深大寺レジデンス

2010年3月2日 (火) 23:14時点における版

深大寺レジデンス概観

深大寺レジデンス概観_2

物件概要

• 所在地：東京都調布市深大寺南町3丁目17番1（地番）
• 交通：京王線「つつじヶ丘」駅から徒歩18分
• 総戸数：570戸
• 構造、建物階数：RC造地上14階地下1階
• 完成時期：2008年03月04日
• 施工：長谷工コーポレーション
• 売主：総合地所、三井不動産レジデンシャル、新日本建物、長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• MR閑古鳥ですね。。週末の広告では残り６３戸。ここ１カ月以上１戸も売れてないの？
• マンションの設備のグレードを落として建設コストを抑えようとする方向に動きます。つまり言い方は悪いが「安かろう悪かろう」なマンションが今後登場してくると思われます。現に、今長谷工さんが埼玉に作っている物件はウォシュレットなしのトイレが標準仕様なのだそうです。
• 角部屋が売れ残っている理由は、順番に売り出しているからですよ。今、売り出している角部屋は南向きの窓が、となりのガーデンレジデンス（南側の棟）に接近しているので、あまり日当たりもよくなさそうです。圧迫感もあって、いい印象は受けませんでした。あと、1階と2階は目の前に木が生い茂っているので、景色が良くありません。2ヶ月で5戸しか売れていないってことはないですよ。ある程度売れたら、販売する部屋を増やしていってるんだと思います。
• 2008-10-07現在、雑誌マンションズによれば５７０戸中６３戸が売れ残り。３スレッド目まで進んでいる割に売れ残り戸数が多いですね。平成２０年３月４日完成済みですから完売は厳しそうな残戸数に見えるのですが
• ＭＲ行ってきました。現在売り出し中の物件の契約状況はほぼ80%埋まってました。先着順と手付かずの部屋を取り合う感じですか・・・。今期売り出していない物件でも要望しだいで見せてくれる様ですが、詳細は解りませんでした。人気が有るので売り渋っているのでしょうか？抽選になりましたが正直はずれたら買える間取りがなくなるので諦めます。
• 先週末、ローンの申し込みでMRに行ってきましたがA,B,C,D棟はほぼ完売。最近売り出したE,F,G棟は４割程度の売れ行きでした。竣工まで４カ月ありますからまあ順調に売れてると思います。
• 売れ残りは、軽く100部屋以上あります。120から130ぐらいですかね?途中まで数えましたが面倒になってしまって・・・F棟だけでも60以上です。F棟はやっぱり人気がないみたいですね。これだけ売れ残ると、竣工してからも長期間垂れ幕がかかるでしょうし、購入に相当決断が要りますよ。
• 先々週MRに行った時には花のあるのが5件もなかったのに、今週はすごい混んでて、花があるのが20件ほどありましたよ。G棟は完売、D棟も最後の1戸が販売中になってましたよ。
• 2009-02-09現在、東向きも残1戸あとは南向きのみこのマンションも95％近く売れましたね。3月でほぼ終わることでしょう。
• 2009年3月完売。
• 市場の動向や建物価格や値下げに対するコメントが多いのですが、ランニングコストも比較材料として重要な要件です。
  • 管理費　　　　 1万3300円-1万7500円／月　
  • 修繕積み立て　 5320円-7000円／月
  • 駐車場賃貸料　　2500円-1万1000円／月
  • サイクルポート使用料(3台可／1区画) 200円／月
  • バイク置場使用料月額 2000円／月　 投資目的でなく、長く住むのであれば、立地条件や住環境、アクセス利便性から見て、魅力的な物件だと思います。

交通

• 4ヶ月住んでみた感想です。ほぼ車の生活なので盛んに書き込みされている駅遠が云々は自分にはあまり良く分かりません。しかし数回バスを利用してつつじヶ丘駅、調布駅、三鷹駅まで行ったことが有りますが特に不便は感じませんでした。周辺の学校の学生さんたちとバスが一緒になりましたがとにかく礼儀正しく感心するばかりです。タクシーも電話で「深大寺レジデンス」と告げるだけで先方も慣れたもので「メインエントランスですね」とすぐに来てくれます。
• 深大寺レジデンスなら徒歩では柴崎、つつじヶ丘。バスを利用するとつつじヶ丘、調布、三鷹。
• 駅遠だけどバス便が充実。つつじヶ丘駅行きのバス停まで徒歩2分。そこから朝6時すぎから深夜0時半までほぼ5分おきにバスが出てる。駅からのバス便もほぼ同じ。三鷹駅行きのバス停も徒歩2分。
• つつじヶ丘駅までは、バスが便利です。多分、MRでも説明があったと思います。バス停までは、歩いて3分くらい。バスに乗ってる時間は、6,7分です。本数も多いです。最寄の晃華学園バス停から乗るとたいてい座れます（7時前半台しか分かりませんが）。調布にも三鷹にもバスが出ているので、その点も便利です。
• 私は利用した事は無いですが「調布→羽田、成田」や中央高速バスのバス停「深大寺」も有るようです。
• 各自バス停まで最短になるところを利用するといいと思います。F棟は近いですが、G棟だとやや遠いので、4分くらいみておいた方がいいかもしれません。エレベーターを利用する場合は、玄関から7分くらいはかかると思います。
• 羽田→調布は６０分から７０分、成田→調布は１００分から１２０分ぐらいという感じでしょうか。首都高速が渋滞するともっとかかることもあるでしょう。いずれも利用したことがありますが、本数がもう少し多いと使い勝手がよいのですが。調布→羽田、調布→成田は予約制ですが、こちらのほうが、時間があえば、使い勝手はいいかもしれません。
• 東八道路の北野小学校と国学院久我山の間のあたりに　東八ＩＣができる予定であり、そこまで１０分程度でしょうか？外環道は昨年ようやく都市計画が決定されましたので、完成まで１０年ぐらいかかるでしょうが。
• 京王線はバリアフリーでは遅れていましたが、地下化と橋上駅で、新駅舎を建設し、バリアフリーに対応する予定です。桜上水はすでに工事が始まっています。現在の予定では、調布から国領までが地下駅、柴崎が遅れて地下駅、つつじヶ丘は橋上駅となる予定です。駅ビルなども新しく建設される予定です。
• 晃華学園のバス停に限っては、脇に道があるから、バス通りの路肩には並ばないので危険は少ない。ただ、乗車人数が増えると、乗り降りに時間がかかってダイヤは若干遅れ気味になるかもな。

• 京王線「つつじヶ丘」駅.jpg

  京王線「つつじヶ丘」駅

構造・建物

• ここが長谷工マンションにしては頑張ってると思われる部分もあげておこう。

1. ペアガラス標準
2. 共用廊下側にルーバー面格子
3. バルコニー、共用廊下ともに外装がタイル張り でも、完売間近なんていう妄想に惑わされて買い急ぐ物件でないことはたしかだね。

• 廊下の音が室内に聞こえる事が無いのは確認済みです（廊下にはゴム製の音吸収マットみたいなものが貼ってありましたので）気になってるのは室内の音が廊下に漏れないか・・・ってところなんです。共用廊下は色々な人が通りますので、窓を閉めてもイビキの音が聞こえたらと思うと恥ずかしいです・・・。窓自体が遮音性を保っていれば構わないのですがね。
• 外の音がまったく聞こえない、って事はないでしょう。ハイヒールの音や子供の騒ぐ声はやはり聞こえます。でもそれはどこも同じでしょう。気になることもあるけど二重サッシのおかげで我慢できる程度です。それに朝や夜に走り回ったり騒いだりする人がいないのもここのいいところでしょうか。
• ペアガラスは防音のためではなくて、断熱性を良くするために使うものなのですよ。二重サッシとペアガラスを混同してしまう方がいますが、二重サッシは幹線道路沿いや線路沿いなど、かなり外部の騒音が酷いところでしか使われません。
• 明日、内覧会ということで我々とは違う棟の方かと存じますが、やはりエアコンスリーブがおかしな位置にある部屋の方は、他にもいらっしゃったんですね。難しいとは思いますが、我々は部屋の上部からトランクルームにエアコンスリーブの穴をあけ（部屋側と室外機側の2箇所）室外機に接続する方法を提案しました。技術的には可能との回答だったのですが「他の部屋との兼ね合いがあるとの事で出来ない」の一点張りでした。
• 直床でも防音性能はＬＬ４５ですから、その値は保障されるものです。ここは入居契約時にもらった性能評価書によるとＬＬ４５ですので、普通ですね。マンションによっては、ＬＬ４０もあるようです。　そして、実際には上の住人の音はものすごい音です。歩く音、掃除機をかけるときにブラシが床を移動する音、ふすまを閉めるときの音、ドアを閉める音、軽量のものを落としたときの（何かはわかりませんが）カーンという音、どうみても20ｃｍのスラブ（コンクリート）が入っているとは思えません。また、食洗器の音も大きくはありませんが聞こえます。

共用施設

• マンションは24時間有人管理でエントランスに常駐。通学している子供たちのことも気にかけてくださってるようで「今日はいつもより帰ってくるの早いな」などと声をかけてもらっているようです。親としては安心できる環境であると実感しています。
• 駐車場100%完備。月額使用料は3000円-。車があれば新宿まで約30分、住みたい街No.1の吉祥寺までは約15分。(道が混んでなきゃね)　買い物にはあまり困らない。
• 共用施設では先日のコンサート感動しました！秋も素敵な催しがあることを楽しみにしています。
• 個人的には豊富な共有施設が嬉しいです。ゲストルームはまだ予約がとれず使用したことがないのですが、シアタールームは来客の際によく使用します。カラオケもできるので、1時間100円と考えると、わざわざカラオケボックスに行くことがばからしくなりました。フィットネスルームも、今のところあまり混まないようなので、快適に使用できますよ。こちらは無料ですし、平日の夜に軽く汗を流したい時には、ジムに行くより早いので時間が有効に使えます。
• 「中庭」というのは３階の中庭の事ではないですよ。G棟とF棟の小道のようなところのことです。当初、モデルルームでも「ご近所の方にも植栽を楽しんでいただけたら」と営業さんも仰っていました。ちなみに、エントランスはオートロックなのに1階の塀が楽々よじ登れるとか、駐車場やゴミ置き場から入り込めるという「オートロックの意味って？？」という有りがちな感じはありません。

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  深大寺レジデンスエントランス

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  深大寺レジデンス入口

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  深大寺レジデンスエンブレム

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  深大寺レジデンス中庭

設備・仕様

• 日曜日にオプション会に行く予定です。今回は３回目です。大塚家具の中で行われるので家具を一緒に見れますので勝手がよいですが、大塚家具は少し値段が高いかな？今回は、フロアコーティングと収納棚の購入を考えています。そこでフロアコーティングについて知っていらっしゃる方がいましたらおしえてください。オプション会の価格も少し高い気がします。他の業者では、リビング・廊下のＵＶコーティング（20年保証）＋水周り（浴室・キッチン・トイレ）＋壁コーティングで約225,000円。オプション会（長谷工）は、リビング・廊下フロアマニュキュアエコ（7-8年保証）が150,000円と水周りで125,000円　計250,000円です。
• 他に、気になった点は、
  • トイレの便座が小さく安っぽい。
  • 流し台のデスポーザがあるために、シンクに水を貯められない。（水を貯める場合は、市販のフタを買ってくれといわれました。）
  • 機械式駐車場の出入れは、位置が悪いと予想以上に時間が掛かりそう。
• 便器がTOTO製で便座が東芝製で、便器本体が小さく、便座が大きい為、前の方がちゃんとカバーされていません。つまり、前の方に座って使用すると、便器外部に流れ出る可能性が有ります。来客のたびに注意したくないですよね。
• このマンションのインターネットは、マンションギャラリーに行くと渡されるマンションカタログ及び、深大寺レジデンスの公式HPにもギガビットと記述されています。

間取り

買い物・食事

• スーパーはトップス、コープ、マツモトキヨシ、クリエイトで、ほとんどすべて揃います。仙川の商店街まで、車で10分程度。ここでちょっとした買い物はできます。しゃれた店が多いのでびっくりしました。
• スーパーが近くで、駅近（各停だけど）の賑やかな所が良い人は、国領のアトラスを選べば良いかも。

育児・教育

• 市立小学校は道路を挟んで向い側。それを繋ぐ横断歩道は通学時間帯にはPTAの方々が立って安全確保に努めてくださっています。
• 上ノ原小学校と、神代中学校は評判がよいようですね。上ノ原は私立を受験する方も結構いるようです。神代中学校も調布では評判の良い学校なので、遠距離より電車通学をしている生徒もいるようです。調布市は中学を選べるそうです。スポーツが熱心で、都大会や全国大会にサッカーなど出場しているそうです。また、この付近の高校を調べたら、都立では、三鷹高校、調布北、武蔵、国分寺、国立、立川、西高など、通学範囲に評判のよい学校が多いですね。私立も、成蹊、桐朋、国学院久我山、立教女学院、晃華、恵泉、成城学園、早実、中大附属、明大明治、法政一高など、たくさんあります。早大学院や青山学院も十分かよえる範囲でしょうか。多摩地区は２３区より、都立高校が充実しているようです。たぶん、２３区の方は都立にいれるよりも私立の中高一貫校へ、入れるケースが多いのでしょうね。
• 給田小学校まで子供の足で、徒歩２０分以上かかり、道も交通量が多く、低学年には厳しいと思　ったこと。また、マンション前の道路も東八道路とつながっており、交通量が結構多いこと。
• 保育園10月から開園になったみたいです。0歳-2歳はすぐに定員いっぱいになったみたいですが益々充実してきましたね。
• この物件から、学校施設が極近です。

1. 調布城山保育園(マンション敷地内、10月オープン予定)
2. 市立上ノ原小学校(徒歩1分）
3. 市立神代中学校(徒歩1分)
4. 私立マリアの園幼稚園(徒歩1分)
5. 私立晃華学園小・中・高校(徒歩1分)

• 現在、上ノ原小学校は生徒数が700名を超えており、調布市最大です。一方、近隣の深大寺小学校は330名、柏野小学校は479名と余裕がありますので、調布市教育委員会が学区を変更するという噂が流れています。700名を超えるといっても昔は1000人を超える小学校はざらでしたので、決して驚くような人数ではなく、受け入れ可能なのですが、他の小学校とのバランスが悪くなるからでしょう。深大寺小学校へ変更というのはありえる話です。

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  上ノ原小学校

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  神代中学校

周辺環境・治安

• マンション内で通りすがりには子供も大人も住民同士は挨拶をしますし、エレベーターではよく小学生のお子さんが「お先にどうぞ」とボタンを押して待ってくれます。先日の調布花火大会も眺めが良く最高でした。
• 千歳烏山付近からこの辺りに引っ越された方は結構いますよ。烏山は駅前がごちゃごちゃしていますよね。仙川みたいに開発されたら魅力的な街になると思うけど。
• みなさん、主観で語っているようですか警視庁のHPに犯罪発生マップっていうのがありますよ。これを見ると、住居対象侵入盗、事務所等侵入盗、ひったくり、粗暴犯 いずれも駅近の場所での発生率が高いですね。ひったくり、粗暴犯の発生率が特に高いところが個人的には怖い。
• 周囲は第一種低層住居専用地域なので「隣に突如として高層マンションが建って日が当たらなくなっちゃいました」なんてことは起きないし、もちろん眺望も良い。ちなみにうちの部屋からは、池袋サンシャイン、新宿副都心、東京タワー、六本木ヒルズが一望できる。
• 高速道路の音はほとんど気にならないと思いますよ。窓を開けても大丈夫じゃないかなあ。このマンションと高速道路の間に住宅もありますしね。
• 狛江通りの延長は、そんなに心配しなくても大丈夫のようですよ。都市計画道路として、狛江通りと原山通りを結ぶ計画があります。一旦は、都市計画から消えそうになったのですが、東京都の方針で復活しています。

周辺施設

• 越してきてすぐに子供の定期健診が保健センターで有ったのですが、調布駅まですぐ近くのバス停から直通なのは大変助かりました。
• 神代植物公園、地元では有名スポットですよね。私は世界中のバラが集まった中庭が好きでバラのシーズンには必ず見にいってます。その中庭そのものも「ここは北欧??」と思うような雰囲気でお気に入りの場所です。
• 大学病院に近いですね。それも評判のいい医科大学病院が二つもあります。杏林大学医学部附属病院（三鷹）まで、バスで１０分、車でも５-１０分。東京慈恵会医科大学附属第三病院（狛江）まで、車で１０分-１５分。都心を除いてはこのようなケースはめずらしいのではないでしょうか。
• 杏林大学病院には救命救急センターもありますね。混み合っている場合もありますが、夜間の急病のときなどは助かります。ちょっと離れますが武蔵野日赤病院も夜間診療があったと思います。以前、子供が急病のときにお世話になりましたが対応が丁寧でよかったです。
• 武蔵野赤十字や杏林大学病院は紹介状のある患者や救急車の患者を診る病院です。近くて遠い病院であることをご理解下さい。近隣の開業医や中小病院からの紹介はOK
• 東急駐車場、伊勢丹駐車場、ヨドバシ駐車場ユザワヤ駐車場、ラオックス横デニーズ上にある立体駐車場。丸井無印良品駐車場(3ナンバー不可)メジャーなとこはこんなところ。あと通りを1本入るとコインパーキングとか店舗が絡まない独立系のものもいっぱい。
• 調布飛行場へ着陸する飛行機は南から進入することが多く、多摩川の京王閣競輪場のあたりで着陸体制にはいり、中央高速の調布インターの左側をかすめて、着陸します。また、離陸する場合は北側の野川公園の上空へ抜けていきます。
• 調布インターのそばに西町公園という新しい公園があり、ときどき行きますが上空をセスナが飛んでも子供と遊んでいるとまったく気になりませんよ。

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  深大寺

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  水景の路

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  森の庵

その他

• パークなんとかの財閥系関係者に、長谷工と財閥系の違いを聞いてみました。

1. 設計は財閥系のほうが余裕をみており優れている。
2. 住居のプランは財閥系のほうがはるかに豊富。自分が住む家のプランが気に入ればいいのでは？　との質問には、設計者はそうは考えておらず、ユニークなすみやすいプランを考えているとのこと。
3. 財閥系といっても単独では大規模開発は難しい。理由は土地の調達が難しく、リスクも大きいこと。
4. 長谷工は独自のノウハウを沢山もっており、残念ながら中堅マンションのコスト競争になると財閥系は太刀打ちできない。また、土地の調達能力も長谷工はきわめて優れている。
5. たとえば、耐震性、コンクリートの設計基準も現行の建築基準法が昔に比べれば、きわめて厳しくなっており、現在、建てられているマンションはほとんどが耐震性が20年前のマンションに比べれば、遥かに優れている。世間には20年前に建てられたマンションや公共建築があふれている状況で、たとえば、免震対応マンションなどはオーバースペックではないかという意見もある。
6. 財閥系は設計は自社だが施工は様々なゼネコンを起用。設計に応じて、厳密な管理を行っている。ゼネコンごとに品質・価格の差があるのでは？と聞いたが、それはない筈とのこと。
7. 今後、その財閥系は高級マンションを中心として開発していく方針。理由は、中堅マンションは長谷工とぶつかると厳しいから。

• このマンションは、保育園を寄贈したということで、調布市から表彰されたそうです。確かにこの場所に保育園ができたので、保育園から、小学校、中学校とすべて揃って、たいへん便利になりましたね。

掲示板

• 「深大寺レジデンスってどうですか」についての口コミ掲示板
• 深大寺レジデンスってどうですか？
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