プラウドタワー神戸 県庁前

2011年3月12日 (土) 12:18時点における版

プラウドタワー神戸 県庁前外観予想図

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市中央区下山手通4丁目5番1（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分
2. 神戸市営地下鉄西神・山手線 「県庁前」駅 徒歩1分
3. 阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩9分

• 総戸数：122戸
• 構造、建物階数：地上28階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2012年01月上旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　大阪支店
• 施工：

価格・コスト・販売時状況

• 近くのタワーより価格が高いと正直、伸びないどころか後になって値下げせざる負えないように思いますが・・・＠230でも厳しいように思いますが、どうなんでしょう？
• 案内状を頂きました。お電話で価格を聞いた所、3LDK・70台前半平米、低層〜中層階で4500〜5000万と聞きました。個人的にちょっと高いなと思いましたが近隣のタワーの価格は同じくらいでしょうか
• 低層階(14階まで)北西角71平米が4500万から5000万でした。南西向きの約75平米低層では5000から5500します。前のマンション丸かぶりですけど…価格設定は現行より少し下がるようですが、大きく変動することはないようです。ちなみにブリリアは北西角75平米は14階でも4430万でした。結構冒険してますね～実際の価格はどのように設定されるのか気になりますね
  • 低層階でそれだけしますか。南西で坪240万するんだったら20階から上は300万近くするんだろうなあ。300万×30坪で9000万と300万×27坪で8100万。あほと違うか。東京と違うで。
• 高層階はそこまでは伸びないようですが、プラウド南西角(15階から)97平米7000万台です。ブリリアは早くから完売してましたが、南西角で96平米15階は6370万でした。立地が違うことを強調されていますが、徒歩数分で1000万違うのはどうなのでしょう。とても期待していましたが正直がっかりです。引っ越ししたい熱がうせました。今の時代をよめてませんよね
• 東京では、迎賓館＝赤坂迎賓館だよ。相楽園は、かなり無理があるけど、新宿御苑？迎賓館に隣接し、さらに東に兵庫県警、北に県庁と栄光教会。土地勘が無ければ、56さんが説明受けたように『立地が違う』だよね。東京でいえば、まだ販売中の港区の『パークコート赤坂　ザ　タワー』みたいなものかな。残っているので77.26平米で11990万円　159.42平米で35500万円。神戸は東京の50％ＯＦＦだよ。それを思うと安い安い。でもここも高すぎて中古物件なっているけどね。そんな価格でも売り出せる東京は、やはりすごいよ。所得が違いすぎる。
  • 神戸人なので立地の良さは理解していたので、ある程度は覚悟していましたが･･･予想より1割弱増でした。。
• 野村不動産は相変わらず強気というかマーケティング能力が無いのか、ホンマに閉口してしまいますね。価格設定が５００〜１０００万高すぎる。近くに適性な価格で販売している物件もあるのでそちらにしますわ。
• 私が思うに（ブリリアと比較してみて）

1. プレミアムフロア......最上階にこそ意味があるのでは？自分が1番高い階だから金持ちは買うと思う。それなのに、最上階が展望ラウンジなんて。ブリリアも、最上階より1階下は、全部屋売れていないみたいだし。
2. 上層階...............価格がはっきり分からないが、そこそこ売れるかも。
3. 下層階...............ブリリアでもかなり売れ残っているのに、1割高ではとてもとは思う。

• スケールメリットが無いから建築費や修繕費は割高になる。コスト高に耐えられるなら、買いだと思う。
• 南西の部屋だけは価格変更無かったので、そのあたりかと。建物が南東をむいているので、一日中、朝日から夕日まで部屋の中に日が差し込むので買うならこの向きと思いましたが、いかんせん高すぎて。価格は7000万円台後半でした。坪250万、まあ妥当かな。

交通

構造・建物

• 周辺建物や南側のマンションとの距離感が気になります～。南側は圧迫感ありますよね。かといって、東側や北側もかなり高層階じゃないと開放感ある眺望は難しそうかも？
• 立地はいいと思って期待してたんですが。ちらしの完成予想図を見てちょっとがっかりでした。南側のマンションが高さの2/3くらいまでありますし、東側には駐車場棟、北側は店舗でヘンに敷地が欠けてる。せっかくの立地なのにランドプランとかイマイチな印象です。
• このマンションは形がいびつだし貧弱でブサイクですね。戸数少ないし、前のマンションがもろに圧迫感あるし、無理矢理建てた感がありあり。
• 公館が見える西側を希望していたのですが、公館の高さが低いため、若干距離はありますが警察本部のビルの窓から丸見えの印象を受けました。階層にもよりますし、ベランダは工夫されていると思いますので実際の景観は分かりませんが都会は、目の前または少しだけ離れた場所にビルがあって当然かもしれません。目の前の3車線の道路ですが、常に車は走っている状態で、メイン道路のようなうるささはないかもしれませんが、個人的には車の音がいつもしているなと感じました。コンビニに関しては、「なんでここに？」という印象です。マンションが出来上がってからは、すぐ近くにコンビニがあり便利と感じるかもしれませんが。。
• この物件って長方形で細過ぎない？
• 小規模が好きな人には良いと思う。中層階以上は、1フロアに4戸だからほとんど顔見知りになれる。
• 南側のマンションの汚さと圧迫感はありえないですね。おそらく13階か14階位で南側がやっと抜ける感じでしょう。1LDK,2LDKの部屋は14階までにしかないようですので、ここはパスします。15階以上の80平米以上でなければここは価値がないでしょう

共用施設

• 確かにプラウドで最上階にラウンジはガッカリだな
• 引っかかったのが仕様説明では24時間ゴミ出しＯＫとなっているのに実際は違うみたいなのと、ゴミ出し場所がパーキングの一階でエレベーター から少し距離がある事です。高齢者と同居予定なのですが、高齢者には少し辛い距離かも…あと、15階以上と15階以下ではゴミ出し条件が違うような。。。玄関の段差も微妙だなあ。
• ごみは１４階までは、各個ゴミ捨て場まで、上層階は各階にゴミ置き場がありそこまでもって行く。エレベーターは下層階と上層階は分けています。下層階用のエレベーターは、汚れるでしょうね。
• 15階以上は各階にｺﾞﾐ置場を設置し、処理していただけるとの事ですが、パンフレットを見る限り、各階にそのようなｽﾍﾟｰｽがあるようには見えません。それに、臭い等は大丈夫なんでしょうか。
  • 15Ｆ以上のごみ置き場は低層階用のエレベーター部分のスペースを使うはずです。ＨＰの図面なら3基あるＥＶの南側、扉があります。その部分だとおもいます。
  • 低層階用のｴﾚﾍﾞｰﾀｰｽﾍﾟｰｽですか。納得できました。ありがとうございます。
• 駐車場は高額物件の十数件に優先権があります。しかもハイルーフは10台分しかスペースがないみたいですので、抽選にはずれたら..と思うと。タワーに住んで、近隣の駐車場まで歩くというのもなんかねえ。特別な人が住むには、我慢できないのでは？
• ここの低層階は眺望もないし、高層階とエレベーターも別、ゴミもゴミ捨て場まで持っていくなど、かなりへこむ日常生活がまっているよ。
  • そうだね。ｺﾞﾐ捨て場までの、あの距離はちょっと辛いよね。管理費等で、かなり差をつけて貰わないと、鬱憤が貯まりそう。
• スカイラウンジも夜１０時まではフリーみたいですし。１５階以上は早期完売しそうです。
• ゲストルーム使用料金は１名￥２，０００だそうです。

設備・仕様

• ﾋﾞﾙﾄｲﾝ食洗機は、15階以上のみ標準装備です。低層階には付きません。床暖房は、電気式のがついてたように思いますが…
• 床暖房は付いていない…のかな？少なくとも、ﾊﾟﾝﾌﾚｯﾄ見る限りは確認できませんでした。
• たしか床暖房かエアコンか選ぶのではなかったでしょうか
  • 私が聞いたのは、リビングは床暖房のかわりに、パナ製のエアコンが標準装備という事でしたが........。
  • 何となくですが、床暖房は付いてないぽいですね。こんど営業さんに聞いてみます。
• 床暖房無いのはエコポイントがらみみたいです。関電とパナと組んだオール電化のプラウドは、床暖房無しでエアコン標準装備が基本みたいです。

間取り

• 眺望の面で確実に南側の大きなマンションを抜くためには１７階以上が無難だと思う。下のコンビニはこのまま残るようですね。
• 間取りは魅力的です。１フロアごとの戸数が少ないタワーのいい面が生かされていますね。しかも対面キッチンでないのがイイ！
• 北西の部屋は、高層階でも眺望はあまり良くないと思います。西に県警、北に県民センター、北西に県庁と囲まれています。北東の部屋の方が、いいと思います。
• 間口は広いけれど、奥行きが不足している。そのためか15Ｆから25Ｆの内側の境界がでこぼこまっすぐに、すぱっと壁を仕切れなかったのだろうか
• ここって、四隅に柱が無いので眺望が良いのを売りにしていました。しかし、図面を見ると、その分、部屋の中に柱が来てしまい、かえって間取りに制約が出来てしまったのでは？特に15Ｆから25Ｆの南側の2部屋。値段かなり高いのですが、間取りが、面積のわりにショボイと思います。かえって、北側の2部屋の方が狭いのに、使い勝手がいいかも.......。なんか、いいところより、悪いところが気になってしまって、期待していただけに複雑な気持ちです。

買い物・食事

• 元町も三宮も買い物するには安いです。元町ケーキは有名ですよ、南京町の中華料理が有名ですが以外と一本ずれた場所のレストランが美味しかったりします。南京町のレストランでは洋食屋の「伊藤グリル」が有名で美味しいです。ランチがお得です。マンション近くにブラブラとする場所が沢山あるのも魅力ですね

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  元町商店街

育児・教育

• 小学校はまだしも、中学校は問題児が集まる学区です。純な日本人は少なく、中国人、韓国人、欧米人、インド人が多いです。国際色豊かですが、基本的に私学をお勧めします
• 生田中学は教師からして問題ありと聞いています
  • 生田中学は、具体的にどういったところが問題ありなんでしょうか？
  • 周辺住民さんが何が言いたいのか、よくわかりませんが、生田中学は歴史のある伝統校です。ただどこの有名な学校でも少なからず、何がしかの問題はあるはずです。意外と学校ではなく、家庭内での問題などもあると思いますよ。過保護過ぎる親のこのような反応が見ていて、一番気になりました。で、どうしても気になるのだったら、名門私学でもやればと思いますが。そこでも少なからずの問題からは、残念ながら避けて通れませんね。

周辺環境・治安

• 気になるのは現在営業中の1階のコンビニです。いつも通りがかるんですが決まってヤンキーがたむろっててとても気になります。警察とも仲良くしゃべってるところがたちが悪い・・・
• 近隣の件ですが、

1. 来春、出所することとか（抗争は絶対起こると思います）
2. 最近、地方の子に、神戸市内に事務所を出すようにさせていることとか

• 南の大きなマンションにはややこしい人がかなり住んでいます。警察とよくもめているのを良く目にします。このマンションのすぐ東には事務所も健在です。
• すぐ近所のパルモア病院に毎日何度も妊婦が救急車で運ばれますので深夜、早朝構わず救急車の音は酷いものです。
• 南側のでかいマンションの住民とコンビニに深夜たまる若者がとても気になる物件です。近隣の事務所が指定暴○団でないというのも非常に気になります。
• 日本人ではない人々が多い、ちょっと独特な雰囲気のあるエリアです。それと少し西に行くと、事務所関係者の姿が道端でちらほら見受けられます。慣れればどうってことないんですが、まぁ独特ですね・・・。

周辺施設

• 妙法寺、学園あたりなら、そんなに不便とは思いませんが。中央区でも、新神戸から王子動物園の住宅地も便利です。病院もたくさんあります。買い物も、coopや阪急の宅配があります。さらにこれからは、ネットスーパーの時代です。老人がいちいち買い物に行くというのは、時代遅れになりますよ。
• 徒歩圏内で大きな病院は、プラウド周辺にはありません。徒歩で買い物と言っても、コープの小型店があるだけで、元町から荷物を持って坂上がってくるのは、かなりしんどいと思うよ。まあ、HATなら、日赤病院、スーパー、大型家電、美術館、さらにドンキも出来るしそちらがお勧めですね。小児救急もあります。お孫さんも安心ですよ。
• ○○組の事務所（本宅？）が近すぎる。
  • 〇〇関係の本宅近くは近隣に配慮していると聞きますよ

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  旧居留地周辺

• 兵庫県公館.jpg

  兵庫県公館

その他

掲示板

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