ウェリス大手前

2016年10月18日 (火) 23:01時点における最新版

ウェリス大手前外観

物件概要[ ]

• 所在地：大阪府大阪市中央区谷町一丁目31-1、32-1、51-1（地番）
• 交通：

1. 大阪市営谷町線 「天満橋」駅 徒歩2分 （3号出口）
2. 京阪本線 「天満橋」駅 徒歩4分
3. 京阪中之島線 「天満橋」駅 徒歩4分

• 総戸数：83戸
• 構造、建物階数：地上17階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有（地番32-1、51-1については各戸専有面積割合による所有権の共有、地番31-1については普通借地権の準共有（期間未定））
• 完成時期：2014年01月下旬予定
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 関西支店
• 施工：株式会社錢高組

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 先日のチラシで価格は→→→1ＬＤＫ（36.34ｍ2）・1,700万円台より　2ＬＤＫ（56.38ｍ2）・2,400万円台より　　3ＬＤＫ（70.06ｍ２）・3,200万円台より　4ＬＤＫ（83.64ｍ２）5,000万円台より　 っていうチラシでした。
• 今日チラシが入っていて、安いので買いだと思ったのですが、借地なのですね
• ホームページにも価格載ってますね。3LDKでこの価格なら魅力ですな。
• 借地でこの価格は高過ぎです。半額くらいでないとリスクが高いですね。
  • 借地でなければ70m2で3800万ぐらいが相場の立地。それが借地で3200万なんて誰が考えてもおかしいけど、気付かない人もいるだろうからこの価格で買っちゃう人もいるんだろうな…
• ここの魅力は天満橋では破格の値段です。 仕様もとてもいいですね。 借地とか全く気になりませんが。。。
• 西向きの3LDKがとくに安いですよ。
  • 西向が安いのは汚い隣のビルの外壁を拝みながらすごす部屋だからでは？ここはとなりの外壁が風景の部屋が多いですね。
• この立地がこんなに安く買えるのだからありがたい。借地と言われても問題ありません。
  • 大阪城公園が近いってのも、良いですね。今週末から登録開始。抽選はいやだなあ。
• Aタイプ～Mタイプまであった間取り、もうACEGしか残ってませんね。売れてるんですね。
• 購入を考えています。 借地半分所有半分なので、借地料（土地代）と固定資産税を払っていかないといけませんよね？ 初めての購入なので比較ができないのですが、借地料７万/年、固定資産税15万/年。これってこの立地では妥当な値段なのでしょうか？
  • このマンションは固定資産税は建物だけなので、どんな大きさの部屋かわかりませんが普通の部屋なら、15万もしないと思いますよ。
• 売れ行きどうなんかな？
• あと、どんだけ残ってんのかなぁ？
  • 今日、現地の前を通ったら、Dタイプは完売、Eタイプはあと1邸って出てましたよ
    • 1LDKタイプも完売したようですね。
      • 完売しましたね

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 建築確認対象敷地面積：704.71m2
• 建築面積：527.51m2
• 建築延床面積：7,769.62m2
• 容積対象床面積：5,632.33m2
• 基壇部分以外が、吹き付けの壁画というのが、古くさい感じが非常にします。コスト削減のためではしか？それとも、新しい方向性ですか？そこが納得できれば購入を考えます。
  • 基壇ならそこまで意識する部分ではないかなあ。 あ、自分はですよ。 でも吹付という仕様はどこの物件でも「どうなのかな･･･」と論議されてますよね、やっぱり見た目に納得いかない人のほうが多いことを物語っています。 しかしあからさまに全体吹付にしていないあたりはよく計算して良心的な価格に納める努力をしてくれているのではないでしょうか。
    • 近所なので、見てきました。裏から見えるポイントがあるので。 基壇は見えないんですが、吹き付けのところがよく見えました。 サンドベージュ？の吹き付けに、濃いグレーの吹き付けタイル？ が、アクセントになっていました。高級マンションとうたっていないマンションでも 私の知る限りでは、タイル貼りのマンションが、現在は主流ではないでしょうか？ やっぱり、全体を見ないことには、わからないです。
      • 吹付だとなにか構造的にデメリットになったりとかそういのはないのですか？ 無いなら別に外観は気にしない人にはいいんじゃないかとは思います。 タイル張りだと大規模修繕の際、1つ1つたたいて検査をするので お金も時間もかかると聞いたことがあります。
        • その代わり吹きつけは大規模修繕のときに再度施工が必要。 タイルは基本的にずっとそのまま使えるので、部分的に補修する程度。 一般的には吹きつけの方がランニングが係るがイニシャルが安い。 だから施工単価落としたいときは吹きつけ。 デベとしては、ランニングがどれだけかかろうが、売った後のことは関係ない。 ここの吹付タイルはすごい耐久性があって20年に一度の塗り替えでいいとかならお得じゃないでしょうか。
          • 最近のマンションはタイル張りを避けるのがトレンドで、その代わり土壁などの意匠がある塗料や石のように見える吹き付けが用いられていますよ。 このマンションでは石の吹き付けがされているようで、意匠的に悪くないと私は思うのですが。 地震大国のこの国でタイル張りは震災によって剥がれ落ちる危険がありますし、やはり経年で自然落下も懸念されますしね。

共用施設[ ]

• 駐車場：15台
• バイク置場：2台
• ミニバイク置場：9台
• 自転車置場：83台
• 週末の内覧会どうでしたか！ 私は、部屋の中は文句ありませんでした。 ある程度は。 でも、エントラス外周りの緑が少なかったのと、 変な三角のオブジェが、残念でした。 もっと、エントラス外周りにおしゃれでかわいい 植物を植えて欲しいです。グランドメゾンほどといわないまでも。 とにかくあの、変な三角のオブジェはひどすぎる。
  • 三角形のオブジェとは、エントランスアプローチに設置された天然石で造られたような ものですか？ CGではとても小さく目立たないようなものに見えますが、そんなにセンスが悪いんですか。 花壇の植栽は成長するまで時間がかかるようですが、今植えられている植栽だけでは殺風景に見えますか？
    • あの小さいピラミッド型の石のオブジェ ひどすぎます。あれを創る意味がまったくわかりません！ 殺風景というか、ダサいというか、センス悪すぎます。 あれやめて、素敵な植栽植えて欲しいです。
      • エントランスアプローチにある、三角形のオブジェは、確かに写真を見る限りではそんなに目立つものではありませんね。 でも、考えようによっては、小さい子供がいると危ないかもしれません。 低いオブジェですし、先がとがっていると、小さい子供にはとても危険です。 今更壊して造り直しというのも難しいでしょうから、洋風の大きな鉢に入れた木などを置くとよいかもしれないですね。 そうすれば、オブジェも目立たなくなるかもしれません。

設備・仕様[ ]

• ディスポーザー

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：36.34m2～130.98m2
• バルコニー面積：5.14m2～15.47m2
• 間取りのマイナス点は、一部の間取りにある室内の梁ですね。特に細長い5畳ぐらいの部屋で梁があるとあまり使い道がない印象です。
• 間取りもかなり酷い。 キュービックプランで廊下面積を少なくしていると謳ってますが、 他にデッドスペースが山ほどあるのであまり意味ないんじゃ。Ｈタイプなんてどうやって使うんだろ。内廊下とか外観とか共用部はよさげなだけに残念。
  • キュービックだけど柱が食い込んで部屋がボコボコですがな。 Ｇタイプのウォークインって意味あるかい？ Ｃタイプ以外使い物ならん。無駄な部分多すぎる。
• 考えてたタイプはベランダがないのが気になった…都会の真ん中の大通りやから当たり前なんかなあ？
  • バルコニーがないタイプってありましたっけ？ HPで見る限り、全部のタイプにあるように見受けられるのですが…。 MR限定で見れる資料などで そういう間取りがあるのでしょうか？
    • 街中なので、 布団竿が出せるくらい広いバルコニーって普通はないですしね。 こんなもんな広さじゃないでしょうか。 家族分の洗濯物が干せれは とりあえずそれで十分に感じます。
      • ここの立地なら 私は外にそもそも洗濯物を干さないかもしれないです。 日のある内に取り込めないこともあるので 乾燥機を利用しようかなと考えております。
• 狭い間取りのお部屋でも、リビングに物入れがあるので良いと思います。 リビングに物入れのある間取りって少ないです。 買い物した時の一時置き場に、リビングに物入れが絶対欲しい派です。
  • 私も廊下に物入れがいいなぁ。他に十分な収納があればリビングは壁の方が広く部屋が使えて好きです。間取りや好み次第だとは思います。
• 全体的にコンパクトですが、間取りが変わってるのが良いですね。 収納は家族の人数とかライフスタイルによるのかな。 壁面が少ないと家具選択に悩みそう。それも楽しいですよね。
• リビングに収納があれば、リビングは広々と使いたいので 収納力のある家具を置くことも無いと考えています。 ソファーやダイニングのセットあとはちょっとしたチェストやTVぐらいで スッキリとした印象に出来るのでは無いかと考えています。
• Fタイプ、58平米台の間取りですが、吹き抜け側についているサービスバルコニーは どのような目的でついているのでしょう？ 図面だけだと洋室2からサービスバルコニーに出入する事ができないように見えるのですが、 もしそうだとすればバルコニーをつける意味がありませんよね。

買い物・食事[ ]

• 買い物はコーヨーが近くにありますよ。
• シティモールはすぐですしライフも近いから何の不便もないですよ。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 大通り沿いでさえなければ最高なのに。
  • 大通り沿いの夜間の交通量は、少なくなるとは思いますが、日中は交通量は多いでしょうね。そこをどう考えるかです。
• 地域・地区：防火地域
• 用途地域：商業地域
• 京阪の天満橋駅ってキレイなイメージ。川沿いにお洒落なカフェとかもあって素敵です。
  • いいところですよ。川岸なんてきれいに整備されています。何故人が集まらないかわかりません。東京ならおしゃれな店ができそうなのにねえ。
    • 天満橋駅の内装はまあまあキレイなんだけど、 シティーモールの外観はどうもチープな感じがする。 川沿いや街なみはいいと思うけど。 もう少し風格のある駅ビルが良かった。
• 官庁街で、大阪府警本部も並びにある。これって、治安的にも安心ってことですよね。
• 物件周りの環境だけみると良いとは思いますが30号線沿いだと排気や騒音など 気になると思いますし買い物するショッピングセンターが近くになく駐車場も 総戸数の4分の1や原付などのバイク置き場も2台しかなく自転車置き場も 総戸数分しかないのはお子さんがいる家庭など将来的に考えると不便さを感じますね
• 梅田近辺では、手に入れられない立地を手に入れられるのだから 魅力あります。 静かだし先の方がおっしゃるように上階だと、タワーマンションのような 気分を味わえそうです。
• 電柱がないここと、歩道が広いことって確かに、大阪ではめったいにない環境です。 あのエリアの印象は、確かに道が広くてすっきりしてます。 このような環境は珍しいです。
• 駅近で複線使えて便利ですね。都心なのに緑があるって贅沢な立地だなと感じました。
• 大阪は、ここ最近オフィスだった場所が生活のエリアへと変化している 最中なので、このあたりも少し前は生活する場所と言うよりは 働く場所だったエリアです。 官公庁が沢山あるので、街が整備されているのが良いですね。 今までの、生活の場所とは少し違った良い印象です。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 24時間ゴミ出し不可

【メリット】

• 天満橋駅徒歩2分
• 大阪城公園徒歩10分
• 法務局徒歩1分

【デメリット】

• 借地
• 谷町筋沿い
• 1方向接道（メリットのない角部屋）
• 吹付け外壁
• 低い天井と直床
• 地味で特徴のない供用部
• 賃貸にしてもビオール、グランドメゾンに客を取られる。

大阪城公園コアユーザー、法律関係者など特殊な客層以外の人にとっては、天満橋駅へのアクセスだけが魅力。このメリットがデメリットを上回る人は少ないんちゃいますか？

掲示板[ ]

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