シティハウス文京護国寺

2010年2月16日 (火) 15:31時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区大塚2丁目9番7号（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩10分
3. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩7分

• 総戸数：56戸
• 構造、建物階数：地上13階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成20年3月末
• 売主：住友不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 5,800万円～1億4,500万円
• 一番安くて坪４００万円弱からのようですよ。眺望の良い部屋は４５０万円位ですかね。ＭＲをケチって価格は高く。
• 驚きの高価格ですね、いくら文京区とはいえ2ＬＤＫが7000万円超えて3ＬＤＫが全て1億超というのは、いくら何でもやり過ぎでは。音大附属高校の運動場跡地ですが、そんなに土地の仕入れ価格が高かったのでしょうか。
• 3ＬＤＫが全て1億超というのは、いくら何でもやり過ぎでは。護国寺ってそこまでの利便性、ステイタスは無いと思うのですが。新々価格ってやつですか？
• ５５平方メートルの部屋を希望していましたが、全て北向きで浴室は狭い。バルコニーはついているが、エアコンの室外機置き場の様。これで７０００万円以上。最悪！
• バルコニーは、洗濯物乾し場専用なのか半面バルコニーにもならない狭小バルコニー？その分、採光優先ということなのでしょう、南西の角部屋はリビングの南はＦＩＸ窓で、バルコニーは北側にある。場所柄バルコニーの洗濯物干し禁止かもしれないから、使い道は花置き場？
• 3LDKで9000万円未満のへやもあるようです。
• やはり坪４００万超えましたか。
• 70㎡台3LDKは中層階以上は億ションですね・・ここに億は出せないなー、って思うの私だけじゃないですよね？？
• 現在発表になっている物件の価格は、坪400を切る部屋が目白押しです。やはり何らかの価格調整がなされたのではと思いました。皆さんどう思われますか？。

1. ５５平米（３F）　６２００万（坪３７３万）
2. ５５平米　６６００万（坪３９４万）
3. ７３平米　８４００万（坪３７９万）
4. ７９平米　８９００万（坪371万）
5. ８４平米　９３００万（坪３６６万）
6. ８４平米（１１F）　１１０００万（坪４３３万）

• 第３期だそうです。不思議なくらい、まったく売れませんね。

1. 601 A 9700万円　 6階/13階 84.1m2
2. 303 C 7950万円 3階/13階 73.45m2
3. 304 D 5950万円 3階/13階 55.33m2
4. 705 E 6700万円 7階/13階 55.33m2

• ここで多少なりとも割安に感じるのは最上階のプレミアムのGタイプでしょうか？（東南門部屋112㎡で1億5500万円、坪単価　450万円）以前は、2億円くらいの強気だったような、。
• 価格情報です。

1. 201 A' 9300万円 3LD・K 2階/13階 84.1m2
2. 402 B 8900万円 3LD・K 4階/13階 79.39m2
3. 303 C 7950万円 3LD・K 3階/13階 73.45m2
4. 304 D 5950万円 2LD・K3階/13階 55.33m2
5. 1302 G 1億5500万円 3LD・K13階/13階 112.92m2

交通

• 駅から近く立地も良いです。
• 交通の便も悪くなさそうですが、渋谷方面へのアクセスがちょっと・・・。池袋に出るのでしょうか。
• 雑司ヶ谷へは遠いです、護国寺は5分程度、JR大塚駅にも15分という感じです。
• メトロ丸の内線新大塚駅まで7分、茗荷谷駅10分程度です丸の内線は都内で2番目に古い地下鉄ですから、都内のメインを通っていて使えます。後楽園（水道橋側）、本郷三丁目、お茶の水、東京、銀座、大手町、霞ヶ関、赤坂見附（永田町側）四谷、・・・こんなところ。有楽町線を使えば、池袋、麹町、有楽町、新木場からディズニーランドに行くにも便利です。
• 利便性はいい地区だと思うが、渋谷方面のみ弱いんだよね。弱いといっても30分かからないが、この辺住みたい人は20分以内でいろんなとこ行くのになれてるから不便と感じるだろうね。
• バス路線多い、地下鉄だけ。
• 車・電動自転車は必需品ですね。
• 茗荷谷の駅前まで、地図ソフトを使って計測すると不動産表記だと徒歩12分です。

構造・建物

• 外観は黒っぽい都会的で個性的な外観でいい感じでした。
• 最上階近くのプレミアムフロアーを除外すると1フロアー5戸の内廊下のようですから、プライバシーは大丈夫。フロアー戸数が少ないから出来ることなのですが、南向き角部屋は北までつながって、北向き角部屋でもあるわけですから（センターイン）北側の護国寺の緑とサンシャインや新宿の高層ビル群（南西角部屋）が一望できるではないでしょうか。南側の御茶ノ水女子大の緑と、湾岸方面のタワーや夜景も見えるので眺望重視なら南西の角部屋の高層階がいいかもしれません。但し、高速道路の騒音も大きいかもしれません。（あくまでも全部想像です）
• こちらはゼネコン、鴻池組です。
• 良いと思ったところは、天井高最大2650㎜でシティテラス目白、ガーデンヒルズと比較してもどこよりも高い天井。
• 窓なし部屋がたくさんあるのは、単純な話しですが、内廊下で真四角な部屋を作るから仕方ないんです。外廊下の田の字マンションだって、窓のない中和室がありますから。でもこちらのは、窓がなくても角部屋ですから比較的明るいと思いますよ。
• 音羽通りと違い少々さびれた印象の道沿いにあるのと、部屋の面積を取るためなのでしょうが、玄関の狭さと目の前にすぐ並ぶドアの圧迫感がすごかった。。。
• 最近分ったことですが、車の音がうるさいです。道路沿いに面している部屋の音がうるさい。更にびっくりした事ですが、上層階で掃除機をかける音がバッチリ聞こえる。。。マンションって、こんなもんなんだろうかー。

共用施設

• 小規模なので高額な割りにはコンシェルジェは付かない、修繕積立金の積み上げ額が将来的に変わってくる。
• 駅近でも駐車場が80％も確保されているのはいいのですが、内容は平置き駐車場が身障者用の1台のみで、残りの40台は機械式だという点でしょうか、車種がどうしても限定されてしまいます。

設備・仕様

• 内廊下採用と角住戸が多いこと、駐車場設置率の高さはやはり文京区仕様なのでしょう。
• ここは中規模ならではのことですが、内廊下で南向き中住戸を除いて全室角部屋というのは、設計がいいのかと思います。バルコニーが小さいのがデメリットかもしれません。
• 食器洗い機標準装備、御影石カウンターとキッチン。中小規模では珍しい、ディスポーザー装備とスラブ厚250㎜、高い駐車場設置率41台（73％）で1タイプを除いて、全室角部屋で開放感があり当然のように内廊下採用。
• 管理費がどこよりも割高なのに気が付きました。やはり、社内的にプレミアムグレードとしていて、この規模でディスポーザーと内廊下、二層吹き抜けのエントランスを採用しているからでしょうかね。
• スミフのいいところは、エントランスに資金を集中するのか他社と比較しても、非常に豪華に作りますから、来客には評判は上々です。ここのように100戸未満の中規模マンションで、エントランスホールが二層吹き抜けというのは、あまり例がないのでは。
• セキュリティが高いのはいいのですけれども、自分の階以外へは行けない仕組みになっていて、居住者を訪ねる場合、一階まで降りてインターホンを押さないと いけない　といういまどきのシステムは横のつながりを断絶し、逆にセキュリティの盲点を作りそうな気がしました。

間取り

• 2LDK、3LDK（55.33平米～104.61平米）
• 最近の文京区で、駅近の100㎡超える部屋のある物件は希少価値だと思います
• 広いプレミアム住戸は、最上階のワンフロアー3部屋だけなんですね
• MRを作らなくても売れると踏んだデベの強気がわかるような気がします。間取りも、5戸中2つのセンターイン、1つの南向きワイドスパン2つの2LDKの角部屋と、普通の中住戸がないとは立派です、住まいとしては申し分ない設計なのではないでしょうか。1フロアー5戸中4つが角住戸、1つが南向きワイドスパンとればこの住所では、それほど高くないでしょう、音羽通りより高台だというのも良い。但し高層階にしないと、メリットは半減かもしれません。
• 各部屋の間取りが良いし価格を別にすれば、住みやすそうな感じです。
• 浴室は55㎡で1317サイズ、80㎡前後で1418サイズと書いてあるので狭いことはない、ごく標準的なバランスのとれたサイズでしょう。
• 間取りも、AとBタイプには窓のないリビング続きの中和室のような部屋があります、億ションとしてはさすがに疑問です。
• プレミアムを除く、3LDKはA〜Cの3タイプですねそのうち一番小さな73㎡のCタイプ東南角部屋以外の2タイプは、窓のない行灯部屋があるので、実質的に使途は2LDKということかな？間取り図を見る限り、バルコニーへ洗濯物干しは禁止のようですね文京区だから、仕方ないのかな。ファミリー向けというより、駅近希望のDINKSやシングル向けという感じですな。
• 全タイプともモデルルームがあり見ましたが、窓のない行灯部屋は１室だけでした。ほとんどのタイプは全ての部屋に大きな開口があり全く逆の部屋でしたよ。
• シングル＆生涯共稼ぎ生活のDINKS向けの2LDKは別にして、ファミリー向けのプレミアム住戸を除くA〜Bの3タイプのうち2タイプ（66％）にあんどん部屋があるのは、図面の間違いですか？あんどん部屋は、リビングの延長なんて宣伝に惑わされているのかな？
• Aタイプの洋室3とBタイプの洋室3は、外気に向かった窓はないよね
• 購入者は部屋ごとに買うのではないので、３LDKのプランの2/3で窓なし部屋がついてくるというのが正しい評価でしょう。

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  シティハウス文京護国寺　リビングト

買い物・食事

• 護国寺から江戸川橋にかけて大マンション群ですから生活に不便はないのでしょうが大型スーパーで買い物をするには、大塚や茗荷谷まで行かないと自動車で買い物をするのが現実的でしょう。比較的小規模のスーパーは点在していますからこちらが便利でしょう、
• 有楽町線の駅からは近いけど、買い物とか生活上の施設は遠いかも、
• 買い物が不便なのは確かでしょう。すぐそばの音羽通りの大マンション郡の人達は、どこで買い物をしているのでしょう？茗荷谷のスーパー三徳は週末に自動車で賑わいますから、ここもまさか自動車で茗荷谷や大塚まで行くのでしょうか？
• 買い物もこの辺りでは生協宅配を頼んでいるお宅が多いと思います。郊外で大型スーパーで毎日買い物、という生活をしていた方には不便かも知れませんが、毎 日買い物に時間を取られない、どんな重い物も玄関前まで運んで貰う、という生活に慣れると結構快適です。奥様方は電動自転車必須。
• 小さなスーパーは講談社のそばに有りますが、肉・魚は買う気になれません。新大塚駅にフーデックスともう１件大きなスーパーが並ぶようにして有ります。小石川４丁目には三徳。不忍通り千石降りる方に魚屋さんと八百屋さんが有ったように思います。とにかく買い物は不便ですが、宅配で注文されたり、外食派ならね。
• 茗荷谷の駅前にスーパーがあるから、それ使ったらいいんじゃない？歩いて１０分もかからない。１０分が不便というのなら不便だが。あと、いっぱい買いたいなら、護国寺から地下鉄で池袋へ行って、東武の地下でお買い物とか。地下鉄に乗って生鮮品買いに行くのも、それがこのあたりの生活スタイルだと思えば別に苦ではない。（郊外でバスに乗るようなもの）ただ、都心でももっと便利なところがあるのは事実でしょう。
• 新大塚の駅前のフーデックスまでは9分です、南大塚1丁目のライフまで13分。東池袋の駅前のスーパーまで12分。少し歩いたり、自動車を使えばスーパーはいくらでもあります、但し徒歩5分以内と近くないだけ。これは、ここに限らず音羽通りのマンションには全て共通しています。
• 護国寺駅前の新築マンションの1階に、小さなスーパーができるそうですがいつまで続くことやら。こちらは文京区としては、まだいい方だと思います15分も歩けば新大塚や茗荷谷、東池袋に出られますから買い物は間に合います。
• 今日会った護国寺駅そばのマンション在住の知人に食料品の入手はどうしているのか訊ねると、マルエツと西友の両社ネットスーパー利用が主だとの回答を得ました。五百円あまりの配送料が毎回かかるのだそうですが、注文当日に届くので便利、同じマンションの方々も大体そうされているとの事で、びっくりしてしまいました・・・
• 生協のカタログ販売、ネットスーパーは最初は面白いのですが生鮮食料品は、画像と実物が全然違うし、選べないから疎遠になりました。調味料とか、工業製品のような加工食品は問題ありませんけどいずれにせよ、一度で用が足りなければ不便だしその時間に在宅するのも面倒です。徒歩10〜15分なら、自転車や自動車で買い物に行くでしょう。
• 買物も護国寺駅上にポロロッカが出来ていて近場で便利みたいです。
• スーパーでは、最近出来たポロロッカの他、ライフ(新大塚)、サントク(茗荷谷)、ピーコック(千石)、コモディイイダ(江戸川橋)と周辺には質量ともある程度揃ってます。
• いい加減に呆れてきますね・・・・この方のそれは、言うならば、全部お隣の駅のエリアですね

1. ライフ：豊島区南大塚2丁目　坂を登って下って1㎞強　歩いたら往復30分以上？
2. サントク（茗荷谷）：文京区小石川4丁目　坂を登って排気ガスの春日通りを延々と・・約1．4㎞、徒歩なら往復40分以上？
3. ピーコック(千石)：不忍通りを登って、下って更に千石方面へ登って、2㎞弱往復1時間？？
4. コモディイイダ(江戸川橋)：文京区関口1丁目　坂を下って、排気ガスの音羽通りと新目白通りを延々と1．5㎞、歩けば往復40分強・・・

• ポロロッカは普通のスーパーです。ソコを利用した食生活でもソレホド偏らないですよ。ただ、近くにスーパーはたくさん無いです。歩いて5分以内にあるすーパーは、ポロロッカの先にある小さなスーパーぐらいです。その次に近いスーパーは新大塚駅近くのスーパージャンボかFoodexpress。徒歩片道8分くらいです。毎日、車で買い物はしないですが、週末はしますね。
• 近所に住んでいますが、護国寺界隈が生活に便利かといえば？ですね。確かにポロロッカができて前よりはましになったものの、品揃えが少ないので、結局池袋まで出たり、ネットスーパーで買ったりしています。レストランなども入れ替わりが早く、どうも地元に根付いていないと思います。（目白方面の不忍通りには何軒かいいビストロがありますが）

育児・教育

• 元々音楽短大附属高校の運動場跡地ですから、学校は人気の学校がたくさんあります、国立附属小学校に、いずれも徒歩圏だというのが最大の売りかもしれません。
• この近所の附属を持つ国立大学は、勉強が出来れば入学するのにそれほど難しいということもないのでしょうが、附属小学校や中学校は能力以外に運も必要ですからね。本来は国立の教育大学の実験校ですから、入試の成績だけということでもないし。入学準備で購入しても、誰でも合格するのは厳しいかもしれません。
• 某国立大学教育学部の付属小学校で教育実習しましたが、年間４〜５回実習です。要は61さんの言うとおり実験校です。成績のいい子から良くない子までまんべんなくいる感じでした。
• 学習能力も上〜並まで、まんべんなくいないと本来の目的である教育大学の実験校にならないんですでも受験するお子さんの、ご父兄はそう思ってないようですね（笑）この周辺の附属小学校では、20年以上前から週休2日制や通知票の絶対評価をやっていました。
• お茶の水に通うにはうってつけの場所の様です
• ここは文京区と言えども、特に高級感の感じられる場所でもないですしね。子供のお受験に熱を入れている人方にはいいのかもしれませんが。

周辺環境・治安

• 東邦音楽短期大学の運動場跡地のところです
• 北側道路なので、不忍通りの騒音は背にする。南側の眺望はよさそうです。
• 護国寺といえばお寺と学校のイメージ・・・。
• 護国寺までは旧東京市（江戸市中？）で古くからの街ですから問題ないでしょう護国寺駅が出来るまでは、陸の孤島という感じの立地でした。
• 雑司ヶ谷が近いから豊島区だと思う人も多いだろうし。文京といったら東大とか本郷地区を思い浮かべる人が多いんじゃない？
• 文京大塚は、御陵の裏手、お寺の傍まぁ歴史と伝統と文化のあるレトロな町だけどね。
• ここは運動にはもってこいの立地です。
• 護国寺の森の裏のへりで、夏はヤブ蚊と蛾がたくさんいます。夜道も寂しいし、街路灯は暗くて女性が1人で歩くのも恐い場所です。あの辺り、江戸川乱歩の少年探偵団のモデルになったくらい寂しいところです昔から発展しない地区です。おまけにお隣はゴミ屋敷と稲荷神社ですよ（笑）あそこが、文京区なのかと思えるくらい道も狭くてゴミゴミしてて、おまけに坂下は有名な坂下商店街へと続きます。文京区では目白台の坂下、水道と並ぶ庶民街だと思いますよ。
• ここは坂の中腹というかほぼ頂上で、信号があるとこだから、上りの発進で排ガスと騒音が渋滞より多いとこですよ。
• 護国寺近辺ははカラスの襲撃が多いそうです。
• 車の往来の激しい不忍通り沿い、しかも坂道でエンジン拭かす場所
• 坂道が多いのは、武蔵野台地にある東京都内(含山の手・皇居付近まで)では致し方なく、昔からの都民は普通に生活してますよ。田舎出身の方は、東京に坂が多いことにびっくりされるようですが。

周辺施設

• 生活上の施設が遠いです。
• 護国寺自体が巨大なお寺だからね。お盆やお彼岸のときは線香の臭いが漂ってくる。それを我慢出来るかどうかがポイント。
• テキストテキストテキスト

その他

• 場所の良し悪しは人によって違うと思いますが、僕の意見としては以下のとおり。

1. 不忍通り沿いであること。まず幹線道路沿いであることがマイナス要因。しかも、ここの通りを車で運転したことある人ならわかると思いますが、マンション側は下りでスピードをかなりだします。歩道を歩いている人が怖いくらいスピード出す車がかなり多いと思います。
2. 坂の途中であること。護国寺へ行くにも、新大塚へ行くにもとりあえず坂。しかも半端な坂じゃないです。車で登るとき、頂上付近で減速しないと前が見えなくて危ないといえばなんとなくわかるでしょうか？
3. 生活に必要な店がない。全然ないです。
4. しかし当然良いところもあり、風俗関係の施設がないことや国立の範囲であったりということもあります。坂が気にならなければ駅近ですしね。

• お茶の水女子大の借景とサンシャイン60の眺望がセールスポイントのようです。

掲示板

• 「シティハウス文京護国寺」についての口コミ掲示板
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