フェイバリッチタワー品川

2011年1月29日 (土) 00:07時点における最新版

フェイバリッチタワー品川　外観1

フェイバリッチタワー品川　外観2

物件概要[ ]

• 所在地：東京都 港区港南３－７－１６
• 交通：山手線「品川」駅　徒歩１１分
• 総戸数：223戸
• 構造、建物階数：ＲＣ造　３１階建て
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2006年10月築
• 売主：伊藤忠都市開発
• 施工：竹中工務店

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ８０平米前後の間取りが品川徒歩圏内で4000万円台で買えるので、コストパフォーマンスはよさそう。
• 北側の一人暮らし用住戸は投資用として引き合いがあるらしいですよ。
  • あの部屋は確かに、投資用（賃貸）かセカンドハウス用だね。
• ちなみに北側の一人暮らし用住戸は賃貸に出すとどれくらいの賃料になるんやろか？
  • 北側一人用は、高層53.78㎡、1.5層タイプの40.00㎡の２タイプがある。1.5層タイプは、坪単価的には約60㎡に相当するから以下の感じかな

1. 高層（24階から31階）東京タワービュー　53.78㎡　　約19万円から約20万円
2. 1.5層40㎡（2階から31階）
3. 19階までは眺望ＮＧ　　　　　　　　　　　　　　　　　約17万円前後
4. 20階以上ならちょこっとレインボーブリッジビュー　約19万円
5. 26階以上なら東京タワーもＯＫ　　　　　　　　　　　約20万円

• • 1.5層タイプは、モデルルームにてロフトに上がりましたが、屈まなければ歩けない高さだし・・・投資でなく実際住むとなると何かと不便だと思います。そらならフラットで53㎡や55㎡の方が価格の面から考えても絶対いいよ。53㎡の方は完売のようですが。。
• 今日モデルルームに行って来ましたが値引きしてた様子はなかったと思います。１期とか２期の時点よりってことですよね？やっぱりお値段高かったです（私にとってはってことです。港南の中では安いのでしょうが・・・）。安いところは倍率が高かったです。抽選で当たらなければ『自分はここに住むべきではなかったということ』として諦めることにしました。ちなみにお客さんはけっこういっぱいいましたよ。売り出し住戸の数の割にはいっぱいいて抽選に当たる気がますますしなくなってきたところです。
• フェイバリッチタワーが港南の中では安いという話がよく出るが、坪単価で見るとそうでもないということが判る。確かに、５階以下の北向きや間口が狭い部屋では１７０万円台というのがあるが、南向きワイドスパンの部屋だと低層階でも２００万円弱。中層階では、平均で２１０万円台、高層階では眺望や間口によるが、２００万円台から２４０万円台。パークタワーやラクシア、コスモポリスの同等階、似たようなプランと比較してみると、坪単価的にはほとんど同じ。専有面積が小さめなので安く見えるだけ。
• ００５年の公示地価が発表されましたね。港南３丁目の調査地点（３ー７ー２０）はおそらくフェイバリッチのとなり、ローソンの入っているマンションではないでしょうか。ちなみに１平方メートルあたりで２００４年　　７１３、０００円　　→　　２００５年　７２９、０００円と小幅ながら上昇しています。
• ホームページを見ました。優先３次となっているので先着順のようですね。３戸の内訳は、

1. ８０Ａ　１３Ｆ　４、６５５万円
2. ８０Ａ　２２Ｆ　４、８３４万円
3. ８５Ａ　２７Ｆ　５、１１７万円

• ９０Ａは坪単価換算では、２１５万円から２３０万円とフェイバリッチの角部屋の中では低層階の南東角部屋と並んで一番安い価格設定ですが、面積が広いだけに物件としての価格は一番高く、割高感があり売れないのでしょうか？ちなみに、坪単価で見た一番高い部屋は、高層階北東角部屋の７０Ａでレインボーブリッジ＆東京タワーのダブルビューの２４階以上は２３５万円を越えます。南よりも北の方が高いなんて意外でした。８０Ａ、Ｂや６５Ａは南側でフェイバリッチの一番の売りの間取りですよね、キャンセルは出にくいし、キャンセル待ちも多いようです。北東角部屋の５５Ａ、７０Ａや北西角部屋の６５Ｂもほとんどプレミアム状態のようでキャンセルが出にくいし、出てもやはり直ぐにはけてしまうようです。南西角部屋の９０Ａもパシフィーク品川を越えているので、それほど悪くはないと思うのですが。個人的には２４階以上の７０Ａが希望だったのですが落選しました。９０Ｂの高層階、ＥＸ−Ｖ、６５Ｂは、ほとんど優先販売で売れてしまっていたようで、おかしな話ですが、第１期以降ではほどんど無理でした。上記のお部屋に決まった方は本当に運が良かったと思います。そういう私は、結局８０Ｂにどうにか決まることが出来ました。
• フェイバリッチタワー品川　過去の売却履歴と現在の募集状況

交通[ ]

• 駅からの帰り道かなり寂しいですね。帰りがけに覗けるお店出来れば苦にはならなんでしょうが。バス・・・頼っちゃいそうです。
  • 何処を歩くかによって雰囲気はかなり違ってきますね。都営住宅がまだあったときは、中をショートカットして通勤していました。寂しさは全く感じませんでしたね。今は、運河沿いの静かな（寂しい？）雰囲気が好きなので駅から御楯橋まで真っ直ぐ歩いてリバージュとビュローの前を通って通勤しています。時間が早いときは、リバージュから運河沿いの遊歩道まで降りてブラブラしながら帰っています。この季節は結構気待ちよくて良いですよ。都営跡地にマンションやスーパーが建ってしまうと、この静かな雰囲気も無くなってしまうのかな？ちょっと残念です。

構造・建物[ ]

• 立地は許容範囲、施工は竹中で安心、価格も頑張れる範囲です。
• 南側が抜けていて眺望は良いと思います。
  • あの立地で南側は一番どうでもよい景色なので、魅力はイマイチでは？やっぱり都心方面とか海側が抜けていて欲しかった。
  • 夜景という意味では、北側・東側が抜群と思われます。一応２５階以上であれば、両方向とも抜けてますね。３１階北東角にはビューラウンジがあるので、夜景はそこに行って楽しめばいいのでは？普段の生活では、夜景よりもやはり南側の日当たりのほうが重要と思いますが。そういう意味では南側が小中学校で高い建物が建たないということは非常にメリットでしょう。
• 南側の三角地に高層の建物は建って欲しくないです。
• また建築家センスの問題もあります。（これは好みにもよりますが）私は三井の方がかなり優れていると思います。正直、こちらのあの特殊なメッキの光沢に満ちたドアノブアピールするセンスには入り込めないと思いました。
• 容積率が都住総を適用しても最大８００％だと思いますが１０００％もあります。敷地連担と都心居住型総合設計をつかって３１階を達成しているのなら将来の建替えの面積はどうするのでしょうか？定期借地権同様な匂いがします。
  • タワーマンションてさ、建替えすることなんてあるのかな・・あんなものもう一回建てるのにいくらかかるんだろ？壊すのにもそうとうかかりそうだし。いま住んでる人が生きてるうちに建替えることになるのかな？？
  • 建替えを考えること自体ナンセンス最近のマンションは１００年コンクリートなどと言ってますが、５０年くらいは寿命があるとして、５０年後の制度がどうなっているか、わからない。
  • 容積率を算出する際の床面積には自動車の車庫は入らないはず（総床面積の20％までの車庫についてのみだが）。本物件はタワーマンション内の一部がタワー型の立体駐車場になっているから、そこの部分が床面積に入っていないのでは？そうすれば800％はクリアできると思うよ。
  • ちなみに、実際計算してみた。HPの物件概要からデータは取得。敷地面積　2,317.53㎡　建築面積　1,138.86㎡　建築延べ床面積　24,614.99㎡　おそらく建築延べ床面積にはタワー型立体駐車場4,923.0㎡（建築延べ床面積の20％と仮定）と地下一階の面積1,138.6㎡（建築面積と同一と仮定）が含まれるので、総床面積は18,553.39㎡となる。従って、本物件の容積率は800.57％（18,553.39÷2,317.53×１００）となります。
• 個人的には、２４階以上の北東角部屋７０Ａが良いなぁ。レインボーブリッジと東京タワーの両方が見える。
• 東南角部屋は、低層から日当たりも良いし、結構良いと思いますよ。ただし、東側は２０階相当までは、隣の森永ビルと１０ｍ道路を挟んで接するので、眺望としては角部屋なのに南面のみとなります。また、東側の圧迫感は避けられないと思います。利点は、首都高やＪＲが森永ビルの陰になって、以外と静かな点です。南側は、広大な学校用地（小中学校、大学）を挟んでの天王洲ビューです。個人的には、結構いける景色だと思いますが、間が暗いので夜景の迫力に欠けるとおっしゃる方もいるようです。が、感じ方は人それぞれと思いますので、気に入れば、あるいは眺望など気にしなければ関係ないと思います。南面（少なくとも、小中学校の敷地範囲）は、ほぼ半永久的に塞がれることは無いと思います。２０階を越えると、森永ビル越しにレインボーブリッジが見えるはずです。（北東方向）価格表を見ると判ると思いますが、２４階までは南東角部屋の方が北東角部屋よりも坪単価が高いのですが、２４階を越えると逆転します。これは、109さんもおしゃっているように、北側にある港南ハイツが２４階建てでこれを超えるため北側の眺望が一気に広がるからです。港南ハイツの影で見えなかった東京タワーが見えるようになります。価格設定は、明らかに眺望を意識しているようです。でも、眺望なんて気にしなければ、南東角部屋の方がお買い得と思います。というか、北東角部屋が高すぎと個人的には思います。
• こちらのマンションの南側のお部屋って低層でも小中学校の向こうの土地に建物が建っても日陰にならないのでしょうか？どなたかが、その土地は住宅用の土地だからそれほど高い建物は建てられないとおっしゃってたと思うのですがそれほど高くない建物、であったとしても低層部分だとどうなのかな、と思ったので・・・どなたかご存知の方がいらしたら教えて下さい。
  • 小中学校の向こうの土地とは、WorldCityTowersのスレッドで話題になっていた俗に三角地帯と言っているところのことですね？フェイバリッチタワーからは、２００ｍ以上離れていますので、仮に１４０ｍの超高層建築物が建っても冬でも日陰にはなりません。ちなみに、１４０ｍというのはマンションでは４０階相当（コスモポリスやベイクレストタワー）にあたり、港南地区では羽田空港の航路制限でこれ以上高い建物を認められていません。個人的には、学校の南側に校庭や校舎が日陰になるような建物を作ること自体、良識が疑われると思いますが。
    • お返事ありがとうございます！まさにその三角地帯のことです。そうですか、思ったより離れていたんですね（１００Ｍくらいかと思っていました）
• ここは、竹中の施工らしいのですが、本当に竹中工務店が施工するのでしょうか？竹中施工にしては安すぎるような気がするのですが、名前貸しだけでしょうか？あと、設計も竹中となっていますが、設計と施工が同一業者の場合は問題があるので避けた方が良いと某評論家の先生がおっしゃっていますが、実際のところどうなのでしょうか？質問ばかりで申し訳ありません。
  • ゼネコンの場合、下請けに別の建設会社が入ることは日常的にあることですよね。大林の下に経営再建中の南海辰村が入ったり、同様の例はよくあるはなし。基本的に建設会社同士はお仲間なのです。だから談合するのですが・・・　　このマンションの場合も施工に木内建設が入っていますよね。木内建設・・・静岡本社　　共同売主に入っていて土地の名義人であるフジ都市開発・・・これも静岡土地に抵当権を保有する静岡銀行　　　　　　　　　　　　　。。。何か因果関係がある？？？マンションの建設費は販売価格の４割といわれています。構造と仕様がきまれば建設価格はおおむね確定するのではないでしょうか。むかしみたいに、採算割れ覚悟というケースもないかわりに、競争もはげしく利益もそこそこの工事が多いのではこのマンションが安い理由は（想像ですが）港南地区では最後発で、隣のコスモや三井、タワーフェイス等の価格を参考に値決めできた・・・遅出しジャンケン容積率を目いっぱい使用し共用施設も最低限にしている。・・・土地代のウエイトが低い賃貸用と思われる間取りをいれることで、駐車場装備率を落としている。・・・５２％、三井は６４％内装設備も、ペアガラスを不採用としたり、エアコンもビルトインでないなど多少経費節減をしている。伊藤忠は芝浦アイランドにも売主ではいっている関係から、短期間で販売を完了させる必要があった。短期間で売り切れれば、営業コストを１０％程度削って価格を安くしても採算はとれる。伊藤忠自体は大企業ですが、住宅販売部門の子会社は小さいでしょうから、大手不動産と比較して、固定費がかからないということもあるかもしれませんねこの地区でマンションが過当競争になることは、かなり前から言われていたことなので各社とも値決めに苦慮したと思います。またいったん出した価格は簡単には変更できませんよね。各社の価格をにらんでから、遅出しジャンケンをしたこの物件が勝ったという作戦勝ちではないでしょうか。
    • 構造説明会というのがあって竹中工務店に方が説明に来ていたので、てっきり竹中が施工するのだと思っていたのですが、やはり違うのですね。危うく騙されるところでした。
    • 竹中は木内建設に一部を下請けさせても、最終的には竹中が責任を負うわけだから、竹中が自分のブランドをキズつけさせるようなことはやらせないはず。おそらく基礎や躯体工事などマンションの重要な構造部分と内装部分を竹中が、内装の一部を木内が担当するのではないかと思う。フェイバリッチは土地購入費用が他の物件に比べて安かったんじゃないかな。ここの土地はおそらく売主の一つであるフジ都市開発が所有して、伊藤忠倉庫（伊藤忠グループ）が倉庫として利用していたはず。その2社が売主になっているので、土地購入費用が比較的安く済んだということだろう。ちなみにフジ都市開発は木内建設の関連不動産会社だから、フジ都市開発が伊藤忠に頼んで木内建設を施工の1社に入れてもらったという構図が容易に想像できる。
• フェイバリッチタワーの北西角部屋購入者です。北側は、フェイバリッチタワーの中では地味な（目立たない）部屋ですが、実は東京タワーが見えたりして結構眺望は良いのではと思い購入しました。ただ、隣接するラクシアと西側の巨大なコスモポリスがどのように見えるのかがものすごく不安です。ラクシアとは若干オフセットしているので、あまり気にならないかなと思うのですが、なにぶん距離が１０ｍ強と近いので心配です。西側はコスモポリスがデーンと眺望を塞いでしまって圧迫感があるのでしょうか？ご存知の方がいっらっしゃればお教え願います。
  • コスモポリスは、巨大ですし40階ですからかなり圧迫感を感じるのではないでしょうか？こればっかりは実際に入居してみなければ実感が湧かないと思います。
• フェイバリッチって部屋の天井高どのくらいでしたっけ？
  • 南側は２、５６０ｍｍ　北側は２、５１０ｍｍ　がそれぞれ基準天井高。ちなみに階高は、３、２５０ｍｍです。

共用施設[ ]

• ちょっとだけ躊躇してるのが，駐車場の値段です。 品川だしかなりの値段になりそうで、20000円迄なら購入したいのですが・・・・
  • 駐車場の値段は大型車用は２９０００円中型車用は２７０００円です。
• 31階にビューラウンジあります。

設備・仕様[ ]

• フェイバリッチの内装も最近のトレンド仕様にしていて、新しさを感じさせる雰囲気は都会のマンションの感じがします。
• 建築家の碓井先生が言われている買ってはいけないマンションにほとんど当てはまっています。

1. タワーである
2. スケルトン・インフィルである
3. 乾式戸境壁である
4. ＡＬＣ外壁である
5. ボイドスラブである
6. 小梁がない
7. トイレの右にトイレットペーパーがある
8. 田の字ではない
9. 収納場所が多すぎる
10. 内廊下である
11. 玄関ポーチがない
12. 高速道路に近い

• • ご自分で一流建築家とおっしゃっておられる碓井さんですが、私的にはちょっと．．．フェイバリッチを購入あるいはご検討されておられる方は、この辺のメリット・デメリット全てご承知の上と思います。私自身は購入者ではありませんが、フェイバリッチは先進的な取り組みをされた大変素晴らしい物件と思っています。実は他のデベロッパーや設計者達も、フェイバリッチが採用したエディットメイドを大変興味を持って見守っています。マンション検討者のニーズが非常に多様化してきており、特に間取りやインテリア等に対して拘りをお持ちの層に対して、我々建築家がマンションという縛られた枠組みの中で、如何応えていくかがこれから益々求められて行くと思います。そういう意味でもフェイバリッチは注目に値すると個人的に考えています。
    • 建築家が指摘することが全て正しいとは限らないが、営業が言うこととどちらを信ずるかと言ったら一目瞭然でしょう。

1. スケルトン・インフィルについて（以下碓井先生）：いざ入居して判るのが上階の浴室の下が自住戸の主寝室であったり,隣戸のトイレが自住戸の寝室 の脇にある事です。でもこの時点では「後の祭り」です。夜中上階住戸のシャワーの音や隣戸のトイレの流す音で熟睡できません。逆の場合も有りこちらが加害 者になっている場合もあります。日本では共同住宅に住まう人の気遣いが希薄なので自由間取りのＳＩマンションは根付きませんね。最近はほとんど見かけなくなりました。
2. 以下フェイバの営業：スケルトン・インフィルは最近結構多いし音の問題は聞いていない。
3. 碓井先生は、スケルトン・インフィルは問題が多く、最近はほとんど見ないと言っているこんな、スケルトン・フィルを採用するフェイバって。
4. ＡＬＣ外壁について（以下碓井先生）：超高層建築物の骨組みは現行の構造基準ではほとんどが純鉄骨造(Ｓ造)になります。我国,日本は地震が多いので諸外国と異なり超高層建築物の構造基準は厳しいのです。ＡＬＣ 版は工場生産品ですので幅は約１メートルです。これを並べて「つなぎ目」をコーキングし,外部からの漏水を防いでいるのです。処が,超高層建築物の構造は 純鉄骨造ですので地震時や強風時には柳の如くしなやかにたびたび揺れます。揺れると言う事は外壁のＡＬＣ版も動いて,つぎ目のコーキングが疲弊していきま す。最悪の状態になりますとこのコーキングが切れてしまい雨水がしみ込んで住戸内に浸入してきます。１年強前に超高層マンションに入居された方から,もう既に私の処に外壁からの漏水の相談が沢山きている事が証明しています。
5. 以下フェイバの営業：フェイバは鉄筋コンクリート造り（ＲＣ造）で、また水漏れの話は聞いたことがない。
6. 地震には純鉄骨造の方が優れているらしいのにフェイバは鉄筋コンクリート造り。水漏れも恐ろしい。

• うちは、高層階ですが、今までの経験から網戸は付けました。掃き出し２箇所とプリーツ４箇所なので結構な出費でした。掃き出し網戸はリーズナブル（３万円ちょい）と思いますが、プリーツは高い（７万円）ですね。掃き出しの方は、サッシの厚さがあるのでかなり外側に出っ張る形になり特殊な形状ですね。自分で付けるのは結構難しそうな感じだったのと値段がリーズナブルと思ったのでオプションで頼みました。プリーツの方は後付けにしようか散々迷ったのですが、面倒くさかったのでいっしょに頼んでしまいました。プリーツ網戸は、サッシが厚いため、ガラス戸の内側に付くタイプです。なお、入居後でも要望があれば同じ網戸は設置可能とのことでした。ただし、若干割高になるとのこと。
• 賃貸仕様に感じる理由

1. オール電化でない。
2. 建具が安っぽい。
3. フローリングが安っぽい。
4. ジーマテックの水栓でない。
5. キッチンのワークトップがステンレス。
6. 風呂の洗い場が大理石でない。
7. 共有設備にジム、保育所、売店がない。
8. 逆梁構造でない。
9. ３０階と低い

間取り[ ]

• 間取りの自由度などからフェイバリッチを選択しました。変な豪華さがないところも気に入っています。
• エディットメイドマンションとうのが気になります。
  • エディットメイドで間取りを自由に選べるし、二重床・二重天井で将来的にリフォームもしやすそう。
• 購入検討しているのですが営業の方は良いことは十分教えてくださるので、反対のデメリット探しています。エディットメイドで間取変更をした場合、寝室の真上が浴室になる可能性もありますよね。その場合、PSからの音や浴室からの音（桶を落とした振動音や響き）等はどうなるのでしょうか？気になります。
  • 私も少し前に自由に間取りを変えられるマンションを検討したことがありますが、やめました。理由は寝室の上にもし上階のトイレがきたら・・・と思ったからです。
  • 最近のマンションはスラブ厚や遮音が向上していますが、振動音に関しては現実的に避けられません。その為従来より間取り変更の要望はありましたが入居後の最も多いクレーム対応を考慮して、間取り変更は扉を引き戸にする２部屋を１部屋にする等のレベルに抑えてきのが現実です。
  • フェイバリッチでは、基本的にはPSは廊下にでているしお風呂の位置はビューバスタイプを除いて同じ位置になっています。お風呂の位置が違う間取りでは、DENだったりクロ−ゼットになっているようですよ。シンクがサイレントシンクになっているとか、スラブ厚がほかのMSより厚くなっている？とか、エディットメイドにするためにいろいろ工夫があるようです。でもこればかりは、住んでみないと実際のところはわからないかもしれません。
  • フェイバリッチはPSをすべて廊下側にまとめてますので、トイレや浴室の排水はすべて廊下側のPSを通して下に流します。従って寝室の横にPSがあってそこを排水が通るってことはありえません。確かに上階の二重床の中を排水が通りますが、スラブ厚も通常のマンションより厚いですし、二重天井にもなってますから、下階に音が直接響くことは少ないと思います（響くとしても気にならない程度）。
• 1.5層のロフトは、そうですね、実際に住むとなるとベッドルーム用ですか。でも勢いあまって天井に頭をゴツンって．．．結構ああいう部屋（なんか秘密基地っていう感じ）って落ち着くんですよね。引きこもるには、うってつけです。それにしても、天井の高いリビングの開放感は捨てがたいです。いっそうのこと、隣の角部屋とくっつけて、100㎡弱の部屋すれば大変魅力的なプランになっていたと思います。まぁ、難しいとは思いますが。
• フェイバリッチは、物件としては非常に魅力的でした。特にエディットプラン、余計な共用設備がないこと、竹中の施工、外観など。エディットプランでレインボーブリッジが見えるビューバスプランの７０Ａ　ＥＤＩＴ−２や南側ワイドスパンの８０Ｂ　ＥＤＩＴ−３など、どちらにしようか散々悩み、本当で購入まで考えました。しかし、周りの環境を冷静に考え、例え５、１０年先の話でも、ローン２５年でこれから住んで行くことを考えると、いくら安くてプランも気に入ったとしてもリスクはなるべく避けたいという結論に達しました。また、エディットプランといっても結局は、フリープランには及ばない訳ですし。実は、コスモポリスやパークタワーは、販売の早い時期にはフリープランを扱っていたということ聞いて、実はエディットプランなんて大したことがないと判りました。要するにフリープランが出来ないので、仕方なくエディットプランということでお茶を濁したのだと思います。
• 私のところは、高層角部屋のＥＤＩＴ−３にしました。収納重視ですが、リビングが１５畳と広かったのも要因です。将来のリホームで、隣接する部屋とつなげて２２畳越えのリビングも考えています。東京タワーの見えるビューバスプランも魅力だったんですが、結局リビングの広さをとりました。あと、リビングの４連掃き出し窓も魅力です、また２面が窓ということもあるので、家具はダイニングセットとソファセットだけに留めシンプルなインテリアにしようと思います。
• エディットメイドの何が先進的なのか全然判らない。今時、間取り変更プランなんてどのマンションでも普通だし、物件によってはフリープランだってある。ビューバスがどのプランでも選べるのは凄いと思うけれど、普通はビューバスなんて必要ないし。スケルトン・インフィルだったら当たり前でしょ。
  • ＬＤと和室の一体化の間取り変更なんてのは、別にＳＩでなくても簡単にできるんじゃない？普通の（ＳＩでない）マンションで難しい間取り変更は、水周り（台所・浴室等）の変更ですよ。

買い物・食事[ ]

• フェイバリッチから品川駅に向かい、途中のソニーデータセンターを再開発しています。飲食店も入居するらしいのですが・・・ところで土日の品川駅っていいですよね。あまりひとも多くないわりに、お店やレストランもできてきたし・・・
  • 人が少ない関係で土日はお休みってお店は多くないのかな？天王洲なんてガラガラのゴーストタウンみたいになっちゃうけど、あそこのお店はこれからもやっていけるのかなぁ．．．
  • 品川は、土日でもお店は開いているし、人も混まない程度にそこそこ入っている。見ているとおのぼりさん（失礼！）っぽいのと、学生と地元民という感じ。こっちとしては、のんびりできて良い。平日は、近隣のサラリーマン相手にちゃんと稼いでいるようだから潰れることはないと思う。だからゴーストタウンになることは無いけれど、日曜休業はありえるかも。でも、日曜休業にすると臨出しているサラリーマンはちょっと可哀想だよね。（自分もよく経験するけれども）

育児・教育[ ]

• 港南小・中→芝浦移転　海洋大学→横須賀移転　の可能性があるとの書き込みがありました(゜_゜)契約したばかりなので、本当ならショック
  • 東京海洋大学→横須賀移転は、横須賀市側が一所懸命誘致していますが、大学側は乗り気ではないようです。横須賀に移転したらさすがに東京海洋大学は名乗れませんよね。横須賀海洋大学？神奈川海洋大学？港南小中→芝浦移転は、デベは芝浦に中学校を作成（誘致？）しようとしたが（小学校は芝浦小学校が既にあります）、区側からそっぽを向かれたという経緯があります。その中学校予定地が芝浦アイランド南端のケープタワーになりました。よって、芝浦アイランドの住民は港南中学校に通うことになります。今から３０年ほど前は、４００人近くの児童・生徒が港南小中に通学していたので、実はまだまだ余裕があります。手狭になったら、三角地を学校用地に転用するのが、区の狙いではないでしょうか？日照の問題も敷地の問題も解決して一石二鳥というところですね。但し、本当に将来のことは誰も判りません。突き放した言い方になりますが、その辺のリスクはしっかりと自分で見極めて契約なり解約なりするのが良いと思います。
  • 芝浦のどこに移転するのでしょうか？芝浦アイランド内の土地は、事業計画済み（幼稚園、保育園の計画あり）で、小中学校ををつくる土地なんかどこにもないですが。海洋大のネタは横須賀で土地が余ったから、横須賀が色気を出していたけど、海洋大は見向きもしなかったって話でしょ。学生減で越中島と品川のキャンパスの維持ができなくなったりしたら、話は別でしょうが、今は気にする必要なし。仮に開発されても、フェイバリッチと海洋大は距離的に離れているので、よい借景になるぐらいかと。変な情報で一喜一憂しないで、もっと、自信もったほうがよいんでは。個人的には、海洋大は、開発されて、落ち着いた商業地＆公園にでもなったほうがうれしいです。

周辺環境・治安[ ]

• 最後までパークタワーとフェイバリッチを比較したのですが私はパークタワーにしました。理由は粉塵です。この物件は南側に価値があると思いますがその近くには首都高と湾岸線の２重道路及び、大型の交差点があります。交通量の多く、停車時間も発生します。窓を開けない生活は考えられないので、そうなると部屋に黒い粉塵が入ってきます。体内に蓄積される物なので、長い目でみれば選択はできませんでした。
  • 最後までパークタワーとフェイバリッチを比較したのですが,私はフェイバリッチにしました。粉塵・塩害・騒音は結局、港南地区ではどこも５０歩100歩かなという気がします。建築家のセンスも、パークタワーが絶対よいと思います。それでも私がフェイバ−リッチに決めた理由は、長期修繕計画の確実さと管理費のシンプルさです。この先の住まいとして何十年も付き合っていく信頼性を考えたときにこちらを選びました。長期修繕計画では、塩害はどうしても避けられないと考えると高めに見積もってあるほうが安心できます。管理費においては、駐車場の充足率と駐車場からの収入を何％見込んでどこにあてているか、というあたりで見通しの堅実さがわかるような気がします。今後、どのくらいの修繕積立費・管理費を払っていくことになるのかを、ある程度予測できる安心感がフェイバリッチにはあると思いました。
• 東京税関品川住宅に人がいなく、窓はベニヤで覆われていますね。このままだと何か高い建物が建築されるのは必死ではないでしょうか？南側が抜けているのが魅力で売り出されていますがこのことは周知されているのでしょうか？
  • それはあの三角地帯のことでしょうか？知らない人もいるかもしれませんが、正直隣地でもないですし、学校を挟んで１００Ｍ位離れていますので、高層建築が建ってもそれほど影響はないですね。天王洲の夜景が多少見えなくなるだけでしょう。日照・プライバシーなどは全く問題ないですね。１００Ｍ先の建物が気になるということであれば、山の手線沿線で家は買わないほうが賢明でしょう。
  • 資産価値に全く影響ないとまではいいませんが、あそこに高層建築が建ってもあまり気にならないと思うけどなぁ。
  • 該当地は第一種住居地域で用途指定が変更されない限り、超高層建物は建設できないのでは？都営の場所は第三種中高層階住居専用地区です。もっとも指定が変更される可能性もありますが、防災面から学校が移転される可能性は少なく、また移転するとの案が出たとしても、マンション建設による人口増加のため地域住民の反対運動で阻止されるでしょう。行政というのは最後は地域住民の意見を無視できないものなのです。
  • 確かに、フェイバリッチの南側の抜けは爽快ですね。直近が学校で、その先が大学敷地。大学敷地が将来転換されたとしても、フェイバリッチに圧迫感は全く無さそうです。影響が一番大きいのはコスモのようです。近くに都営タワー、フェイバリッチ、ラクシアに少し離れてベイクレ、パークタワー、ブラン、ＷＣＴなど、これらタワーが竣工すると完全囲まれ物件になりそうです。
• 実は、私はここを検討後、止めました。理由は、南面に走る３８ｍ幅道路です。現在は、交通量が少なくあまり問題になっていないようですが、ＪＲの陸橋ができて高輪方面と接続されると、交通量が増えて非常にうるさくなると思います。また周辺には、首都高、モノレール、ＪＲ貨物線、新幹線引込み線もあり、囲まれており、非常にうるさいです。
  • おそらく環状四号（外苑西通り）が延伸されて港南までつながることを言っていると思うが、そもそも現時点では白金台から高輪までの部分しか都市計画決定されてないのでは。高輪までの部分も立ち退きとかを含めて工事はあまり進んでいないし、完成するまでは相当な時間がかかると思う（５から１０年位）。まあ、品川〜田町間のJR車庫が再開発されて泉岳寺付近に山手線の駅ができるのと同じくらいの時期に環状４号線も整備されて港南までつながるんじゃないかな？今のところ南面道路の騒音はそんなに心配する必要は無いと思うよ。
• 確かにＪＲ線をまたぐ道路ができると交通量は増えますよね。多少うるさくはなるでしょうが交通利便性は格段にあがるとも考えられます。あたりまえのことですが利便性と静けさはうらはらの関係にあり、静でかつ便利な場所を確保するためには、それなりのコストを強いられます。雑音に惑わされず、冷静に判断されたほうがよいのでは
• 首都高速道路近くの騒音レベルは深夜でも大きい。騒音環境的には避けたいところだ。
  • 首都高近くのマンションがフェイバリッチに限定されているわけではないです。騒音の問題は簡単に決め付けられる問題ではないですよ。データの中から都市内主要道路と高速道路の道路に面したところを抜粋しましたが、

1. 都市内主要道路（4車線程度）　　道路に面した所：昼間70dB、深夜55dB、時々ある最大値（85dB）
2. 都市内高速道路　　道路に面した所：昼間75dB、深夜70dB、時々ある最大値（90dB）

• • ここで気になる点は以下です。特に気になる点は、都市内主要道路のサンプリングがどんなところで行われたか、という点です。交差点近くでは発信加速が繰り返されるため、異常なまでの騒音を撒き散らす四輪、二輪に晒されます。私は世田谷区内の日本有数の高級住宅街に住んでいますが、目の前が環８です。夜１２時を過ぎるまで、１ｍ向かいにいる人間との会話が満足に成り立ちません。TVの音もかき消されます。90dbレベルだと思います。一年中、ほとんど窓は閉めっぱなしです。騒音の問題は、とにかく肌で感じるしかないですよ。

1. 深夜が何時ころを指すのか。生活時間とのかかわりも無視できない。
2. 「時々ある」というのがどの程度の頻度なのか。
3. 「深夜」と「時々ある」の開きにも着目すべき。むしろ高速道路の方が小さい。
4. データ取得年度。近年、特にクソうるさい改造馬鹿スクーターが一般道で耳につく。

• • 今時、２４時間換気があるんだから、窓なんて開ける人はそんなにいないですよ。窓しめれば静かです。ＭＭに住んでいる友人の話では、まだあそこは開発途上で、暴走族が週末に爆音と、大音量スピーカーで馬鹿騒ぎです。さすがにこれは窓を閉めてても駄目みたいですが・・・。それに比べれば、港南の首都高なんて静かなもんですよ。

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• ネーミングのセンスが悪すぎ(苦笑)とても人に言えないほど恥ずかしいマンション名だよね。絶対笑われる。

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