プラウド浦和高砂

2017年3月16日 (木) 16:04時点における最新版

プラウド浦和高砂 外観

物件概要[ ]

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂3丁目2-3他（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩6分
2. 東北本線 「浦和」駅 徒歩6分
3. 高崎線 「浦和」駅 徒歩6分

• 総戸数：80戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年03月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559825/

• オーダーメイドでコンセントの位置や間取りなどを細かく指定できるらしく、自分なりの住みやすさを追求できるらしい。 これはすごい。建設コストよりも買い手を重視した企画を誉めたい。こんなマンション、なかなか出ないですよ。
• 大体ですが、平均坪単価260万円と聞きました
• 3LDK(75.44m2)の201号室が5,300万円台から。4LDK(85.84m2)は6,600万円台から。さあ、どうでるか。
  • 201号室は角部屋なので強気なのかもしれないですね。。もう少し狭い部屋だと4,500万円台からあるようですが。
    • 201号室って思いっきり前面マンションにかぶってますね。それであの価格・・・。もう少しお安い部屋もやはり前面マンションにかぶる場所、しかもせまい。4500万円台って1階ですかね？前のマンションから丸見えだろうなぁ。DINKSとか日中不在がちで眺望気にしないなら、かろうじて駅近物件としてお得感あるのかな？
• 第二期は3LDK4638万円～4LDK6788万円でしたか。結構しますね。
• マンションのデザインやレイアウトを見ると、 案外価格は安く設定されている感じがありますよね。
• 半年前にこの物件が売り出してた頃の価格を今振り返るとまだ安いですね。当時、6000万円位の物件は今だったら５百万は高いでしょうね。
• 契約された方は、入居が待ち遠しいでしょうね。 契約版を見ても感じるのは、マンション購入で終わらずにオプションや家具など費用は色々、かかるという点。
• ここは、住んでいる人の評価があまり高くないですね。 マンションの設計やコストパフォーマンスの評価が低いです。 スラブ厚200、戸境壁コンクリ厚180-220、天井が低いのも残念な感じですね。 複路線利用できて駅から近いのはいいと思いますけど。

【賃貸】

• 最上階の部屋が家賃２０万円で賃貸に出されています。
  • 根拠はありませんが、２０万円は安い気がします。 多少狭いが、シティハウスの賃貸物件と比較して安いような…。
  • 最上階のこの部屋は確か5300万位だったはず。 ちなみに最上階の一番広い部屋は8000万超えだったので 同じフロアの中では格安。
    • 20万で貸し続けて22年か。でもこれは不可能。 新築プレミアがなくなれば2万は下がるから5年後は18万。 元を取るのに30年はかかりそうだな。 投資としてはないな。
    • 家賃２０万円だと、実質利回りは4%程度。旨味のある投資とは言い難い。 オーナーは居住目的で購入したが、その後の状況変化で賃貸に出さざるを得なかったと考える方が妥当。
• 今後駅周辺が開発され、利便性の向上は間違いない。そして高崎線東北線も東海道線直結になる。これまで通勤に多少不便を感じていた丸の内～品川間にお勤めの方も便利になる。 その利便性を賃貸マーケットが認識したら、賃料ももっと上がるでしょうね。
• 私は以前、浦和駅近辺に会社から補助を貰って、3LDKのマンションを借りてましたが家賃は１８万円でした。 この辺りは都内に本社がある社員が住みやすいエリアなので今後も根強い賃貸ニーズはありそうです。

交通[ ]

• ここは、複路線利用できて、どの駅も近いのがいい。
• 来春に開通予定の東北縦貫線が2025年に羽田空港に乗り入れる予定との報道が出ていました。これで浦和から羽田まで一本で行けますね。
• 上野東京ラインの開通は、来年3月14日と決定したそうです。8時頃から9時頃まで（東京駅基準）の朝ラッシュ時間帯の直通本数は、南行の場合で宇都宮線からが5本、高崎線からが5本ですので、東京、品川方面に行くのに便利にありますね。

構造・建物[ ]

• スラブ厚200、戸境壁コンクリ厚180-220ってのもね。二重床二重天井とはいえちとスペック低すぎ。天井高も物足りない。プラウドっていうブランド外してみるとかなり…駅近は良いだけに残念。
• 埼玉のプラウド外壁はベージュ、茶系やクリームっぽい色が多い感じがします。 こちらは白なので珍しいですね。
• 個人的には、あまりないカラーの外観で個性があっていいと思います。ホワイトグレーと水色のコントラストがスタイリッシュですね。
• 外観は白タイルにガラスブルーだから軽い感じがしますね。まあ、格好いいですよ！
• マンションというより、ビルっぽい外観
• 階段は、ちゃんとコンクリート製です。以前横を通った時に確認しました。下の方の階は西側は既に外観が見ることができます。白が綺麗で、お洒落な感じでした。

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  現地状況（2014-12-21撮影）

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  現地状況（2015-03-18撮影）

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  現地状況 エントランス（2015-03-22撮影）

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  現地状況 自転車置き場の入り口（2015-03-22撮影）

【入居者】

• みなさん、ネクストパスってどうされますか？
  • ネクストパスは入ろうと思ってます。8年間の設備保証と考えたら、安いのかなと判断しました。

共用施設[ ]

• エレベーターの数ですが、もう一基あってもよかったなという感想です。８０戸あるので、その分待ち時間も長くなりそうですね。
• ディスポーザーはあれば便利そうだけどここは24時間ゴミ出しOKだから、なくても困らないかと。
• ここは管理費は良心的ですよ。一番高い部屋でも月14000円ぐらいだったと記憶しています。
• 修繕積立金は最初は8000くらいのスタートだったかと…マンションや戸建に拘らず必要なお金なので、安さに拘らない方がいいですよ。ちなみに大規模修繕一時金は発生しない計画です。
• 部屋はまあモデルルームで見たのでだいたい想定通りでしたが、共用部分のロビーから見える庭が想像以上に良かった印象があります。
  • 庭綺麗ですよね。 木々が育つと更に良くなるのかなと楽しみです。

設備・仕様[ ]

• ペラボーは購入意欲がなくなると、いい加減わかってほしい。
  • ペラボーとは何ですか？
  • バルコニーの戸境がコンクリート壁ではなくペラペラボード。

【オプション】

• 備え付けの家具オーダーはされますか？食器棚な価格は張りそうですけどね。
  • モデルルームの食器棚。70万円って聞きました。
    • 70万てモデルルームの食器棚のことですよね？一番グレードが高いもので、他に安いのもあるみたいですよ。ただ、デザイン次第ですかね～。目黒の家具屋がいっぱいあるところにもオシャレな食器棚がいっぱいあるので、敢えて備え付けじゃなくてもいいかなと思い、迷っています。洗濯機上の備え付けの棚は必須かなと思っています。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：68.04m2～85.84m2
• 見てきましたが、13階くらい以上でないと日陰になりそうですね…
• 日当たりの件ですが、今の時期は特に日中もお日様が低いので、下手したら東側低層階は終日、日陰かもしれませんね。（南側のマンションの低層階ベランダも向い側のビルの日陰になっているので）

買い物・食事[ ]

• 浦和駅構内に3月末にミニテナントがオープンするそうです。蕎麦屋さん、BECKcoffee、マンスリースイーツだそうです
• 交通の利便性はいいけれど、生活のしやすさは、どうかなーと考えています。小さな子供がいるので、買い物はもっぱら車でしています。やっぱり、ここだと、車でライフとかですかね？みなさんは歩きでコルソですか？
  • 近隣住民ですが、買い物は車だと武蔵浦和のオリンピックか南浦和のサミットをよく使います。安さが魅力なんです。ライフはあまり行かないですね。好みもありますが。あとは川口や戸田、南与野のイオンかな。徒歩、自転車なら駅前のコルソやイトーヨーカドーですかね。ちょっといいものは伊勢丹や大丸もありますし、買い物には困ったことないです。今後、駅ナカやアトレが出来ればさらに充実します。
• 買い物はヨーカドーやコルソですかね。自転車でも徒歩でも行けると思います。
• 飲食店がいくつかありますので、外食するにはそこまで遠出する必要がなさそうです。

【その他】

• この近くで、安いクリーニング屋をご存じないでしょうか？みなさんは、どちらのクリーニング屋を利用されてますか？週末に預けたり引き取りに行くので、平日に遅くまで営業していなくても大丈夫です。
  • 手頃なクリーニング店が無くて、コスタタワー近くの中通りにあるお店まで行ってます。皆さんはどうされていますか？
    • やっぱりクリーニング屋がないですよね。わたしも、引っ越し前に使っていたクリーニング屋の近くに行く用事が今もあるので、隣の駅のクリーニング屋に、まだ通ってます。
      • 宅配ロッカーを使ってクリーニング出せるみたいですよ。利用されてみてはいかがでしょうか。

育児・教育[ ]

• 学区の岸町小までは、子どものの足で１０分くらいですね。 高砂小ほど受験する子がいないので、昔はのんびりした雰囲気でしたが 最近は武蔵浦和のマンション効果か、低学年の人数が激増中。
  • 岸町小はこじんまりしていましたがマンション乱立で今年から4クラス。このプラウドもシティハウスも岸町学区なので児童数はこれからも増えそうです。
• 白幡中も、昔は評判よくなかったのが、 ここ数年で、落ち着いたいい学校になりましたね。
• 高砂小－岸中や、常盤小－常盤中にはおよびませんが 懸念するほど学区は悪くないと思いますよ。
• 塾は南浦和に多いですよね。塾しかないんじゃないかってくらい…小学生から通わせる場合は送っていくか、自転車で行かせるかじゃないですか？隣駅ですし、そんなに苦痛になる距離ではないでしょう。

周辺環境・治安[ ]

• 南側が民家のままならいいですね。
• 表通りから少し奥まっているのはいいのですが、車で出入りするのが大変そう。
• マンションの南側には12階建のマンションがありますので 東側の角部屋と13，14階以外の部屋は、景観には期待しないで下さい。
  • 確かに、南の、あのマンションに日当たりも眺望も妨げられる部屋がでそうですね。 東側は、南側の民家は変わらなそうなので、良いと思いました。
• 立地としては、駅近で便利ですし、 大通りから引っこんでるので、夜も静かで気に入ってます。
  • 駅や繁華街が近く、お店や病院も多いので、とても便利な場所と思います。 日中も夜も静かですし。 （拡張工事中の道路が完成したら、交通量増の懸念はありますが）
• 浦和駅から県庁方面に向かっては緩やかな下り坂になっているのですが 現地周辺は、窪地とは言わないまでも、さらに若干下がっている感じです。周辺を自転車で走るとよくわかります。
• 駅近く、周辺環境からしても立地がいいですが。接道するところが狭いとの事ですが、交通量が少なければあまり問題無いでしょうか？戸建ではなくマンションなので住み心地には影響ないとか？
• 浦和の地盤は強いよ。ただここは立地がよろしくない。日当たりダメ。隣に建物。デザインが微妙。オーダーメイドが有料。浦和駅の利便性と駅徒歩6分はメリット。共有設備なんにもないから管理費は安いかもしれない。
• マンション周辺は細い道路も多いし、西側には大きな駐車場や空家のような家もありますね。シティハウスほど高くないし駅近は魅力ですが、立地的な不安要素が多いのが悩ましい
• 西側2タイプは12階まで南側のマンションにもろかぶり、それ以外のタイプも、低層階は南側の戸建てにもろかぶり。手前にガーデンだか植栽だか作っても気休め程度かと。おまけに現場周辺、妙に下り坂っぽい窪地です。（現地見れば一目瞭然）現在駐車場になっている西側にも、近い将来マンションの建設計画もあると聞きました。駅近であること以外は、本当に残念な立地です。
• ここまで駅が近いとしても広い道の463号から中に入っているので騒音なども抑えられているので住環境はいいですね。
• 私も周辺の雰囲気は気になりましたが、大通りに面していない点はむしろメリットと判断しました。物件東側（浦和駅方向）に妙な空き地がありますが、道路を拡張する計画があるとのことでそのうちに整備されることを期待しています。また、この物件自身のエントランス付近にも植栽がされますので、多少は雰囲気が変わるでしょう。空家も十年もそのままということはないんじゃないでしょうか。
• 確かに周りの雰囲気は暗い感じもありますが、大通りがすぐなのであまり気にはしていません。
• 伊勢丹は数十年、あの場所にあるし、利益率高いから、改装しながら続けていくでしょう。地下もきれいに改装されたしね。ヨーカドーも場所がよいし、コルソの地下の食品店もある。パルコはまだまだ新しい。やはり浦和駅近は、変わらず便利だと思いますよ。
• 周辺にはそこまで賑やかな感じがなく、閑静な雰囲気が強いですね。
• 埼玉会館でなにか催しがあるときは人が多そうですけど、コンサートより講演会とかが多そうなので、きちんとした人ばかりでしょうね。
• 県庁という土地柄たまに街宣車やデモ行進がやってきますが、皆さん冷ややかな目で見てるので、早々に退散していきます。
  • デモ行進にはいつもいつもうんざりです。消えてなくなってほしい。あれさえなければ静かに住めるのに。

周辺施設[ ]

• ちょっとしたクリニックも含めれば医療機関はかなり揃ってますし、お子さんがいれば幼稚園、塾や習い事なども困りません。

その他[ ]

• 検討に当たり、自分なりにメリットデメリットまとめてみました。ご意見頂ければ幸いです。
  • メリット

1. 浦和駅徒歩6分の好立地
2. 大通りから一歩入っていて静か
3. 徒歩圏に大型商業施設あり。商店街やスーパー、コンビニ、クリニックもあり日常生活に問題なし。
4. 宇都宮線と高崎線の東京駅延伸
5. 駅前アトレや高砂地区の再開発
6. 計画道路で交通利便性が今後向上
7. バルコニーや廊下も総タイル貼りで高級感あり
8. 高級感あるエントランス、ラウンジ、ガーデン。車寄せあり
9. 突板フローリングや天然石キッチンなどこの辺りでは見かけない高級使用
10. ダブルウォークインクローゼット
11. トイレ手洗い場付き
12. 駐輪場200%
13. 管理費安め
14. ネクストパス

• • デメリット

1. 商業地域
2. 目の前の賃貸マンションが近い。日当たりや眺望のない部屋あり
3. 南側の戸建ても将来的にどうなるか分からない
4. 計画道路により交通量が増えて騒々しくなる可能性あり
5. プラウド仕様ではあるが長谷工施工
6. ペラボー
7. ディスポーザーがない
8. ミスティがオプション
9. 田の字
10. 浴室照明がLEDでない
11. 中層だけに共用施設はない
12. 機械式駐車場。シャッターゲートでない

• • 判断つかないもの

1. 盛り土
2. スラブ厚は普通くらい？
3. 天井高2.45〜2.50
4. 土地が変な形

掲示板[ ]

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