グランファースト千里桃山台

2011年4月4日 (月) 22:11時点における版

グランファースト千里桃山台　外観1

グランファースト千里桃山台　外観2

物件概要

• 所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
• 交通：

1. 阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
2. 北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分

• 総戸数：798戸（うち地権者住戸254戸（2010年8月26日時点）、47戸（1号棟）、54戸（2号棟）、48戸（3号棟）、83戸（4号棟）、133戸（5号棟）、90戸（6号棟）、149戸（7号棟）、85戸（8号棟）、109戸（9号棟））販売戸数：
• 構造、建物階数：地下1階地上7階（1・2号棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2011年07月末予定
• 売主：

1. 京阪電気鉄道株式会社
2. 大和ハウス工業株式会社
3. 住友商事株式会社　関西ブロック
4. 株式会社コスモスイニシア　西日本支社

• 施工：安藤建設株式会社大阪支店

価格・コスト・販売時状況

• 2,620万円～6,770万円
• グランファーストは800戸近くの大規模物件の様ですが、資産性を確保できる物件なのでしょうか？あまり戸数が多過ぎると中古転売時に大幅に価格が下がる ということはないでしょうか？ジオ桃・台は今だ完売できず、未入居90㎡上層階が4000万円台で出ています。既に竣工より1年半近く経つため未入居中古 物件（新築ではない）となっています。確か580戸近くの物件だったと思うのですが、販売がうまく進まず同じ様な状況に至ることはないでしょうか？心配で す。
  • 地権者マンションは中古転売時ではなく、新築入居時に既に中古が出回って資産価値は大幅下落しています。 近辺ではジオ桃山台やブランズ南千里がその例です。
  • 出てくる新築価格にもよりますが、ここは裁判など様々なマイナス要素が多いですから、竣工時点である程度の目減りは覚悟しておかないと。それが嫌なら手を出さない方が無難なマンションだと思いますよ。
• 東向き、西向きの75平米で5500万円くらい～だろうね。 あとはランニングコストがどれほどかな。
• ここプレミストより安いやん。びっくりした。 同じ地権者つきのブランズであんな破格な価格でぼったくられるよりよっぽどマシじゃない？
  • 同じ平米で比べたらプレミストよりも高かったよ？ 今売ってるプレミストの95平米と、ここの80平米を比べちゃったのかな？
• 安くはないよね。既存不適格覚悟で戸数増やしまでしたのに、もう１～２割は安くできたはず。
  • 70平米を3000万前半～で提示してるんだから頑張ったほうでしょう。(笑)
• 南千里でこの価格は魅力ですよね。リーザスの中古と同じ価格で新築が買えるならやっぱり新築がいい。 安さに飛びつく、いけないことですか？実際に予算が限られているわけで、高いところは買えません。
• みなさんの意見を見て、やはり２０００万円台後半くらいの価格でないととても買えないですね。 ３０００万円台なら他のマンションを検討できるし。 環境はいいので、吹田市や豊中市で探してますが、なかなか２０００万円台後半価格のマンションは出ないので頑張って欲しいです。 将来的には・・・・・ 30年間団地に住んでいましたが、一部補修で問題なく住めていましたし、まだまだ10年は住めるだろうという感じだったので、このマンションでも５０年くらいはとりあえず住めるかと思います。 売りたければ立替の話が一切出ていない20年後くらいまでには相当値切られて売るしかないでしょうね。 あとは４５年後とか立替が必要な頃になると、何百人もの人が出て行かないと立替られない。 そのような状態になったマンションでは売るに売れない。 老朽化した状態でそのまま住んでいくのか、一文も手にせず、マンションを手放して、老夫婦にちょうどいい家に住み替えるか。 そうすると賃料か発生するか、お安いマンションを買うか、どちらにしても資金が必要になるので、将来的には不安ですね。
  • 千里で、駅前の　70㎡　が新築で２０００万円なんてあるわけないやんか。 駅から歩いて　１５分ぐらいでもないやろ。あったら是非おしえてほしいがな。
• 予定販売価格の資料が配布されましたね。面積に対して妥当な価格だと思います。

1. 56.16㎡　2600万円台より
2. 63.90　　2900
3. 75.85　　3500
4. 85.26　　3700
5. 95.95　　4200
6. 102.72　 4500

• めちゃくちゃ安いですね！
  • 確かに周辺の相場から見たらかなり安いですね。

交通

• 御堂筋線は新大阪へ出るには便利だが、梅田方面へは千里線から淡路経由の方が空いてて安い。 関空利用する時も天下茶屋から南海継続で便利。 本町・難波は、堺筋本町・日本橋から回われる。 女性専用車両の無いいまどき珍しい路線だ。
• 南千里と桃山台の中間にいます。 通勤には千里線で堺筋経由で本町まで通っています。 最初御堂筋だったけど、あの混みようは辟易します。 千里線は、見劣りよりもすぐれていると思います。 誰か書いていましたが、女性専用車両なくても安心ですし。 御堂筋線の便利なのは千里中央住まいの方と新大阪利用の出張族でしょう。
• 南千里は、立地的には良いと思います。桃山台も徒歩圏ですし、２駅利用は魅力です。
• 大阪空港（旧伊丹空港）へのアクセスは、南千里から山田駅で乗換えですが、エスカレータもしくはエレベータがあるんで大きなスーツケースでも安心です。階段なしで空港まで行けますよ。

構造・建物

• 既存不適格建築物、条例違反にはならないのでしょう。 千里ニュータウンのまちづくり指針では、容積率１５０％が基本ですが 建替の場合には例外が存在するようです。 かと言って通常は建替でも１５０％を守っているところが多いので、 こんな強引な開発はないですね。 まちづくり指針を守ろうとしない姿勢は問題ありかと思います。
  • 建築が認可されて決まったものを今さらどうのこうの言ってもしかたないよ。 建て替えでも立地はよさげだし外観や設備仕様がどうなるのか楽しみです。
  • 「既存不適格建築物」とは既存建築物が建築後の法改正によって最新の建築基準関係規定に適合しなくなることです。例えば耐震性の基準とか。また、既存建築 物に増築、改築等を行なう場合には、既存部分を含め最新の建築基準関係規定に適合させなければならないという縛りです。よって、新築時に使われるはずのな い言葉です。 建築確認申請に行政許可が下りているのであれば、現在の建築基準関係規定を全て満たしていることになり全く違法ではありません。何が問題なのでしょうか？
    • １．千里桃山台第二団地地権者の立ち退きについて裁判が長引き強制執行となった。２．容積率が１５０％を超えることに加え、着工前に３０戸程度増え最終７９８戸の計画となった。　 皆さんのおっしゃる問題は上記でしょうか？２．について容積率が大きいため「既存不適格建築物」とおっしゃっているのでしょうか？ 前の書き込みにもありましたが、「既存不適格建築物」は違法ではありません。皆さんは築２０年位の建築物は全て違法と解釈されているのですか？建 築基準法は何度も改定されましたよね。日本において築２０年位以上たつ建築物は、特に耐震性について現行の法律を大部分満たしていません。建築確認申請時 に行政許可がおりているのであれば合法です。 竣工後ただちに「既存不適格建築物」になるとおっしゃっている方がいますが、建築確認申請がおりた後に法律が変わったということですか？ちなみに 「千里ニュータウンの街づくり指針（容積率１５０％）」は目標であって法律ではありません。２００％以内であれば合法です。
    • 残念ながら、行政から許可が下りないので、行政許可が必要な増改築や大規模修繕時は、戸数を減らして容積率を150％以内に収める必要があります。 では、10～15年あたりで迎える大規模修繕や、25～35年で迎える増改築などの時、誰が（200戸程度）立ち退くのでしょうか。 もちろん立ち退き料は、残りの600戸で負担ですよ。 ま、それでもいいやって方も居るかもしれませんけどね。問題はそう考えてくれる人で一般枠500戸も埋まるかなという心配。
• グランファースト桃山台の建替えマンションは既存不適格建物には成らないようです、区分所有建物の建て替えでは条件クリアすれば容積率２００％まではＯＫ 出るようです、府供給公社の跡地などの建物は１５０％までする事に成っているようです、ブラウンズ南千里のマンションも以前区分所有建物で有り、従って容 積率は２００％で建てている様です、不信ならば分譲会社に問い合わせれば如何ですか。
• 不適格建物と記載されていたので吹田市の関係者に問い合わせたら、グランファースト桃山台は区分所有建物で容積率２００％まで建替出来るので、不適格建物 には成りません、いずれ将来建替えの時、建替えられた広さで建替えられるとのこと、吹田市が許可して大手業者建替え、分譲するのに何が問題ありますか、つ まらん詮索は止めたらどうですか、8月ごろモデルルームオープン予定とのこと、ご指摘の事はそれ以降ご意見言われたら如何ですか。
  • グランファーストは容積率２００％でかなり建て込んだ密集した雰囲気の 町と思われます、ライオンズは容積率は150％弱だからこちらの方がゆったりした雰囲気な成ると思います、同じ価格であれば ライオンズかな～と思いますが、いずれにしても千里地域の分譲が今後集中しますので価格は今までの周辺価格より安く成ると期待しています
• うん。申請したのはニュータウン指針が施行される３日前だったから、建築許可はされてます。しかし、指針の容積率１５０％は守られてないので、竣工後に既存不適格建築物に該当してしまいます。既存不適格建築物になるのは竣工後、つまり今日現在は違反じゃないですね。建て替えは、ニュータウン指針の特例で、一度なら１５０→２００％ヘの建て替えは許可される特例があります。もっともここは、１９５→２００％と非現実的な数字ですが。しかし、建て替えは特例があっても、ここは既存不適格建築物になるので行政許可が必要な増改築や大規模な修繕等は一切許可が下りません。だから地権者内でも問題になったのです。
• LL-40等級とか最大30Nのコンクリートとか、今時有り得ない構造ですね～。噂通りのコストカットマンションのようですね～。
• フローリング等級とコンクリートが話題に出てるから、千里ニュータウン限定で調べてあげた。こうやって比べるとLL-40で最大30Nってのは一昔前の構造って分かりますね。

1. ブランズ南千里　LL-45　30N以上
2. プレミスト南千里　LL-45　27～42N
3. 桃山台ヒルズ　LL-45　？N
4. ジオ竹見台　LL-45　27N以上
5. シティハウス北千里　LL-45　？N
6. 千里レジデンス　LL-45　60～80N
7. 千里タワー　LL-45　27～80N
8. サンメゾン新千里北町　LL-45　33～36N
9. エスリード桃山台　LL-45　30N以上
10. （参考までに長期優良住宅）ブランシエラ吹田　LL-45 30N～36N

• グランファーストの劣化対策等級は何級ですか？もし3級なかったら苦しいですね。
• フローリング等級は階下の住民が騒音を我慢すれば済むとしても、マンションという性質上、コンクリートは致命的ですね・・・・ 地権者がわがまま言うからだよ・・・・
• このサイトを見てください。ＬＬ－４０は、最上級の遮音性能です。 http://www.ne.jp/asahi/fudousan/kurashikan/newpage3.htm
  • フローリング等級は数値が低い製品の方が遮音性能は高いのですが・・・参考までに
    • フローリングだけで皆さん舞い上がっていますよ(笑) コンクリートの塊であるマンションにおいて、コンクリートのコストダウンは致命的です。特にここは将来、大きな修繕や改築が出来ないだけに、今や標準になってる３０Ｎ以上の１００年コンクリートでないと。 皆さん、もっと冷静に(笑)
• 直床と、なんちゃって二重天井 コンクリートの件といい、将来の建て替えとかが出来ない違反マンションなんだから、100年住宅のような考えで建てないといけないのに、デベは何を考えてるんだ？？？ 近隣の府営住宅のように、40年後にはホントに廃墟になるぞ？？？
• 私の頭が悪いのか、どうも良く判らないのですが、．．．下記の事実をつなげると、何がいけないのか？何が致命的なのかわかりません。 具体的にどう致命的なのか御教示下さい。

1. 今や標準になってる３０Ｎ以上の１００年コンクリートでないと。 と書かれてますが、
2. （参考までに長期優良住宅）ブランシエラ吹田　LL-45 30N～36N
3. 本物件がまさに３０Ｎ有る

• • 一部で３０Nですよー 実質３０N未満なんだ
  • 相手の最低（30N）と自分ところの最高（30N）を比べるのもアンフェアかと・・・＾＾； 最高値はどのマンションでも柱・梁のコンクリートだと思うので、比べるならきちんとその最高同士で比べましょうね。
  • そんな細かいこと言ってたら賃貸に住んでる建て物はどうなんのさ(笑) コンクリートが100年かどうかそんなに気になりますか？
• 分かりやすいように374さんの一覧をコンクリート最高値が分かっているものに揃えて訂正します。コンクリートってコストが掛かる建築資材だから、手っ取り早くコストカットのメリットが出るから30Nに抑えたのでしょうね。

1. 千里レジデンス　80N （100年コンクリート）
2. 千里タワー　80N （100年コンクリート）
3. プレミスト南千里　42N （100年コンクリート）
4. サンメゾン新千里北町　36N （100年コンクリート）
5. ブランシエラ吹田　36N （100年コンクリート）
6. グランファースト　30N

• • すごいことになっていますね。 「高強度コンクリート」と「高耐久コンクリート」の区別もできていないし・・・。 タワーマンションは「柱・梁」は高強度コンクリートでないとつぶれてしまいますので、あたりまえですがここは60Nとか80Nというかなり高強度のものを用いています。ただし、大体は「柱・梁」限定で記載されていますが。 躯体構造により、壁も建物の強度を出しますので、これだけでは判断できません。１０階程度のマンションでは30N以上あれば十分と思われます。 高耐久コンクリートは強度に加え、水/セメント比が50%以下、さらに本当の高耐久を謳うならば45%以下が必要となります。 また、耐久性に関しては、固化時のひび割れ対策等も重要な要素となってきます。 フローリング等級はLL40であれば「特級」です。しかし、床が直張りでコンクリート厚が薄ければあまり意味を持ちません。やはり二重床でないと。 さて、グランファーストは構造、工法、仕様等については、残念ながらあまり良い方とは思えません。 メンテナンスの容易さ、可変性も低く、実質４０年ぐらいで建て替えを考慮することになるのではないでしょうか。
    • グランファーストのＨＰをみると３０Ｎ（最大値）※一部箇所を除きます→低層階は呼び強度３０Ｎの生コンを使用して上層階は２４Ｎとかを使用しているという意味ですよ。 他物件に関しても何種類もの呼び強度のコンクリートを使用しているので２７Ｎ～３４Ｎという表記になっているのです。 呼び強度の高いコンクリートを下層階で使用する理由は柱の太さが太くなりすぎて住居面積を減らさないためです。上層階は上部からの加重が軽くなる 事から呼び強度の低いコンクリートでも柱を太くしないで済みます。下層階と同じ強度のコンクリートを使用してもコストが上がるだけなので通常はこのような 使い分けをしているのです。結果低層階も上層階もほぼ同じ間取りのＲＣ構造物が作れるのです。 ＲＣ構造物の耐久性はコンクリート強度も大切ですが、水セメント比やかぶり厚はもっと重要ですし供用中のメンテナンスも大切になってくるので生コンの呼び強度だけで議論する事自体ナンセンスだと思われます。
    • 下層階のコンクリート強度が高く、上層階のコンクリート強度が低いのは普通常識で知ってることですよ？ 下層階が高く、上層階が低くて、強度に幅があると問題になってるのではないですよ？ 他物件の今主流の強度と比べて、10N～20Nも強度が低いことが問題だと指摘されてるの。しかも長期100年耐久ではないんだから尚更ね。
• 基本構造についての追加です。 モデルルーム拝見しましたが、部屋のあちこちに梁があります。二重天井とありますが、完全な二重天井では下がり天井はあっても梁は出ませんので部分的なもののようです。 ベランダは今や常識である奥行き2mは確保できていませんでした。 うーん、ちょっと手を出しにくいですね。
• ギロチン天井とはどんな天井ですか？！
  • 梁が天井からぶら下がっている部屋のことですよ。 リフォームの際に制約を受けたり、部屋の一部に照明があたらなくなったり、デメリットが多いようです。
• おそらく階高を下げ床を薄くしコストを削減するためにこうなったんでしょう。20年前のマンションじゃないんだからコストアップになってもアンボンドやボイドスラブは採用するべきだったね。
• 容積率が問題になるのは１００年後の建て替えの時だけやわ。 土地の持分を気にするなら古い公社の５階建てでもかいなはれ。 建築許可がおりているんやから、それほど気にせんでもいい。
• 吹田市の条例では１５０％の容積率になってますが、ここは１９５％です。 ただ施行前に認可されているので違法ではありません。 ただ次に建て替えるときは１５０％を守らねばなりません。 こういったマンションは多く見られ、そう珍しいことではありません。 吹田市の人が既存不適格でないといった意味はよくわかりません。 違法と勘違いしているのでは？
• 「吹田市の条例」とは、「千里ニュータウン街づくり指針」のことですか？ それであれば、市役所の人は、文字通り指針なだけであって「これは条例では無い」とのお話でした。 だから、「既存不適格」じゃないとのお話しです。 現行の法律のままならば、普通に建て替えも出来るらしいですよ。 但し、吹田市は条例厳しくする方向の様ですので、すぐに「既存不適格」には該当してくるでしょうけどね。
• ここは直床で、床の工法も良くないものらしく、遮音性と可変性ともに悪いと聞きました。 構造の悪さは前から何度も指摘されてましたし、皆さんご存知のことだと思いますが。
• 出来ない修繕もあるんだって。
  • 調べましたよ。 主要構造部を触る様な大規模な修繕は行政の許可が必要です。 許可が必要なだけで、「この物件だから出来ない」という断定表現がおかしな話と言っています。 建築許可をおろしたマンションに対して、補修許可を下さない判断を行政がするとも考えにくいです。 増築等は出来ないかもしれませんけども。

共用施設

• あれだけの共用施設は正直いらないものばかりだった。管理費削減して欲しい。
• あの土地の余裕と共用設備、マンション敷地内の緑は他にはない案件です。
• 安くて、色んな共有施設が利用できるのはお得に感じます。 気になるのは365日ゴミ出しドラムですね。 プレミストの住民スレにも出ていますが、ゴキ問題が出そうです・・・ 798戸もあるからきちんとしない人が多いと大変なことに。

設備・仕様

• モデルルームに行った知り合いが言ってたと友人から、床暖はないし キッチンの流しの下の扉は観音開き戸(最近のはどこも引き出しですよね？)玄関のドアの鍵も防犯にいいティンプルキーではなかった 等 とても設備費を削ってるのがわかったと聞きました。 今どきそんなマンションがあるのかとビックリしました。場所もいいし、検討してもいいかなと思っていたのですが。 どなたか設備をご存知の方はいらっしゃいませんか？ 友人の話が本当なら、色々 他に問題もあるみたいだし検討にも値しないかなと思ってしまいます。
  • 今時床暖房が無いマンションは有りませんよ。
• ＭＲ行きましたけど、ほとんど標準でたいがいの設備は付いてるし(床暖もありましたよ) 全戸に玄関ポーチとか付いてるし、 外観もタイルを結構使ってるし、決して安っぽいマンションには見えなかったですよ。 こういうこと書くと擁護の書き込みとかって言われるんでしょうけど、擁護じゃなくてあくまでも正直な「感想」です。実際ＭＲ行かれたかたなら分かると思うんですけど…。
• ホームページをみると廊下側の窓がルーバーではないようにみえるのですが実際どうなんでしょう？
  • 縦格子ですよ。あと直床です。コストカットはそれなりに実践されていますよ。

間取り

• 2LDK～4LDK＋N　55.72平米～124.02平米
  • 間取りがイマイチですね。皆さんどう思いますか？4LDK/90㎡を希望しますが、どれもパッとしません。今日ライオンズ南千里の広告が入っていました。こちらはそこそこの間取りがあるのですが・・・。 南千里はこれから販売ラッシュですね。売り切るには何が必要なのでしょうか。少なくとも価格面では絶対有利にたって欲しいです。懸念、不安材料が多いだけに、決断に到りません。
• 資料送ってもらったけど、あれだけの戸数で色んな間取りがあるのに魅力的な間取りが一つもなかった。 telありましたが、MRに行く気もなくなりました。
• 何より3000万円台で欲しい間取りが色々選べるのが魅力。70平米台でも廊下が短く狭さを感じない間取りが多かったです。
• 85平米のタイプで風呂に窓付きありましたよ。

買い物・食事

• スーパーに近いです。

育児・教育

• 中学校の校区は竹見台中学と聞きましたが、レベルはどうなんでしょうか。 もしご存知の方がいっしゃれば教えていただけませんでしょうか。 南千里中学校区だと思っていたので、少し残念です。 南千里中学は吹田の中でもレベルが高いと聞いていましたので。
• こちらの校区は桃山台小学校というのがいいですね。
• 先日モデルルームにいってきました。この立地ならたしかに納得価格だった。 保育園、幼稚園、小学校が近いし、駅前に市の施設ができるというのも便利だ。 駅が近いし、なんといっても池がある公園というのが子育て世代として魅力的だった。 マンションの資産性とか不適格建物、近隣とのトラブルなどがこの掲示板にはあるということだが、 そのことを係りの人に確認したら、ありのまま説明してくれたので、良く分かった。 まあそれほど気にしなくてもいいように思った。もう１度行く予定。
• 御堂筋もだけど千里線は転勤族にものすごく人気がありますよ。とくに千里山は学区が良いから転勤族だらけです。転勤シーズンは賃貸マンション前の道路にズ ラリと引っ越し屋のトラックが並ぶほどです。堺筋本町へ乗り換えなしで行けるし商社勤務の人、関大の教育者など沢山住んでます。あと関大幼稚園に行かせた い教育熱心な親がわざわざ千里線に引っ越してくるファミリーも数名いました。 北摂は転勤族が多いのは理解できます。駅近の分譲貸しなら家賃16万は確実に取れます。
• 桃山台小学校と竹見台中学校は来年から大阪府では初めての小中一貫教育としてスタートします。小学校には外国人教授による英語などに力を入れ、難聴学級という福祉教育もありますし、桃山台の学区はとても魅力です。 いろいろ新築マンションは建ちますがほとんどが佐竹台なので、ここの校区は貴重ですよ。
  • 大阪府で初めてではなく吹田市で初めて。 また、大阪府では特別支援学級はどのこの学校でも１００％に近い設置率です。 竹見台中の小中一貫教育は、小学校も中学校も１学年１クラスしかない（９年間全員が同じクラス）という事情から始まったことで、前向きな意味での一貫教育ではなかったですよ。しかもここは連携型小中一貫校ですし。 それに最近はどの校区でも小中連携というので、それぞれ生徒や先生が授業を行き来しているみたいですし（うちの校区も）、あまり小中一貫教育に特別な期待をしない方がいいかもですよ。ほぼ普通の学校に思ってる程度で。 真面目に小中一貫教育校に期待したいなら、大阪府では、箕面市立止々呂美小学校・中学校か箕面市立彩都地区小中一貫校の校区に住まれるべきかと。
  • 確かに、学校区は魅力的ですね。 佐竹台方面は、子育て世帯はちょっと不向きですね。
  • 小規模校は大変だよー。 本当に子育て世代ならそれくらい常識です。
    • 佐竹台小は評判良いですよ？何故佐竹台を目の敵にするのでしょうか？
• 竹見台中は残念ながら、元々があのレベルなので・・・ 小中一貫になってもそれほど変わらないのでは
• 南千里中なら良かったのに・・・。 よりによって竹見台中校区になるなんて・・・。
• 佐竹台小は良いとして中学校からは高野台になるからちょっと…
• 別に目の敵にはしてないんですが。。。。 そして、佐竹台学区の悪さは近所では有名なんです。中学校がちょっとね。 今はどうか知りませんけども、昔はそうとう荒れてましたよ。 親の教育しだいとは思いますけども。 竹見中は昔から、普通ですね。悪くも無いし、取り立てて良いというイメージも無い。 桃山台小学校は人気高いですけど。
• 佐竹台→高野台なら桃山台→竹見台のほうがまだマシじゃないの？このへんに詳しい人ならみんな同じこと思うはず。現にプレミストの板でも中学からは私立に行かせたいと一時期話題にあがってましたよ。 学区の話題になると必ず「結局は親の教育しだい」で済ませる人がいるね。不思議でならない。子供は素直だからこそ、周りの環境に流されやすかったりするんですよ。 「うちの子にかぎって」と過信しないほうが良いと思います。
• 今は高野台中は普通ですよ。昔は大変な時期もありましたが、それは竹見台も古江台も青山台も同じでしたし。ただ、竹見台は絶対数が少ないから、目立たなかっただけで。
• この地の良いのは、駅やスーパーに近いだけでなく、保育園・幼稚園・小学校まで、信号無しで車道を通らないで行けるので、子供を安心して通わせられることです。

周辺環境・治安

• 地権者にも周辺住民にも裁判起こされて、和解すらしてないマンションって騒がれてますね。
  • 全国誌や全国ネットの番組など、多方面でマスコミから取り上げられていましたからね～。 裁判、ニュータウン指針を無視した容積率・建ぺい率、等価など地権者厚遇、ホント色んな話題がありました。
• 駅近。 大規模。 建て替え。 周辺住民の反対運動。たくさんの問題を持つマンションです。
  • 私のように、まったくこの土地について何も知らない人にとっては、場所もいいしと思ってしまいますが、大変なようですね。どうなるのでしょうかね。
• 反対運動がされているのにここまで強引に建設するのも珍しいよ。 周辺住民への十分な説明と対応は販売への影響も考えると絶対条件だと思う。
  • すべては地権者の為。ストップさせる訳にはいきません。
• 「千里NT街づくり指針」が建築確認申請行政許可後に出されたとのこと。だから申請を急ぐ必要があった。なるほど。ただ、ジ・千里桃山台、ジ・千里竹見 台、桃山台ヒ・ズも同様にその時点で容積率オーバーになってしまいましたね。竣工済み、現在建設中の物件はグランファーストと同じ「既存不適格」というこ とです。 また、建替物件で容積率150％以下厳守となると、75㎡/7,000万以上となり一般庶民が一般的に購入不可能な物件になってしまいますが・・・。それでも「既存不適格」は致命的な問題ととらえるべきでしょうか？ 確かに容積率150％以下の平均一億円以上の超高級マンションが計画されるなら「既存不適格」に該当しません。近隣住民の方々の資産性を保つためには「既存不適格物件」でない方が良いです。
  • 建築途中に規制が強化される事はよくあります。 許可が下りていれば問題ありません。竣工後に取り壊される事もありません。 むしろそういう建物はもう作る事が出来ないので希少価値が高まる可能性すらあります。
• 色々言われてますが、立地の良さはどこよりも魅力です。

周辺施設

• 南千里界隈はなぜあんなにスピード違反とかの検問やってんだ？今日も平日の昼間っから警察いっぱい立ってたわ。みなさん気をつけましょう。 そんな南千里ですが、個人的には一等地と言われる千里中央よりも雰囲気が好きです。銀行、病院、スーパーがピンポイントで集まって、余計な商業施設が無いところも落ち着きます。

その他

• いわくつきの程度では、千里タワーと二大巨塔といって差し支えないだろうな。
• この物件はUR跡地利用のはずなのに、なぜ既に地権者がいるのでしょうか？UR（都市基盤整備公団）の分譲住宅だったということなのでしょうか。 いづれにせよ、この物件は1/3の地権者（300戸程）に対し2/3の新規購入者（500戸程）が存在することになります。2/3の新規購入者が 1/3の地権者分の建築費用と建設工事期間中の借家費用を負担することになります。なんか不公平に思うのは私だけでしょうか。
  • 仰るとおりUR（旧住宅公団）の分譲だったそうです。 不公平に感じるとのことですが、この国は地主が儲かる仕組みになっています。 地権者は区分所有といえど地主です、仕方がないことです。 不公平（割高）と思われるなら買わないのが一番です。 私は買いません。
• 建替えマンションの嫌な事は最初は地権者が優先して部屋を決められる事ですね、残り物を分譲するこれが建替えマンションを敬遠する理由です、販売戸数が多いからこだわる必要が無いですかね。
• グランファーストに購入要望を出したものです。 私は普段不動産業を営んでおり、この物件のある部分に非常に魅力を感じ 迷わず要望を出しました。 １階＋専用庭３０㎡＋庭の隣に専用駐車場で９０㎡で4,400万円台です。 専有単価160万で、プロとしては旨みがないですが、立地、建物仕様は合格と判断しました。 （でもね、３０㎡の庭を月額1,000円程度で独占的に利用できるので賞味の価値は高いですよ） （しかも庭の隣に自分たちの専用駐車場があるのですよ？） （専用庭を床面積にに入れれば専有121万でかなり割安ですけど？） （考え方の違いと価値観の違いなので受け入れれる人とそうでない人と別れますが） （単純な話桃山台1丁目で土地を相場の70万前後で買って、RCで家を建てて坪50万としても） （専有120万でしょ？で、自前で色々な設備を入れると坪50万は無理です） 設備面は残念ながら不合格です。 あまりにもオプションが多く、追加費用がかかり過ぎます。 自走式駐車場なのに車の全長制限5,000ｍｍでウチのLSは停めれないなど制約がありますが 総合的に合格と判断して即決しました。 設備の不満な部分は追々リフォームすれば問題ないですし 車の問題は竣工までに解決するかもしれません。 １００㎡～の購入希望者などはメルセデス、BMW、レクサスなどの保有者比率が高い為 全長制限を変更する可能性がある為です。 変な話ですが、現行マジェスタは4995ｍｍでOKでLS460は5060ｍｍでOUT チョット理不尽な話ですもんね。機械式なら仕方がないですが、地べたを走る自走でこれは無いですよ。 諸説の問題は有るでしょうが、新しくここに住む者には関係のない話ですし つべこべ言わず、欲しいなら買うべきです。 買えない人や買う気のない人が意見しても何の意味もありません。
• 建替えるときに立ち退き料を払える人しか買ったらダメ！ 将来、大規模な修繕や増改築が出来ずに、近隣の築４５年クラスの府営住宅のような廃墟化してもいい人しか買ったらダメ！ 地権者同士のいがみ合いや恫喝が始まっても知らぬ顔が出来る人しか買ったらダメ！ 近隣住民との地域コミュニティが築けず、孤立した団地化してもいい人しか買ったらダメ！
• メリット

1. 南千里駅近くで殆ど坂がない。
2. １０万坪以上の敷地にて大規模修繕又は建て替えの選択肢がある。
3. マンション価格が安い。④７９８世帯のため管理費が安い。

• デメリット

1. 建物仕様が普通
2. ７９８世帯もいるため何を決めるにも時間がかかる。
3. 近隣住民とのトラブル
4. 地権者がいる。

掲示板

• 「グランファースト千里桃山台」についての口コミ掲示板
• グランファースト千里桃山台ってどうですか？
• グランファースト千里桃山台Ⅱ