目白プレイス

2010年12月21日 (火) 15:12時点における最新版

レジデンス棟外観

タワー棟外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都豊島区高田３－５９３－２
• 交通：

1. JR山手線「目白」駅より徒歩12分
2. 東京メトロ東西線「高田馬場」駅徒歩9分

• 総戸数：328戸
• 構造、建物階数：地上21階建て地下1階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2006年08月
• 売主：野村不動産アーバンネット
• 施工：鹿島建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 80平米で6000万円台なら、駅からやや遠いとは言え、そんなに高くない印象ですね。
• 価格が安いのにはそれになり理由がありますね。準工業地域に加えて、(土壌改良されたとはいえ)土壌が汚染されていた土地ですから。
• 某製薬会社のHPから有価証券報告書を調べたところ、75億円程度(平米918千円)でこの土地を売ったようです。鹿島にとってはお買い得？？
• 約80㎡で3LDKタイプの場合、レジデンスで6000万円、タワーで6500万円〜7000万円とのことです。ガーデンヒルズより1000万円以上安いです。
• 約80㎡南向の価格帯は、レジデンスで7000万円超、タワーで8000万円超でした。当レスの書き込み情報より、だいぶ高め。また、若い家族が多かったですよ。
• 価格は思っていたより高額でした。タワー８３.５２平米は７８００万〜、西向き８０．６４㎡は６６００万〜学習院の杜が眺められる７４.６０平米は低層階でも５９００万〜でした。レジデンスの方が価格は低めと言ってましたが南向き８４．１５ ㎡は６５００万〜。高いです!!天井高はタワーで２.６０mあるので開放感があり、レジデンスは２.４０mで少々低めという事です。

交通[ ]

• 高田３は案外住みよいですよ。イメージとしては目白でないかもしれませんが、馬場も目白も使えます。でも明治通りに近いので駅からは10分以上かかります。
• 目白駅からは遠いけど、地下鉄１３号線の雑司ヶ谷駅ができたら評価が変わるでしょう。
• 準工業地域だったり、地番が目白ではありませんが新駅・バス・都電などを考慮すると意外に便利です。バスは新宿伊勢丹前へ15分、都電で5分乗れば東池袋で有楽町線。
• 明治通りを池袋〜渋谷間で走る都バスも、かなり利用価値高いですよ！！伊勢丹脇に止まるし、千駄ヶ谷、原宿も通るし。なにしろ、本数がめちゃくちゃ多いです。
• 新線ができるまでの通勤には、明治通りを走る都バスを、学習院下から利用しようと考えてますよ。バス停の方が駅より断然近いですし、ターミナル駅に直接出れますから。
• バスはよく利用するのですが想像以上に便利です。夜、新宿伊勢丹前からの帰り道など特にです。現在は新宿辺りで渋滞しがちですが、それは13号線の工事のため。13号線の開通とともに渋滞が緩和されることは間違いありません。ただ、通勤時間に関しては混んでることもあると思いますが。
• 私自身、新宿駅までの最短＆快適（笑）通勤ルートを考えているのですが、都営バスの路線図を調べたところ最寄りの「学習院下」から乗った場合、途中乗り換えが必要となり、直通で行くには、その先の「高田馬場二丁目」バス停まで歩かなければいけないことがわかりました。これだとやはり、JRを利用した方がよさそうですよね。
• 丸ノ内線とは、溜池山王駅の銀座線と南北線の乗換のように、二つの階段（エスカレータ完備）によりホーム間が直接つながる予定で、乗換はかなり便利になりそうです。都営新宿線への乗換は、既存の丸ノ内線ホーム・改札口を使った乗換となる模様で、階段・連絡通路で結ばれる予定です。13号線と丸ノ内線の乗換えはかなりスムーズになると予想されますね。
• 私は東西線沿線の通勤地なので、どうしても東西線を利用します。休日はJRを使って池袋や新宿に二駅くらいで着くというのも、魅力です。ただ徒歩10分は、微妙に悩むところです。
  • 東西線高田馬場は、ホームのほぼ両端に出口(改札口)があります。早稲田通り沿いのマツキヨのところにある出口からだと10分かからないくらいではないでしょうか。東池袋４丁目の乗換えはどれくらいかかるのでしょうか?
• 目白駅の駅前駐輪場で、一日100円位で、レンタルサイクルがあります。

構造・建物[ ]

• 白い外観や敷地内に植栽を施したりと上品な感じがしてなかなか良いかなと思っております。
• 直床、二重天井。
• 免震構造ではありません。
• 今時免震でも制震でもないのは非常に珍しく、営業上かなりのマイナスになるのは野村アーバンも三井も十分わかってたはずです。それでもなお建築費を抑えたかったのか、既存の免震構造に頼らなくても十分な耐震性が得られたのか、図りかねます。
• シンプルなデザインが気にいっています。最近のマンションってごつごつしている感じのが多いですが住んだらシンプルが1番ですね。設計者もシンプルだけど外観タイルはこだわっているって説明してましたしね。窓も廊下に接してしないのが魅力でした。
• きょう、現場を見てきましたが外壁のタイルの色が意外と「グレー」でした。これまで見てきた完成予想イラストで純白をイメージしてましたが、実際は、一定のトーンが付くのかもしれません。かといって、イヤな色味でもなくちゃんと質感もあるので問題ないと思います。汚れも目立たなそうだし。

共用施設[ ]

• タワー棟とレジデンス棟と合わせて325戸もあるのに、夜の有人管理が独りだけ。二つの棟が完全分離しているために、独りのコンシェルジュが隔日で行ったり来たりする。駐車スペースをすべて地下にしないで一部地上にしているのは良いけれど、機械式の三段で十分に美観を損ねます。また地下の方は無線ではなくてカード式、それも地価スペースからそのまま建物内に上がれないので、入り口から出る時に自分でシャッターを閉める方式です。
• 私はレジデンス契約したのですがプレイスのタワーは地下室内レジデンスは数が少なく外置き。
• 駐車場が３５％？？？ひどすぎませんか・・
  • 駐車場の台数は、少ないと売れないからデベの販売戦略の一貫でしょうね。グレードが高いと50％以上は当たり前だけど、将来はどうなる事やら・・・。多くてもてあますより、少なめの方が正解でしょう。知人のマンションでも数年経って駐車場が何台も空いてしまい、管理組合の財政を苦しめて外部に貸すかどうか、住民で話し合っているそうです。管理費や修繕積立金に響きますから。

設備・仕様[ ]

• 内装の質感が安っぽい。同じ鹿島で売り出しているキャピタルと同様にドアは合板の合わせです。24時間換気に窒素酸化物や花粉を除去するフィルターが付いていない。床が二重ではない。食洗機をはじめとしてやたらとオプション扱いが多い。夜景を楽しめる共有ラウンジが屋上の屋根なしのベンチタイプだった。
• 洗濯機スペースの扉やタンクレストイレなど、最近省略されることが多い物が比較的付いてて、設備・施工に関してはあまり良い先入観ではなかっただけに意外と好印象でした。
• 図面上で、ＦＩＸがない窓でも、よく見ると点線が書き込んであります。点線が窓枠いっぱいまでひいてあるのは、全開しますが、点線が窓枠の途中で途切れているものは、すこしだけしか開かないという意味です。
• システムキッチンも　上部分とオプションの食器棚も白扉だし。もっと今どきのステンレス調やビビットカラーが、あると良かったのに。他のマンションを購入した人のオプションカタログは、ものすごく充実していたのでプレイスならと、大きく期待してしまっただけにショック。
• 設備の細かい仕様は、押さえるべきところを押さえているという感想を持ちました。全体的にバスルームとキッチンはもう1サイズずつ広くてもいいかなと思います。
• 特に気に入った点は、

1. 24時間有人管理
2. いつでもゴミ出しができる。回収日には玄関先まで取りに来てくれる。
3. 外廊下でない。プライバシーを保てる。

• キッチンですが、プレミアム仕様にすると、水周りがステンレス製になるものが多いですが、ステンレス製は、傷がつきやすく、一度付いた傷は、直せないんだとか。また、キッチンの台を天然大理石にするオプションもありますが、オーセッティング仕様のものと比べると、見た目はお洒落だけれど、割れ安いそうです。結局、オーセッティング仕様の物の方が、手入れがしやすいそうなんです。見た目重視の方でしたら、プレミアム仕様がいいのかな〜と思いますが、それほど見た目を重視されないようでしたが、そのままでいいのかな〜って思いました。

間取り[ ]

• 西向きも、タイプや階によっては出てるみたいですね。レジデンス棟の西向きは、けっこう南に振ってあるので、日当たりも良さそうです。田舎育ちの私の価値観では「洗濯物や布団は天日干し。直射日光の当たらない物件は問題外」なのですが、プレイスに限らず東京は北向きや東向きも多いですね。

買い物・食事[ ]

• 買い物も大変？と思いましたが地図に「よしや」さんという店が都電学習院下の駅をはさんで反対側にありましたが、どの程度の品揃えのスーパーなのでしょうか？
  • 知名度が低い割に品揃えはいいですよ＞よしや。競争相手がないのに値段も良心的だし。高級食材が必要な時はバスで伊勢丹か西武でしょうね。住友とこちらを合わせて数百世帯増えるのですから、小規模でもいいのでもう１軒スーパーが欲しいですね。
  • よしやさんって安くて品揃えよくて、目白らしくなく良いですね！（隣マックだし）高田馬場だったら・・・らしいのかな（笑）。とにかく気に入りました〜。
  • 「よしや」までチェックしてきましたよ。２階の生鮮食品フロアは結構広かったです。ワインに力を入れている感じですね。バス停前の学下コーヒーは、おしゃれな雰囲気のお店のようです。
• コンビニは、あると便利ですが、若者のたまり場などになると困る事も多いので、むしろ目白からの徒歩コース、ガーヒル近くでよかったと思います。
• よしやはリーズナブルですよ。鮭の切り身150円〜くらいです。下町や郊外比べると割高ですが・・・・。元々は、豊島区高田は神田川沿いで職人町だったそうですから地元民は庶民的です。近所を散歩して裏通りを歩くとよくわかりますよ。
• ホームの真横に、地下鉄の入り口があります。「風見鶏」というレストランがその隣にありますが、芸能人も出入りしていてメニューも豊富でリーズナブルでお勧めです。
• 東池袋駅から護国寺方面に数分歩くと、名前は忘れましたが中規模のスーパーがあります。サンシャインの入り口に24時間営業の「西友」があります。もう一駅乗って、池袋まで行けば西武デパートのデパ地下が新鮮で夕方値引きをしていて品物が良くて安いです。マグロのぶつ切り大盛で580円は我が家のお気に入りです、今週の日曜日も食べました。（ありゃ、教えちゃった！競争率が上がりますね）定期があるなら、途中下車して鬼子母神の個人商店が庶民的で、おそうざいも豊富です。地元の人は、買出しに行きますよ。最後は、学習院下駅前の「よしや」ですね。野菜が良いと評判です。明治通りを池袋方面に進むと「肉のはなまさ」があります。飲食店業者が仕入れに来るほどなので、種類は豊富ですが、業務用で何でも大きいのが玉にキズでしょうか？なぜか、肉は美味しくないですが、魚と野菜が新鮮でとても安いです。地元情報でした。
• 目白駅周辺にはおいしいレストランがたくさんありますよ(かつて学習院通学時代の宮様御用達などの)。イタリア料理のシャークとか中華、寿司など、池袋よりこじんまりして落ち着いて食べられるので、いいですよ。楽しみでよく食べに行きます。プレイス付近では、大正製薬の裏のタイ料理は、とてもおいしくお薦めです。高田馬場はエスニックが多いですね。ただ、うまく探さないと、学生向けの安くて早い系統の店しかないから注意。
  • 高田馬場、エスニックとラーメン屋さんは、チェーン店は星の数ほどありますよ。名前は忘れましたが、マツモトキヨシの路地を入った地下にタイ料理のランチバイキングがあり通ってます。桜通りは風俗街だけど、インド料理のお店が美味しかった。早稲田通りの両側を歩けば、エスニックには事欠きません。少し足を伸ばして、日本女子大周辺にはおしゃれな、リーズナブルなレストランがたくさんあります。但し予約をしないと入れないことも多いです。面影橋の前の面影寿司はネタが大きい老舗です。
  • ご参考まで。高田馬場特選飲食店 http://www001.upp.so-net.ne.jp/baba/index.html

育児・教育[ ]

• 学習院下・第二種文教地区である
• 教育

1. 幼稚園・保育園：幼稚園は周辺にいくつかあるようですが、やはり目白という場所柄なのでしょうか、一様に降園時間が早く、延長保育もなし、お弁当持参のところが多いように見受けられました。我が家は共働きなのですが、妻側の時間的融通が利くため、延長保育等を実施しているところがあれば、幼稚園でもよいかな…と思っていたのですが、ちょっと厳しそうなので保育園に転園という形をとると思います（豊島区の保育園事情は、比較的恵まれているようです）。
2. 小学校：目白プレイスの場合、通学指定校は高南小で、マンションからも近いのですが、ネックが、１学年1クラスと児童数が少ないんですよね…。新1年生の場合は、目白小を選択することもできますので（ただし、希望者が多いと抽選になるようです）、我が家の場合、上の子は選択不可のため高南小へ、下の子は、児童数増が見込めないようであれば、目白小を選択しようと思っています。（6年間ずっと同じクラスというのも、ちょっと可哀想に思いますので…）

• 小学校は、目白小学校も選択することができるのですね。どちらの学校も、よく分かっていたなかったのでなるほど〜と参考になりました。確かに1クラスよりは、クラス替えのドキドキ感も必要ですし。。。
• 中学校はどちらの小学校を卒業しても、千登世橋中になるようです。ここだとプレイスの向かいですし、校舎も新しくてきれいで、いい感じですよね。この千登世橋中も目白小と同じく人気があって、隣接学区からの希望者が多いそうです。高南小もそれなりに良い学校であるにもかかわらず、目白小人気に押されるかたちで年々児童数が減ってしまっているというのを、どこかのサイトで目にしました。学習院周辺は治安も良く、あまり心配する必要はないのかもしれませんが、このところ、子供を狙った犯罪が多発していますので（今日も痛ましいニュースがありましたが…）どちらの小学校に通学させるにしても、できれば一緒に登下校できるようなお友達がプレイス内にいてくれると、親としてはありがたいなぁと思います。
• 高南小学校、クラス替えもなくずっと１クラスできているので、転校生は最初は違和感があるかも。多くの子供が、近所の保育園から持ち上がりでしっかりグループが出来上がっているとの噂を聞きます。転勤族の親御さんから聞いたことがあります。地元の商店の子供が多いそうです。まあ、子供はすぐに慣れるので心配ありませんが。
• 確かな話ではありませんが、社宅の転勤族の方に聞いたところでは、以前は学年の変わり目なら目白小学校に転入可能、それ以外は地域の小学校（高南小学校）だと聞きました。同じ社宅でも小学校は転勤の次期によって違うらしいです。だから兄弟でも別の小学校というのもありますよ。中学は同じですよ。それとなく、豊島区役所に聞いてみたら良いかもしれません？まあ、大規模マンションですから、どかっと同時期に何人も転入するので親の心配は杞憂に終わるでしょうね。子供は順応性がありますから、大人は当初は違和感があるのは当たり前ですが。隣接校の制度が出来る前の親の世代は、当時は本当に目白小は越境入学だったので、子供が目白小に通っていると、何となく気のせいかもしれませんが反対に、嫌みを言われることがあります。当時は3割以上電車、バス、都電通学だったそうです。今では少子化の時代にもかかわらず、目白小学校は豊島区No1のマンモス校らしいです。（笑）驚いたのは先生が入学後に「ちゃんと正しい住所を届けてくださいね！」なんて発言をするらしいです。それだけ、親の幻想からか、今でも越境入学があるのかもしれません。子供には、何のことだかわからないようですが・・・・。地区的には、住宅費や物価が高いので転勤族が多いという話は聞きません。ちらほら社宅はありますが。転勤族が多そうなのは、世田谷や埼玉、千葉方面なのでしょう。
• この地区は、お受験の雑音、情報はすごいです。（傾向的には親御さんが公立出身の場合が多いですが・・）幼稚園によっては大半が、国立や私立小学校受験をしました。目白小学校は、８０％近くが中学受験するそうです。ある大手進学教室の池袋校では、目白小が最大派閥ですよ。我が家は、両親とも私立中学出身なので、過大な期待もなく逆に静観しています。でも、周囲からのお受験の雑音はとっても多いです。公立なんだから放っておいて欲しいです。
• 高南小学校は今では１クラスでも足りないようで、活気がなくなっているようです。また千歳橋中学は目白小学校と一緒になるため、学力の差は歴然だそうです。目白小学校もガーデンヒルズやライオンズなどができて、以前は区内の越境入学者はかなりいたようですが、今年はほとんど無理だったようです。
• 以前の書き込みで、千歳橋中学（旧高田中学＋旧雑司ヶ谷中学）のレベルが高いというのがありましたが、確かに20年以上前はまだ都立高校の凋落が激しくなかったので、旧高田中学は豊島区で越境入学の多い名門校でした。現在は、家庭の事情もあるので一概に言えませんが、成績上位の子供の大多数は、私立中学にほとんど進学してしまうので、千歳橋中学はその残りという感じです。ただ、地区的に不良が多いとか、荒れているといった話は聞きません。特に、女子は私立中学への進学の傾向が強いと聞いています。うちの子供は単学級は疑問だったので、目白小学校に隣接校制度を利用して通学していますが。目白小に入学させる子供のレベルというよりは、越境させて入学させる、親御さんが教育熱心なのでしょう。高南小学校も入学前の検診では50名弱の子供がいましたが、蓋を開けてみたら30名未満になっていました。目白小にも時々転校生が編入しますが、区域外の子供はいないようです。（子供の話なので、本当かどうかはよくわかりません、子供のクラスにはまだ転校生はいないそうです）子供のクラスの名簿を見てみましたが32人で学区内の子供は17名でした。学区内と言っても、引っ越したり、実家に住所を移したりがあるので、どこまで正確かは、わかりません。
• 埼玉、千葉はまだまだ公立高校優位ですが、東京は私立高校が優位ですね。塾代、月謝とお金はかかりますが、東京の特殊な地域性なので仕方ないですね。大人から見ると学校ばかりが、人生だとは思いませんが、自由すぎるのか都立の上位校でも進学率はそれほど芳しくないですね。30年前は、日比谷、戸山、小石川、国立・・東大ランキングに入る都立はありましたが今は都内では、ほとんど私立と国立付属の独壇場になってしまいました。公立なら、国立付属高校に入れればいいのですが。なかなか難しいので、私立中学受験が盛んになって来てしまうのでしょうね。その上追い風のように、週休2日が余計に、都立高校の凋落を加速さえてしまった様な気がします。私立の進学校は、土曜日も授業をしていますから。
• 私学ですから、幼稚園は特に学習院幼稚園、豊明幼稚園（日本女子大付属）は、お金があれば入園できる状況ではないですよ。塾ルート、OB・OGルート、親の職業、出身校・・・色々あります。OB、OGの子弟でも何回も不合格になることがいくらでもあります。川村幼稚園、東京音大付属も含めて朝は、自動車、電車で親が送りに来ている情景を目にします。このクラスになると、地元の子供は半数以下ですね。目白は幼稚園激戦区、私立幼稚園ならどこでもある一定の割合で、小学校受験する子供がいます。うちの子供の幼稚園でも80％受験したことを、後から聞きました。駅前の目白幼稚園でも、学習院、豊明の入園待ちのお子さんが何人かいました。幼稚園は、その年によって人気が出ると激戦化する傾向があるので、プレスクール（入園前の遊ぶ会）参加者優先、園児の兄弟優先ということもあるようです。事前に色々な幼稚園を見学するといいと思います。来春入園ということであれば、夏ぐらいから見学会が始まるそうです。
• 公立出身で私立中学に疎いので、よくわかりませんがプレイスの近所の有名中学ってどこがあるのですか？女子なら日本女子大付属、川村学園男子なら学習院中学、早稲田中学　あたりですかね。
  • 東池袋の豊島岡女子学園も有名です。
  • 学習院女子も近いですよ（戸山高校の近くです）

周辺環境・治安[ ]

• 広い意味では目白エリアにあげられますが、どちらかというと高田馬場文化圏ではないでしょうか？目白って、やっぱり目白通り周辺のほうが、目白っぽい？鹿島の施工は魅力的かもしれませんけど。。。
• 確かに某製薬会社の研究所があったのか事実。でも取り壊してから２年近く土壌改良？してたのは確かです。こんなに長く掘り起こすほどの必要があるのと思うぐらい・・・素人ですが心配あるとは思えませんよ
• 新しい地下鉄の駅意外と坂の上のほうなんですね。あと、ＪＲ目白駅の坂下りてから目白ガーデンヒルズからの平坦な道、歩道がガードレール等で守られていなかったり、通行する車の量が意外と多かったりと小さな子供持ちのうちとしてはちょっと不安でした。大正テニスクラブ周辺過去ログにある通り非常に明るかったです＾＾巨大なマンションが２つもできることによって、この周辺、住みやすくなるといいですね。
• 私も昨日、娘を連れて現地周辺を歩いてみました。で、個人的に気になったのは、「ちかんに注意」の看板がやたら多かったことです。引ったくり等ではなく、なぜか痴漢に注意を促す看板ばかりなんですよね・・・。以前（といっても30〜40年前ですが）、目白駅から線路沿いを通ってプレイスまでの道のりは、夜になると人通りも少なく木がうっそうと生い茂り、変質者が多く出没する危険エリアだったそうです。今は綺麗なマンションが立ち並び、テニスコートもあったりと夜でも十分明るいとは思うのですが、まだそういう類の人たちが出没するのでしょうかね。
• 立地が抜群

1. 山手線の内側
2. 新駅から近い
3. スーパーが近い
4. 池袋行きのバス停が近い
5. トヨタレンタカーが近い
6. 第２種文教地区

• 元々神田川沿いの工場街、製薬工場？だったので、本家の新宿区下落合よりとっても道が整備されていて、空間に広がりがあります。新目白通りより、目白寄りはゴミゴミしていなくて、人が少なくてむしろ淋しいくらいです。自然が多いのと引き替えに、夏の蚊が多いのには、少々参りますが・・・。マンションの高層階でも蚊がいるのには驚きました。夏に学習院の馬術部の前を通ると、都会なのに馬糞の臭いがするくらいです。土日は車も少なくて、とっても良い雰囲気ですよ。それと、坂が多いので電動自転車は必需品ですね。

周辺施設[ ]

• うちは自動車は絶対に必要なので万一プレイスの駐車場がダメな場合に困るので調べましたが近所にいくつか月極駐車場があります。一般の屋根無しが4万円位、屋根付きは5万円以上でした、場所柄やっぱり高いですね。
• テニスが趣味なので、近くの大正セントラルテニスクラブに見に行きました。正会員になろうとしたら、なななんと月会費3万円だって・・・・。夫婦で入会すると2倍だから年間70万円もするんです。テニスクラブはあきらめて、スクールにしようかと思ってます。こちらは、月謝が12000円でした。
  • 大正セントラルのスクールに５年ほど通っています。目白プレイスへ入居するとコートまで５分もかからなくなるので楽しみにしています。
  • ルネッサンス早稲田は、住宅街に忽然と現れたようなスポーツクラブです。設備はまあまあ、高級感はあまりないですね。結構空いています、駅から遠いのによく経営が出来ているなという感じタレントの伊集院光（デブタレント）に遭遇するかもしれませんよ・・。(笑)スポーツジムは、他に高田馬場ビックボックスの中にあります。こちらは、ジムの老舗といった感じで設備は多少古いけどサウナもランニングスペースもプールもあります。早朝のコースもあります。昼間は早稲田の学生が多いです。目白のリッチモンドホテルにもジムがあります、以前はハイグレードな高級路線でしたが、最近は、カジュアルな価格になりました。平均年齢は高めですね。公営なら、目白プレイスからすぐ近い、千登勢橋体育館にプールがあります。450円かな？お勧めは、新宿区の戸山公園の中に新宿体育館があり、プールもジムもあり設備は良好です。回数券を買うと1回330円です。スポーツ施設は、豊島区は全ての面で見劣りするので、お隣の新宿区がお勧めです。

その他[ ]

• 目をつむった点は以下の通り。

1. 予算の都合で、南向きではない。
2. トンラクルームがない。
3. 直床。
4. 除去済みであるとはいえ、土壌汚染があった土地。
5. 準工業地域。

掲示板[ ]

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