志木の杜レジデンス

2012年1月1日 (日) 23:35時点における版

志木の杜レジデンス

物件概要

• 所在地：埼玉県志木市柏町1丁目930番9（地番）
• 交通：

1. 東武東上線 「志木」駅 徒歩19分
2. 東武東上線 「志木」駅 バス5分 「市場坂上」バス停から 徒歩3分

• 総戸数：319戸
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2012年02月
• 売主：総合地所株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• ひと昔前なら駅遠マンモス物件は売れましたが、供給過剰と大規模物件に疑問符の報道がなされる昨今、バス便、マンモス、それぞれの側面において需要がどこまであるのか、売れ行きが非常に気になります。
• 今なら不景気とはいえ、ガソリンも安くなったし、材料費も安くなりつつあるのでは？ずいぶん安く建てられて、09年に見合うビックリ価格で売り出して、それが駅遠物件の標準価格になるとかだったらいいけど。安ければ買うって人は、結構いるしね。
• 本日の新聞の折込チラシーー

1. 75㎡台 3LDK：2600万～
2. 80㎡台 3LDK：2800万～
3. 96㎡台 4LDK：3600万～

• 物件概要で計算すると坪単価はざっくり１１５～１３５万円くらい過去ログによればハセコーはここを坪１４０万で仕入れたらしいし１５００万はいくらなんでも無理だろう駅前物件と比較するとわりとがんばった値付けだし、落としどころは１０～１５％ＯＦＦか？
• バラついているので全部の価格はわかりませんが73㎡の３Lで2300万から2400万台って感じでした

交通

• 駅からバス便。しかも現状では本数が少ない。本当に事業化できるのか疑問です。相当安くないと、いや安くても志木駅バス便ではキツイのではないでしょうか。
• ここの最寄りバス停は浦和方面への幹線だから本数はものすごく多いですよ。朝は５時代から夜の下りは〇時代まで。安ければ買いだと思いますが。
• ハウスカとここが完売になったら東上線も埼京線なみにパンクだぁ
• ここだと歩くと２０分以上はかかるね バス利用は嫌だな
• 確かに駅までは遠いですが、市場坂上はバス便が多いですし、駅地下に大型の駐輪場があるので自転車で通勤するのもいいと思います。商店街を歩けば歩けない距離でもないですよ。
• 中野下から志木駅へのバス路線は、4月から柳瀬川駅発志木市役所経由に路線変更になりますね。ということは、新しく作っている公園前のバス停、柏町一丁目は路線から外れて廃止？ビバホームやいなげやができてここも建つと乗降客は大幅増加するだろうし、むしろ増発すべきはずなのに。国際興業バスの関係者ってオツムが弱いのでしょうか。
• うちは市場坂上のバス停が最寄りです。本数自体はかなり多いほうです。というのも、志木駅東口から出るバスのほとんどがここを通るから。でもそれは、東口からまっすぐ延びている道が一本しかないことの裏返し。なので渋滞が起きた途端、駅からここまで数珠つなぎになります。これまでは雪や雨の日の送迎渋滞くらいしかしなかったんですが、ビバホームといなげやができてからは一気に交通量が増えました。昨日の夕方なども、志木駅からバスで45分もかかってしまいました。はじめからそうとわかってたら歩いたんですがふだんなら志木駅からバス待ち含めて15分くらいなのに・・・ これからのことを考えると、ちょっと憂鬱です。
• 志木駅へ向かうバス便は通勤時間帯には１時間に20数本もあり、山手線なみです（笑）下記は国際興業バスの時刻表です。他に東武バスも運行しています。 http://kokusaikogyo.ekiworld.net/dia0305/timechart/jikoku180702.html
• 最近はビバといなげやができたばかりで、その物珍しさからか土日がひどい渋滞でした。しかし、単なるホムセンであり、スーパーです。今後は沈静していくでしょう。多少混むとしても、それはもっぱら休日の話。一般的な通勤の時間帯には、今後もまったく問題がないであろうことを銘記しておきます。あまりに常軌を逸した渋滞を目の当たりにして、冷静さを失いました（笑）また、上の書き込みで「柏町一丁目」バス停（このマンションの目の前）が廃止になるかもとありましたが、大丈夫です。先週志木市役所から発表があり、始発が柳瀬川駅に延長されるだけで、柏町一丁目を経由して志木市役所に行くと言うことで路線自体は存続されることになりました。ただまあ、こちらは相変わらず１日に12、3本程度しか出ないようですし、朝急いでいるときに逆方向に遠回りするようになるわけです。あまり歓迎はできませんね。なんというか、バス難民エリアの救済のようなルートでしょうか。総じて、バス便に関しては非常に恵まれています。ちなみに、自転車を使えば駅まで10分＋α程度です。雨以外の通勤通学では、これがいちばん便利であることも付け加えておきます。
• これだけバス便が確保されていれば確かに不安は無さそうですね。休日に混む場合は、遠出するとしても大抵店舗開店時間前だろうし問題も無さそうです。自転車利用が一番いいですね。244で述べられてる住民渋滞が一番懸念されそうですが。これだけ大規模になると変化も大きいはずです。まあ、1000戸が一斉に住むわけではないだろうけど、段階的に混雑していくでしょうね。
• でもこれだけ一気に人が増えると駐輪場とかもちゃんと確保出来ているか心配。マンション側はもちろんだし、駅の方も。一世帯に3～4台の自転車とか珍しくないから、相当数確保されてないといけないんじゃないか。
• この辺道が狭いし四六時中渋滞してないか？特に市役所に向かう合流する道。スーパー、ホームセンターなんてできたら車で出かける気が失せるほどよ！それでもバス通勤は大丈夫とは信じがたい。
• バスは雨や雪のとき以外、さほど渋滞しないですよ。実は市場坂上バス停の直前、市役所の橋から三叉路までが渋滞ポイントなんですが渋滞解消の工事が始まってます。普段あまり通らないのでどんな工事かはわかりませんが。あの橋を拡幅するのが一番だと思うけど、そんな予算はないだろうな。
• 拡幅といえば、駅までのバス通りも都市計画で道路拡張が決まってますね。昨年も一部が拡がり、車の往来がそこだけ楽になりました。でも、道路予定地上の既存建築がすべて立ち退かないと全線拡張にはおぼつかず。あと三年でできるかもしれないし、二十年経ってもダメかもしれない。
• 駅からの距離が非常に遠いので、車で移動する事を前提に考えないと厳しいですね。徒歩で行く距離の問題もそうですが、途中の道路が心配ですし。
• 車は特に浦和方向で朝夕渋滞するし歩行者に注意しないと危険（近くに幼稚園か保育園あるし）なんで土地勘無い人は住み慣れるまで要注意だな。バス乗れば志木・西浦和（高畠）・中浦和・浦和に行けるので地の利は極端に悪くは無いけど。
• 敷地のすぐ外にあるバス停は，ほとんど役立たずと思った方がいいですよ．今年路線が廃止になりそうだったのを，沿線の住民が懇願してマイクロバス化＆路線変更でなんとか延命しました． いまは直接志木駅には行かず，市役所経由なのですごく時間がかかります （ただし市役所が閉まっている時間帯を除く）．さらに平均すると1時間に1本程度．まあ，市場坂上交差点に出ればバスはバンバン通っていますが敷地を横切って市場坂上に辿り着くまで，これまた10分くらいかかりそう．
• バスは市場坂上一時間に１０本くらいありそうですよ
• 物件の最寄りのバス停は確かに「柏町一丁目」か「中野下入口」ですよ。「柏町一丁目バス停」は物件敷地の向かいのタバコ屋さんの横。「中野下入口バス停」は、いなげやから徒歩１分程で、斜め前の道路を入った所ですね。
• 市場坂上のバス停から志木駅までは５－６分といったところです。（これも実際乗車して確認されることをお勧めします。）本数は、確かに大変多く（朝夕の通勤時間帯は２－３分間隔）、都心への通勤を前提にして購入した自分としても通勤利便性はそれなりにあると判断しています。自分は、申し上げたとおり、バス通勤前提ですが、志木駅からも念のため歩いてみました。自分は、少し早歩きかもしれませんが、マンション敷地までは約１７－１８分でした。これも実際ご自分の足で確かめられることをお勧めします。
• マンションの最寄りのバス停を通るのは、国際興業の志０４系統で本数は１時間に１本。これでは駅までの足としては成り立たないので、バスがたくさん通る市場坂上を最寄りのバス停とするのは、「何がなんでも」ではなく、むしろ正直で良心的かと・・・ただし、歩いて３分では絶対着きませんよ。
• バス停も柏町一丁目が一番近いのですが、本数がいかんせん少ないので時間が合えば使う位ですね。この辺の人は駅に行くのは市場坂上が標準です。ただ二つ信号を渡るので運が良くないと3分では行けないかと。

構造・建物

• ワイス跡地、１１階建て１２棟という規模ですね。ホームセンターなどもできるとか。
• 近くの物件スレにあったけど、ここは水害ハザードマップで浸水５メートル、震災時の液状化懸念度はＥ（必ず液状化）。
• 同じ敷地内を4分割していて、その内のひとつがビバﾎｰﾑ、ひとつがいなげやとなっていて残りの二つをA計画、B計画と分けてマンションが建つみたいですで、今回がB計画の方。おそらく、今回の売れ行きをみて、A計画をどうするか、、、になるのでは・・・。よって、二つとも建てば、770前後の戸数になる訳です。そうそう、A計画の方の一部を総合地所に土地売ったみたいですよ。ってか、二つともになったら、すっごい圧迫感でそう。
• 製薬工場の跡地だし、そこに勤めていた人の話では、やはり土壌汚染はあったそうですね。それに見るだにリーマンショック後に企画された直床、低階高、田の字羊羹型の超ローコストマンション。そして、そもそもが便利な志木駅からは遠い物件。さらに志木市が公開している防災用ハザードマップによると、この一帯はゲリラ豪雨で2m〜5mの浸水が予測されています。
• この辺りは柳瀬川の氾濫が過去に数回起きていて水に浸かっております。薬品工場だった時には完全に浸かっておりました。今は堤防が作られておりますが、最近のゲリラ豪雨にどこまで対応できるか心配です。土壌汚染問題に加え地盤が軟らかい問題もあり、地元の人は皆、理解できないと言っております。
• バス停から相当下がってるし、川が通っているし、周りの戸建ては、1階部分がほとんど駐車場で水対策とも思えるし、よく見ると壁に浸水を受けているような跡がついているし・・・ 大丈夫なのでしょうか？
• こんな大規模の建設するのに5メートルも基礎上げてたらコストが、ってところだろうと素人ながら思う。ただ、予測不可能でしたとなるだろうしその程度の大規模水害だったらここの物件だけの問題じゃなくて全域にダメージが来るからいちいち問うことは不可能かも。
• 地中の杭？の話をしたのですが、25ｍで硬い地盤に当たったそうです。ここの地盤はゆるいと噂があるのですが真実かはわからないですよね。ここ10年以上？浸水もしていないようですよね。志木市は対策を練ったということなのでしょうか。レ○リーの撤去工事の際に地盤沈下が起きたとの話を聞いていたので気がかりですね。
• 固い地盤にあたったって裏を返せば、ここは緩い地盤なんですよって肯定してるようなもんです。
• 地盤が緩いのは地元なのである程度知っていましたが、普通位の深さだと言っていました。
• 3.11では液状化は無かったようですね。埼玉でも他の市で液状化があったようですが。
• ここは設計も凄いですよね。設計コストを浮かすため、どの棟も基本形のハコを向きを変えて置いただけ。北側に予定されている残り450戸も同じモジュールです。団地っぽい箱形なのは、凹凸のない単純な方形にしてコンクリの打設量を減らすためだそうです。
• 駐車場からだと低層階は見えないですよ。柵（コンクリート壁）から除きこまない限りは。それより3階がちょうど同じくらいの高さにあるので、3階の住人はベランダに対する視線を気にするかもしれないね。
• 確かにベランダからちょうど見える一番下の階が微妙なところだね、外からも目に付きやすいし。こういうのって中に住む人の性格的なものもあるから一概には言えないけど、気にしやすい神経の細かい人は避けたほうがいいね。
• 確かに周りから見えるかも知れないという可能性はあるかもしれませんね。実際他のマンションとかでも低階層とかは見えるリスクがあるから避ける人もいるでしょうし。

共用施設

設備・仕様

• ここ、駅から遠いだけあって安いと思ってましたが、通常今のマンションには標準装備のウォシュレット・床暖房・浄水器・ディスポーザなしです。自由がきくと言えばきくけど、ディスポーザは無理でもその他を取り付けていったら結構な金額になります。価格見直しをしなければ、ハウスカの二の舞でしょう。E-LABELシステムとか適当なことうたい文句にしてるけど、一見安い金額で客を呼び寄せて、オプションでどんどん価格を吊り上げる作戦でしょうね。しかも、南東向きから分譲、でも価格未発表の南西向きは南東向きより高い価格設定にするとか。今の時点で割り安感ないのに、本当に売れると思ってるならめでたい話です。ただ、住宅事情に詳しく、外部発注で安く良い仕上がりにできる自信がある人なら、馬鹿高くはならないでしょうけど。長谷工やばすき。
• 出たー！　長谷工の「不景気対応型マンション」！ＩＨもなかったのではないですか？玄関脇のシューズボックス、トイレの収納棚、キッチンの吊り戸、作り付けクローゼットは？ＭＲにはあったとしても、全部「オプション」だったのでは？
• 初期購入特典で申し込んだ人にe-laberuポイント30万円分プレゼントって。足りません。ディスポーザーなし、ウォシュレットなし、食洗機なし、IHなし。
• カーテンボックスも無い。地場のインチキ戸建て業者みたいな仕様。トホホすぎる。
• ここの物件、なんか収納がどれもいまいちなんだよな。広いタイプでもWICじゃないし、マルチクローゼットにも魅力を感じない。衣類については個室からの取り出しだけで十分だし、廊下からの収納って掃除機とか衣類以外のものだから一緒に入れたくないし、使い勝手悪そう。
• マルチクローゼット便利だと思うけどね。風呂にしろ着替えるにしろ部屋を経由する必要がない。特に、早朝出勤や夜遅い帰宅時に部屋で寝てる人に対して迷惑をかけにくい。

間取り

• 間取りも一見多彩そうでも実は全部「田の字」バリエーションでしかなく、せいぜい角住戸か中住戸、中住戸でも一部の間取りで玄関を奥まらせただけ、みたいな。工期短縮になるんでしょうか。
• 南東向きは夏暑いのとマンションが向かいにあるのが欠点。逆に冬暖かいのとエントランスが近いのが利点。南西向きは西日が差すのと戸数に対してエレベータが少ないのが欠点。夏涼しいのと眺望が良いのが利点。

買い物・食事

• ビバホームといなげやですか．．．。古き良き商店街（かっぴー商店街）にどのような影響があるのか心配です。
• 近くに品揃え豊富な『ビバホームさん』や埼玉中心にフレッシュな野菜や鮮度がいいと評判な精肉や鮮魚を揃えてる『いなげやさん』がどれほど便利か体験するのも楽しいかもね！

育児・教育

• 赤字、赤字、と噂の志木市は７月から小学生も医療費、入金費が無料になるから、意外と買う人いたりして。ちなみに朝霞、新座は小学生は医療費かかる。
• 小学生の医療費が６年間でいくらかかるってんだよ数字の読めない若い人を定住させて志木ニュータウンの高齢化対策する計画だよ
• 高額医療費のかかる病気の子を持つ親は助かるなこんなことしたら全国から集まってくるよね志木ニュータウンの高齢者と高額医療費の子供を抱えた行政はいったいどうやって生き延びるのだろうか周りの市は助けないよ
• ＨＰを見ると宗四、宗中が通学区になっているようですが・・柏町なら志木三、志木中のはずですけどね。今は違うのかな？
• 三小や志木中はもういっぱいいっぱいみたいですよ。宗四、宗中は川向こうの目の前に見えるのに現実的には橋をぐるりと渡らないと行けないから子供たちにはかなり不便ですよね。ちなみに以前は越境に対しても比較的緩かった志木だけどで、今は余程の理由がない限りは×です。
• 赤字なのに志木小だけ立派になって他の学校はボロボロです。それにしても柏町から宗中、宗四ってなんか大変ですね。話は変わりますが、昔は志木中が白タイのセーラ、志木二中が紺タイのセーラ、宗中が赤タイのセーラでした（宗二ははじめからグレーのブレザー）どの学校も昔の制服の方がかわいいです。どの学校もぱっとしませんね。マンションの話題からずれてすみません。
• 今、夫婦で働いているのですが、隣接している保育園には必ず入れるのですか？志木市に聞いたところ、待機児童は100人くらいと聞いたのですが・・・。
• 行った時に聞いたら認可保育園を誘致する予定と聞きました。母体もほぼ決まってると言ってました。認可だと優先枠はないので、（保育園入園の）点数が低いパートの家庭なんかは入るの難しくなっちゃいますね。預けることを考えると認可外より認可の方が安心感はありますが。ただ志木はそもそも待機児童が多い方ではないですし、そもそも近くに市立の保育園もありますし、さほど待機の心配はないかもですね。フルで働いてる家庭は基本入れるんじゃないでしょうか？
• 保育所の優先度はどこも正社員勤務の人が優先度が高くなるから、ご夫婦とも正社員で同居の祖父母（無職）がいなければまず入れるかと。認可無認可という冠がつくと、どうしても無認可の方がまるで悪いみたいなイメージになりますが、規制の枠が無い分良心的な無認可保育所の方が使い勝手が良い場合もあるので、選択肢は広げてみてもいいと思いますよ。
• 志木市では、待機児童対策として民設民営保育園の開園を支援した結果、平成21年度に1園、平成22年度に3園、平成23年度に1園、併せて5園の民設民営保育園がオープンすることで、定員が280人増えそうです。待機児童は平成２０年度に比べると約４分の１に減少したそうなので１００人もいないかと思いますよ。
• 教育面のメリットは待機児童の極限、少人数制の早期開始によるノウハウの蓄積や、成人式における施策等。
• 我が家は志木小・志木中通学地域なんですが、この物件は橋をぐるっと渡って川向こうの四小・宗中ですね。志木市としても、橋を渡って大量の小学生が通学するのは初めての事だと思うんですが、地元では今から心配しています。朝はあの辺りは、志木高通学の生徒さん達の自転車がビュンビュンで混雑するんですよね…。通行人と自転車の衝突事故は度々だし、腕がかすめる位だったら結構日常です。
• 校区は橋を渡らないといけないのですね…中学生ならまだいいでしょうが、小学生の低学年だとやはり大きい道路や交通量の多いところは避けたいですからちょっと考えますね。よいご意見を聞けてよかったです。やはり実際を見ないと分からないので平日の朝などチェックしてみたいです。PTA活動が活発なところは4月の間だけとか交通指導がありますよね。私がいま住む場所では、信号のないところを通学時間帯だけ婦警さんが来てくれています。
• SHIKITO内の認可保育園は定員60名だそうです。入居者に対して少ないと感じましたが、あまり大勢で統制が難しいよりはいいのかもしれませんね。医療施設などが入ると嬉しいですが。
• 認可保育園出来るんですか。0歳児から対応なんでしょうか。もしそうなら幼児45、乳児15くらいかもしれませんね。確かにこれだけ大規模なのに少ないというのは否めませんが一つの園の運営としては管理しやすい規模ですね。あとは保育園が他にもできるのを期待するのみです。

周辺環境・治安

• 志木市は以前、財政が非常に厳しく「第二の夕張市」になると、ずーっと噂されてました。この辺りに住んでいる方ならご存知でしょうが、和光市はすこぶる財政がよくて、四市合併を断られたのも、志木のせいと言われてましたね、、、。そんな志木市の今はどうなんでしょうか？志木駅利用の新座市東北エリアとかは人気だとは聞いていますが。水道料金はじめ色々と今後を考えてしまいます。志木市・・・どうなんでしょ。
• こんなに大規模なマンションや商業施設の建設なのに周りの道路がまったく整備させていません。昔のままです。こんなに狭くて急カーブの道路にこれから人や車が集中するのかと思うと本当に恐いです。まず駐車場に入るまでもスムーズに行かないと思います。地元の人はこの道を国道４６３号への抜け道としても使っています。本当に迷惑な企画です。私は大反対です。
• この立地で渋滞がひどいと困ってしまいますね。ビバは出来て大歓迎なんですが、どこの地域でもビバが出来ると周辺は混雑してるみたいですね。
• 商業施設ができて日中はずいぶん賑わってきましたが、柏町は夜間や早朝はびっくりするくらいに静かなエリアです。河原や三枝農園の大木やには野鳥もたくさん飛来しますし、穏やかに暮らすには悪くない場所です。
• 近所に住んでた物です。（実家）今は別の所に住んでますが、二十歳過ぎまで柏町在住でした。駅までの距離は住み慣れた者にとってはあまり気にならない距離ですが、天候等ちょっと億劫な状況も否めません。途中、道幅が狭い所もあって自転車はちょっと危ない個所もあります。ただし、浦和方面へも、もちろん志木駅にもバスの本数が遅くまでかなりあるのであまりへんぴな場所ではありません。また、自転車もバス通りを走ると道幅が狭い等ありますが、別の行き方が何通りもあるので住み慣れれば何も不自由は一切感じなくなると思います。水害も、私が中学生の頃は（１２年～ほど前）近所の中学校に通ってましたがよく台風の日や大雨の日は、床下・床上浸水した家の子はは帰宅を促す放送をされてました（笑）比較的、水谷方面の子がよく帰宅してましたが。。。ここ最近はまず無いように感じます。昔は確かに水害的な事はありましたが。。。長年、志木に住んでました（実家は未だに志木です）住みやすいいい街ですよ。あの辺にしてはマンションの価格も比較的手頃だと感じました。

周辺施設

その他

• 長所

1. 駅からは比較的近い（徒歩25分：徒歩19分）
2. バス停からも比較的近い（バス7分と徒歩7分：バス5分と徒歩4分）
3. バス便は圧倒的に多い（朝7時台などは24本）
4. 電車は圧倒的に便利（志木は副都心線始発だったり東武線急行が停車する）
5. 都心からの距離
6. 販売スタート時の価格が割安（但ハウスカはこれから投売りするかも）
7. 隣接してホームセンターとスーパーがある

• 短所

1. 土地の問題（水害と地震による液状化の心配）
2. シャトルバスがない（ただしハウスカのシャトルは、将来管理上の紛争ネタのおそれも）

• メリット

1. 東上線沿線
2. 価格
3. 教育環境
4. 市政への評価

• デメリット

1. 徒歩19分(今徒歩30分の所に住んでいるが、特に支障はないので問題だとは思っていないが)
2. 液状化・水害の危険性

掲示板

• 「志木の杜レジデンス」についての口コミ掲示板
• 志木の杜レジデンス　((仮称)志木柏町に１０００戸の長谷工マンション建設予定。)