イニシア伏見丹波橋

2010年11月29日 (月) 17:21時点における最新版

外観

外観

物件概要[ ]

• 所在地：京都府京都市伏見区紙子屋554-12他（地番）
• 交通：

1. 京阪本線｢丹波橋｣駅徒歩5分
2. 近鉄京都線｢近鉄丹波橋｣駅徒歩8分

• 総戸数：153戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階・地下1階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成19年（2007年）11月
• 売主：株式会社コスモスイニシア

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 坪単価160万円前後は相場からするとちと高い気がしますが・・
• 決して安くはないがべらぼうに高くもないかと。
• 駐車場代が安いのは魅力的でした。

交通[ ]

• 近鉄・京阪丹波橋に近いのは気に入ってます。また名神南インターまでもそんなに遠くないので車の移動も気に入ってます。
• 丹波橋駅に近いのが一番の魅力ですね。
• 京阪までは、北口改札を利用すると５分かからないくらいですよ。
• たとえ伏見区でも二線特急停車駅徒歩１０分以内は魅力的。
• 実際に駅まで歩いたら遠かった・・・
• 京阪、近鉄の踏切がネックとなり時間がかかりますね。大渋滞となります。
• 個人的にはたいした事ないと思いますけど感じ方は人それぞれだと思います…。どうしても今現在のお住まいとの比較になるでしょうし。踏切りがネックになるのは２４号線で宇治・奈良方面に向かう人くらいでしょ。１号線や２４号線でも京都駅方面に向かうのであれば踏切りは関係ありませんね。
• 道は狭いですが、体感的には、ほとんど渋滞はありません。毎朝この付近から、２４号に出て、奈良方面へ向かいますが、思いのほかスムーズです。

構造・建物[ ]

• フレキシブル継手、北東方向からのＣＧがかっこいい。
• 鉄筋やスラブ厚等は標準。天井・床が二重ではない。

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  工事中外観（2007年5月13日撮影）

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  工事中外観（2007年5月20日撮影）

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  工事中外観（2007年6月3日撮影）

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  ベランダのタイル張り工事中（2007年6月10日撮影）

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  工事中外観（2007年6月10日撮影）

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  工事中外観（2007年8月15日撮影）

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  工事中外観（2007年8月15日撮影）

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  工事中外観（2007年8月15日撮影）

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  工事中北側外観（2007年9月11日撮影）

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  工事中外観（2007年9月11日撮影）

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  工事中南側外観（2007年9月11日撮影）

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  工事中南側外観（2007年9月16日撮影）

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  工事中外観常盤通り(たしか)の橋上から（2007年9月16日撮影）

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  工事中東側外観（2007年9月16日撮影）

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  工事中外観（2007年9月16日撮影）

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  工事中東側外観（2007年10月15日撮影）

共用施設[ ]

• 自走式駐車場。
• この規模で、エレベータが２台なので、少ない感じがします。
• 確かに１５０戸に対して２基しかないのは少ないかもしれませんね。
• 玄関が直接、道路に面していないのが、とってもいいですよ。エントランスは結構豪華に感じます。
• キッズルームいってきました。家に置くには大きすぎる遊具があって、子供は大喜び！！隣のスペースは、何にも無くて走り回るのにぴったりでした。ただ、何回か利用したんですが・・・あまり住人さんに出会わなかったです・・・利用されてる方少ないんでしょうか？時間帯かな・・・そういう意味では、ちょっぴり期待外れでした。
• フルタイムロッカー使用料はかからないですよ。仕事に出ているのであると助かります。ただ、業者さんによっては、小さい荷物でも不在連絡が入っている場合があります。全部ロッカーに入れていただいていいのですけどね。
• フルタイムロッカー利用しています。私も昼間は仕事で留守にしているので、荷物はすべてここに入れておいてほしいのですが、業者側からすると受取人又は差出人の承諾なしに勝手にいれることはできないということでした。私の場合常に来られる業者さんには留守の場合は宅配ボックスにいれておいてくださいと言ってますので、このごろは１回目でボックスにいれてくださっています。宅配ボックスの契約をしているわけですから、留守の時にはここに入れておいてもらいたいと常々思っています。

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  エントランス

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  工事中駐車場（2007年9月11日撮影）

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  北側の植樹工事中（2007年10月15日撮影）

設備・仕様[ ]

• 廊下幅が105ｃｍ、吊り下げ型の戸、ロボットゲート。
• イニシア伏見丹波橋はIHが選べるのは２Fと４Fのみということで選択肢が限定されているのが残念！他のマンションでは全戸選択可能になっているのが多い。なぜ、イニシアはわざわざ不利なオプションを設定しているのだろう？
• ＩＨが２Ｆと４Ｆだけなのは電気容量と配線の関係で全戸にオプション設定できないと営業さんがおっしゃってました。
• キッチン高が85センチのみで選択できない。順梁工法なのでハイサッシでない（採光量少ない）。
• フローリング、サッシは高レベル品。食洗器等主だった物はもだいたい標準。
• エレベータでペットと同乗する時は、「ペットが乗ってます」という旨の表示ボタンがつくらしいですね。でも自分が乗っているところに、後から乗ってこられることもある訳であまり意味がないかも。
• 玄関ベンチは個人的には非常に便利だと思いました。現物を持ち上げてみると、かなり重量のある鏡と椅子のセットでした。（推定ですが、二つ合わせて20kgぐらいはあると思います）営業さんの説明では、「壁を補強しないと強度が持たない」との事でしたが納得です。しっかりした良い物だったと感じました。椅子が壁面に収納できるので場所を取る事もないと思います。外出前の全身チェックがしたい人、特に女性にとっては嬉しい設備ではないかと思います！
• 基本的に電気容量は５０Ａ以上が望ましいと聞いて、当物件に問い合わせるとなんと！４０Ａ！！他の市内物件はどこも６０Ａです。４０Ａではエアコン付けてレンジ使っている時に洗面台で風呂上りドライヤーをかけてしまうと電気は落ちてしまいます。今住んでいる賃貸マンションがそうです。いまどきのマンションはどこも最低６０Aでしょう。ちょっとイニシア物件はいただけませんね～しかし、通常２０Ａほどの増量可能余地はあると思いますが、勝手に増量できるかは疑問ですね～。
• 電気容量の件ですが、一度に同時使用出来る容量が４０Ａということですから、各ブレーカーに同時使用を考慮して割り振られていればメインが切れて困るということはないかと思いますのでそんなに心配されることはないかと思います。ただ電気容量については、小さいより大きい方が余裕があっていいのは確かですね！
• どうもあのフワフワしたフローリングが苦手…。LL40等級を叶えるための仕様だって言われたけど、ほんとにあんな風になるものなのかなー。あと、全般的に建具が安っぽい。そこそこの高額物件で、しかもスケールメリットもあるんだから、もっとハイクラスのものを使ってほしい。
• フローリングの感じかたは人それぞれでしょう、私も確かにやわらかいとは思いましたがフワフワとまでは・・・。
• ここのマンションの上層階のバルコニーは、格子なのですか？黒い柵は、施工途中？格子だと、部屋の中まで日が入るでしょうが、洗濯物等が見えて気になりませんか？
• 格子の密度が高いので、少し斜めでは見えません。見えるのは真正面のみです。高級感があるものなので変なもので目隠ししないほうがいいですよ。
• ここを今パスしている理由のひとつに既出ですが、下がり天井の多さです。以前、購入したマンションも下がり天井があるのは購入前に図面等で頭では理解していましたが、実際に入居してみると、圧迫感がかなりあります。買い替えを現在検討中の方は、実際にお部屋で確認することをオススメします。
• このマンションはプラスターボード（石膏ボード）を１２．５ミリ使っているから（普通は９．５ミリ）、遮音性はいいみたいですよ。
• 電機のスイッチは不便ですね、何考えてこんなとこに？とは思いますがまぁいずれはなれるでしょう（笑）

間取り[ ]

• ほとんど80㎡以上なのは魅力ですね。
• 京都の西向きは真夏死にそうに暑いですよ。
• 下がり天井は場所によっては気になりますね。そのあたりも間取り選択の楽しみのひとつかと。

買い物・食事[ ]

• スーパーも近くにありますし、大手筋も一直線の道で歩いてでもいけるので、近所での買い物も便利ですね。
• 伏見在住の知人から聞いたのですがすぐ近くの「ハッピー寺田」というスーパーなかなか使えるらしいですよ。
• ハッピーテラダ、安くていいですよ。近くにあるとすごく便利です。

育児・教育[ ]

• 小学校ですが板橋小は評判いいようです。ここの立地は住吉小と板橋小の境なので当初どちらになるか微妙で板橋小なら買うという事前情報があったせいかイニシアも考えエントランスを板橋小学区内ぎりぎりに設置したみたいです。しかし伏見中についてはあまりいい評判はききません。私立中受験か近くの付属桃山中がいいのではないかと。

周辺環境・治安[ ]

• プライマリーコートの東側の空き地はまだタカラ酒造の所有だそうです。南西側の空き地に総合庁舎が建つそうです。
• 丹波橋通り（駅からマンションまでの道のり）は夜間でもある程度人通りや交通量がありますので、安心してあるけます。
• 駅からマンションまで、交通量もあるのに道が狭く子供を安心して歩かせられない。
• マンション前は交通量はそんなに多くないと思います。丹波橋通りは時間帯によっては交通量多いですが、一方通行なのでまだ安全な方と思います。
• 西側に建物が建っても川を挟んでいるのと、このあたりは西に行くほど土地が低くなるので西の方まで山は見えると思いますよ。
• 北東のお屋敷ですが、キンシ正宗の社長さんか会長さん（？）のお屋敷で、将来迎賓館的な建物に立て替える予定だと営業の方から聞きましたよ。南のキンシの工場については、将来はわからないですよね。イニシアの建築に当たって、外壁を塗り替えられたそうで、当面は移転はないのでは？工場内のお水は有名で伏見の名水とされてるし、会員制で販売（？）しているので、この点からも当面は大丈夫かなと思います。
• 暴走族の話しは丹波橋というピンポイントの土地のことではなく国道２４号線を暴走族が走っていたという感じではないかと思います。上記の左京区松ヶ崎や東山区祇園あたりにも当然暴走族は走ってましたしね。ってことぐらいで昔の話しはよくわからないですが、とりあえず今はイニシアの建つこのあたりはいいところだと思いますよ！
• 伏見区は丹波橋よりもっと南にいくと良い評判を聞きません。駅で言うなら伏見桃山より北の、駅周辺が治安が良いと思います。ただ一概に北が良いとも言えず、子供さんがいる方は学区の事もありますし、藤森エリアは避ける方が多いようですね。（ちなみにイニシアは板橋学区です）駅が近い物件は、それなりに収入のある方が居住すると思いますし、治安の心配は不要だと思いますが。。。
• 京都生まれ京都育ちで市内の地域性は詳しく知っていますが、ここの立地は全く問題ないですね。というより立地・交通・環境・学区など総合的にみてもかなり上だと思います。検討中の方、決め打ちで大丈夫だと思います。
• まず近隣としてははっきり言って道が狭い、一方通行が多い。車メインの人は面倒でしょうね。後、向かいのマンション関係と思われる路駐で揉め事があったりするようです。次に少し広い範囲でみると西側、新高瀬川を越えた辺りからガラが悪いとうイメージがあります。この辺りは京セラの本社やワコール等がありますが女性社員には夜遅くなる時は気をつけるように注意されているようで遅くなった時はタクシーを使うようにしている人を知っています。南側は大手筋商店街を境に少しずつイメージが下がっていき、宇治川を越えると土地、家屋の価格はガクッと下がります。東側はまず問題は無いと思います、伏見桃山稜近辺は別格ですんで・・・。北側は徒歩圏ではないですが龍谷大学手前の西浦町辺りはいい噂は聞きませんね。まぁ、私は龍谷大学に４年通ってましたが特別何事もなかったですけどね。(笑)最後に京都市としてみると北と南で分けるとやはり北のが「格」が上だと考える人が多いです。(本来北と南を分ける境は御所なのですが最近は京都駅で分けて考える人が多いようです。)私は南の住人ですが聞かれたらやっぱり北のが「格」は上だと答えます、南の方が上だと答える人は少ないと思います。たま～にですが南をバカにしたり見下したりするような発言をする人もいますしね。
• 清酒メーカーの工場は、水の関係で、簡単には移動できません。工場を建てるときもお隣との関係を大事にするから、日当たりは大丈夫と思いますよ。お隣に騒音とかにおいで、訴訟されたら製造できませんからね。イメージダウンも大きいし。
• 西側なんであまり心配はしていないんですが、関西で灘に次ぐ有数の酒どころで隣が蔵元というのが購入のポイントでしたので（お酒に興味のない方には信じられないでしょうけど）、お隣のキンシ正宗さんの恐らく役員と思しき方に道でお会いした時、そのへんのことをお伺いしました。何十年先のことは企業ですから分らないですが、単に酒水へのこだわりではなく（以上は私の推測）「私達は伏見の酒蔵ですからこの地を出て行くということはありえません」とはっきり仰いました。当分はマンションが建つなんていうことはないと思います。思いたいですね（笑）

周辺施設[ ]

• クリーニングですが、こないだハッピーの前のとこに出したら、びっくりするお値段でした・・・しかも、出した時はお値段を言ってもらえずに、引取りのときにめっちゃ焦りました。玄関前の通りを大手筋通り方面に行くと、（名前は思い出せないですが）左手にクリーニング屋さんがあります。たぶんチェーン店だと思います。
• クリーニングですが、フレスコにシガドライ、近商にルビーというお店が入っていたと思います。まだ利用してませんが、個人のお店より安いかもしれません。
• フレスコのは高いですよ、クリーニング。大手筋まで足を延ばしたほうがいいかも。

その他[ ]

• 西側なら多少、夜景もきれいかもしれません。クリスマスのときは西側左前方の京セラ本社ビルがクリスマスツリーネオンを灯します。

掲示板[ ]

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