パークホームズ目白ザ フォレスト

2014年1月6日 (月) 15:10時点における最新版

パークホームズ目白ザ フォレスト

物件概要[ ]

• 所在地：東京都豊島区西池袋二丁目1402番2他（地番）
• 交通：

1. 山手線 「目白」駅 徒歩9分
2. 山手線 「池袋」駅 徒歩9分
3. 埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
4. 東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩7分
5. 東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩7分
6. 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩7分
7. 西武池袋線 「池袋」駅 徒歩8分
8. 東武東上線 「池袋」駅 徒歩8分

• 総戸数：71戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 近くで地味に反対運動が起きてるようで、 その掲示板に建物配置図がありました。

• 

  配置図（２０１３年２月２７日撮影）

• ここは、リセール考えたらハイリスクなのは間違いないですよ。
• 驚きの価格でした。都市計画道路の事業が実行された場合、駐輪場はやはりなくなり、トランクルームの部分を使用してシェアド自転車のような形で自転車を共有する方向になるのではないかということでした。もちろん管理組合の決議が前提なのだと思いますが。 坪300は3階でもあたりまえの世界でした。2階でもそれくらいだったかな。5階に至っては推して知るべしということで。1階だけは群を抜いて安いという印象でした。270くらい。まあ安いとまでは言えないかもしれませんが、比較論で言えばという意味です。
• MRの広さで3F以上は8000万円超ってのは流石に高いと思ったが、どうなんだろうか。
• ここは高すぎ。販売員の話によれば、３００（万／坪）以上に設定されているとのこと。 一方、物件によってばらつきが１００万／坪以上とあまりに大きすぎる。ここまで開くと、 この物件の価値がはっきりしない。 販売員の話では、すぐ近隣にあるパークホームズ目白（築年月2006年4月）は、２４４．４（万／坪）で 新築売り出ししていたとのこと。そして、２７４万／坪で中古物件の売買が成約したとのこと。
  • 一番安い物件（Lタイプ１階）で、２９００万円台（３８．４９平米）

1. ２９９９万／３８．４９=７７．９１（万／平米）
2. ２９９９万／３８．４９×（４００／１２１）=２５７．５７（万／坪）

• • 一番高い物件（Mタイプ５階）で、９７００万円台（８９．１１平米）

1. ９７９９万／８９．１１=１０９．９７（万／平米）
2. ９７９９万／８９．１１×（４００／１２１）=３６３．５２（万／坪）

• • １階と最上階ではそのくらいの差は仕方ないのでは？ 最上階だと眺望抜けますから。
• 先日、MRを見学したときに絶説明を受けたんだけど、計画道路建設が実行された場合、確か間取り広さに応じて約1000万、約800万、約600万の土地代が戻ってくるらしい。
• あまり広い間取りではないのかぁ、同じ3LDKでも例えばAとHは面積の違いが大きいですね。しかも広めのAのほうがマルチストレージも用意されていて収 納力も上のように見えます。こうなると狭いHにはAにはないメリットを見出さないと検討は難しいのでは、というのが私見です。
• aの部屋で7500万くらい、二階ね。
  • ２階のＡタイプってサブエントランス（将来のメインエントランス）の真上ですね 安くて正解だと思います 自動ドアや郵便受けの音が時間関係なしに響きますから。

交通[ ]

• 池袋と目白が使えるのが便利。
• このあたりは流しのタクシーを捕まえにくい
• 池袋交通の便は本当に良いですよ。 都心へのアクセスは申し分なし。 休日に遊びに行く時は最近横浜みなとみらい方面へ直通できるようになりましたし、 湘南新宿ラインで鎌倉へ直通、お台場へも直通電車があります。 ちょっと旅行気分を味わいたければ西武線レッドアローに乗って秩父方面へ、 また日光への直通電車もあります。 このような駅へ徒歩でいけるところも魅力であると思います。
• 一番近い、駅の入り口は、丸井の横のメトロの入り口 だとお思いますよ。ここまで、表記上で7分 但し、駅入り口から、結局、エチカを通って、副都心、有楽町、丸の内線の ホームまで歩きますので、実際には、駅の入り口からホームまで、 副都心なら＋5分、有楽町、丸の内なら＋10分弱は、みておいたほうがいいですよ。
  • 丸井の地下からだと、副都心線はすぐですね JRなら、目白寄りの駐輪場上のメトロポリタン口が近いと思います 有楽町線は、ルミネと東武デパートの間の吹き抜けから、エレベーターで地下に行けば直ぐだし、丸ノ内線はそこから東武デパートの方に歩いて2分位です
    • メトロポリタン口は人ごみがなく静かでいいですね。 皆さまの意見を参考に、お気に入りのルートを探してみます！
    • メトロポリタン口は早朝と夜間はクローズになるので、念のため。
• メトロポリタン口って遠回りにならない？
  • 実際に使っている立場から言うと、地下一階に降りて、人混みをかき分けて改札迄行くよりもメトロポリタン口なら殆ど混む事は無いので、時間短縮になると思うな… いずれにしても、地下鉄もJRも私鉄も乗り入れている駅まで徒歩10分以内という立地はなかなか無いのでは!?

構造・建物[ ]

• 

  施工時1（２０１３年１月１３日撮影）

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  施工時２（２０１３年１月１３日撮影）

• このマンションの北側 だけど図で見る限り相当（半分ぐらい）削られてないか？自分詳しくないんですけど道路通ると容積率の制限とか変わるんだっけ これもし道路通されたら、立て直しするにしてもかなり横長の長方形の敷地になるな
  • 心配なのはＨＰのＣＧにある間口の広いエントランス、 道路作る時はあれが全部取られちゃうんでしょ？ ただ東西に長いだけの賃貸っぽくなりそうですね
  • メールボックスも元々サブエントランスに作ってあるんだね。
• 道路が通っても共用部の破却とかは発生しないように計画するんじゃないですか？
  • 考えてみたらすでに都市計画があるわけですから、その部分にはそもそも堅固な建物は建てられないですね。 敷地3500、のべ床5700という数字を見ても、推定ですが敷地が削られることを想定して不的確にならないよう 計画されていると思われます。
    • HPと、都市計画図、両方ちゃんと見比べないといけませんよ。 あれを壊さなかったら道路できませんよ。
    • 既存不適格になるんで無ければしっかりした道路できるのは悪くない。 近くの立教南側の新しい道路は、出来る前は細い道に車が入り込んで歩きにくかった。 ただしここの道路予定地が駐車場だったりすると、道路広くなって車楽になったと同時に駐車場なくなりましたなんてことに。 その点確認ですね。
• 確かに敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。 と書いてありますね。
  • 恐らく都計道内に限り 下記の建物になるはずです。

1. 2階建て以下
2. 地下×
3. 鉄骨造等

• 南側公園はプラス要素だけど 幹線道路開通で敷地の半分が取られるのはモロにマイナス要素
• 計画道路、北側は建物の壁がそのまま敷地境界線といった感じです そのぶん南側もギリギリ一杯で余裕がないですね(上図参照)
  • この計画図によると、マンションの建物以外の メインエントランス、エントランスホール、中庭はおろか駐車場も駐輪場も 削り取られてしまうという感じなんでしょうかね。
• 補助73号の計画ですが、劇場通りの北側から池袋本町を抜けて下板橋に至る区間は東京都の 特定整備路線候補になっており、おそらくこのまま指定されるでしょう。指定された区間は概ね10年以内の完成を目指すとされているので、着工も近いと思い ます。北側延伸が優先されたのは、「木造密集地域で災害リスクが高いこと」と「下板橋から中山道に至る道が既にできていること」の２点が評価されたの だと考えらています。 このマンションが建つ予定の区間はおそらくその後の整備になると思いますが、交通量を捌くというよりは防災目的で、延焼遮断帯の性格が強い道路で すので、交通需要の減少による計画中止という可能性はあまり期待できない気もします。中山道まで通ってしまうと、南も目白通りまで、となる可能性は十分あ ると思います。反対が強いという話もありますが、当地よりやや北側の補助172号線も昨年開通しましたし、そこまで住民の力があるかは微妙なところではないでしょうか。
• とにかく南側が超ギリギリで、上り屋敷公園の空間を借りてる感じ。 ボールが飛んできたり、伸びた枝がこっちにぶつかったり、大変なことになりそう。
• 気になるのはエレベーターホールが全然ないこと。 東側から４軒目の脇、廊下で乗り降りすることになりますね。 狭いし落ち着かないし通りにくそう。 こんなのＨ社施工の物件でも見たことありません。 部屋を削ってエレベーターホールを作ってくれたらいいのに。
  • キツキツ過ぎる設計ですよね。
  • 現地行ってきた。 多分本当だと思うけど反対のちっちゃなポスター見る限り、新しい道路出来ると境界が外廊下ぎりぎり。 南側、公衆便所も4メートルくらいの狭い道路はさんで目の前。 これは本当かどうか・・ポスターによると道路除外すると85パーセントで建築される。 てことは駅前商店街ビルのように敷地一杯に建つということになる。
• パークホームズ目白は南、ぬけてませんよ。南側ちょっと暗め。
• ５階建てなら震度７でも倒れたり潰れたりしませんからね。 この立地で低層というのが人気の理由でしょう。 永住志向の方が多くなりそうですね。

共用施設[ ]

• 道路ができたら駐車場、駐輪場なくなるんじゃないですかね・・
  • 駐車場はまだしも、駐輪場がなくなるのは痛すぎる。それくらいは設計の時点で考えてあると思いたいが…。
    • 駐輪場がどの位置に計画されているかは、 資料請求した人ならわかりますよね？ まさに計画道路の場所 道路ができたら代わりに置くようなスペースは皆無。
• 私が借りている 駐車場はここの近くに借りていますが２万６千円です。大体相場的には３万円位みたいですね。
• 場所はいいけど残った後のマンションがしょぼすぎるのがどうかってだけ。しょぼいエントランスで駐輪場も駐車場も 中庭などの共用施設などもなくなってほとんど賃貸マンションみたいになる

設備・仕様[ ]

• エレベータが１基しかありませんが、 低層５階建てとはいえ少ない気がします。 横幅８６メートルもあって、長い廊下に１５戸が並ぶことを考えると、 ２か所に欲しかったなと思います。
  • 気持ちはわかるが、70戸にEV2基だと管理費が高いよ。
• ディスポーザーなし。残念。 食洗機は、パナ。 間取りによりカップボード(背面収納)あり。 ミストサウナなし。
  • ディスポーザーもミストサウナもないんですね・・・ 値段を高くして、設備はケチったってことですか。。。
• ゴミ置き場は建物１階の西端ですよね。 公園ビューの部屋からだと、生ゴミを持って歩く距離が長い。7,000万円出すのはちょっと躊躇う。 これからの季節、少し油断すると匂うし。
  • ゴミステーション、エントランスと反対側の西端ですね。 朝の出勤ついでに出そうとすると大変。
• ここは、たしか、外梁なので室内の梁は気にならないはず。 ウチの嫁さんは整理収納アドバイザーだけど、収納条件も家具スペースも合格点だって言ってましたよ。 あとは以前盛り上がっていた販売価格が高いというのは三井というブランドだけではなく、やはり三井の内装はしっかりしている気がします。(営業さんではないですよ)

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：38.49m2～89.11m2
• あまり広い間取りではないのかぁ、同じ3LDKでも例えばAとHは面積の違いが大きいですね。しかも広めのAのほうがマルチストレージも用意されていて収 納力も上のように見えます。こうなると狭いHにはAにはないメリットを見出さないと検討は難しいのでは、というのが私見です。

買い物・食事[ ]

• 目白駅前の再開発ビル、来春にはクイーンズ伊勢丹がオープンするそうです。
• 買い物は専ら池袋のほうがいいと思います（７分）。 上野秋葉原方面は池袋から、 新宿渋谷方面は目白からと使い分けのできる場所というのが自分的には魅力です。

育児・教育[ ]

• 小学校・中学校も近くにあります。

周辺環境・治安[ ]

• いい場所ですね。だけど、敷地の一部都市計画道路っていうのが気になります。静かな住宅街なんですけどね。敷地のどこらへん通るのかな。
  • このマンションの敷地の北半分をスライスするように通ってる。でもこの計画、実現するか微妙 。
  • 計画道路、北側は建物の壁がそのまま敷地境界線といった感じです。そのぶん南側もギリギリ一杯で余裕がないですね 。
• この辺は道が狭いし専門学校生が多く、スクールゾーン、一通など車持ちには不便ですよ。 隣の公園には夜中まで若いのがたむろしてます。
• 池袋警察署がすぐ近所なので治安もいいです。
  • 西池袋は住宅地ならではの軽犯罪はありますね。でも池袋では治安は良い場所です。
• 南側の公園、 このマンションの目の前にトイレがある。
  • 目の前の公園は夜浮浪者溜まってますか？池袋とは思えない閑静な環境が気になってるんですが、池袋だけにそこが気になります。
  • 10年前〜5年前まですぐ近くに住んでました。道は細いですが治安は良いですよ。桜の時期には若者がいることもありますが気にならない程度です。
  • 確かに緑は多いし、将来的にも日当たりは確保されます。でも早朝のラジオ体操。子連れが遊ぶ声。よくわからない集団のミーティング。午後から夕方は子ども達の歓声。夜は遅くまでいろんな人たちがうろうろ。マンションのすぐ前にトイレ。そういう現状も忘れないで
• 場所、環境的にはいいですよ。 西池袋って住所がちょっと・・ですけど。
• 目の前は緑が広がり、池袋の景色もありと。駅まではちょっとあるけれど遠いという距離ではなさそう。駅からのアクセスはいろいろ便利だし、車なしでも行けるかもと考えています。
• 車上荒らしや引ったくりなどあり、意外と物騒な場所なのですね。 池袋は治安がよろしくないのは周知の事実ですが、 池袋警察署がある西池袋は比較的治安がよいと言う話もありますね。
  • 西池袋は住宅地ならではの軽犯罪はありますね。でも池袋では治安は良い場所です。 東池袋ほど物騒な犯罪はなかったですね。
• 公園があり日照確保はよいのですが、これは西武線を越えた目白側にある目白庭園 上り屋敷公園は設備も使われ方も大きめな児童公園って感じです まあ、これだけ子供が多いということは子育てしやすい環境とも言えるのでしょうけど、デメリットもあるでしょうね。
• ここは現場を旦那と見に行ったけど、即パスでした。 その理由は・・・飽く迄も個人の意見として感想書いておきます。 工事現場近くまでいくと、強烈なアンモニア臭が！！！！季節にも違うと思うけど、鼻のいい私は一気に萎えて、現場を立ち去りました。 そうです、南のベランダ側方向に巨大な公衆便所があったのです！！ うわーー、あの臭いだ！旦那は無言になっちゃった。 パンフ見れば一目瞭然だけど、南の道路との間に殆どスペースが無い。 なので、住んだら、トイレの強烈な臭気で窓は絶対に開けられそうにない。 外に洗濯モノ干してもアンモニア臭に変わった尿が付くかと思うと吐き気がして逃げ出しちゃいました。あの場所のベランダで寛ぐ自分の姿が滑稽になりました。 あんなに接近してれば、毎日トイレのお客さんとこんにちは状態。
• ベランダから工事現場が目の前に見える位置に住んでます。 上り屋敷公園で浮浪者は見たことがありません。 昼間は子供の遊ぶ声がうるさいでしょうけど。 公衆トイレの匂いが気になることもありません。 ただ土埃が酷いので、トイレの件も含め1階2階は避けた方が無難とは思いますが。 環境はとてもいいですよ。 すぐそばに住んでる自分も、ここにこの大きさのマンションが出来るなら 無理してでも買いたいと思ったくらいですから。目白云々はどうでもよく、池袋駅からリアル徒歩10分でこの閑静さはすごいです。
  • クリティカルにネガ情報なのは劇場通りの延伸です。 片側2車線なので、交通量は半端ないと思います。 豊かな森を携えたはずのマンションが、敷地を60％もえぐられ、幹線通り沿いの窮屈なマンションに早変わります。
• 午後に現地前を通ったのですが、 上り屋敷公園でエレキを弾いてる方がいました。 昭和歌謡風の、亡くなった田端義男さんのギターっぽい音が鳴り響いていましたが、 あの方は毎日いるのでしょうか。 子どもの歓声は我慢できますが、あの音が毎日聞こえるとしたらイライラしそう・・・
• ここの物件の最大のメリットは池袋というターミナル駅から徒歩圏内にもかかわらず 閑静な住宅街というところにあると思います。 ただ単に都心ターミナル駅が徒歩圏内、またはただ単に閑静な住宅街という 条件ならいくらでも選択肢はあるとおもいます。 しかしその条件を併せ持つ物件となると数は限られてくるのではないでしょうか。 都心ターミナル駅から一駅でも都心外側にいけば相場もかなりこなれてくるところもあると思います。 しかし都心ターミナル駅から徒歩圏内で閑静な住宅地というのはやはり魅力です。
• 住宅地のイメージとしては、 目白＞＞＞池袋 なんでしょうね。 たしかにここの周辺は住所は西池袋だけど 「目白」がついた名前の集合住宅がやたら多いという指摘もなるほどとうなづけます。
  • 西池袋は駅西側北口の「西一番街通り」「ロマンス通り」の所もですからね。 俗に風俗街。 イメージ悪いのと目白が高級ですから「目白」を名乗りたがるのはわかるけど、西武池袋線が境界となる。 線路はどこでも自由に横断できず、西池袋と目白の行き来は制限されている。
• みんな都市計画道路に振り回され過ぎ。1番大事な南側が、公園なんですよ！または、戸建て前の方でも、ちゃんと４m道路がある立地。３方道路ってめちゃめちゃ、マンションにとって好条件。もし、北側が都市計画道路になって４方道路になることの何がいやなの？電柱のない、歩道の広い、２０m以上あるきれいな道路だよ。ましてや、道路ができたら、補償金つき！南東西に高いビルが建つんだったら、気になるけど。都心の低層の南側公園フロントですよ？
• ご近所さんに伺ってみたら、前の公園（上り屋敷公園）、夏の夜は毎晩若者が花火をして警察呼ばないとダメなくらい騒がしいみたいね

周辺施設[ ]

• この辺りは重要文化財の自由学園明日館や立教学院、学習院に囲まれたノーブルな文教地区でいいところですね。

その他[ ]

掲示板[ ]

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• パークホームズ目白ザ フォレストについての口コミ掲示板
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