新百合ヶ丘レガートプレイス

2013年2月28日 (木) 23:25時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：神奈川県川崎市麻生区上麻生3丁目2-1
• 交通：小田急電鉄小田原線 「新百合ヶ丘」駅 徒歩4分
• 総戸数：357 戸
• 構造、建物階数：地上 10 階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2006年2月頃
• 売主：積水ハウス
• 施工：鹿島建設／青木あすなろ建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 素晴らしいが、高そう。一軒家を売却する価値があるかどうか判断。
• 先週事前説明会行ってきました。はっきりいって高いです。立地、設備はとてもよかったんだけど…。電話で聞いたところ、８０㎡台３ＬＤＫで５０００万円台とのことでした。
• 公園側（南西側）は80㎡、５Ｆで５０５０万〜５３００万、同じ間取りでも階が上下するとプラマイ（＋−）５０万してくださいとの事でした。ちなみに角部屋で７３００万というお部屋もありました。た、高い…。
• 音大側は、眺望と日照に対してS棟＆P棟の影響を受けますよね。特に４F以下はだいぶ日照に影響が出るようです。また、道路側は粉塵・騒音の問題があります。そのため安いので妥当な値付けだと思います。P棟側はスポーツセンターと公園なので、数十年今の状態が保たれるといいのですが。反面S棟はMRのところに建物が建つとその影響を受けるので、将来価値が下がる可能性があります。そのリスクが価格に反映されている訳ではありません。また、エントランスからも遠いのでマイナスに思ってる人がいるかもしれません。将来環境が変わらない点ではG棟を選ぶのも良い選択だと思います。
• 価格表もらいに行きましたが、一期販売予定戸数２５０／３５７（７０％）。PHHTが一期が全体の５０％だったので１期にしては随分売り出し戸数は多いです。G棟の３LDK２〜６Fは２戸残して全部販売対象。日当たり＆価格のバランスが取れてるので集中しているみたいです。
• 将来が見えない中、無理に高額なローンを抱えるのに不安があります。駅内の階段で宣伝している「はるひ野」のマンションは、同規模で駅に近いので、多摩線で６分位の差でしょうか。だいぶん安くなるんですよね。もちろん造りの違いがあるんでしょうけど、価格で悩んでいます。

交通[ ]

• 急行停車駅徒歩４分、将来的にも各種鉄道が乗り入れることも検討されておりまた、小田急線もかなり将来にはなりますが新百合ヶ丘までは複々線になるでしょうし魅力的な土地ですから・・・。
• 小田急の不便さなどマイナス面は確かにありますが、プラス面がこれらに勝るかどうかが購入のポイントになると思います。100点満点のマンションってないのでは？ここ1年以内くらいに購入しようとしている我家にとっては今後の供給状況ともあいまって迷うところです。

構造・建物[ ]

• 専有面積：65.3～114.2㎡。
• 敷地面積：15,554.00m2。

共用施設[ ]

• 駐車場抽選会は大荒れだったみたいですね。（最後まで居なかったので決着は知りませんが）予想通り、セダンタイプ所有者の多くの方が、ＡからＤタイプに申し込まれた様で、抽選にはずれたミドル及びハイルーフ所有者の一部があぶれちゃったみたいです。
• 機械式駐車場の件でちょっと安全性が心配になりました。あまり書かれてないので、杞憂に終われば良いのですが・・・。進入中のボタンを押して車を動かしている間に、誰でもボタンが再度押せるので危険じゃないかと問い合わせたら、皆さんで声かけるなどで注意して下さいとのこと。不安でしたので、東急パーキングへ問い合わせました。その方も曖昧で、とにかくゲートが閉まった状態でしかパレットは動かないのかどうか即答できず現在再確認中です。
• 共用部分でも、メーターボックスの上部が開きすぎて、中の配管が見えてみっともないので、友人のアドバイスで伽藍をつけるよう要求したのですが、これも難色を示されました。（ちなみに友人のマンションはレガートよりずっと安いですが、きちんと伽藍がつけられて見た目にも綺麗だそうです）
• 出入り口のリングシャッターは、下降時のセンサと自動停止機構はあるが、上昇時の防御がない。万が一、子供などが、何らか(持ち物の紐、小さい子の腕、など)がひっかかったり巻き込みが生じたとき、吊り上げられる恐れがあるのかどうか、またその恐れがある場合は自動停止などの機構はあるのかないのか。現場の説明員はよくわからない様子でしたので、内覧で一緒に回った鹿島の担当の人に確認を依頼しました。
• 機械式駐車場について、車のはみ出し用のセンサはあるが、センサの位置は手前のシャッターの内側であるため、センサより手前でかつシャッターの下に子供などが入るとセンサでは感知できない(自分で手で実験しました)。これについては、後ほど鹿島の方から「確かにそのままシャッターが降りるが、障害物を検知して止まる機構になっている。」との説明がありましたが、どの程度の障害で検知され、どのように止まるのか不明なため、詳しい仕組みの確認を依頼しました。レーズンさんご指摘のように、機械式駐車場の説明の方にこうしたことを尋ねると、すぐに「操作する方が気をつけてください、説明書にもそうあります」と繰り返すので、「システムの問題があったら、使用者責任ではないし、大人ひとりで小さい子供をパレットの外で待たせて車を出すときなど、気のつけようがない。」と指摘してあります。その方がメモをとった気配はなかったので、これも鹿島の方に重ねて指摘しました。機械式駐車場そのものはあまり使ったことがないので、もし勉強不足による危惧であれば、どなたか教えてください。また、逆に、こうした不安を感じた方が他にもいらっしゃるようであれば、間違いが起きる前に手を打つ必要があります。「想定外」ではすまないことは、某ビルの回転ドアの事故が教えてくれたことだと思います。
• 駐車場の件で東急パーキングから回答が来ましたが、やはりシステム的な安全装置はないそうです。取り扱い説明書を良く読んで熟知した人だけが駐車場を使用して下さいとのこと。（何だか私だけでしょうかすごく不安ですが・・・)世の中にはうっかりした人もいれば、ごく稀でしょうが悪意の人もいないとは限りません。システムでそれを防止して頂きたいと申し入れたのですが、現状ではこのような仕様で他のマンションにも入れているとの事です（具体的な名前は教えてもらえず）心配だったのは、車の進入中に、誰かが進入中ボタンを押し、部屋番号、設定と運転を押してしまったら中に車があるにも係わらずパレットが動いてしまうというシステムになっているという事です。せめてゲートが下りてるときだけしかパレットは動かないというセキュリティがあって欲しかったのですが・・・。進入中の場合、警報音がなってるから当然誰も他の人は触らないだろうし、触りそうな人がいたら大きな声で注意して下さいとのこと。後部の人では声が届かないし、何かしてたら見えない場合もあると思うのですが。とにかく現在のシステムはそうなってるので、使用者が厳重注意で使用するしかないみたいです。
• 駐車場入り口は、日中はチェーンのみで、夜中はシャッターとききました。時間などの運用詳細は、入居後に管理組合等で変更できると思います。逆に、あまりシャッターを開け閉めすると、入り口付近の住居の方がうるさいのではないかと心配です。今現在決まっていることは、東急コミュニティという管理会社の選択も含めて、「仮」決めですので、入居後の理事会・総会などで順次変更できると思います。
• 駐車場の出口での通行人への危険性については、確認時私もお話をしました。一応検討しますとのお返事で留まりました。駐車場は自動車のリスクだけでなく、侵入者のリスクも考慮して貰いたいですね。
• 本日機械式駐車場を初めて利用した時の出来事です。中段に駐車してあった業者のバンが横移動した際に、天井から吊るされている消火設備にバンのルーフが引っかかり、消火設備が曲がるという事故？が発生。消火設備までの高さを測ると２０３ｃｍでした。中段の高さ制限は２１０ｃｍなのに・・・考えられない施工ミス！東急パーキングの係員は「自分ところのミスではない」とあきれた発言を繰り返すばかり。お前の会社の設備やろ！と切れそうになりました。ちなみにその後、消火設備は撤去されていました。
• 機械式駐車場を数回使用しました。操作の方は、とりあえず書いてある通りになんとかこなしましたが（もっと大きな字で、簡潔に書いてあると助かりますね）、クルマを横付けにして操作すべきか、入庫する体制で駐車して操作盤に向かうのか、そんなところを悩みました。他の方にお待ちいただくとちょっと慌ててしまいますが、駐車場では落ち着いて慎重に移動すべしと肝に銘じました。あと、ハンドルを握る前にトラブルって事故るといけないので、地下駐車場では他の方に失礼のないよう心がけたいと思います。
• 自転車置き場が地下2Fに位置し、かつ専用エレベータ利用というのは不便だと思うのですが、本物件では他のメリットが多く相殺してしまう程度なのでしょうか。
• レガートプレイスの駐車場は、地下です。つまり、駐車場入り口は、地下に向かって傾斜しています。また、駐車場入り口の前の道はゆるい坂道になっています。ですから、坂を下ってきた流水が、駐車場に流れ込むことは間違いないと考えます。当然、排水ポンプを設けていると思いますが、この前のような大雨の場合は、ちょっと心配です。

設備・仕様[ ]

• 天井裏の手抜き工事云々言う以前に、壁紙がすでにくすみ、そこらじゅう汚れや穴や、何を引っかけたような破けがあります。フローリングや壁の木材部分も欠けやささくれや深い引っかき傷があります。畳やふすまのたてつけもひどいものでした。これらは、今後数週間で直せるものなのでしょうか？適当にペンキやワックスでごまかして終わりでしょうか。　これらの指摘だけで時間切れで、肝心の建てつけのチェックには、到底たどり着けませんでした。(45分は短か過ぎる)ちなみに、室内はホコリだらけで、指で字がかける感じでした。無理やり期日に間に合わせた感じで、購入者をもてなすところまで仕上がってない感じがしました。非常に印象わるいです。なんだか、35さんの言うことも本当のような気がします。あと、共用設備(たとえば共用トイレのドアなど)に、すでに大きな傷がついていたりするのですが、何とかならないのでしょうか？共用部分なので指摘しようがありませんが。鹿島もいい加減な仕事をやり散らしてくれたものです。無料キャンセルができるものなら、契約キャンセルしたいです(無理ですけど)。
• 自分も施工の悪さにはびっくりしました。指摘した箇所だけでも１００以上、しかも、簡単な補修では済まされないような傷も多くあり、再内覧会でクロスやフローリング、扉などは新しいものになっていなければ印は押さない（再々補修を依頼する）つもりです。共用部分にしても、エントランスの部分についても突貫工事であることがばればれの仕上がりでどこまで修復されるのか本当に不安です。確かに１週間前まではほとんど完成しておらずこの内覧会に無理やり合せた工事なので仕方ないのかもしれませんが・・・。
• リビングの壁は大きく曲がっていましたし、きずも多いし、換気口が作られていない等、全体的に仕事が雑で、工事のの管理も行き届いていないなという感想です。とりあえず突貫工事の感は否めません。というより間違いなく突貫工事（工期にやや無理があります）です。私はこれまで仕事上マンションや公営住宅の工事現場に伺い現場監督から聞く話では通常の工期はワンフロアー1ヶ月といわれています。養生にそれだけ要するとのことです。ですからいくら大きなマンションでも小さいマンションでも10階建てなら10ヶ月が通常の工期ということです。レガートの１階部分は春ごろから初めてもう10階までできているのですから通常よりは工期が短いということです。これらもすべて売主の18年3月決算で売上計上したいとの都合ですね。
• １級建築士を同行し内覧会を済ませました。５０箇所ほど指摘しましたが、怒りは治まりません。大きな問題は、システムキッチンの納まり具合が劣悪だったのと、全てのドアの下がささくれ立っていたこと。建具や床のキズは無数にあり、できる事なら床を全て張り替えて欲しいくらいです。入居前からキズだらけなんて‥数百万円の新車を購入する時だって、キズのひとつも許せませんよね。鹿島の方は、濃い床（ロースティック）はキズが目立つんですよね‥と選んだこちらが悪いような口ぶり。ドアははずして磨きますとのことですが、問題はキッチン。垂直ではなく、下部の羽目板がガタガタ、コーキングが雑、レンジフードの隙間はどうするんじゃい？照明のない洋間は、暗くて十分にチェックできなかったし‥。数回足を運ぶことになっても、納得いくまで手直ししてもらうつもりです。皆さん、確かにステキなマンションですが、表面的なことに舞い上がらず、厳しく粘り強くチェックしましょう。
• キッチンのパントリーの棚板の数が、やけに少なかったような気がします。上２枚、下１枚では不足しますよね。モデルルームのパントリーの棚板の数を、どなたか覚えていませんでしょうか？また、クロゼットのパイプは、各１段ですが、上下２段にして使用したいので、オプションで購入できるかどうか、ご存知でしたら教えて下さい。他の収納の棚板も然りですね。
• トランクスペースですが、ドアがきっちり閉まりませんでした。風が強い日などは、ガタガタ音がしそうです。ドアクローザー（ドアストッパーというのでしょうか？）、ガタツキがあるドアがありましたので、全て確認されたほうがよろしいかと思います。調整の問題ですが、私には無理そうですし。ドアの蝶番のある側に、汚れやキズが多数ありましたので、よく見てください。レンジフードの取り付けが悪く、リビングから眺めた時に、隙間がありました。キッチンの下の羽目板を少し触ったら外れてしまいました。よくよく見れば雑な仕上げで、システムキッチンは組みなおしを依頼しました。
• トランクルームの中のコンクリートは悲惨な状態でしたが（全然平らでない）、友人が言うには建物のコンクリ状態がこれで分かるとか。構造問題にも係わるのでしょうか？もう少し丁寧にして欲しいでした。これは補修不可とのことでした。
• トランクスペースの問題はコンクリート打ち放しは目を瞑っても段差は重大です。置いた物が不安定で倒れてくる危険があり、トランクスペースの意味を成しておりません。メーターボックスもモデルルームでは全体を覆うトランクスペースと同じ扉となっております。皆さんぜひパンフレットを見直して下さい。醜いポーチ、玄関をを買ったのではありませんよね！入金前にしっかり要求しましょう。リバブルは私達の側で考えてください。客をなんだと思っているのかと感じる対応を何度も感じております。
• ウチはトランクルームではなくトランクスペースですが、気になることがひとつあります。隣家のトランクスペースと上部でつながっていました。（懐中電灯の光が隣から届いたので。）狭いし通常よじ登れるとも思えませんが、こんなものなのでしょうか。すごく長いものを入れると隣から見える可能性があるというのは問題じゃないかと思っています。ただ、ウチの場合はあるべき境（ボード）さえなかったので次回どうなっているかよく確認してきますが。
• 避難経路の件は隣近所の部屋を通って逃げることで消防の適用を受けているようです。その際の破損、汚れはマンション全体の火災保険で払うそうです。基本的に階段がワンフロー２カ所あり、またベランダが続いているため（遠くに逃げることが出来る）、そのような事になったようです。それが無いお部屋にはベランダに避難ばしごが付いているようです。その説明を受けて、ベランダには逃げる際の靴と、壁、ガラスを壊す際の道具をおいておかなければ・・・と、思いました。そうならないように皆さんで気を付ければ良いことですね。
• グラタンさんのトランクスペース改善の最新情報すごくうれしいです。少しずつ前進してますね。古い話で申し訳ないのですが、和室の襖が外れないという問題の件我が家の場合襖中央辺りがリビングの床から最高五ミリの盛り上がりがあり（床が水平ではない）その影響で襖が外れなかったのです。どう修理するのか不安です。本当に和室の襖、すぐに穴が空いて壊れそうです…替えて欲しいです…。
• 我が家は小さな子供がいるのでフロアーコーティングを考えています。ネットで調べているのですが、様々な会社や種類があり、迷っています。ちなみに高島屋のオプションは高いので見送りました。
• 今日の確認会はあいにくの雨でしたね。共用廊下は、意外と雨が吹き込むようでした。１階には吹抜の底面があり、ペチャペチャという雨音がとても気になりました。また、防水処理が施されているだけで、ややチープな印象です。知人のマンションでステキな黒い石を敷きつめているのを見ましたが、吹抜に、中庭で使用している白い石を敷き詰めたらいかがでしょうか？こちらの掲示板をチェックされてる売主さま、是非ご検討くださいませ。
• 和室の巾木に相当する部分に僅かに隙間があったので、内覧会で埋めるよう指摘しましたところ、砥の粉？でたっぷり埋めてありました。いかにも埋めましたという感じで、けっこう愕然としました。直しました、と主張したいのでしょうか…職人さんの練習なのか…素人さんなのか…、職人さんのレベルが低いのではないかというのが率直な感想です。また、何かのごまかしのために新たに濃い色のコーキングが施されていたのですが、１００歩譲ってヨシとするにしても、５０センチ離れた場所には真っ白なコーキング材が目立っていて、どんなセンスの人が我が家を手がけているのだろう？とムカムカしてしまいました。
• 駐車場の件を確認しました。消火設備の位置は施工上の問題(端的に言えば、ミス)があったことが確認され、直すことになったそうです。このミスは駐車場システムとは別の業者の工事であったことから、駐車場の担当から誤解を招く言動が起きてしまったようですが、売主側担当者からは、不愉快な思いをされた方にはお詫び申し上げたい、との話がありました。高島屋依頼の作業などの進捗を見に行ってきましたが、コーティングが仕上がってみると、かなりきれいになっているし、「仕上がりを確認する商品」から「我が家」といえる住空間へと変わりつつある感じがします。まだ修繕必要箇所を見つけて対応を依頼したりしてきたので、引渡し後も売主担当者がしばらくは出店を持って待機するのは助かることになりそうです。
• ガートプレイスで生活を始めて早１ヶ月を経過しようとしていますが生活音にかなり悩まされています。足音が常に「ドシドシ」と響き、サッシを閉める音まで聞こえます。生活する以上は音がでるのは仕方ないと思いますがあまりにもひどいので、二重床なのになぜ？と構造を疑ってしまいます。また、一言声をかけようにも今後のマンションという住まい上、今後に影響が出そうで二の足を踏んでしまいます。みなさん、同じような悩みの方いらっしゃいませんか？また、こういった場合は管理会社に言えばなんとかなるものなのでしょうか？せっかく楽しいしんゆりライフを楽しめると思ったのに・・・。
• キッチンはシステムキッチンというわけではないんですよね。オーブンはオプションになるようですが、あれってキッチンに組み込むのと、別に買うのとどっちがいいもんなんでしょう。オーブンが壊れた時を思えば組み込まれてない方がいいのかな。別のマンション（新百合ではない）のMRとかに行くと割と普通にオプションでなくオーブンが組み込まれてるのでどうなのかなぁと。どっちのが使い勝手がいいんでしょうかね。
• 間取り、お風呂、床材などまだ悩んでいて、決めきれるか不安ですがでも、これが一ヶ月、二ヶ月延びても同じかもしれませんね（笑）あれだこれだ悩んでいるうちが一番楽しいのかもしれません。自分はとりあえず、和室はそのまま残し、お風呂はＳＨＥＬＬ型、床材はＶＩＮＴＡＧＥにする予定です。ＳＨＥＬＬ型にはやはり、デザインと入った時のゆったり感に惹かれました。ＶＩＮＴＡＧＥは、落ち着きですかね。とはいいつつも、やはり他の方々の選択（人気）は気になりますね。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK。
• 特別に広い間取りではないのですが、内覧に４時間近くかかりました。（共用設備の説明を除いて）内覧同行業者の方にも「鹿島らしくない仕事ですね。」と言われました。

買い物・食事[ ]

• 新百合の商業って閉店多いし衰退してるような気がします。将来性有と出店したのに、予想通りに街が発展してないんでは。多摩線の各駅前も悲惨な状況ですし、新百合の魅力・求心力は落ちてるんじゃないでしょうか。こちらの大規模マンションと万福寺の開発が活性剤となるのを期待しています。
• コンビニはレガートの駅と反対側の裏にセブンイレブン、マプレにローソンがあります。
• 商業施設に関しては、現在の周辺人口にしてはIY,オーパ,SATYと大型店が多いかもしれません。町田、車で田園都市線方面に行く人もいるので。
• 改札の向かいのコンビ二OXが終電くらいまでやってます。

育児・教育[ ]

• まだ就学前の子がいますが、学区域の麻生小上を送電線が通っているのが気になりますね。建物自体は新しくていいのですが。そもそもマンション自体も送電線と変電所近いですが。。。万福寺地区の開発にともなって、住人が増えると、学区域が変わり南百合丘小になるということもあるのでしょうかねえ。

周辺環境・治安[ ]

• 万福寺側は雰囲気がいまいち。
• 隣接地にＳ音大が移転してきます。騒音問題と学生マナーが気になります。新百合の雰囲気も、ガラッと変わるのでは。。。前に京王線の仙川に住んでいたんですが隣が桐朋学園の学生が下宿していて、夜中にピアノや管楽器とか響いていてうるさかった。深夜のソプラノは怖かったですよ。
• 今日、レガートプレイスの大きな広告が投函されてました。マンションは道向こう（スポーツセンターの方）で、道をはさんだ手前（マプレの方）が昭和音楽大学なんですね。私は反対だと思ってました。道路を挟んでいますから音大の騒音は問題ないんじゃないかな。明日よりモデルルームがオープンするそうです、高くて買えないけれどヒヤカシに行ってみようかな。
• 道路を挟んだビブレの駐車場（確か３階の広いところ？）に行き、騒音のシミュレーションしてみました。当該敷地とほぼ同じ距離の部分で音を確認したところ、小田急線の音がかなりうるさかったです。小田急線よりの部屋は、騒音がかなり気になると思いますよ。
• 私も検討中のひとりです。この前の日曜日、２〜３時間おきに各方向から日当たりをチェックしました（ひまなので）。Ｐ側の建物ができるあたりは、午後の意外と早い時間（１４時ぐらい）から、向かいにある公園の影に入ってしまっていました。あの公園、山みたいになっていて、結構高いんですよ。Ｇ側は、道路がうるさそうだし、Ｓ側は、向かいにマンションができる可能性が高そうだし、ということで、Ｐ側を検討していたのですが、うーん。困ったな。
• 変電所は昭和音大建設予定地内の駅より端っこにあります。コナミスポーツクラブと道路隔てた反対側です。住所は上麻生1丁目15番地。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 立地は素晴らしいと思う。ただ、大規模ファミリーマンションは個人的にパスです。ちょっと先は高級戸建が並ぶ住宅地なので、低層の高級マンション風の方がよかったな。

掲示板[ ]

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