ブランズ東札幌

2012年7月12日 (木) 13:49時点における最新版

ブランズ東札幌外観

物件概要[ ]

• 所在地：北海道札幌市白石区東札幌２条１－１
• 交通：札幌市営地下鉄東西線「東札幌」駅徒歩5分
• 総戸数：92戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート　地上10階　地下1階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2008年03月
• 施工：清水建設
• 売主：東急不動産

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 2007-02-24現在、価格はいくらぐらいかなァ？うわさでは82?83㎡くらいで2,700?2,800万との事だが・・・・。高くないですか、ていうか、東札幌エリアも値段が上がってきてるような・・・・・金利も上がるし、消費税も上がるし、2,200万クラスでは専有面積は小さくなるし、2,000万前半の新築はこの辺ではもう買えないのか？
• 2007-03-12現在、東札幌の価格上がりそうだから、３ＬＤＫ・２３００万ぐらいだと良いですね。
• 2007-03-12現在、3LDK　Gタイプの中層やや上で2600万円くらいでした。
• 2007-03-25現在、本日、最上階の申し込みをしました。３ＬＤＫで２８５０万円でした。これまではＣＲ社の５ＬＤＫに２０年間居住してきまして、それなりにマンションライフの長所・短所は理解しているつもりです。
• ブランズ東札幌の物件は内装は地味なものですが、マンションの付加価値を考えると、総合的にここはお買い得の物件かと思います。理由は・・・

1. 平成２０年以降に建築予定のマンションは平成１９年度までの物件の１割ほど相場が高くなりま　す。（ＢＲＩＣＳの高度成長のため、建材価格が高騰します。）
2. 現在の職業が不動産関係であり、また、東札幌の住環境の変遷、再開発事業については詳しく理　解しておりますが、今後、近辺の地価が高騰するため、２０００万円台前半では３ＬＤＫの物件は　買えなくなるでしょう。（ものにもよりますが）
3. この物件に関しては多少無理してでも購入しても、１０年後の査定額はおそらくは殆ど値落ちし　ない物件かと考えられます。
4. 近くに大和の物件があり、見てきましたが、付帯設備が多く、将来的にランニングコストが高く　なります。シンプルな造作が一番です。
5. 私の長年の感想では地下鉄まで５分程度が一番良いと思います、２?３分程度ですと、物件自体　が高価ですし、駐車料金も高いのが普通です。また、幹線道に面しているため、騒音、汚れが気に　なります。かといって１０分程度かかる物件ですとマンションの意味が薄れてきます。「地下鉄ま　で○○分」の表示には信号のため、更に２割ほど時間がかかります。

• 入居時半年前に時期に７０％程度に契約率をみる限り、かなりの人気物件といって良いと思います。最近の札幌市内の物件をみると、建物の完成後、入居時点で、契約率が６０％前後の物件が平気で売りに出されています。
• 2007-11-29現在、竣工前のこの時期、400万の値引きはさすがにありえない。400万円も値引くと赤字販売になるだろうから、完成まで3ヶ月を残した今の時点で、そんなわけはないでしょう。せいぜい100万円がいいとこでは?完成後半年、1年経ったらわからないけどね。いずれにせよ、3ヶ月まで残20戸ならそんなに悲観することもないと思いますよ。
• 2007-11-29現在、確かにここ１カ月の間ＨＰを見る限りでは１戸も売れてませんね。過去のスレをみればナルホドと。販社も何も気にかけていないようですね。私も現在、キャンセルしようか思案中であります。少なくとも、最近広告も無い様な物件であれば、販社も積極的に売る気がないようにも感じます。
• 2007-12-29現在、１２月２８日現在、残戸数がＨＰで１２戸となっていました。最近は販売ペースも落ちてきているようで残りは４ＬＤＫの部物件ばかりとなったようですね。他のマンションのことは良くわかりませんが、まあ、順当な売れ具合なのかなと思いました。２１年前にＣＲの物件（全戸数８７戸）を買った時には、引渡し前に３戸の売れ残りがありましたが、１カ月ほどで完売した記憶があります。１２戸の残りについてはなかなか売りにくい物件ですが、３月末までには何とか完売して欲しいものです。
• 2008-06-21現在、完売したそうですね。

交通[ ]

• やはり、将来の大規模修繕費を考えた場合の費用の問題、実際の地下鉄東札幌駅までの徒歩時間（Ｖガーデンは約１０分、ブランズは表示どおりの５分でした。）、商業施設への利便性、価格（コストパフォーマンス）、特に建物の躯体・構造の秀逸性を総合的に検討した結果、ブランズにしました。

構造・建物[ ]

• 住み心地はなかなかいいですよ。ただ、やっぱり南東だから夕方の日が入らないのが残念。
• 資料がきました。「平面図とランドプランのコピー」、「上質という未来へ」という冊子が同封されてました。想像以上に土地が変形していて車の出入りは大変そうです。配棟プランも敷地いっぱいで窮屈そう。敷地に接している道路はサイクリングロードなので、徒歩メインであれば問題なさそう。
• バルコニーの隙間は…お隣のリビングまで見えるとなると確かに気になりますね。隙間に ホーマックで200mmＸ2200mmの板買ってきて貼り付ければ済みますね・・わたし前のＭＳでやっていました。どんな構造でものぞけば見えますし集合住宅ですから、特に気にはなりませんけれど。
• 現在の状況ですと、屋上からの排水を衣装的に鋼板で囲っているもの（黒色のライン）が手掛けになり、バルコニーの隙間も人が十分通れる開口なので、簡単に隣家に行けます。子供が遊び感覚で行ってしまう可能性も。
• バルコニーは共用部分で、基本的に手摺りより上方は勝手に手を加えられないんでしたよね。（住創の方が教えてくれました。）それに、素人が板を張り付けて、強風にでも飛ばされたら非常に危険ではないでしょうか。ですから、受け渡し前に、東急さんの方で安全な目隠しの板を取り付けて頂きたいのです。集合住宅ですからプライバシーの確保は望めないのは十分承知していますが、それも程度問題ではないでしょうか。バルコニーの端に立って、顔を横に向けただけでお隣さんが見えるとは　酷すぎると思いませんか。
• バルコニーの手すりに布団を干すこと、パラボラアンテナを設置すること、その他、落下の危険を伴うものを設置すること等を禁止しています。また、マンションのベランダ・バルコニーは、火災等緊急時の避難経路になっている場合が多く、階下へ避難する「避難ハッチ」や隣戸へ避難する「隔板（パーテーション）」があり、この通路を遮断する衝立、物置など工作物の設置はできません。具体的には、ベランダ・バルコニーは、共用部分の専用使用部分であるため、勝手に工作を設置することは禁止されています。したがって、一般的なマンションの管理規約では、衝立だけでなく椅子やテーブルなどでも、バルコニーに固定し、設置することはできません。

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  ブランズ東札幌クリスマスツリー（2009年11月25日撮影）

共用施設[ ]

• 自動販売機設置するのって結構お金かかるのでしょうか？むしょうに夜中にジュースが飲みたいときあると便利かなーとおもって。贅沢でしょうかね。
• 理事の方にお話をしようかなとの思いましたが、すぐ近くに近日知人が有料の駐車場を開設するので多少は野放図の車両は減るのかなのはと思います。もう少し様子をご覧になってから総会で話し合う方が良いと思います。もっとも、このマンションを建設するにあたって、隣のアパートの合意を取り付ける必要があったため、このような形になったというように販売会社から聞いてはいます。
• ゴミステーションのマナーを守って欲しいです。いつまでたっても収集されないバツ印の違反ゴミ、つぶさないでそのまま出されたダンボール、液体が入ったままのゴミ、そのまま投げ捨てられたスプレー缶など、ひどい状況です。せっかく24時間捨てることのできるゴミステーションなのに・・・。快適で便利な設備を使うために、モラルをお互い守りましょう。また、洗車場にいつも駐車している車も気になります。お互い気持ちよく住みたいものです。
• まだ薬屋さんしか決まってないのですか？スーパーやら、スポーツクラブやら、SPAやらの施設が入るって営業マンから聞いたのですが・・・。

設備・仕様[ ]

• リビングは7割方は白熱色の照明を付けてるみたいです。白熱色のいいところは、温かみがあって、ムードがあるところですね。我が家ではリビングと夫婦の寝室は白熱色にしています。子供部屋はムード出しても仕方がないので、普通の蛍光色ですね。白熱色はやや暗い感じなので、勉強とか仕事をする部屋は蛍光色のほうがいいと思います。最終的には個人の好みの問題なので、ご自分の好きな色にしたらいいと思いますね。
• 扇風機付き（シーリングファン）は今はマンションの低い天井用の薄いタイプもありますし、うちはいい感じです。リラックス出来るのはやはり電球色だと思います‥でもやはり好みですね?
• シーリングファンいいと思います。熱効率がいいみたいですね。この物件は他物件より10㌢はリビングの天井が高いようですし、ファン自体もスリムタイプもありますよ。わたしもまもなく新居に引越しで、ブランズほどの天井高があればシーリングファンにしたかったのですが、諦めました。

間取り[ ]

• 専有部分は3LDKと4LDKで広めな印象を受けました。プライスリストが入っていないので、坪あたり単価などが不明で安いのか高いのかはわかりません。
• すきま気になるのはＢタイプでしょうね。Ｊタイプの方は気にならないのでは！気になる方は頑張って交渉下さい。

買い物・食事[ ]

• 昨日アークスまで歩いていきました。ダイエーより遠い感じがしました。でもアークスのほうが食品安いですよね。向かいのショッピングモールに期待してしまいます。信号できるのかな？ショッピングモールできたらこの辺込みそうですね。大和さんの企画のものですがワクワクします（ラッキー）。話変わりますが、バルコニーの壁嫌だと思ってましたが、住んでみたらあんまり気になりませんでした。隙間あるけど、視界がやっぱりいいんですよね。マンションって外から見ると角部屋じゃないと息苦しいのかなと思っていましたが、住んでみると快適なんですね。ブランズいいですね。地下鉄ちかい。長くなってすみませんでした。
• 現在建設中のショッピングモールってどんな感じのものなのか知っている方いらっしゃいますか？南郷通り側はスポーツジムの様な建物と聞きましたが？
• ショッピングモール、南郷通り側はスーパーで、マックスバリュが入る予定です。２４時間営業ではなく、２３時までと聞いています。コンベンション側の建物に、ダイワ系列のＮＡＳというスポーツクラブが入るようです。こちらは、コンベンション側のフェンスに１１月オープン予定、と広告が出ていました。他のテナントについてはまだ情報入ってきていないのでなんとも。
• 当時、A街区（南郷通側）には、1F・2Fに複数のテナントが入り、3F・4Fは駐車場、B街区（コンベンションセンター側・Vガーデン向かい）は、1Fにマックスバリュ、2FにNAS、3F・4F・5F（屋上）は駐車場と聞きました。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 円山地区は札幌市内のビバリーヒルズ的場所であり、価格が高い割には私は殆ど購入意欲は湧きません。　今後、庶民が購入できる適正価格のマンション用地としては、ひばりが丘、新札幌、福住、新道東、宮の沢、発寒、栄町、東札幌ぐらいでしょうか。ただし東区は地盤が泥炭地帯であるため、不動産関係者には魅力はありません。以上の点を踏まえて、今回の購入に踏み切りました。なぜ、ブランズ東札幌が立地条件の割りに安いのか皆さんご存知ですか？私は主に土地の売買を取り扱っています。地価公示価格から算出した額では東札幌２条１丁目界隈は２年連続大幅上昇しております。これに加えて、土地が形状からみて不動産鑑定士の意見では補正係数０．５とのこと（要するに同じ面積でも形状が悪いため半分の値段で買える）しかも、一筆の土地であり、用地取得費が非常に廉価でとなることです。
• ＮＧのエスポアシティ建設地付近の北ガス地区再開発　ってあんた、高架はさんだ向こう側だぜ。しかも高架くぐるのに、ぐるっと遠回りしなきゃいけない。エスポア立地のボーリング場跡地も繊維関係の流通センターのはずれ。夏は暴走族とヤンキーのたまり場で痴漢、拉致もあって夜は歩けない場所だぜ。
• 「北４東６地区」再開発（北ガスの跡地再開発）は線路を挟んで、開発が行われます。国の「都市再生緊急整備地域」に指定されていて500億円規模で2009年春着工予定です。エスポアの向かいの線路北側は、商業・医療機能・多目的機能の３ゾーン、南側は、中核機能・都心移住促進・町並み形成の３つのゾーンとなっています。
• 「ブランズ東札幌」建設用地は、従来、東札幌地区の再開発がなされていなかったため、利便性が良いにもかかわらず、マンション建設用地としてはあまり評価を得られていなかった地域です。しかし、ダイワ、特にＣＲが低廉のマンションを供給したため、また、以前建設されたじょうてつドエルの価格帯に合わせるため、コストダウンせざるを得なかった背景があります。よって、ブランズ東札幌の建設コストを抑えるために、このような工法を取った経緯があります。何度の申しますが、私も２０年以上、吹きつけタイルのマンションに住んできましたが、建設コスト、メンテ費用が安価、見てくれは悪いですが、最低でも１１年-１２年程度は持ちますので心配は要らないです（経験上）。確かに、北側の外壁についての説明不足については販社の説明不足であることは確かです。

周辺施設[ ]

• ブランズの南西側にどうやら、じょうてつドエルのマンションが建設されるみたいです。丁度花火の見える方向なのですが、３３メートル制限地区なので１１階のマンションが視界を遮るみたいです。これって、東急不動産がブランズを建設に至る前の「東急不動産ＶＳじょうてつ」のしこりに対する報復なのでしょうか？
• 非常に作為的なものを感じますね。同じ会社が隣に建てるのなら、「知らなかった」では済まされませんが、グループ会社であれば「知らなかった」で済むと思ってるように見えます。実際、過去の判例で同じ会社がすぐ隣に建てたときに、損害賠償が認められていますからね。

その他[ ]

掲示板[ ]

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