ライオンズ上井草レジデンス

2016年8月23日 (火) 15:29時点における最新版

ライオンズ上井草レジデンス外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都練馬区下石神井5丁目284番1他（地番）
• 交通：西武新宿線 「上井草」駅 徒歩7分
• 総戸数：54戸（住戸）
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年11月
• 売主：株式会社大京
• 施工：埼玉建興

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560306/

• このあたりの路線価が上昇している。新青梅沿いとその南側。駅に近い千川通りは上がっていないため路線価が同じになってしまった。いなげや開店の効果か。

　http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h26/tokyo/tokyo/prices/html/49064f.h... 　http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/49071f.h...

• 杉並区に近いため、土地の価格が練馬区の中で高く、したがって、家賃も高めであり、また、購入物件価格にも跳ね返り、高値買いになってしまう。当然、固定資産税も練馬区の中で高い。
• 最低価格が4000万になってる。そして一戸売れたようだ。

【検討者】

• ここの物件の欠点は駐車場だけなんだけどね。それ以外の部分はすべて価格相応にして よくできてる。

交通[ ]

• 上井草駅から徒歩7分 (商店街抜けたらすぐでした)
  • 上井草駅との間のルートは商店街を通るようですね、これが一番の近道。都合よくこのルートがあって7分の近さを実現できているようです、良かった。
• 上石神井駅までなら、自転車ですと5分です。
  • 上石神井の駐輪場

　http://www.nkm.or.jp/bicycle/parking/status.php?type=2

• 自転車で荻窪まで行って通勤してる人もいるし、バスで石神井公園まで言って通勤してる人もいますよ。
• 新宿駅約10km圏
• JR中央線、西武池袋線へバス便あり。
• 自転車でもJR中央線へ移動可能なのは便利。

【西武新宿線】

• 各駅だと高田馬場や西武新宿駅までかなりの時間がかかります。各駅が多すぎるのが問題です。鷺宮駅からの混雑ぶりも半端ではありません。急行停車駅でないと利便性は感じられないかも。
  • 各駅しか停まらない。新宿に行くには、一旦鷺宮駅で降りて、急行を待つ必要がある。
• ターミナル駅の西武新宿駅は、新宿駅と名がついているが、JR新宿駅より遠く不便である。
• 西武新宿線はかなり苦痛。馬場乗換だと更に苦痛。
  • たしかに西武線の高田馬場駅はひどい。混雑時にはホームからひとが落ちそうだ。西武線は、駅施設などの設備投資が他の私鉄に比べて劣っていると一時期問題になった。堤義明が逮捕された頃の話。車内の混雑はそれほどでもないが、遅い、という印象。
• 入居済みのものです。こちらに越してくる前から西武新宿線沿線に数年住んでます。毎朝通勤で上井草駅を利用してますが、鷺ノ宮で急行に乗り換えずに各駅停車に乗ったまま馬場まで行ってます。7時、8時台は座れることはほとんどありませんが、立っていても隣の人と肩が触れ合うほど混むことはありません。9時台以降だと確実に座れます。通勤時間帯だと途中で急行に抜かれますが馬場まで各駅停車でだいたい20分ぐらいです。
• 西武新宿線はのんびりしていてそれほど混雑もしていないので、新宿勤務の方にはよいかもしれません。ただ、輸送力が低くスピードも遅いので、各駅停車なんか乗ると通過待ちだらけで苦痛です。それから、馬場での通勤・帰宅時の混雑ぶりは一度体験したほうがよいです。狭いホームに人がひしめき合ってまともに歩けないほど混みます。朝はJRホームへの乗換えで橋上部分で大渋滞が発生します。毎日のことなのでこういうのが苦痛な方は西武新宿線は避けたほうがよいでしょう。
• 地元ならご存知だと思いますが西武新宿線は 田舎路線で言ってみたらバス便物件レベルです。利便性が高い人気のJRや私鉄駅に徒歩１０分と 西武新宿線のそれは意味が違います。
• 西武新宿線の上石神井駅は、土地の価格が高いため、近隣の買収が遅れ、鉄道路線の高架計画が進んでいません。対して、西武池袋線の石神井公園駅は高架計画はほぼ完了し、駅周辺の開発、整備が進行中で、ますます便利になりつつあります。

構造・建物[ ]

• 著名な建築デザイナーが総合デザイン監修を担当
• 外壁150mm以上、戸境壁220mm
• 100年コンクリート採用
• 2重床・2重天井
• 4重のセキュリティ
  • エントランス、エレベーターはかざすだけ。
• 3棟建てマンションになるんですね。駐車場・バイク置き場に近い方は 日当たりが微妙そうですが高い階なら大丈夫なのでしょうか。
• 道路際ぎりぎりに建てているのがきになります。
• 道路の反対側でも結構、日当たりがよい
• ベランダの南側が第一種住居地域なのは、良いですね。採光も眺望も見込めます。

• 

  施工時１（2014-08-21撮影）

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  道路の反対側（2014-08-21撮影）

共用施設[ ]

• 非接触キー対応の宅配ボックス
• 24時間ゴミ置場利用可
• 万一に備えた防災備蓄倉庫を設置
• 24時間体制セコムセキュリティシステム
• 防犯カメラ
• 敷地内の駐車場までのアクセルがあまりよくない

設備・仕様[ ]

• 食器洗い乾燥機
• ウォシュレット一体型節水トイレ
• 高断熱浴槽
• エコガラス(先進型複層ガラス)
• 省エネルギー対策等級-最高の4等級
• ecoジョーズ(高効率給湯器)
• ガス温水式床暖房
• ここのマンションはセルフセレクトシステムが充実してて良いですね。絵を見るとキッチンもガスからIHに変更も出来るみたいですね。ガスオーブンもあるっぽいのでお料理好きな方には良いサービスです。ミニガーデンが選べるというのも珍しいと思いました。
  • 1階限定ですが、ガーデンセレクトとして好みの植物が選べるのがユニークですね。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：55.79m2～85.88m2
• お布団を入れる収納があるのは我が家的にいいです。
• キッチンからバルコニーに出られるようでごみの処理などいいと思います
• キッチンが広くて家族でもキッチンで料理できますね
• Fタイプの間取りは角住戸で暮らしやすそうですね。キッチンとほとんどの居室が東に配置してあるので午前中から明るく過ごせると思います。特にキッチンの窓から採光がとれるのが快適そう。収納は少し弱いように感じますが、布団クローゼットがついているのは助かります。
• Ｄ２タイプは和室ありますね。押し入れもあるので家族の季節の布団も入れておけますね。布団派の家族がいるのでいいなと思います。今日も久しぶりに布団を打ち直してきました。やすくふとんは売っていますが、綿の布団は寝心地もいいし環境にもいいですよねバルコニーに和室が向いているので布団も日にあてられますね。Ｆタイプもキッチンに窓があるタイプも魅力的です。
• キッチンのハンドエリアは、良いアイデアですね。確かに、こういうスペースがあるとスッキリしますよね。リビングダイニング側からは、見えないですし。

買い物・食事[ ]

• スーパー2軒のオープンが続いて今後周辺住人さんも増えていくのでしょうかね。
• いなげややファミレス、コンビニがマンション側にあって何だか駅前より便利そうですよ。
• スーパーは近いし食事場所もたくさんあるので便利ですよ！いなげやにはお花屋やクリーニング屋も入っていますしね。
• いなげや 徒歩1分
• アコレ 徒歩4分
• ドラッグストア 徒歩3分

【いなげや】

• 近所のいなげやは予定どおり来月開店でしょうか。随分と近いですからこの存在は重要だと思います、店舗は対向車線側ですからこちらの歩道が混雑することもないですよね。
  • いなげやができたことでかなり生活環境としてはよくなるのではないでしょうか。道の反対側なので、渡るのが面倒だと思いつつ、駅からの帰り道では寄りやすいですし、混雑してしまっても道の反対側な分、影響を直接受けることもないですしね。友人が「いなげやのインストアベーカリーが美味しい」と言っていたのですが こちらも入っているといいなと思います。
• 家の近くにいなげやがあり、インストアベーカリーへよく行きます。店舗によって 違うとは思うのですが、家の方は月曜日と火曜日は９８円になります。美味しくて安いのでついつい買いすぎてしまうのですがね。ここも入っていたら嬉しいですね。
  • いなげや下石神井店にもベーカリーが入るみたいですよ。評判良さそうなので私も近くの店舗で一度確かめてみます。
• いなげやは貝はあまりないのですが、魚は新鮮で種類は豊富、頼めばその場でさばいてくれますよ。夜はお惣菜やお刺身が安くなるので、近所ならその時間に気軽に買いに行けるし便利です
• いなげやは品ぞろえが豊富なので助かりますよ～♪レジも多いので、長蛇の列になった経験がないのが助かります。ちなみにすぐ近くの一本堂のほうがパンや卵、豆腐が安かったりするので両方利用しています。
• 雨の日は車が多くなりますが、それでも開業当時のような混雑ではない気が・・・。ここは自転車で買い物に行かれる方が多いですが、駐輪場も広いので問題ないと思います。

【飲食店】

• このマンションの周辺はレストランが多いように思います。周囲500メートルで、おもなところはすき家、安楽亭、ジョナサン、バーミヤン、サイゼリヤ、二八（料亭）、とんでん等。

育児・教育[ ]

• 石神井公園等も近く子育て環境は良さそう。
• ここのメリットは子育て環境が整っていることです。近くに幼稚園や小学校、中学校、高校もある。塾や習い事のチョイスも多い。吉祥寺や荻窪へのアクセスもいいですし、とにかく便利。
• ここは教育面で子育て環境いいですよ。私立も通える範囲内にあるのでお受験組も多いですが、公立小学校も評判のいい学校が多いです。ひと学年4クラスはありますから、子供が多い。ようするに子育てしてる家族が多いんです。喘息とか気になるなら、水泳通わせるとかしたら？有名なイトマンも近くにありますし、上スポや石神井プールもありますし。

【幼稚園・保育園】

• 南幼稚園は敷地が広く、のびのび育てるにはいいです。
• 幼稚園 3分

【小学校】

• 学区は下石神井小学校
• 下石神井小学校は、南中学校と連携して英語教育に力をいれている。練馬区のモデル校にも指定されています。
• ここから小学校までは畑の間を歩くような道です。しかも近いです。
  • 下石神井小学校への通学でしたら心配はないですね。建物の北側の道を使うでしょうから、ほとんど自動車が入ってこない道です。
• この辺りで人気の公立小学校は石神井小学校ですが、ママ友達にリサーチしたら担任に寄るみたいでした。上石神井小学校も人気ですが、最も近いのは下石神井小学校です。ここはとくに人気ではないですけど、悪くもない普通の小学校みたいです。
• 上石神井小学校は集団登校なんですが、下石神井小は違うんですよね。なぜやらないんでしょうかね。
  • 集団登校っていい面もあれば悪い面もあるからだよ。採用してない学校、採用してたけど辞めた学校もたくさんある。あとコストも違うしね。
• 小学校は希望出しても決まった学区の小学校にしか入れなくなり、ここは下石神井小学校。練馬区内ももちろん杉並区にも変更不可能。
• 小学校 6分

【中学校】

• 中学受験をさせようかなって思ってます。
  • うちもです。早大学院に入れたらいいなと思ってます。
  • うちは桃井第四にしようかとおもいます。
  • 学芸大付属大泉も通えない距離ではありませんね。
• みなさん、中学受験を考えているんですね。石神井南中学校は評判よくないんですか？
  • 練馬の公立に期待したらダメですよ。杉並ならともかく。このエリアでしたら早稲田か吉祥寺女子を目指す人が多いですよ。
• 都立大泉高校が中高一貫だから選択肢としてありです。
  • 中高一貫の学校は、多く存在しますね。でも中学から受験で子供も早くからプレッシャーもキツそうで可哀想な気もしますがね。でもこの世の中、生き残るにはやっていくしかないですからね。そのあと大学にいくにしても、親に出来るのは、お金でのサポートくらいでしょう。
• 中学校 10分

周辺環境・治安[ ]

• 下石神井5丁目の地形上は、アップダウンがあります。南西から北東にかけて上井草方面はフラットですが、 石神井公園方面はいったん下って、また昇るという地形を描いています。自転車で石神井公園方面に行く際には、結構体力を消耗します。
• 北側には農地が広がります。練馬ですね。

• 

  北側（2014-08-21撮影）

【新青梅街道沿い】

• 現地見てきました。南側は分からないけど、西向きや東棟に関しては思っていたよりも大分静かでしたよ。建物の周りからしか分からないけど、南棟の真後ろなんて車が通ってるのかどうかさえ分からない程のどかな場所でした。
  • 私も実際に見てきましたが180度違う印象です。やはり幹線沿いであることのデメリットは 十分被っている印象です。あとはやはり駅やスーパーにいくのにあのでかい幹線道路を渡らないと行けない という心理的障壁、近くにある消防車がいつサイレン出して出て行くかっていうところかとおもっています。その辺りは覚悟が必要だとおもいました。あと、普段利便性を考えたら上井草ではなく上石神井駅だと思いますがそちらにいくと交通量が多くて歩くのがつらいです。
• 住みやすそうな環境ですが、大きな街道沿いなのが気になっています。
  • 道路沿い立地ではあるようですが青梅街道のこの区間ならあまり問題ないという印象が記憶の中ではあります。
  • 青梅街道よりも静か。 でも、「真夏の夜に窓を開けっ放しにして安眠」することを希望しているのであれば、このマンションはやめたほうがよいでしょう。
• ここからは少し離れた場所ですが新青梅街道沿いのマンション（北側）に住んでいたことがあります。窓が南向きになるので、暑い日は窓を開けざるを得ないのですが本当にうるさいです。夜中でもバイクや車が結構走っており神経質な方は寝れないと思った方がいいでしょう。このマンションは3棟建つようですが、奥側の高層階がねらい目ですかね。下の方だと日が当たらなそうですし。
• 今まで都会から離れたのどかな場所や高級住宅地にしか住まわれた事がない方には、最初抵抗があるかもしれないですね。実際近くに住んでますが、ここはバス通りでもなく大きなトラック量もそう多くはないので他の幹線道路に比べれば静かな方です。急行駅でないのも慣れれば大した問題ではなかったです。
• 角住戸の3面採光はいいですがやっぱり音は我慢ですかね。
• 幹線道路からの距離と排ガス汚染を調べたデータをみたら、１０メートルあたりまでは急激に減るのだけれども、それ以降はほぼ同じ。それもアルデヒドの年平均値で、１６μg/m3　が　１０μg/m3　に下がる程度。

　http://www.k-erc.pref.kanagawa.jp/center/gakkai/kh1702.pdf

【消防署が近い】

• 消防署が近いのもマイナスポイントだな。かなりうるさいよ。
  • 緊急車両は確かにうるさいけれども、消防署が近いというのはメリットもある。消防車、救急車などもすぐに来る。予想される大震災の際には近いと安心。
  • この物件の近くに住んで１０年程になりますが、すごく気になる程の出動回数は無いですよ。昼間は仕事で居ないので分りませんが、休日や夜間、深夜で、この数ヵ月もサイレンを聞いた記憶はないですね。それよりも新青梅街道の交通量を気にされたほうが良いかも知れません。新青梅街道に面しているお部屋は 窓を開けての生活は、個人的には厳しいかなぁと思います。
• 近くに住む者です。消防署の騒音に関してですが、うるさい時はうるさいですが毎日出動するとは限りませんよ♪ ただ深夜にも何台か出動した時は目が覚めてしまいました・・・。自分的にはサイレンよりも、消防士の方がマイクを使ってどちらに曲がるか周囲の車にアナウンスする音の方が気になります・・・。また日中は消防署の裏側で訓練されているのですが、その掛け声はかなり大きく住宅街で響いています・・・。訓練は大事な事なんですが、一本堂に買い物に行った際にビックリしました。出動要請の放送が流れたりするので、もしかしたらこちらのマンションは影響を受けないかが気になりますね・・。

【ご近所さん】

• 周辺に住んでいますが、駅からはそんなに遠くないと思います。慣れてるだけかもしれませんけど・・・。駅力はないですよね。西武新宿線も。でも周辺にスーパーや薬局があったり、緑も多くて私は住みやすいですけどね。

周辺施設[ ]

• 石神井公園や井草森公園のような大きな公園が近いのは魅力
• 石神井公園近辺はごちゃごちゃしていて最悪だし石神井公園自体が暗くてジャングル的存在。自然保護という名でなにもしていないので、どの木々にも大量のクモが巣をはっており真っ白。

その他[ ]

掲示板[ ]

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