ザ・千里タワー

2010年2月25日 (木) 13:14時点における版

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物件概要

• 所在地：大阪府　豊中市新千里東町1丁目2番1号 他
• 交通：北大阪急行「千里中央」駅徒歩１分
• 総戸数：356戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（免震構造）一部鉄骨造 50階建（建築基準法上：地下2階地上49階建）
• 権利形態：敷地・建物共用部分は共有、建物専有部分は区分所有
• 完成時期：2009年6月竣工済み
• 売主：住友商事株式会社、阪急不動産株式会社、オリックス不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここは200万円〜300万円台になるようだとも聞きました。特に46階以上のペントハウスといわれるところは、更に高額になるでしょうとのこと。
• 南向きの間取りですが、

1. 7-9F 124㎡　9000万円後半、112㎡ 8000万円中頃。
2. 10-31F 101㎡ 7000万円中頃から8000万円後半、82㎡ 6000万円前半から7000万円前半、92㎡　7000万円前半から8000万前半。
3. 32-46F 102㎡ 9000万前半から9000万後半、82㎡ 7000万前半から7000万半ば。

• 28F、H-100A（東南角）；価格8900万円、管理費19800円/月、修繕積立金10200円/月、修繕積立一時金428200円
• 側はサウスタワーがたつので20階以上の高さに匹敵するので南側はそれ以上の階をお勧めします。とわいえ、価格表をみると真ん中の部屋でも85m2でも20階たりは6800万から7000万前後だった・・・やはり南側が一番人気で、角部屋は必ず抽選だそうです。
• 北側が一望出来る北東の４６階９０平米の部屋で￥７,０００万円強、３３階の同じ間取りの部屋で￥６,０００万円強、８０平米の部屋なら４６階６,０００万円強で３３階部分で５,０００万台です。低層階は７階からですが３,０００万円台もありました。南側に面した物件は他のより１,０００万円から２,０００万円お高めです。平米数が広ければ低層階で８,０００万台もあります。上に上がる場合３２階で高層階エレベータに乗り換える形です。管理費は部屋にもよりますが１月/￥３０,０００前後から。駐車場も普通車で￥２０,０００位でしょうか。
• どなたかも書かれてましたが値段は階では決まりません。タワーに夢見て、高いところほど値段も高いとか思ってませんか？本当に面によるのですが、８０なら７０００弱です。

1. 南なら１０階辺りでもそれくらいするし、北側なら４０階以上でもその値段ですよ。
2. 西側は５０程度の単身者用で、５０００以下のところが多いようです。

• ここは一度、ほぼ完売した物件なので、事業主も簡単に値引き出来ないと思います。
• 座屈があったのでここまで解約が出た訳だし（不景気もかなり影響してるだろうけど）、他のはじめから売れてない物件とちょっと事情が違うのでは？
• 事故によるキャンセル物件は、オプション代金込みの価格になっており、事故後は値上がりしてます。(前購入者がオプションを付けてた部屋だけですが)
• 顧客層の年齢が高めだったように思います。

交通

• 千里中央駅直結で何をするにも便利この上ないです。このような物件は千里中央にはここしかなく、今後利便性の観点からはこれ以上の物件は出ないのも事実です。価値をどう判断するかは、人それぞれ何を重要視するかで変わります。利便性を重視するなら千里中央でこれ以上の物件はないです。
• 里中央直結、買い物が便利、大阪空港、新大阪、高速道路とアクセスが良い、市内にも19分等です。

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構造・建物

• 部屋を見るより眺望の素晴らしさに見とれてしまいました。今回の事故のお陰で希望の高層階で広めの部屋に移れたのでとてもラッキーでした。セカンドハウスなのでたまにしか利用しないのですが、夜景を見ながらお酒を飲むのがとても楽しみです。
• 北東の全面眺望出来る部屋が気に入りました。お風呂にも窓が有り明るく前にもバルコニーがあり解放感が有りました。西側は新御堂の影響か騒音が気になりました。南面も良いのですがちょっとごちゃごちゃした感が有りました。個人的に北摂ならではの箕面が一望出来る北東がお薦めです。
• 入り口がヤマダ電気側にあるので、マンション住居者の専用レーンを設ける予定だそうです。でないと、マンションの駐車場に入れることができなくなるからとか。マンション専用のレーンを作ると言っても、あの交差点は公道ですから、あそこで渋滞すれば、マンション内にも渋滞が及ぶということでしょう。そこの解決策が見えなかったので、断念しました。豊中市が、道路整備をしなければ、自動車通勤の人はストレスがたまるだけでしょう。
• スラブ厚２００はどうということもないが、４０等級というのは初めてお目にかかる。すばらしい！ペアガラスもいいですね。
• 駅周辺には建物の高さ制限がある。特例的に、千里タワーは制限が除された。今後は、高さ制限の範囲で周辺ビルが建てられる。ただし、将来また特例で超高層が建てられる可能性はゼロではない。千里タワーは「特例的」に制限が除されたのではありません。タワーマンションを建てるにあたってのすべての条件をクリアしているので，建てることができたのです。

共用施設

• ペットの件ですが、ペットの人はエレベターは非常用に限られる事なく使用できるが、途中で同乗しようとする人が居たら、『同乗して問題ないですか』って聞かなければならず、途中で同乗しようとする人が嫌だったらペットの人は出なければならない。
• ゲストルーム内、ブリーズガーデンでも喫煙、ペットも可能との事。
• 階下のテナントですが、スーパーや銀行が入っていますが、テナントにはあまり制限がなく、焼肉屋やお好み焼き屋、ゲームセンターやパチンコ屋が入る事を規制する規約もないとの事でした。
• 共用部の施設

1. 非常用エレベーターは、通常は高層用と同じ動きをするので、ペット用には使えないと思います。ペット飼育細則」からすると、エレベーターでのペットの対応は仰る通りだと解釈されます。
2. ペットは「共用部分ではケージに入れて移動させるか抱きかかえる」という意味のことがかかれていますが、ブリ　ーズガーデンに連れて行ってはいけないとはかかれていません。
3. ゲストルーム使用細則」の中に「ゲストルーム使用心得」として、ペット等の入室禁止、火気、喫煙の禁止が明　記されています。
4. 店舗使用細則」の中に色々制限される営業種目が掲げられており、「その他管理運営上、支障をきたす恐れがあるもの云々」とあり、仰るような職種は営業できないでしょう。

• ゴミについては一般的なものは、各階にゴミ置き場があり、清掃員が管理用エレベーターで下まで運んでくれるようです。
• 千里タワーの暮らしは快適です外見的には色々言われてますがコンシェルジュの方も良くしてくれますし、警備員さんも丁寧な対応をしてくれます
• ６階のカフェのパンは安くて美味しいですよ 毎朝マンション内で焼くそうです。
• 正面の大きな扉の奥に更に大きな扉が有り、高級感がありました。ホテルをイメージしてあるのでエントランスはまさにホテルという感じ。エントランスは寛ぐソファーと小さなスペースにコンセルジュ、２４時間有人管理だそうです。６Ｆには軽食が摂れる(有料)スペースとコンセルジュ、本を読めるコーナー、スタディルーム、喫煙コーナー、売店等が有りました。玄関までの通りもホテル仕様の絨毯フロアで全館冷暖房で夏は常に涼しく、冬は暖かくといった感じです。ただ全館空調なので管理費はややお高めです。
• 平面駐車場が１０台、立体タワー駐車場も住居分は完備されていて２台目以降は抽選となるそうです。
• 上に上がる場合３２階で高層階エレベータに乗り換える形です。管理費は部屋にもよりますが１月/￥３０,０００前後から。駐車場も普通車で￥２０,０００位でしょうか。
• 駐車場は基本的にタワー式。自走式はプレミアタワーの購入者が優先。タワー式だと最大５分待ちぐらいだそうです。
• コンシェルジュやカフェ、ミニショップの詳細など、とにかく未定の件が多く、隣の文化センターの一部までマンション管理組合で管理するとは、想定外でした。コンシェルジュサービスや、カフェ、ミニショップは、アスク(HP検索可）という専門業者に委託するのです（他の販売中のマンションも同様）。
• 豊中市はゴミの出し方が吹田市に比べ非常に厳しいです。ゴミの分別は何種類もあり指定ゴミ袋も買わないと持っていってくれません。タワーは24時間ゴミだしＯＫなので、その辺はいかがでしょうか・・
• ゲストルームは、住民の関係者しか泊れないと思いますよ。住民しか予約できないシステムらしいです。こちらのタワーだけでなく、マンションのゲストルームは一般の方は泊れないらしいです。でも試しに一度泊まってみたいですよね。
• いつから高層用エレベーターが乗換え式に変わったのですか？たしかに、低中層用とは30階から上で別れてますがエントランスからは直通なはずです。 高層階はエントランスから直通ですよ。低層、高層とも乗ってる時間はあまり変わらないみたいです。

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設備・仕様

• 部屋は大理石の玄関やキツチンなどの御影石などでさすがに高級感は漂います。
• 標準仕様でもキッチンの高さは3種類選べる見たいです。ただタワーは風が強いので、部屋を開けっ放しにして小窓でもあけようものなら、部屋の扉を固定させないと扉にガラスがあるものなら、風で勝手にしまるときにすごい勢いでしまるので割れるみたいですよ。
• 部屋は免震構造でスラブ圧も200あるし床はＬＬ40あるので音の心配はないとおもいますよ。普通のマンションは床スラブが45等級なのでかなりいい物件ですよ。でも部屋がおくにあるのでタワーの性質上、まどがないので日中は電気をつけないといけません。また音に関しては駅前でヤマダ電機ができるので、かなりうるさいみたいです。静かな環境をお望みの方ならちょっと無理かも・・といわれました。近くに御堂筋があるので音は上層階にいけば行くほど響くそうです。窓はペアガラスなので締めたら静かですが、あけるとうるさいともいわれました。
• サロンと立地条件は文句なしに良いですが、間取り、室内は値段と見合わないですね。高級感が無く魅力が無いです。
• 洗面や、ＵＢは、他のマンションと変わらない仕様ですが、キッチン天板は、ＯＰでなく、標準仕様で天然石になっているので、欠点（食器等が当れば人造大理石より食器が欠けやすい等）を理解したうえで、人造でない天然石の質感を、楽しめば良いと思います。
• オプションで付けたいのは食器棚です。キッチン内の扉を全部同一色にできて、いいですよね。 キッチン戸の、ハイビスカスレッドって素敵ですよね。憧れます。
• サッシュが、すべて防音T-2で、ペアガラス（一部のみT-2、T-１や、単体ガラス）
• 上下階の防音L-40（L-45）
• 隣戸壁D-55（D-45、D-40）

間取り

• 1KDK～4LDK+ランドリーコーナー
• 高層階の風も穏やかで洗濯物も室内だけでは無く表にも干せそうです。騒音も西向き以外はそんなに気になりません。
• 部屋はメニュープランがだいたい3パターンあるのでセレクトは迷いそうです。
• 北側のみに窓があるプランはなく、北側と東側、または西側に面した角タイプのみの為、約90㎡と面積も広く、低層階には、設定がなく、7000万円以上と高額ですね。
• 東側住戸はライフサイエンスセンターービルが気になると言う人もいるでしょうが窓から90メート　ル以上離れています。　マンションが前面にあると気になることもあるでしょうが、オフィスビ　ルなのでそんなに問題になりません。　都心のマンションなら高層ビルに囲まれていることは当　たり前じゃないでしょうか？　ちなみにサウスタワーが完成したら千里タワーの南側住戸とは南　西45メートルぐらいの至近距離になります。

買い物・食事

• 千里中央は「せんちゅうＰＡＬ」に百貨店からスーパーまで全部そろっていますから（実際に時々買い物に行って隅々まで知っています）、その点ではまったく不満がありません。
• 南に図書館つき文化センター、北はLABI東に交番と郵便局入りショッピングセンターに囲まれてマンション内に、阪急オアシスでしょう。すごい嬉しい立地ですよね。

育児・教育

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周辺環境・治安

• 便利で快適な生活環境を得た購入者さんはとても幸せだと思いますよ。空港・鉄道・道路など縦横無尽に便利さを享受してください。
• 立地はたしかに重要ですけど、あの場所今でも車が渋滞していますが、どうなってしまうのでしょうか。三百戸以上のマンションの住民がいて、ヤマダ電気のお客がいて、病院ができ、あのファミリーマートの前の十字路はいったいどういうことになってしまうのか心配。
• 新御堂に出る道が一本しかないのが、千里中央の課題です。もちろん、電車しか使わないというのであれば問題ないのですが、それでも全戸に一台ずつの駐車場を準備せよという豊中市の規制があるようですから、将来的な修繕費の増加、管理費の拡大と分担はしなければならないのでたいへんなことに変わりはありません。
• 駅周辺は新御堂筋が走っているので、夜中の暴走族やバイクの騒音に悩まされそうですね。特に休み前や夏の季節は暴走族が走っています。
• 千里中央はあの狭いブロックの中で病院（今、福祉型の病院が真横に建設中で今秋開院）、医院、市の福祉センター、図書館、デパート、スーパー、飲食店、レンタル、カラオケ、スポーツジム、パチンコまで！、電気店、ホテル等々生活に必要なほとんどのものが揃っています。病院は他に近隣の循環器センターや阪大病院は最強です。
• 万博公園までは徒歩か自転車（結構平坦です）での散歩圏内ですし、その他に千里北、中央、南公園など気持ちのいい広い公園、ちょっとした緑地や池が散在していますし、道沿いに緑も多いです。少し足を伸ばせば箕面や茨木の山地も近く、野山歩きが楽しめます。

周辺施設

• 阪急オアシスもなかなかいい感じですしね。
• 以前病院の近くに住んでいたため救急車の音が深夜、寝静まってるのですごく響いてました。駅周辺は新御堂筋が走っているので、夜中の暴走族やバイクの騒音に悩まされそうですね。特に休み前や夏の季節は暴走族が走っています。
• 福祉施設がたつと聞いていましたが、この施設は医療法人協和会が経営する千里中央病院（400床）とグリーンホスピタルサプライ株式会社グループのユナイトライフ株式会社が経営する介護付有料老人ホーム（定員200人）を合築した全国初の大規模医療福祉総合施設と伺っていたので、救急患者はない。

その他

• 新御堂筋より東側は、立体駐車場以外は、地区計画で決まった規制の範囲ないなら、高さ制限の規制は、有りません。
• 西側は、最高70Mまでしか建てられないのですから、23階より高い住戸なら、この規制が、変わらない限り、眺望は、確保されます。
• 文化センターの一部まで管理組合で管理するというのではなく、千里タワーを建築できるように、建築基準法の基準を満たす為の借地を、文化センターの一部を利用したという事です。 この説明は、建築規制の事を、分かっている方以外、理解しにくいかも分かりませんが、多分、このマンションの購入を考えている方は、そのような事よりも、利便性等を重視していると思います。
• 共用部のライブラリーにはどんな本が並ぶのかなあ、とか細かいところまで想像しつつワクワクしてしまいます。光のコリドールのくるんとした屋根も見え，千里文化センターもすっかり姿を現し，ちゃくちゃくと工事が進んでいるようですが，竹中工務店は，港区のマンションに続いて，世田谷のマンションでも強度不足の工事をしていたとニュースが流れ・・・・千里タワーは大丈夫なのかしら？と，不安になってしまった今日この頃です。
• 建設途中でガラス等が落下散乱するような酷い座屈事故は ここくらいです。 他に同程度の事故があればここ同様に発覚は隠せなかったでしょう。 それほどの事故ですから。
• 事故の概要 　2008年11月14日、大阪府豊中市に建設中の超高層マンション「ザ・千里タワー」で施工ミスによって柱が損傷するという事故が発生した。

この事故のことをまず最初に多くの人が知るきっかけになったのは、インターネットの掲示板サイト「マンションコミュニティ」内への書き込みであった。その書き込みが内部関係者によるものらしかったこともあってか、掲示板は騒然とした。その後、実際に事故があったことが事業主からマンション契約者に対して報告がなされた。 2008年12月10日現在、事業主はマンション契約者に対して事故に関する個別説明を実施中。また、希望者には契約の解除に応じるとしている。一方、マンション契約者側の中には個別説明でなく合同説明を求める人が複数いて、12月３日には一部の契約者有志が合同説明会開催の申し入れをしたが、事業主はこの申し入れには応じていない。 なお、12月６日には、39階の窓ガラスが割れ、ガラス破片が100メートル下の敷地外を含む地上に落下するという事故も発生している。 12月17日、豊中市議会定例会にて、日本共産党議員団の新居真議員がこれら事故の件について質疑を行った。 事業主は契約解除の期限を2009年２月末日と設定している。契約者の中にはこの期限の延長を申し出ている人もいるが、事業主はそれらの申し入れには応じていない。 事故発生時、総戸数356戸はほぼ完売していたと言われているが、「ザ・千里タワー契約者の会」参加者の複数の発言によると、2009年２月15日頃の時点で約100戸（約30％）の解約（手続き中含む）があったとみられる。 なお、事業主の平成21年１月13日付けの報告書によると、「損傷部位の修補計画については、『日本建築総合試験所』の建築物構造性能評価委員会で、審議、承認」された。この後、「順調に手続きが進むと」「手続きが完了次第、修補工事に着手し、３月末には修補工事が完了する予定」とのことである。施工の（株）竹中工務店大阪本店は、平成20年11月報告書にて、修補工事によって、「（損傷した）柱は、本来の設計通りの荷重を受けることになり、建物全体としても設計通りの荷重状態と性能」になると言ってます。

• 破損近辺は大きなシートで覆われ状況は確認できませんが、クレーンも稼動していて柵内の工事現場は特に変わった様子はありません。また私にも阪急不動産から電話があり、とりあえずのお詫びを言っていました。そのうち説明会をやるのですかときいたら、それも検討中とのこと。１，２週間くらいでいずれなんらかの報告なり連絡があるようです。
• 竹中の報告書から見ますと、事故はおおよそ次のようなことと推察されます。このマンションの躯体構造はプレキャスト工法といって、鉄筋コンクリートの部材を工場で予め製作してそれを現場に持ち込んで組み立てていきます。昔は現場で型枠を使ってコンクリート打ちをしていたのですが、最近は生産性、品質の面から多く採用されている工法です。外側に２０本ある柱も勿論その工法です。昨日見たところでは、１フロア分の高さ（３M強でしょう）に対し、２個の部材を積んでいっています。この工法で一番肝心なのは部材間の接合部です。種々の接合方法があるようですが、いずれにしても各部材には所要の鉄筋が通っていますから下の部材の上に上部部材を位置付け、両方の鉄筋を溶接したり、あるいは片方の貫通すべき穴に通したりして締結します。それだけでは当然隙間ができます（多分数センチくらい）のでそのまわりをスリーブで囲った後、空隙部にモルタル系の充填剤を注入します。鉄筋だけでは膨大な荷重に耐えれませんし、勿論裸のままでは錆びますから充填剤で固めるわけです。この接合部の工事は躯体工事のなかでも一番の要で、場合によっては資格を持った管理者が指揮してやらないといけないとか、充填剤にも厳しい規格があったり、新しい接合方法で特許が申請されたりとかしているくらいです。今回の事故は、なんらかの理由でその充填剤が注入されていなかったため、上からの荷重が鉄筋のみにかかって、多分鉄筋がいくらか座屈（セルロイドの定規などを上下から押すとある程度の力までは耐えますが、それ以上になると急にしなります）して上下の部材が接近するように変位したと思われます。その位置ずれのため部材表面のコンクリートやタイルが剥離したのでしょう。驚きに耐えないのは、肝心要の工事でポカがあった（多分故意の手抜きではないでしょう。充填剤をけちっても大したことはないでしょうから）という工事の体制、管理です。単に一作業員がぱっぱとやる工事ではなく、例えば雨の日はやらないとか非常に神経を使って施工する部分なのです。このような基本的な部分で信じられないようなミスを犯す竹中の工事管理体制が信用できないということになります。接合部はアウターだけでも２千箇所くらいあり、他にも未充填部があるかもしれません。やがてなんらかの報告があると思いますが、少なくとも今回の１９F以上は例えミリ単位でも位置ずれしたはずですから、それを修復するというのはいかにも困難だろうと思います。

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