ジオグランデ夙川相生町

2017年8月19日 (土) 21:29時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県西宮市相生町144番1（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩2分
2. 東海道本線（JR西日本） 「さくら夙川」駅 徒歩10分

• 総戸数：43戸
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年07月下旬予定
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店大阪本店
• 管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• 5000後半から9000万円ほど。
• 最上階は億超え。
• ランニングコストもそれなりにかかる物件ですね。

【販売時状況】

• 1期28戸完売！やっぱり人気なんですね。
• 2次も即日完売なんですね！あと残り13戸。
• 東向き、西向きは完売。南向きも3階以上はほぼ完売ですね。完成までまだ1年あるのに、すごいですね。
• 2013年3月中旬に完売しました。竣工の半年前とは素晴らしいですね。

交通[ ]

【徒歩】

• 特急停車駅徒歩2分は荷物が多く、電車通勤の私には大きな魅力です。
• 西北やJR芦屋と比べると小規模な駅だから、徒歩2分でホームまで行けそう。

【電車】

• 夙川は特急停まるし価値あり。
• 神戸にも大阪にも近くて、さくら夙川駅を使えば新大阪もラクラクで、空港も西北経由でラクラクです。

構造・建物[ ]

【構造】

• 構造的には隣の水場と居室はちゃんと離れた作りになっているみたいです。
• 戸境壁RC壁180mmってどんなもんでしょ？隣の音はまったく聞こえないレベル？
  • 戸境RC壁180mmってのは、本当に最低限の厚みです。隣戸の間取りもよく見ておいた方がよいです。寝室の隣に浴室などがきていないかチェックしたほうが良いです。
  • そうですね、スラブ厚、梁間面積、サッシ等によっても音環境は変わってきますね。あと上下左右の住民の生活音。ですが戸境壁厚180mmは分譲マンションでは最低限です。欲をいえば200mmは欲しい。
• リビングダイニングの床暖房のエリアが狭めですが、実際使うと寒いような気がします。特に窓の近くって家具も置かないし、どうなんでしょうか。
  • 窓が二重だし保温性は高そうですが… どうしても寒けりゃエアコンつければ良いのでは？
• 建物の立体模型を見たときに、やはり南向き一階は線路よりやや低い・二階は電車の窓と同じ高さというのが気になりました。ですから東向き・西向きから売れたのでしょうね。あと四階以上もいいと思いましたが、やっぱり値段が高い！そうこう言ってるうちに売れてしまっていましたが…
  • 上の階は高いし下の階は線路とのバランスが気になりました…。上層階のあの値段でもすぐに売れるなんてすごいですよね。
• 線路より半分地下になるのは南側一階住戸だけだと思います。地下はまるまる駐車場ですし。

【外観】

• デザインもしっとりと落ち着いた感じ。外壁も年月がたっても味わい深くなりそうです。
  • 共有部も内装も良くいえばシックで重厚、悪く言えば陰気で暗い。高級感があって自分は好きだが、好き嫌いの別れる所ではあると思う。

【日当たり・眺望】

• マンションなのに眺望がない、風通しが悪い（夏は蒸し暑い）
• 線路南側の建物はかなり高低差ありますよね。真ん中(Eタイプ辺り？)の対面は低層の戸建だから、午後早くまでは日が当たるのでは、と思うのですがどうでしょう？
  • モデルルームで詳しい日照時間図見せてもらえますよ。
• 狭いけど、ジオグランデ西側の駐車場は将来的に何か建ちそう。そうなると西向きは線路前、日当たりなしでなかなかきつくなりそうだな。

【騒音】

• 西向きはガヤガヤうるさいので玄人の間では評判はイマイチですね。今日も現地確認に来られている方をよく見かけました。駅近でずが、現地にあたる駅の北西は基本的には住宅しかないのと道が細いので意外と閑静ですよ。
• 電車の乗客から見下ろせる位置に南側の窓が来る、というのが最大のデメリットではないでしょうか。音ももちろんですが、むしろ音は上の方が響くという話もありますね。日中留守がちで電車通勤の方なら検討する価値はあるんじゃないでしょうか。
  • 電車も車両切り替え用の伏線？を挟んでるのと全線停車駅なのでましなのかな？近所の高い蕎麦屋で一度食べたことがありますが、そういえば電車の音は全く聞こえませんでした。

共用施設[ ]

【共有施設】

• マンション自体、外観も共有部分も室内も上質です。
• エレベーターは3つあります。
• 防犯性も高いです。

【駐車場】

• 窪地をうまいこと活用して高級マンションにふさわしい屋内平面駐車場を実現してますね。屋外平面と一部の屋内立体駐車場のプラウドより、ここは大きなアドバンテージかな。
  • 私も地下平面駐車場は魅力的に感じます。リングシャッター付だから防犯面でも嬉しい。帰宅時間が遅いので、車から降りたらそのままエレベーターで部屋まで直行できるのも今のご時世安心です。駐車場台数は多く、ほぼ希望者は確保できるとのお話しでしたよ。
• 駐車場代も２万円以上するんですね。夙川界隈の相場はどれくらいなんでしょうか？
  • リングシヤッター付きの屋内駐車場という好条件を考えればかなり安いかと思いますよ。

設備・仕様[ ]

• ディスポーザーあり
• お風呂1620mmでゆったりしてるのもいい。
• 洗濯機を隠す扉がついているのも密かにポイント高いです。
  • たしかに意外と洗濯機周囲は生活感が出ますもんね。収納が多目の間取りが多いのはいいですね。
    • リビングダイニングに収納が欲しかったです。
• 内装はさすがジオグランデだけあって豪華。キッチンもドイツ製のいいのが入ってるし、玄関周りの仕様も最近見たモデルルームでは一番高級感があった。
  • 確かに部屋の内装・仕様など、これまで数々のモデルルームを見てきた中で一番自分の理想に近かった。
  • 洗面所の床があんな風になってるの、はじめて見ました。モデルルームはさすがにオプションつけ過ぎですけど、標準装備だけでも充分ゴージャスですね。
• 電車の音は窓を閉めていれば、Tー４がはいっているし、神経質にならなければ大丈夫そうだと考えてます。
  • 景観は期待できそうに無いですが、立地は抜群でした。電車の音も予想よりも遥かに下回っ

間取り[ ]

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：76.13平米～121.95平米
• 広い間取りが良いです。
  • たしかに、廊下幅や洗面室、トイレ、キッチンがゆとりのある広さですね。その分リビングダイニングや洋室が平米数に対してコンパクトになってます。
• 東向きは完売です。やはり人気が集中して、ほとんどの部屋で抽選になったそうです。特に東向き最上階のルーフバルコニーのある部屋は1番人気で、かなりの倍率だったみたいですよ。
• マンション見てきましたが、これ東西の部屋と、南向きの角部屋は大外れじゃないですか？！東向きは駅から、西向きは電車と雲井橋から丸見えすぎる。特に南西の角部屋は窓が大きく、コーナー型になっているのが致命的ですね。

買い物・食事[ ]

【買い物】

• 普段の買い物はキッチンエールなど使えばいいですし、私は今の夙川駅の静かでのんびりした雰囲気が好きなので、むしろ大型スーパーやコンビニはいらないです。賑やかでもお店が近くに欲しい人は確かに北口の方がいいでしょうね。
  • コープ宅配とかキッチンエール使う人多いかもしれません。で、急ぎているものはダイエーで(^^)車なら(電動自転車でも)苦楽園のイカリなんかも近いですね。
• 成城石井は23時までやってるので便利ですよ。さすがに駅ナカなので生鮮が無いのは残念ですが。
• 駅近くに阪急百貨店とかできたらいいのに。美味しいお店は西宮北口より多い(西宮北口に住んでる私の意見。)、買い物は不便。ガーデンズができてから西宮北口駅周辺は以前より人が増えゴミゴミしてきました、そういう意味で夙川は今のままがいいと思う人も多そうです。

【食事】

• 現地見に行った時にお蕎麦屋さん入りました。星つきの店だったとは知りませんでしたが。あの店あたり(マンション北側)の雰囲気はとてもいい感じですね。適度に人通りもあるけど、騒がしすぎずで。
• 美味しいパン屋やゴハン屋さんも近くにあります。
• 近所に美味しい店がたくさんあるのも単純に魅力ですよね。

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• 認可で近いのは安井さくら保育園ぐらいですかね。でも正直入れる確率はかなり低そう…どなたか夙川プリスクール検討されてる方いらっしゃいませんか？徒歩でギリギリ行ける範囲かなと思うのですが
  • やっぱり安井さくら保育園はかなり難しいんですね･･･西宮市は待機児童が多いと聞きますし、ちょっと不安です。プリスクールは比較的定員に余裕があるのでしょうか？
    • 少し前の情報になりますが、0歳児、1歳児は少し空きがあるようでした。2歳以降はお受験対策組も入園してくるため、満員のことが多いようです。

【小学校・中学校】

• 校区を調べたのですが、中学は大変そうですね。
  • 中学受験に失敗した時、苦楽園中学への通学はあまりに遠い。。

周辺環境・治安[ ]

【周辺環境】

• この物件の北側は第１種低層住居専用地域です。
• プラウド夙川の周りは静かで街並みもいい。
• 夙川の桜が美しい。四季折々の表情が感じられる駅近ってなかなかないので、ここは特別だと思います。
• 夙川駅北側周辺は道路も狭い割りに、ラッシュ時は車の交通が殺到して雑多な雰囲気ですよ。
• 電車はゆっくり走るから電車側はカーテンしめっぱなしです。それより路地裏みたいな車の出しにくそうな前面道路や夙川らしくないミニ戸建、安普請マンションに囲まれた環境にがっかりです。駅近以外あんまりいいところがないな。
  • 私は、周りの雰囲気はジオの御影よりは断然良いかな、と思ったんですが。前面道路は周辺住民以外はあまり通らないのも良いですよね。
    • 前面の道路は接触事故も多くて不便なのは事実ですよ。まあ駅前だし住環境が悪いのは我慢するしかないですね。

【騒音】

• 電車の音・振動が気になります。どうなんでしょう。
  • 南側が線路なのは、大きな弱点かと。全ての電車がとまる駅の付近になります。
  • ここで鉄粉、鉄粉言われてるから、興味本位で現地見てきた。敷地は確かに線路に隣接しているけど、一番手前は苦楽園線の引き込み線だね。これなら間に狭い道路はさんでるようなものだし、そこまで神経質にならなくてもいいんじゃないかな。
  • 風向きによっては本当に鉄の臭いがします。

【地盤・水害】

• 夙川周辺は地盤ゆるゆるです。水はけが悪く大雨ふると水がわいてきます。もともと旧河川の氾濫域ですからね。
  • 正確には夙川周辺の低地は軟弱地盤ということです。坂を登った雲井や殿山は地盤が硬いですよ。ジオダスで調べられます 阪神大震災でも被害の有無は地盤で分かれました 昔から財力がある人が丘の上に住むのにはそういう理由があります。
• クレーターの底のような場所ですね。川沿いだし水はけがわるそう。地盤は大丈夫？確か阪神大震災でも全壊が多数でた地域ですよね。
  • ここで全壊多数であれば、活断層のど真上に建てるプラウドなんか悲惨だな。
    • 地盤は残念ながら高台にあるプラウドの方がいいみたいですよ。
• 地震は諦めるしかないな。とりあえず風通しが悪いのは欠点ですな。夏は蒸し暑そう。
  • 真夏(8月)に見に行ったけど、全然じめじめした印象はなかったです。駅からマンションまでは影が多かったので比較的涼しいと感じました。

【治安】

• 駅前マンションは子連れには抵抗がありますね。
  • 子連れこそ駅近なんじゃないの？治安のよい所とはいえ、夜には人通りもまばらになるし。塾帰りに暗い夜道を長く歩かせたくない。

【再開発】

• 夙川では当分マンションはなさそうですね。大谷町の開発は残りのＪＲ社宅と合わせて公園、宅地などの一体開発をするため５－１０年後になるという話を聞きました。

周辺施設[ ]

【公園・自然】

• 夙川公園も近いからランニングコースも気持ち良いです。
  • 夙川公園はやっぱり素敵なところですね～。あそこにすぐ行けるのは本当にいい！
• 海にも山にも近い。

掲示板[ ]

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