クレッセント矢向センティア

2011年3月31日 (木) 01:01時点における版

クレッセント矢向センティア外観

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市鶴見区矢向5丁目791、795-1（地番）
• 交通：

1. 南武線 「矢向」駅 徒歩3分
2. 京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
3. 東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分

• 総戸数：98戸（他管理室1戸）
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2010年08月下旬
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：五洋建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• モリモト民事再生手続開始の申立てについて　負債総額 約1615 億2000 万円（平成20 年9 月末日現在 合計残高試算表）　http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20081128/5dr23h/140120081128028317.pdf
• 駅近で新築この値段ならすぐ売切れそう。 問題は南武線・矢向ってことだが、 通勤に問題なければお買い得だと思う。
• 予告広告が入りましたね 値段的には、ほぼ相場通りぐらいか(2009-11-19)

1. 70.07平米 3700万より
2. 75.11平米 4100万より
3. 80.20平米 4500万より

• モリモトの池上や南馬込に比べると割安感は低いですね。でも駅前であることを加味すると安いと思います。
• ここ、デフレにしても安すぎるように思えますが、大丈夫なんでしょうか？
  • デフレというか民事再生したから何か色々免除されて その分安くできたみたいですよ。 しかも住宅瑕疵担保責任保険に加入してるから今後何かあっても大丈夫みたいだし。 むしろ今までみたいに余計なゲストルームだとか 不必要な共用施設が省かれてていい感じで適正価格になったんじゃないかな、 なんて思いますが。
• 東は目の前が公園で開けてるから良い。 南は日照時間が長くて良い。 西は目の前に何か大きなものが建ちそうだけど安いから良い。 ということでまんべんなく人気みたいですよ。
• 駅近、近くにスーパーなどもそろっているので、これから建設予定の社宅跡地よりも資産価値が期待できると思い、有力候補です。
• 西向きは南と東に比べるとやや安めに設定してありました。 これは西がやや広めの駐車場に面しているためかなと思っています。駐車場はこの先の不確定要素として少々マイナスですから。 低層階ですと、70平米でも4000万未満であったかと思います。（南向きの２階でも３千万円台がありましたよ。）
• 池上のモデルルームを見てきました。 なかなか盛況でビックリ。かなり人気があるみたいですね。
• 立体駐車場の管理コストは馬鹿にならないので、 常に満車を想定した予想値だと、 後々思いも寄らぬ出費がでるかなぁと(汗) タダでさえ経年と共に増えていくのに。
• 修繕積立金は部屋によってもちろん多少違いますが、もらってきた資料見ると １～５年目が6,200円の部屋の場合、 ６～１０年目が9,930円 １１～１５年目が13,300円 １６～２０年目が16,890円 ２１年目以降が20,270円 となってます。 １２年目と２４年目に大規模修繕やるみたいです。
  • 機械駐車場の仕様料金もこの規模でちゃんと取っているので修繕計画大丈夫だと思います。 よく聞くのは５０世帯くらいで超定額使用料金で販売してるのは危険ときいたことがあります。（修繕費がショート）
• クレッセントは半数以上がもうすでに来週には契約! 募集開始し3週間で。。 すごい! 人気あるなぁ。
• 駐車場料金が近隣相場と同じくらいなのが気になりました。 もう少し安くてもいいだろうに・・・。
• 昨日の契約会で「２５０組ＭＲ来場で契約が６０組」って言ってましたっけ？ ＭＲ見に行った人の１／４が契約してるのですね(2009-12-16)
• オープンしたてと聴いておりましたが、98戸中、70戸販売完了しており、13戸が抽選って？？ 気に入った物件だったのに( 2009-12-19)
• 南最上階　Mタイプ　5150万　24.24坪　　212万/坪 　　南最上階　Hタイプ　4830万　22.76坪　　213万/坪
• 矢向にしては高いっていう意見もありましたが （といっても安いですが…） 多分駅徒歩３分の希少性、川崎まで歩いても２０分程度っていうのが そこまで価格が下がらなかったっていう理由じゃないでしょうかね？ 実際もし手放さなければならなくても、すぐに買い手が付きそうです。 私だったら中古でこのマンションが出てたらやっぱり飛びついて買うと思います。
• 2010-02-14全戸完売

• 3980万円で中古物件が出ていますね。西向き3階/65.37m²　だそうです。（2011/02/19）

交通

• 矢向から３分て・・・感覚的にはもっと近いかと。ただ、改札逆ですからねえ。
• 品川勤務なら、西馬込も矢向も乗換一回ですし、矢向からの方が時間かからないですよ。 混雑具合を考えるともちろん西馬込の方がいいですが。
• この場所なら南武線が止まっても川崎駅から歩けるので良いのではないかい。 （京急は風が吹こうが槍が降ろうが、まず止まらない。）
• 矢向駅（尻手駅にも）エレベーター設置が決まったようです。 完成予定は2011年3月だそうです。 エレベーター専用跨線橋を新設というのがあまりイメージできませんが、 これで乳母車でお出かけのお母さんも安心でしょうか。
• 朝の川崎行きはなかなかの混み具合です。 京浜東北線は激混みしますので、注意してください。
• 22年度中に川崎駅にエレベータが設置されるみたいですね。 ますます便利になりますね川崎駅(^o^)/

構造・建物

• モリモトのマンションはデザインいいから羨ましいス
• 構造・仕様などはこの地域としては グレードが高く思いましたよ。建設会社も五洋建設でそんなにわるくないと思います。
• 雨ざらしになった基礎の上にマンション建てて大丈夫なのか？かと言って基礎を撤去するのも費用かかるし本当に中途半端なところで中断しちゃったよな
  • 基礎鉄筋が錆びていることが多いので、普通はゼロからやり直し。モリモトの再生計画が通ったとは言え、ゼロからやる体力は当面なさそう。
  • デザイン、設備仕様も良いと思います。しかし、工事途中の期間があまりにも長く、そこからの再建で大丈夫なのか不安です。 始めから基礎やり直しではないみたいなので。 保険には入っているみたいですが、、、
• 設計・監理を最大手の日建設計グループ会社日建ハウジングシステムが担当していることが一番の強みですね。私の銀行の建物の設計や耐震工事設計はほとんど日建設計です。
• クレッセントが駅から3分、階高が2960というのは魅力的ですし。 二重床、天井、ペアガラスはGoodですよね。
• 折り返し断熱が床側に入っていない。天井側には入っている。
• 直床だったり駅から遠かったり しょーもない共用施設があるっていうのは自分の力では どうにもできないでしょうけど、 ここで気になるようなものは自分でリフォーム屋か何かを使えって少しお金をプラスすれば 直せるものばかりだなって思いました。 （２４時間換気とか折り返し断熱のことはわかりませんが）
• 気密性に関してははまったく問題ないです。光熱費もびっくりするくらい安いです。 気密性はむしろ良すぎて料理のにおいなどがこもるので、料理をする時は窓をすこし開けているくらいです。
• サッシ2m。 天井高最高で2.5m。 ただし、部屋ごとに異なる下り部分があります
• 図面を見る限り、壁の色は白のようです。汚れは大丈夫でしょうか？ やはり年がたつと黒ずんだりするのでしょうか？外観はマンションの 価値を示す上で大変重要です。タイルの張替えにお金が係り、修繕費が 途中で足りなくなるような事は避けたいですね。
• ここのスラブ、ボイドスラブでは無いらしい! 遮音性が期待できますね。
• クレッセントは2960もあり、二重床二重天井を採用しても 部屋の高さ2500です! しかも、ボイドスラブではなく、LL45の性能ですから、 静粛性も期待できますね。
• 外壁ですが、バルコニーは一部黒色塗装のアルミパンチングですよ。 隔て板を隠す感じで(全部ではありませんが) モデルルームにモノがないのでどんな感じになるか気になりますが 設計が日建ハウジングなのでキレイに仕上ていただけることを願ってます。
• 気になっていることがあります。 劣化対策等級です。 現在、ほとんどの新築ンションは等級3です。 しかしクレッセント矢向は等級2 大丈夫でしょうか。
  • 営業さんにもらった資料「キューナビ」によると、この物件では 水セメント比：55％以下 かぶり厚さ：JASS5仕様 となっています。設計かぶり厚さの標準値も同時に掲載されていますが（同資料10ページ）このJASS5仕様のかぶり厚さと水セメント比55%をあわせると、等級3の耐久性があることになるようです。コンクリートの耐久性はそれほど問題はないのかなと思います。（素人調べ）
  • 劣化対策等級が３だと、フラット３５Ｓの適用が可能っぽいので、 できれば３にしてほしいですねー。
  • かぶり厚がJASS5で水セメント比が55%の場合は、等級2というのが 　基準のようです。残念ながら、立派な等級2のようなのです。 　最近のマンションではほとんど等級3。 　国土交通省によろと2003年マンションでさえ、85%が等級3。 　ほとんど気に入っていたクレッセント矢向なので、 　ちょっと残念なのです。 　みなさんがおっしゃっているフラット35Sが使えないのも痛い。 　なんでだぁぁぁMORIMOTOさん。
  • 営業によると矢向の物件の場合は、土地が整形で、建物の配置もコの字型だから劣化等級２でも問題ない(?)よう＞な雰囲気の説明 。ちょっと苦しい感じがします 。仮に売却しなければならない場合、資産価値が大きく下がりそうですよね… かなり不安になってきました
  • コンクリート中性化のみに焦点をあてると、等級３並になっていると思いますよ。 （思い違いがあればご指摘ください） しかし、その他モロモロの項目において等級３不適格となったことは間違いないようですが。 確かに、残念ですねぇ。
    • 中古マンションで等級を気にして購入する人は少数派(認知してる人も)でしょうから資産価値に影響はあるでしょうけど大幅に下がるようなことはない気がしますが。。。 楽観的過ぎますかね。。。
  • しかしフラット３５Sの適用基準外のマンションだとは思いませんでした。 まさか４つの基準を１つも満たさないとは・・・。
  • ４つのうち一つも満たさないんですか？ バリアフリー性とかは特に問題がないと思いますが 耐震性・耐久性に劣るのはちょっと…という気がします お買い得の理由はこれだったんでしょうか。
  • 等級2では、コンクリートは経年変化で中性化がすすみ、劣化していく。 この劣化を防ぐ対策として、水セメント比、コンクリートのかぶり厚が関係してくる。 同じかぶり厚(規格)でも水セメント比が55%だと等級2、 水セメント比が50%だと、等級3。 かぶり厚は規格化されているが、水セメント比が規格化されていないところで こういう問題も出てくる、と言う専門家もいるそうです。 http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20040929B/index.htm
  • 劣化等級は ①水セメント比（水か少なければコンクリートが中性化しにくい→鉄筋がさびにくい） ②かぶり厚さ（鉄筋がコンクリート表面から深い→鉄筋がさびにくい） の２点で評価されます。建設コスト的に②を採用することはあまりないと思います。一般的に①を採用します。 水セメント比が５５以下か５０以下かで本当の建物の劣化等級は決まらないと私は考えています。そういったコンクリートの中性化の試験を何度も行いましたが配合、仕上げ、コンクリートを打つ時期によって大きく変動します。フラット３５ｓの適用への影響は大きいかもしれませんが、建物の劣化指標としては騒ぐほど大きな差はないと思っています。それよりも設計監理や施工会社の品質管理の方が大切だと思います。 デベの書くパンフレットは当たり前のことをどれだけ大げさに書くかなんですよね。つまり安くできることで売りを作るのがデベのやり口だから、こぞって劣化等級３級って言い出したんだと思います。じゃあぜこの物件は２級なのかというと、コンクリートを打つ時期が違うのが一因ですかね。暑い時期より寒い時期の方が割高となるためその割高さ分を削減するために２級にしたんだと思います。この建物は９月引渡しのためコンクリートは寒い時期にうたれます。これまでのものが３級にしやすやすかった理由は、４月引渡しが主流だったから寒くない時期にコンクリートが打てたからだと思います。
• この価格で二重床二重天井・階高の高さは滅多にないんじゃないでしょうか。 タンクレストイレやキッチンのスライド式収納にはリフォーム時に変えることができても、 階高や二重床二重天井は変えようがないですしね。
• 民事再生法の申請で、工事が中断してますが、 建築自体に問題は無いのでしょうか。 この時勢で、問題有る物件は建てないとは思っていても、 １００％信用してもいいのかと悩みどころです。 実態はどうなんだろうと・・・。

共用施設

• 駐車場が６０％程度と値段がちょっと高い点がネックです。
  • 駐車場はこのあたりは容易に見つかるし、この価格帯の購入者の自家用車保有率は６０～７０％くらいでしょうから、さほど問題ないのでは。
• リモコン式のシャッターゲートで無いとききましたが、防犯上大丈夫なのか？ 敷地内に自由に人が出入りできると言う事ですよね？ 使いかってより防犯上が心配です。
• 駐車場・・・ 機械式でもいいからもっと安ければ借りたいんですけどね。 何でマンションに付いている駐車場なのに周辺とほとんど変わらない金額なんでしょうかね。。。
• 駐輪場は、１戸につき２台分確保されています。

設備・仕様

• モデルルームだからと言うのもありますが、 すごく内装のデザインセンスがよく、標準装備もかなり良かった。
• 確かに設備のグレードは相当落としていましたね。でも同じ価格帯や立地感の物件と比較すると私は良いと思いました。大手の方がブランドに胡座をかいて酷いもんつくってますよ。
• 私もキッチンがスライド収納でないのが残念でなりません。 キッチンの収納扉を開けたとき、言葉を失いました。 しかし、その他は特に問題ないと思いました。
  • キッチンはスライドでないけれどピピットガスコンロがグレードUPされていまた。
• 二重床になってましたね。
• 換気扇も業務用みたいで残念です
• うちが気になったのはディスポーザーが標準ではなかったことぐらいです。
  • ディスポーザーは専用浄化槽が必要なんでコストアップの要因となるので切られたのでしょう。
• スロップシンク（洗面ボウルが付いてるタイプ？）では無いようです。 公園の水飲み場にあるような蛇口だけが付いてるタイプでした。
• ２４時間換気システムが自然吸気。熱交換ではない。
  • シックハウスになりやすい敏感なタイプの方ですか？ そうであれば24時間換気システムはとても重要なものかもしれません。 私は外気と内気の温度にかなり差があるときは（真夏や真冬）システム自体止めてしまうと思いますので熱交換でなくても気になりません。
• クレッセントは間取りや建具は普通のランクだと思います。 室内設備はいいと思いますよ。
• IPPSという会社が、東京電力から電気を一括購入し、 それを各戸に分配する、っていう仕組みでしたよね、たしか。 電気代が安くなるのは、単純にウレシいですよね。
• 風呂はTOTO、トイレはINAX ガス関係は東京ガス、 システムキッチンはタカラですね。
• キッチンの閉鎖感と天井の梁出しによる圧迫感も気になりました。
  • 囲まれ感がありますよね。水はね防止だそうですが、池上とはだいぶ印象が違うと思いました。つり戸棚タイプだったら、かなり囲まれ感ありそうですね。

間取り

• 西側の間取り図を見てみると、リビングに続く部屋が引き戸だったりというプランがあるようですね。
• 玄関ポーチって結構広めな部屋多いですよね？ 自転車置き場は１Ｆにあるようですが、週末くらいしか自転車使わない場合は 玄関ポーチのところに置いておいてはいけないんでしょうかね？
  • 残念ながらポーチ部分は共有部分であり、専用使用箇所にも入っていないようです。なので、個人のものを置くことは出来ないかと思います。
• Iモデル、Nモデルってライトウェルがあるんですね。 これはいいですね! 特にIモデル こんなに広いライトウェルが付いてるとは。。。 主寝室の窓がライトェル続きだし、 ポーチも広くなっている。。。。 これはいい!
• うちは３ＬＤＫの部屋を選んだのですが、 今は２人なので 部屋の使い方は、リビング＆和室解放＋２人の寝室＋もう１部屋は納戸替わりか書斎替わり 。子どもが一人できたら 納戸がわりにしてた部屋を子ども部屋に もう一人できたら夫婦の寝室を上の子に、 小さい部屋を下の子に（家にいる度合いによって逆もあり） 夫婦はリビングのとなりの和室で寝ます。 また、子どもが独立していったら元に戻る感じですかね〜

買い物・食事

• 駅前のスーパー、１０時とは言わないから せめて９時までやってくれたら嬉しいなぁ
• クレッセントから歩いて５分のところに西友があります。これが使えるんです!!その西友、２４時間営業なんです。
• 近所になるかどうかは？？ですが、徒歩圏内に少しありますよ。

1. ドンキホーテ　※24時間
2. イオン系列まいばすけっとミニスーパーあり　※23時までだったはず。
3. ミレナリオタワーっていうマンションの向かいの大型スーパー　※24時間

• まいばすけっとはイオングループのミニスーパーです。 PBが充実しているので便利と思います。 しかし矢向は商店街があるので価格競争していて全体的に食材は安価かも知れませんね。
• 矢向、いいとこですよ！温泉あるし、食材安くておいしいのが調達できるし。外食も、店構え悪くても安くておいしいとこたくさんあります。
• スーパーは、大小あわせれば、4つ、5つは付近にありますから 生活する分には困りません。

育児・教育

• 横浜は公立と私立で落差がはげしいようで… 中学校から私立受験させないとならないのかな～
  • 公立と私立との格差もあるのかもしれませんが、まずこの物件から公立中が結構距離ありますよね。 どうせ遠いなら私立かなとか思ったり。
• クレッセントから30秒のところに幼稚園がありますよ。 　公園も多いし。。。。
• 学校の悪い噂は、あまり聞かないので、その辺はホッとしてます。 （昔はちょっと悪かったような話は聞きましたが･･汗）
• 気になるのは、大きな公園が近くにない事かなぁ^^;
• 周辺の教育環境についてですが、私はまるっきり心配していません。 自分の教育方針や経済状況によって、私立に行かせるなり、公立に行かせるなり 選べばいいわけですし♪ そもそも私はこの周辺の公立育ちなのですが、 なんとなくのんきな感じで、ひどいガラの悪さは感じませんでしたし、 これといってひどい噂は聞きませんでしたよ。 （といっても公立・私立問わず学力が極端に低い高校だとどうしてもガラは悪目だと思いますが・・・） 私が世田谷育ちとか、高級住宅街育ちじゃないからかもしれませんが、 この周辺は色々な意味で背伸びをしなくてよい丁度いい環境だと思っています。
• 保育園、幼稚園は厳しいようです。 近所に沢山ある・・・からと言っ、て入れるとは限らないと言うのが現状のようです。 妻が聞いてくる噂では、非常に厳しい抽選or先着順で一家総出で徹夜・・・なんて事があるようです。
  • フルタイム正社員でゼロ歳から入れるのであればなんとかなりそうです。 駅前など便利なところにない保育園だと結構空きがあったりします。 認可外ですが横浜市が認可して助成する「横浜保育室」もあり、共働きなら 保育料も認可保育園と変わりません。

周辺環境・治安

• 矢向ではありますが、駅3分で近くで（実際2分ちょっと）、現地に行く前は電車騒音が 気になりましたが、実際の現地は目の前に公園もあり比較的静かに住めそうでした。
• 矢向近辺の治安やガラなど気になるところですが、友人に聞くところではこの近辺は比較的良いそうです。
• 矢向は比較的地味でのんびりした雰囲気なので 夜、ちょっと街頭が少なく暗いのがたまにキズですが あまり心配ないように思います。 川崎駅の東口から海側にかけて（川崎区）はチン○ラっぽい人やヤ○キーぽい人やひったくり、 泥棒が多いようですが、 幸区から上（矢向も含め）は比較的安全な地域かと思います。 とはいえ、どんな田舎でも今は絶対安全、というところはないと思うので 何ともいえませんが。。。
• 矢向に治安を求めてはいかんですよ。 それでも数年前より、だいぶ良くなってはきましたけど。 ３丁目には暴力団の事務所があるし 矢向駅のそばには創価学会の会館もあります。 休日になると駅前のドトールは信者だらけ・・・。 それでも長年住んでると慣れてくるので不思議です。
• 矢向は犯罪やもめごとは少ないと聞いてます。 川崎東口、鶴見駅東側地区に比べたら断然すみやすいと。
  • ピンポイントで犯罪がどうのヤンキーこうのと言っても。。 強いていえば角の焼鳥屋、歩道のガードを椅子がわりにして結構人が集まっている。なじみなのか、競輪場っぽい雰囲気。。煙、においもちょっと、、かな。不定期営業なのも謎。公園に前は缶集めの人、良く見かけた。。公園北側の市営住宅は、全体としてご老人が多いような印象。問題住人は特にいなさそう。南側の通りの連れ込み宿ってまだやってるのか、看板そのままでやはり謎。ま、川崎、鶴見ではごく普通の環境か。。
  • まさにピンポイント情報ですね。 確かにこれらは川崎・鶴見ついでに大田区ではいたって普通の光景ですね＾＾； まだいい方では？ ゴミ屋敷も見かけないし（あるか知らないだけ？）、布団たたいて騒音たてるおばさんもいないし。 競輪場“みたい”なだけでほんとの競輪場が近くにあるわけでもないですしね。
• 私の友人も矢向に住んでいますが、歩いて10分のところでも女性一人で歩けるくらい治安は良さそうですよ。 ちょっと下町？っぽい雰囲気というか繁華街から少し離れたさびしい印象すら与える静かなところだったかと。 しかもここの駅からすぐですからね、 堅実なご家族が住まわれている地区のようなところでこの条件はなかなかナイなぁと
• 私も知り合いに矢向の元住民がいることが判明しましたが 矢向はすごくいいところだと絶賛していました（それもかなり興奮して語っていました） 川崎がすぐ近くなのに、下町っぽくて生活するには便利で困らないと皆さんと同じように言っていました 開発された大都市に住むより好きですよ、個人的には。

周辺施設

• 矢向駅は近いうちにエレベータ設置等もあると聞いています
• 休日はミューザでコンサートなんかもされてるようなので、行ってみたい。 わりと文化的な街だと思ってます。
• ネームバリューの高い横浜市の住所で公共施設が充実しているという川崎の街で生活できるところって矢向しかないのでは。市民ｻｰﾋﾞｽってどこに住んでいてもそれほど感じない。
• 徒歩５分圏内に以下の各施設があります。

銀行：三井住友銀行（矢向支店）、みずほ銀行（ＡＴＭ）、三菱東京ＵＦＪ銀行（ＡＴＭ）

コンビニ：サンクス、セブンイレブン、ニューデイズ、ミニストップ、１００円ローソン

ドラッグストア：セイジョー、カツマタ

スーパー：食品館あおば、ユアーズ

その他

• 東側の道路が夜も結構、車の量が多いので東側の低層階は住んだら車が気になる感じがします。 西側は駐車場があるので、後々は３階建て程度のアパートが建つ感じがします。 南側は特に問題ない感じがしました。
• 西の土地は物件の元の地主と同じ人みたいですよ。すぐに何かは建たないのでは？たくさん車も止まっているようですし。南側はあの空地だったら３階くらいなら建つかもしれませんね。
• 確かペット飼育可でしたよ。

掲示板

• 「クレッセント矢向センティア」についての口コミ掲示板
• クレッセント矢向センティア(（仮称）矢向プロジェクト)
• クレッセント矢向センティア【住民版】