ザ・パークハウス 川崎

2014年6月27日 (金) 15:35時点における最新版

ザ・パークハウス 川崎外観

物件概要[ ]

• 所在地：神奈川県川崎市幸区南幸町2丁目25番1他1筆（地番）
• 交通：

1. 東海道本線 「川崎」駅 徒歩7分
2. 京浜東北線 「川崎」駅 徒歩7分
3. 南武線 「川崎」駅 徒歩7分

• 総戸数：72戸（事業協力者住戸13戸を含む・他管理室1戸）
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年02月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：大豊建設株式会社 東京支店

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 坪210はちょい厳しいかもね。売り出し戸数が60ないから、それなりにするよ。戸数ないから管理費、修繕は高いと予想。
• ラゾーナ川崎のタワーの中古見ても、70m2で6000万は越えそう。しかも三菱だし、西口だし安くする理由がない。
• 今日、事前案内会のお知らせが届きました。予定価格も出ましたね。4000～6000万円台だそうですよ。一番広い73.08m2で5000万円台～。1000万単位なので、降り幅が広そうですが…あとは事前案内会でのアンケートにより、多少値下げするのでしょうかね。
• 坪240万円からですか。
• 値段が出ましたね。70平米以上を狙っていたので5000万からですか。きっと低層階の条件が悪いところだけが5000万円前半でしょうね。
• 物件情報に価格でましたね。２LDKで3900万台ですか。低層階坪235万とは高い高い。まー販売戸数少ないからこんな場所でも、完売はするか・・・。
  • ということは、平均坪単価270万くらいですか。希少物件ですから当然ですかね。間取り内装設備仕様どれをとっても平凡で高級感がないのが残念です
• 価格：3,800万円台予定～5,900万円台予定、間取：2LDK・3LDK、専有面積：55.78m2～73.08m2、総戸数： 72戸。サクッと完売しそうですね。
• いきなり3LDK完売だね。川崎エリアでまともなファミリー型マンションはここ位だし、売れて当然か。
  • ３ＬＤＫは一瞬で売り切れてしまいました。ちょっと残っている２ＬＤＫの戸数が多過ぎましたね。西口エリアは圧倒的にファミリー需要の方が多いでしょうから。逆に東口のミッドは２ＬＤＫは瞬間蒸発で、３ＬＤＫの戸数が多すぎて売れ残っている。西口は３ＬＤＫオンリーにして、東口を２ＬＤＫオンリーにすれば即完だったでしょうね。

交通[ ]

• このマンションの最寄り駅は、JR川崎駅まで徒歩7分ですが、コンセプトで売り文句にしている、邸宅は、エントランスアプローチという“奥行き”をもって雰囲気を 高めていきます。このエントランスアプローチを通ってメインエントランスを利用すると明らかに徒歩七分では無理です。公式HPをみて気に入って、現地を見に行ってから気付いたので少し気になってしまいました。よくみると駅へのルート図もサブエントランスを経由するように記されてますね。
• 京急の駅へ行くのにどういうルートが一番良いでしょう？ＪＲを越えるのに上って下りてはちょっと面倒な気がします。かといってＪＲ駅を迂回するとなると遠回りになるのでしょうか。地下通路がつながっていれば楽なんですけど、つながってないんですよね？ＪＲの改札のあたりは人が多くて、なるべくなら通りたくないんですが。
  • 京急使うには向いてないよ。ここの立地は将来売ること考えないで広い3L買う人向き。通勤はJRが使えるし周りは下町でもラゾーナはあるからそれなりに納得して住むことは出来そう。

構造・建物[ ]

• この敷地レイアウトだと引越しのとき業者は大変だろうな。あと、普段も郵便や宅急便の配達の車は路駐でしょ。周辺に迷惑かけまくり。
• メインエントランスってなんで駅と逆側の細いアプローチなですかね？

共用施設[ ]

• 駐車場 : 総戸数に対して24台（事業協力者用2台含む）。
• 駐車場設置率３割って超少ない。
• ゲストルームやその他の共用設備がないのがいい。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～3LDK。
• 専有面積：55.78m2～73.08m2。
• 敷地面積：1494.59m2。
• バルコニー面積 : 9.76m2～12.64m2。
• 広さ的にはＡタイプで十分ですが洗面室の扉が頂けません。ここは絶対に引き戸でしょ。押し開きにするとしても洗濯機側に開けるべき。設計者のセンスが考えられません。
  • 洗面室の扉は常に開放しておきたいところ。押し開きにするなら、洗濯機よりも使用頻度の多い洗面台側を使いやすくするべきです。これでは、歯磨き・洗顔・手洗いのたびに、いちいち扉を開け閉めしなくてはなりません。
• 3LDKは売り切れたので、残っているのは2LDKだけみたいですよね。そうなるとやはり家族構成はDINKS中心になるのではないかと想像します。間取りの紹介でAタイプ・2LDK・55平米台の洋室2は子供部屋として提案されていますが、3人家族が住むとして5畳の洋室を子供部屋に当てたらスペース的に厳しいですよね。
  • Aタイプのことですよね？ファミリーというよりは二人暮らしの方があっていそうな広さかなと思われますよね。5帖の洋室（２）は書斎や納戸などにすると良いのではないかとは思いますが。浴槽が狭いのが何とも…。こちらだと１LDKの需要の方がもっとないでしょうから２LDKでこうやって作ったのでしょうか。子供が1人いる家庭でもOKな感じは出ますものね。
• ３LDKの販売の流れはすごく早かったんですね。あとは２LDKですか。あまり田の字ってかんじじゃないし、工夫は感じられるように思います。子どもが１人だったらファミリーでも暮らせるのでは？２人以上になるとさすがに難しいように感じられますけれど。あとはこういう部屋はシニア世代だといいのかなぁ。
• ２ＬＤＫのリビングのウォールドアを開けてリビングと合体させているバージョンがホームページで紹介されています。ウォールドアは寄せた後は目立つ位置になってしまっていてそこだけちょっと視界に入ってしまうかも。

買い物・食事[ ]

• スーパー文化堂川崎店（約75m・徒歩1分）、ローソンストア100川崎南幸町二丁目（約85m・徒歩2分）。
• いなげや川崎幸店（約400m・徒歩5分）、丸井川崎店（約730m・徒歩10分）、川崎ルフロン（約730m・徒歩10分）。
• 仕事帰りにラゾーナで買い物して帰れる距離。少なくとも今販売している東口の物件よりは間違いなく人気出るだろうね。
• 最寄りのスーパーは品揃えがイマイチ。ラゾーナの三和は混み過ぎ。ちょと離れますが、チャリで西友がオススメ。
• 帰りにラゾーナで買い物して帰宅。急な買い出しはコンビニや小さなスーパー程度で十分。
• 西口大通り沿いに飲食やコンビニも多いし、南河原商店街でも普通に買い物もできる。そもそも駅からの導線上にラゾーナがあるだけでも十分なのに、アトレやミューザ、ルフロン側にだって普通に寄れるでしょ。
• お買い物はいなげやや文化堂もいいけど、ラゾーナの三和が安くてお勧めです。駐輪場もあるし自転車で行けばすぐですしね。野菜が特にお勧め。新鮮でとにかく安いです。ただ休日はかなりの混雑なので行くのなら平日かな。お買い物する場所は充実していますね。

育児・教育[ ]

• 梅園幼稚園（約460m・徒歩6分）、川崎市立南河原小学校（約595m・徒歩8分）、川崎市立南河原中学校（約90m・徒歩2分）。

周辺環境・治安[ ]

• 川崎南河原郵便局（約160m・徒歩2分）、三菱東京UFJ銀行 ミューザ川崎ATMコーナー（約370m・徒歩5分）。
• 西口は治安悪くない。交通の便も良い。駅からの帰り道がラゾーナ。ラゾーナ地下の食品は良い。比較的落ち着いた環境で便利な生活。
• 駅からちょっと遠いのは残念だけれど、隣にスーパー、駅に向かう途中にラゾーナで便利だと思います。東芝ビルは混雑助長が懸念されますが、ヘンなお店ができるよりはずっと安心です。
• 西口と東口ではまったく環境が違いますね。西口は静かで落ち着いた感じがしますが、東口は便利だけれど雑然としていて落ち着かない感じがします。住み慣れてしまえばどちらにもいい面と悪い面とが見えてくるでしょうけど。近所でちょっとした買い物や用事ができるのが東口ですが、子供がいる場合は西口側がいいかなと思います。
• 周辺に古アパートや古民家が多いので、将来的に眺望が損なわれないかが、少し心配です。あと、夜間は救急車のサイレンとバイクの音が結構うるさい場所です。ただ一本中には入っているので、サッシ閉めてれば大丈夫とは思いますが。
• 裏通りを使うと駅まで割と近いね。場所はいいね。ここより駅近物件って西口では今後出そうにないよね。
• 川崎駅は西東で区が違う特異な駅だったけど、今はいい意味で争ってるね。地域で熱くなれる川崎がうらやましい、、、
  • ラゾーナ出来て変わったよね。昔は最悪な位汚かった。未だに一本入ればタイムスリップな場所もある。御幸小近くは未だに…
• 西口は急激に変わった。これからも駅近の住宅地として徐々に良くなっていくんだろうな。東口駅近は充実した商業地（＋住宅）、西口駅近は住宅地って、川崎はほんとうに多様性があるね。
• 河原町の緑道付近は浮浪者が駅前の開発で追いやられて集合住宅を形成している。あと川沿いはよその国の不法占拠が凄い。あくまでも西口はラゾーナ廻りだけが際立っていてあとは昔のまんま
• 川崎は西口も東口もそれぞれ特徴があって便利で面白い街ですね。静かな環境を望むなら西口でしょうか？大きな道路には面していないようですが、車の音ってうるさいですか？角住戸が多いというのはいいですね。間取りがのっているワイドスパンは東向きですが、南向きのワイドスパンもあるのかな？窓が多いのは開放的で良いのですが、マンションの周囲はビルでしょうか？戸建でしょうか？
  • そうですね。静かな環境を望むのであれば西口でしょうね。西口が急激に変わったとでていましたが、東口も徐々にですが変わりましたよね。まず何より、バス亭が地上になった事はうれしいかな。昔はバス亭へ行くまで地下に一度降りて、また昇って地上へ出てといった感じだったので子供を連れてはなかなか大変なものでした。
• 現地を見ましたが、大きな道路から一本入っているので、静かですね。ただ、周りにも10階立てくらいのマンションが四方八方にあるので、日当たりはあまり期待できないかもですね。
• エントランスはさておき、大通り沿いでないのに、これだけの規模が建ってしまうのが驚き。中層以下は将来囲まれそうで心配。商業地域のミッドなんかはその辺折り込み済みで検討すればよいのだが、住宅街で目隠しされちゃったら痛いね。その意味ではほんとに川沿いのほうが良いかも。
• 現地見ましたが、メインアプローチ側と隣に７階立てくらいのマンションがあって、高層階しか日が当たってませんでした。低層～中層階に日照は期待できません。でも、希少な西口なので迷います。
• 近くに住んでますが、ラゾーナには7分でいけそうだけど、改札からだと、実際は信号あるので、10分ぐらいはかかると思います。改札からラゾーナの中庭を抜けて、道路をよぎり(信号なし)、文化堂横の道を通るのが、一番近いと思いますが、夜は薄暗いです…
• ここの検討者は現地（特にサブエントランス前の路地）見た方がいいよ。古い木造アパートが向かい合わせで並んでて、良く言えば下町というか、３丁目の夕日に出てきそうな、そんな昭和な匂いしたけど、夜行ったら案外暗くて怖かった。ココイチから入ったとこの路地です。駅側の狭い路地がなんでサブになったかがよ～くわかったよ。というかここ坪２５０万もはらう物件では決してない気がするのは自分だけか？せいぜい坪２００〜２２０程度かな。でも勘違いで購入してしまうひといるだろうから、この戸数だと竣工前に完売かな。近隣に賃貸や分譲マンション（ラゾーナ周辺のタワマン以外に）多いし、決して希少性とかはないかな。あのボロアパートの隣接はないわ。
• このマンションの目の前に高層ビルや他のマンションが建ってしまう可能性ってありますかね？
  • 商業地域だから高さ制限ないよ。日影規制もない。容積率で制約されるから、まとまった土地が確保されたら高い建物が建てられちゃう。不動産取引するときは用途地域や地区計画を確認して、周りにどんな建物が建てられるかのチェックは必須。
• 週末現地を散歩しましたが、密集地ですね。道狭い。耳鼻科隣接が浮いてる印象。東口ほどガヤガヤせず下町な感じ。デザインは緑含ませて出来上がりが楽しみだよね。
• お世辞にも洗練された街とは言いがたいですが、賑やかで便利な街だと思います。雑然とした感じが嫌いでなければけっこう楽しい街なんじゃないでしょうか。雑然としているのは駅の海側なんでしょうけど。川崎はあちこち再開発なども進んでいてマンションも増えているし、活気がありますね。東京と横浜の中間というのもどちらにも行けて便利なのかもしれません。

• 

  サブ側の路地（2014年1月30日撮影）

周辺施設[ ]

• 柳町公園（約170m・徒歩3分）、諏訪公園（約205m・徒歩3分）。
• ここは川崎駅北口改札新設の恩恵をあまり受けないが、駅のホームってなかなか綺麗にならないけど、北口改札の改修でもホームは変更なしかな？

その他[ ]

• こは販売数少ないので、すぐ完売すると思いますが、今回は以下の理由でやめました。

1. 立地・・・川崎駅西口徒歩7分ですが、雰囲気が西口とは異なりどちらかと言うと尻手である。また、西口もラゾーナのみなので、ちょっとした買物が不便。
2. 周辺状況・・・周辺が木造の古い建物が接近しており、今後高い建物が立つ可能性が高い。また駅からの夜道が怖い。周辺の雰囲気が自分好みではない。
3. 敷地形状・・・土地買収に失敗したのか、敷地形状が悪すぎる。多分、買収できなかった場所の建物とこのマンションが相当接近して、圧迫感がある。敷地が大きな通りに接しておらず、敷地からマンション入口までのアプローチが悪い。
4. 価格・・・坪単価が割高で、転売する際、相当評価額が下がると思われる。入居した途端に500万、10年で1000〜1500万は下がるだろう。
5. 売主・・・最近何かと騒がれている三菱地所レジデンスで、手抜きや品質事故のおそれがある。

すべて決定的な理由ではありませんが、少しずつが重なって、今回はパスしました。

• 良い点:

1. 買い物は文化堂、100円ローソン、ラゾーナのスーパーが利用でき不安なし。
2. クリーニング、病院、飲食店も徒歩1分以内に数多くある。
3. 駅徒歩7分という駅までの距離。
4. 東口よりかは人間が住む場所っぽい。
5. ラゾーナが近く日々楽しい。

• 悪い点:

1. うるさい（大きな道路が近く救急車もよく通る。この物件は微妙）
2. 小さなビルや路地が多くゴミゴミしてる。東口よりはマシ。
3. 川崎という響き。東口を想像される。
4. 西口タワーに憧れる。住みたい。
5. 朝川崎駅人多すぎ。構内の移動に時間がかかる。

掲示板[ ]

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