で昔から人の行き来はあまりないようですね。この地域の東西交通も千日前線（近鉄）と環状線のみで基本南北の交通がメイン。

【今後の再開発】

天王寺は、開発で街の様子が変化してます、今まではどちらかと言うと若い人が集まるよりそれより年齢層の高い人が多かったように思いますが、Qモールなどの影響からか若い人で賑わっていますよね。ハルカスが出来上がり、近鉄百貨店もオープンすれば益々賑わうエリアになると思います。
今は、南側はごちゃごちゃしてますが、再開発の予定があれば買いですが。現状のままなら、ほんとに、きっつい街並みですよ。下町風情ではないです。
再開発で、環境は変わるかもしれないですが、今の環境では、とてもファミリー層は無理ですよ。帰宅途中に、娼婦に声はかけられたくないでしょ？
この春最大の話題のスポットすぐで、駅歩数分は本当に魅力なんだが...。周囲がこのままでは。天王寺公園などこのあたりの街づくり、再開発の計画次第か。
立地は抜群だけど、悲田院ネックになるでしょうね。いくら再開発が進むとはいえ、あの一体が再開発されるとなると相当先でしょうから。
- 悲田院ネックですか？ネーミングをイメージさせる物は今は全く無いですよ。
- 悲田院という地名：四天王寺が、貧民や病人に施しを与えた場所、お寺の福祉・医療部門今は、そんな面影はまったく残っていません。敢えて言えば、四天王寺病院かな。
天王寺って治安とか子育ての面ではいかがでしょうか？
- はっきり言って悲田院ってまったく関係ありません。逆にいいかもw 千年以上も前の歴史的に由緒ある土地だし。そのころ四天王寺とここ以外はキツネやタヌキの棲む荒れ野原でしょ。梅田や難波も。
天王寺ってこれからまだ発展するんですかね？天王寺公園の再開発は発表されましたが、既にキューズモールやhoop、&、ミオがあるので、もうこれ以上発展の余地がないような・・・。残すはあべのベルタのあたりでしょうか。まぁ既に十分便利なんですが。
阿倍野側の道路拡張工事が終わったら、人と車の流れがまた変わると思います。片側一車線しかなくてボトルネックでしたからね。残るは、あべのベルタと阪和商店街ですが、なかなか動かないでしょうね。
- 結局、阿倍野は天王寺駅付近から常盤小あたりの南東だけ発展しててベルタ越えると一気に雰囲気かわるもんな…。金塚小付近も寂しいけど、さすがに土地も無いし厳しいか…まぁ昔に比べるとモール需要でかなり人は増えたと思うけど。
- 原因はいくつもありますね。①西側には南北に走る上町断層。②南西には墓地。③共立通・松虫通・丸山通などは区画が細分化。天王寺駅周辺には、大規模なマンションや区画整理された戸建てを建てられるそうな土地が少ないですね。
天王寺駅の北側は再開発検討中ですよ。
- JR天王寺駅北地区の活性化まちづくり調査検討報告書

　http://www.city.osaka.lg.jp/tennoji/page/0000274243.html

確かに再開発の話はあるが阿倍野再開発も着工から30年以上かかったので、規模は違えど数年単位ではなく何十年単位とみないといけない。それまで待てるかどうか。
天王寺の再開発は一旦終了しているので、ここから劇的に開発はされるとは思えないです。ただし、駅北側のこの辺りの場所は、まだ古い建物が多く、これから建て直しされそうなものも多いので、少しは便利になるかもしれませんが。
天王寺区のホームページに、天王寺駅北地区の再開発の報告書がありますよ。以前から周辺地区の再開発は言われてますが、北地区以外は進んでますが、ここは土地柄もありややこしいみたいですね。土地がまとまれば複合商業施設・住居用マンション・宿泊施設が検討されているようです。大阪市がこの場所にタワマンを作ったら価格も抑えられて人気でそうですね。

【周辺を訪れた印象】

敷地周辺から見える"あべのハルカス"は圧巻です。
谷町筋沿いのアーケードは、休日は一心寺にお参りにいく老人たちでごった返し、露天商もでて、にぎやかです。
物件比較中ということで、たいぶ歩き回ってみました。天王寺なのに、かなり静かでした。
- 西側は、昔の阿倍野・天王寺って感じですね。それでも、だいぶマシになっています。自分がそうだったように、世の中の格差を勉強するにはよいのですが。。。
- 東側は、文教地域になります。昔から天王寺駅東の玉造通沿いには、寺社や塾・予備校・専門学校が集積しています。少し東に下れば、子供が遊んでいたり、塾通いの中高生が歩いているのを見かけました。
- 昼の顔と夜の顔、西の顔と東の顔でずいぶん違うと思うので、ここで育つと環境変化に強い子には育ちそうですね。三浦氏の「下流社会」で説くところの郊外育ちとは異なる人材にはなりそう(よく言えばですが)
- あと共働き世帯にはよいと思います。子供は、徒歩で送り迎えしながら、私学や学校に通わせるみたいな感じなんでしょうね。
環境が良いとか悪いとかではなくて、ごちゃまぜなんです。それを良いと捉えるのか、それとも悪いと捉えるのか。
何回も歩き回りましたが、昔ほど酷くはなくなっていますね。意外と、セントラルレジデンス方面に帰る親子連れをみます。
現地に行ってきましたが、緑もあり、商業施設も多くなかなか住みやすい街並みだなと思いました。正直、天王寺ってがらが良くないイメージだったのですが全く違いました。子育てもしやすそうです。

【周辺住民の声】

少ないと思いますが、もしファミリー層が買うのであれば東棟かもしれせん。出入りするときは敷地内からセントラルレジデンスのほうに下るか、陽があるときは大通り沿いかな。当面、夜は出ないことが賢明です。
- なんでもありですからね。四天王寺へ行き交う人、進学校や塾へ通う子供、送り迎えをするお母さん、サラリーマン、夜の街の人たち。ま、多少の治安の回復は見込めても、深夜は外に出ないことですね。
騒音に関しては問題ないと思います。とても静かです。
まつむらが代替わりすると売却の恐れあり。10階建まで建築可能なので、将来の事を考えると11階以上のなるべく西側を購入した方が良いと思います。
- 料亭まつむらはもともとは住友家の土地を譲り受け創業。今は住友と関係なく、スミフは土地買いたかったがまつむらさんは売らなかった、と。当分売られることはないのでは…
- まつむらが売りに出された場合、この場所には10階建てのマンションを建てる予定だと営業の人から聞きました。なのでこのマンションを購入するなら高層階がいいと。
地元が自転車で行ける距離のところですが、この土地のややこしい話は聞いたことがないです。むしろ、悲田院は、聖徳太子のゆかりの地という天王寺界隈の情緒が感じられる地名ですし、悲田院と聞くとザ・天王寺という感じで昔から「かっこいい」イメージが強いです。
久しぶりにマンションの前を通ると、エントランスのアプローチができあがっていてすごくいい雰囲気になっていました！東側の歩道も感じよく仕上がっていたのでますます楽しみになりました。昔からこの当たりをよく通っていましたが、明るい雰囲気に変わっていたので驚きました！！
このエリアも　再開発で　大きく変わりました。昔の風景とは変わり歩いてすぐに、巨大な公園あります。ハルカスの交差点も　キューズモールへ行き来できますし、巨大スーパーもあります。
- てんしば

　http://www.tennoji-park.jp/

天王寺はよく知っています。確かに便利だとは思います。ただ魅力がもうひとつ乏しいのが残念です。あべ地下の衰退と四天王寺方面の商店街のさびれかたは淋しい。てんしばも天王寺の雰囲気とミスマッチなのですね。公園らしい雰囲気もなくて寒々してる。ハルカスも日常的にはデパートしか使い勝手はないでしょう。キューズモールとかのショッピングモールならどこにでもある郊外の商業地域と同じで天王寺らしい活気のある下町という独自性がなくなっています。梅田とも難波とも近郊の都市とも違う天王寺というコンセプトで街づくりを根本的に見直してほしい。この物件はそういう街に似合うと思いますね。

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周辺施設[ ]

一応、小中学校も近いし、公園や文化施設や寺社仏閣も集積しているから、文化的な暮らしができないわけではない。

【病院】

総合病院が徒歩１０分圏内に3つある。

四天王寺病院（徒歩６分・約480ｍ）
大阪鉄道病院（徒歩８分・約620ｍ）
大阪市立大学医学部付属病院（地祇１０分・約750ｍ）

日々のかかりつけとなる各種クリニックも充実している。

【公園】

子どもがわいわい遊べるような公園が近くに見当たらなかったので、そこが心配です。
- 坂下の上町筋を隔てた稲尾公園と寺田町公園かな？下町ぽくなりますが。あとは上述の天王寺公園です。稲尾公園のほうが幼稚園の近くなので、落ち着いてると思います。
天王寺動物園が近くにあり、マンションからも見渡せる点も子育をしている私にとってはプラスポイントでした
近隣には公園、寺社が多く点在し、緑が多い環境である。
天王寺公園には緑がたくさんあるしイベントもある。その他商業施設が無数に。

【天王寺公園】

天王寺公園って有料ですか？
- 子どもは無料で大人は有料です。
天王寺公園のランニングトラック？は無料なんですかね？
- ランニングトラックは出ていませんが、公園自体は無料化ヘ、、となってますね！（2016年１０月から２０年間の契約）
- 天王寺公園エントランスエリアの「てんしば」がオープンしましたね。行ってきましたがお洒落なカフェあり、子供のプレイヴィル（遊び場）ありでとてもいい感じです。
天王寺公園が徒歩４分・約310ｍ
阿倍野商店街の西向いには天王寺公園の入り口があり、天王寺動物園、通天閣方面へもつながっています。

天王寺公園の入り口（2015-02-27撮影）
天王寺動物園（2015-08-14撮影）

【その他】

金融機関、郵便局、大阪市サービスカウンター（住民票の取得等）も徒歩１０分圏内。
趣味・レジャー施設については、「あべのアポロシネマ」、「東急スポーツオアシス」なども徒歩１０分圏内。

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その他[ ]

住友本家の別邸跡地
２４時間３６５日の有人管理（マネージャー、アシスタントマネージャー）に加え、警備員も配置している。
災害時の為に、水や食料などをマンションに備蓄してある。
入居後のアフターサービス：住友不動産は、用地取得から商品企画・営業・管理・アフターサービスに至るまで、住友不動産グループの一貫した体制を取っている。

掲示板[ ]

ご近所物件の掲示板

osaka/328891/732-995

resident_osaka/563327/126-159

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