プラウド葛西

2017年3月27日 (月) 12:02時点における最新版

プラウド葛西外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都江戸川区東葛西6丁目6番12（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩4分
• 総戸数：29戸（非分譲住戸1戸含む）
• 構造、建物階数：地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年12月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：野村建設工業株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559814/

• モデルルーム見てきました。高級感は最高でした。しかしモデルルームだけあって、オプションオプション当然ですね、全て良く見えますね。
  • 図面だけ見る限りでは収納が少ないように感じていましたが、洗面所周り、キッチン収納、玄関入ってすぐ右の部屋は十分かなと思いました。
  • リビング横の２部屋のクローゼットはやはり小さいです。
  • キッチンも開放感あってリビングも広く感じました。。
  • バルコニーは、図面を見る限りではとても狭いですが、実際見てみると奥行きもややあるので、まぁこのくらいあれば良いのかなぁと思いました。シングルの布団を二枚干して、少し余る程度の幅はあります。
  • トイレも以外と広々、全体的に良かったです。
  • 悪い点と言うか、私的にリビングのTVの置き場を考えてしまいました。右側全面部屋のドアなので、、それから納戸が開き扉なのも使いづらい感じがしました。廊下とのドアと、納戸のドアでぶつかるし、なんだかそこだけ窮屈でした。
  • そして、やはり気になる価格帯ですが、予想していた以上に高かったですね。まぁ駅近ですし、資産価値は高いので仕方ないのかな…私は手が出ません。でも、とても良かったです。
• 価格は、最低でも5000万オーバーっていう感じですか？
  • ３LDKは、そうですね。２LDKで4000オーバーって感じでした。。
• ここの価格は2LDKは3880万～、3LDKは4680万～でした。いずれも3階で、第一期で売れてます。この物件は階による価格差が小さく、予算が許せば上層階のほうがお得感があったと思います。最上階12階は、7540万の4LDKと地権者住戸で、こちらはぐんと価格が上がっていましたけどね。葛西の相場からは少し割高ですが、プラウドの割には値ごろ感がある価格設定でした。土地の仕入れが入札ではなく相対だった為、土地代をおさえることができたようです。
• 先着順で残ってたのは、前回と今回の物件概要の価格表示から判断すると801,702,603,403みたいですね。前回で801,702は売れて、今の残りは603,403の二部屋のようです。702は2LDK、その他は3LDKです。でも、前回は残り三部屋で801～702の価格表示だったのが、今回は残り二部屋で603～403の価格表示になってました。数が合わないなあ。どれか一部屋はローンなどのキャンセル住戸なんですかね。
• 第2期の申込締切から1か月で残り4部屋を捌きましたね。最後まで残ってた部屋も603号室5,180万、403号室4,880万と結構いいお値段でしたが、今週で完売のようです。立地、仕様は割と良いので、最終的に相談がきいたならお買い得な物件でした。

【賃貸】

• ひと月ほど前から3階角部屋が賃貸で募集してますね。当初は強気の賃料でしたが、転勤シーズンも終わり借り手がつかないためか、かなり値下げしてきました。 3階 71.73㎡ 2LDK 南向きの角部屋で、当初は賃料18.9万、管理費1.5万、敷金:2月分、礼金１月分で募集してましたが、ひと月たって賃料15万の管理費無しと5万以上の大幅値下げしています。 普通は高い賃料募集で何ヵ月か粘りますが、損しても早く決めたい事情があるのかもしれませんね。15万なら日当たり悪くても築２年の駅近の高級分譲賃貸としては激安で相場を遥かに下回る賃料設定なので、借り手はすぐ見つかりそうです。
  • 募集が無くなったので借り手が決まったのかも。 賃料管理費で20万クラスだと駅から5分以内でここより広く高層階で安い物件が何件もあり、かつ募集のお部屋は定期借家のため借り手を見つけるのに苦労しそうだったけど、15万クラスまで落とすと築年数や設備が競合より段違いに良さげなので、定期借家のデメリットが吹き飛んだのかな。
• 新たな賃貸募集が出ましたね。 新築からずっと未入居みたい。
  • 9階 南東角部屋 3LDK 71.73㎡
  • 賃料 20万
  • 共益費 1.5万
  • 敷金/礼金 20万/20万

【中古】

• 中古第1弾が出ましたね。 3階中住戸2LDK58.53㎡で4350万円。新築時は3880万円だったようなので、1割強の上乗せのようです。 最近の中古マンションは、条件悪くて1割～条件良くて2割程度の上乗せ価格で売り出しするのがトレンドみたいですが、この売値で売れるのかしら？
• 中古第2弾が出ましたね。 6階中住戸2LDK58.53㎡で4370万円。 同じタイプの3階が4350万円で売出中で値下げ競争が起こるのかしら？

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 道路を挟んだ反対側(南側）には既に同規模のマンションが建っているので、眺望はどうなのか気になりました。
• 高級感のある外装でいいですね。 植栽もあって堅いイメージも無くなっていますが、 良い意味でイメージと大きく違ったと感じる人も多そうですね。 価格の高さに負けないクオリティに仕上がっていると思います。
• すごくすてきなマンションですね。 エントランスもカッコいい！！ 一階に店舗を入れなかった贅沢な作り評価します。 多少は治安が良くなるような気がします♪

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  現地状況（2014-10-31撮影）

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  現地状況 隣りの建物が近い（2014-11-06撮影）

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  現地状況（2014-11-10撮影）

【眺望・採光】

• 2014年12月22日（冬至）に撮影した写真を並べました。左から11:30頃、13:00頃、15：00頃です。 9階以上なら冬でも日当たりはよさそうです。午後は右側の部屋に影が残ってました。

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  日当り（2014-12-22撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場はあるのでしょうか？
  • 機械式9台、身障者用平置き1台あります。
• 2階に駐輪場が設置されるみたいだけど、自転車はエレベーターで2階に上がるということなんでしょうか？ それとも、スロープを使って、自転車を運ぶのでしょうか？
  • エレベーターで、上げるそうです。 確かに、普通のエレベーターより長いかも…
• 駐輪上二階で、スロープなし。エレベーターは当然一基だし、自転車の出し入れも気をつかいますよね…エントランスやエレベーターの汚れや痛みも気になるし。駅前立地って、こういうの普通なんですか？トラブルの原因になる気もするんですが、同条件のマンションの実態、ご存知の方、状況教えてください。

設備・仕様[ ]

• 部屋の標準設備も、ハイグレードではないですが、思ったより充実してました。最近は都心部以外のプラウドでは、コストカットで仕様を落として色々とオプション扱いになっていることも多いのですが、こちらは割と価格に見合う内容だと思います。
• ここは建築費高騰のギリギリ前の物件で、それほど仕様は落としていなかったはずですよ。 二重床、床暖房、食洗機、タンクレストイレで手洗い付き、保温浴槽、low-eペアガラス、バルコニーに水詮付き、ペラボーでない独立バルコニー、平均天井高2500mm、全室クランク玄関など、標準的な仕様は揃っていました。 ただ、小規模なのでさすがにディスポーザはないし、水廻りの天然石はオプションで、オーダーメードなどの高級仕様は用意されていなかったですね。 それを差し引いても、仕様を落としたオハナウドではないと思いますよ。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：58.53m2～92.59m2
• 収納が少なく思うけど、納戸があるのでそうでもないでしょうか。
• バルコニーの戸境がコンクリ壁なのは良いですが絶対的に狭い。
• 同じ70平米のマンションと比べると、収納が少ない気がするのと廊下が少ないわりには部屋が少し小さい気がするのですが、どう思います？原因がわかるかたいらっしゃいますか？
• 駅から近い。やっぱり金額的にはこれくらいですか…このマンションの廊下が少なくてその分、部屋が広いレイアウトが気に入っているんです。浴室にも窓があるのもいいですね。マンションは角住戸でないと窓が少なくなりがちですから。
• ここのプラウドは、かなり収納少ないね。限られた敷地を工夫してるのはわかるけど。ファミリー層はちょっと住みにくそう。DINKSにはいいのかもしれないけど。

買い物・食事[ ]

• コンビニ、TSUTAYA、ドラックストア等 普段利用する店は何でもあり、便利な立地です。
• スーパーはワイズマートやマルエツですかね。２４時間営業なので嬉しいです。
  • 24時間営業のスーパーが近くにあるのは心強いですね。
• 駅も近いしTSUTAYAも近い。便利は良いかと思います。
  • TSUTAYAと一緒のビルのセブンイレブンは、日本で1番おでんを売る店と聞いたことがあるよ。活気もあるし、いいコンビニが近いのは付加価値と思う。
• 周辺にあまり詳しくないのですが、一番近いお買い物する場所はマルエツですか？他に大きなスーパーありますでしょうか？
  • あとは駅前にワイズマートがありますよ！
• 自転車で１０分位の所にある葛西リバーサイドモールはどんな所なんだろうと調べてみたら、ヨーカドーとなっているのですが、ショッピングモールではなくただのヨーカドーなのでしょうか？
  • リバーサイドモールはモール業態のヨーカドーですね。隣には島忠ホームズやOKスーパー、ユニクロなどもあり重宝しますよ。
    • 近くにＯＫストアがあるのですか！家の方にも島忠の下がＯＫストアになっていたりするのですが、島忠とＯＫストアって何か関係あるのですかね。ＯＫストアは日用品や食料品なども安いのでうれしいですね。
      • OKストアは安くて便利ですよね。店内で焼いたピザの販売などもあり、うちは育ち盛りの子達のおやつによく買います。ただ、週末はかなり混みます。車使う場合は駐車場の入り口で渋滞するので気長に待つ必要ありです。
• ヨーカドー行きのシャトルバスが葛西駅前から出ており、ヨーカドーから少し歩けばOKにも行けます。明らかに通学通勤に使ってる人も多数で時間帯によってはかなり混みますが、雨の日には自転車がわりに重宝してます。

育児・教育[ ]

• 小学校まで5分とありましたが、学区の評判など分かる方教えてください。
  • 第2小学校は、江戸川区で児童数が一番多いです。建替中なので来年から新校舎です。評判は良いです。
  • 生徒数を調べてみたら903人と大規模な小学校なのですね。1年生、２年生は5クラスありますからどんどん増えていっている傾向でしょうか。江戸川区は23区内で一番子育て支援が充実している区と言われているので そういった点で引っ越しされてくるファミリーが多いのでしょうね。 小学校や中学校の給食費まで補助がでるみたいですよ。
• 中学校もいいですよ。江戸川区葛西、西葛西の公立中学校はどこも、一緒。賢いこは私立。
  • 葛西・西葛西の中学校なんて、いまだにビーバップなところも多いですよ。清新町は全く毛色が違いますが。
  • 私は30代前半で葛西が地元ですが、私の中学時代は東葛西中はヤンキーが多かったです。今は比較的平和ではないでしょうか。
• 葛西地区の小学校は、私立中学の受験組は少ないのですか？
  • 少なくないと思います。 私の姪っ子も私立の中学受験して受かってました。 この辺りも塾もあるみたいですしね。 ただ小６になると大手の塾は志望校によっては遠くの校舎に行かないといけない場合もあるみたいですけれど。
  • 葛西駅でたまに、塾のバッグを持った子供たちを見かけますが、多くはないですね。
• 子供がいるので区の支援や、周辺環境を重視しています。初めて知ったのですが江戸川区は23区内で一番子育て支援が充実しているのですね。23区内だけではなく全国でもトップクラスだとか。私立幼稚園へ通う場合には、月額2万6千円の保育料の補助なんてなかなかないですよね。公園も多く子育てにはかなり適している場所だなと思います。
  • 補助金という点では恵まれているんですね。ただ、江戸川区内にはいまだビーバップな中学校も散見されるので、子供には絶対に中学受験をさせるという方以外は注意が必要です。

周辺環境・治安[ ]

• 南前面桜並木良さそうですね。
  • 近くに住んでます。春は桜並木とても、きれいですよ。
  • 桜並木通りという売り文句に驚きました。良好な住環境とはとても言えませんね。喧騒で雑多。目の前の通りは狭い割に交通量・路上駐車が多く、その影から人が飛び出してくるので危険な道という印象。お子さんのいる家庭は特に、その点も考慮に入れた方が良いと思います。飲食店の匂いも相当な高層階でないと気になるでしょうね。
• 近くに住んでいるけど、ちょっと騒がしいところかもしれないね。 全戸南向きで、大きい通りに面しているから。
  • 面している道路は大きい道路じゃないですよ。 ただしバス通りでもあるので交通量は比較的多いです。
• 横は飲み屋だし、真裏はパチンコ飲食風俗できたら嫌だし、前はけっこー高い建物あるからどうなのって印象。
  • 前の建物は美容室が１階に入ってる賃貸ですよね？ こぎれいな感じですよ。
  • 駅近だから、しょうがないですよ。子供の数は多いですよ。第2葛西小学校は、児童数江戸川区で一番多いですね。
  • 焼き鳥の煙、匂い気になりそうです。
• ここは利便性だけですね。日当たりも風通しも全て犠牲にする感じですね。
  • そうですね。普通の家族には難しそう。価格にしても場所にしてもマンションも何か違いますね。住むかたの雰囲気が少し偏りますね。2LDKはお金持ちの独身者が住むのかな？子供いる家族には価値観合わない気がします。
• 小中学校がこの桜並木どおりの東の突き当たりにあります。春は生徒達が桜に包まれる中往復するシーンが見られるのでしょうね。マンションに住む子供たちも気分的なマイナス影響は無いはずです。
• ラブホや焼き鳥・炉端焼き系の居酒屋が多く存在する中では、いまいちな桜並木がセールスポイントとして唯一の救いなのは間違いなさそうですが。
• 売りにするような桜並木ではないかな。ちょっと無理がある。
• 桜並木はどっちでも良いですけど、環7からも一本入ってて、駅近の割には落ち着いていると思います。駅近で探してるので、駅近なら飲食店は仕方ないかと。あとは価格の問題ですね。
• 全戸南向きってことだけど、南向かいには結構な高さのマンションが立っていて、果たして日当たりが良いのかどうか微妙ですね…。フロアによってはかなり日当たりが制限されるのでは？
• 東向き、西向きに比べれば南向きの方が明るいですよね。前の通りは他の通りに比べて、結構広いみたいですし私はこれでいいかな。
  • 説明会に参加した時に、日当たりのシミュレーション資料を見せてもらいました。それによると太陽が低い冬は別として、低い階層でも概ね日当たりは良いみたいですよ。あくまでシミュレーションですが…ｗ確かに前の通りは交通量多いですね。バルコニーは通り沿いになるわけで、ちょっと排ガスが気になります…。ま、駅近だからしょうがないかな。
• 裏のパーキング、今後何が立つかも気になりますよね…南側の陽当たりは絶望的ですから、飲食店？そうなると、ダクトはプラウド側になりそうですし。
• 近くに大きな公園が出来るらしいですね。かなり大きな土地だったので、マンションにでもなるのかと思っていましたが、子供が遊べる場所が増えて嬉しいですね。
• 場所的にはビジネスホテルだね。すぐ近くの居酒屋で飲んですぐ寝れる。
• 現地を見てきました。駅近はかなり魅力。周辺のお店も充実してます。おまけに目の前の通りが桜並木なのも好印象。気になったことは、下の方の階は冬の昼間に日が当たらない。左隣りの焼き鳥屋よりもその左の焼肉屋の匂い。ランチもやってるので洗濯物が気になる。
• 電車の音は聞こえませんが、決して静かな住環境ではないです。夜、酔客が大声で騒いでたり、先日も通り沿いでパトカー来て12時過ぎにうるさかったです。通りの先に警察署あるので夜中にサイレン鳴らして頻繁に出動してるので、目が覚めるのもしばしば。都バスが前の通り走ってますし、大型トラックもそこそこ通ります。駅近は確かですが、静かさは期待されない方が良いですよ。
• 曜日や時間帯を変えたりして何度も現地いかましたが、低層階の日当たりと、前側は左隣り2件目の焼肉屋の匂いが気になります。隣の焼き鳥屋は排気管が裏手に回ってるのと風向きのせいか、あまり匂いはしなかったです。が、ずっといた訳では無いので。日当たりはこの間の22日で14:30位からは当たってくる感じでした。目の前のビルが高すぎですよね。維持費はもう少し下げても良いように思います。
• 立地という面で見るなら、駅近だけど幹線道路 環七 からは少し入った所にあり、線路からも少し離れた場所にあるという所がメリットでしょうか。あとは一応全戸南向き。低層階は冬場は朝晩以外は日があたりにくくなりますが、一応南向きなので、それなりの明るさはあり真っ暗ではないと。DINKSや将来賃貸に出すなら許容範囲でしょうという感じですか。中上層階は冬でもある程度の日当たりは確保できるので、ファミリー世帯でも大丈夫だとは思います。デメリットは小規模ならではの維持費の高さ、それが許容できるかどうかだと思います
• 三階は目の前に桜が咲くメリットはありましたよね!!
• 葛西駅までフラットな道というのもここの魅力の一つですね。普通に一人で歩いたりしているとそう感じないのですが、ベビーカーを押していたり自転車に子供を乗せて乗っていたりするとそんな急な坂ではないのだけど結構つらく感じる事があるんですよね。
• フラットアプローチは葛西・西葛西あたりは大体そうですね。ずっと葛西住みなのであまり気にしたことはなかったです。もっと歩道が広ければいいのにとは思いますね。高台のお宅などは見晴らし良さそうで憧れますが、徒歩での移動は大変なんでしょうね。
• 周辺は焼き鳥屋さんなど赤提灯が多いですね。 検討される方は夜の散策をお勧めします。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 29戸か。管理費と修繕費で16,500円で、駐車場は21,000円くらいと予想。維持費計は、38,000円前後になるかな？
• ここは将来賃貸に出すのは儲かります。逆に永住の家族に良くない。車がない人に良いでしょう。
• 駅徒歩4分　南向き、それだけで価値はありますし、リセールにも期待できますね。大通りに面していないってのも個人的にはプラスポイントです。
• 南向きだけど今の時期は下の階は全然日が当たらないねコレは。桜並木や、電線が地中に入っているのを売りにされても、、。

1. 近所に居酒屋多すぎ
2. 北側駐車場は何できるか不安
3. 南側は12階建て
4. 左右の建物も8～10階建て

• ここは日当たりがやっぱり気になりますね。冬なので判断するには良い季節ではあります。実際に目の前の建物の影が両隣りの建物にあたる感じから、朝夕は当たりますが昼間の数時間は厳しいです。7F位だと大丈夫そうですが。。低層階でも気にならない人は、駅近で利便性もあり、プラウドブランドも魅力なのかな。資産性はやたら強調されました(笑)
• 先日内覧会行ってきました。室内に3時間居ましたので。日当たりは最高に良かったです。バルコニーは特に。ハイサッシのリビングも。線路と反対側だし住宅地で車も少なく、周辺建物は低いのが私のプラス材料。ここは電車の音が話題になりますが、長時間いると東西線の本数の多さと、線路より上の階は思ってた以上に音がします。家具が入る前で反響もありますが。ほぼ前の線路がちょうど道路をまたぐ高架なのもあります。千葉方面の各停がこの辺りから加速するのもあるのかな。私は今も線路脇の踏切側なので大丈夫ですが、音を気にされる方は良く現地で聞かれるのをお勧めします。慣れもありますけど。
• MR見ましたが、やはりプラウドらしく良く出来てます。部屋の仕切りを棚で区切って広くみせるたり、インナーバルコニーで最低限の実用性を確保するなど、見せ方もありますけどね。個人的にはあのこじんまりした桜並木も好きです。が、日当たりと匂い、管理費の高さでNGかな。

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• プラウド葛西についての口コミ掲示板
• プラウド葛西ってどう？

ご近所物件の掲示板

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