レシオン武蔵小杉

2010年12月16日 (木) 23:35時点における版

レシオン武蔵小杉外観

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市中原区今井西町２０３－１
• 交通：東急東横線 武蔵小杉 13分
• 総戸数：161
• 構造、建物階数：5階建て
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2007年03月(1995年09月)
• 売主：コスモスイニシア
• 施工：清水建設・三菱建設・不動建設

価格・コスト・販売時状況

• １階部分で4500万円代らしいよ。それでも買い手があると思われデベも強気です。
• 95M2(=28.8坪)で4500万台ということは、坪156万\。ここらよく知っている人間からみれば、相場からすれば相当安い！と思うけどね。初代プラウドの南3Ｆなんて、売り出しとおなじ価格で、中古でてたからね。
• 95の物件で4700〜5300とか。これでリフォーム前の価格でしょ。
• ４７００万〜５３００万台と広告されていた割には５４００千万超える（６０００万近く）のが多数あって思ったよりも値段が高かったです。
• 正直中古築10年なので、値段も5,500万円前後で高いなーと思ってます。唯一、プラウドや小杉タワーと比べて月々の管理費が安く、駐車場代も入れて月35,000円くらいの見込みなのは長期的に見るとお得なのかも。プラウドやタワーは50,000円超でした。
• この物件はリセールバリューってどうなのでしょうか？売り出すときは、自分が住んだ年月にいきなり１０年以上の年がプラスされてしまう訳ですよね。仮に１０年後に売り出したら築２０年超！中古を探すときは普通の人は「築○○年以内」と条件をつけますが、この物件はいきなり選択の対象外になってしまう感じがあります。いくら高くても、ここは素直に野村や三井の新築を買ったほうが、安心の将来が約束されている気がします。ここを選択する人は、人生かなりの賭けをしている気がしてなりません。
• 長期的に居住することを目的としている人にとって、資産価値という点ではこの物件は得だと思います。というのも、この物件は、

1. 購入時点での価格が新築と比較して約２割程相場よりも安い（イニシャルコストが低い）
2. 容積率が190%であるため、一戸毎の土地占有率も多物件よりも高い（通常は200%以上です）
3. この物件を設計した三菱地所設計は構造設計の分野ではNo.1であり、実際に竣工図面で構造を確認しましたが、巷で新築で販売されている物件よりも緻密で安全設計がされていた（プロに見て貰いました）
4. 通常築10年で行う修繕を今回のリノベーションで行っており、長期的な修繕費用という観点ではランニングコストが安い
5. 無駄な共用施設が少なく、維持管理費が低く抑えられている

• 大雑把で良いですか？
  • 管理費：7100〜8800円
  • 修繕費:11000〜12000円
  • 駐車場：11000〜16000円

交通

構造・建物

• 直床、直天井、スラブ厚15cmと聞いたんで、これがネックかな。建築基準は、これはばっちりみたい。何せ、商社No1の社宅。これが、災害等で壊れたら話にならない。商社は、人が資産だから、人のリスクヘッジに特に気を使う。ここは、海外帰国組で、相応の役職の人も入るところだからリスク管理上、手抜きはできないようね。修繕費関係は、外装関連は、一回補修というか綺麗にしちゃうんで、他とそんなに変わりなし。駐車場が、地下含め平置きなんで、機械式と比べれば全然安い。社宅だけあって余計な施設もないしね。
• 周りに立ってるマンションと比べると確かに敷地の余裕はすごいな。斜め前に今売り出し中のＧＣなど、ベランダ側はすべて吹きつけなのに比べてレシオンはすべてタイル張り。今日、敷地の中に入ってみたけれど、まだ住んでいる人がいるんだね。セキュリティーはどうなるんだろう。オートロックくらいなるのかな？
• 直床直天井スラブ厚１５センチって・・・子供のいる家庭が上階にいたら間違いなくうるさい。１５センチの直床マンションでは、管理組合がフローリングを禁じているところが多いが、これは間違いなく騒音で揉めるため。
• すっごく高級感の感じられる外観や敷地の使い方にびっくり。これで本当に直床直天井スラブ厚１５センチなんですかね。床スラブが薄ければ戸境壁も薄いだろうし・・・。
• このマンションの近くに住んでいて、毎日見ていますが高級感やマンションの存在感はすごいですよ。法政グラウンドの土ぼこりもすごいですが・・・・。
• お風呂は一部でアスベストに引っかかっていたようで、すべてをリクコスで交換することで、マンションの価値を下げないというのが向こうの説明でした。これでアスベストの心配がクリアされるとのことです。
• スラブ厚は180と聞いてます。LL40のクッション材を使用するそうなので、防音もできるのではないかと思ってます。
• 余談ですが、この社宅は幹部向けに豪華に建設されたもので、そういう意味でも比較的年齢も上の層が使っていたため、子供による部屋の痛みは少ないようです。実際私も購入を検討している部屋を見ましたが、きれいでした。
• 私の子供の友達がこの社宅に住んでましたが、かなり音は響くそうでしたよ。特に上階からのドスンドスンは社宅だから許せた、と言われていました。一般的に考えれば、スラブ厚２００無いわけであり、あまり遮音性には期待しないほうが良い感じでした。勿論、立地や広さは良いわけで、価格と購入される方の価値観次第なんですが。
• アスベストの件は、私がリクコスから受けた説明や周辺情報を総合すると

1. 三菱地所設計の竣工図をプロが確認した限りでは（リノベーシオン工事前）躯体部分にアスベストの使用は認められなかった。（従い専有・共用部分とも居住者が生活する空間でのアスベスト飛散はない）
2. モデルルームを建築する際、床下・天井は実際はがしてチェック、キッチン、浴室を全面交換した際、浴室部品（パイプ）の素材のみに非飛散性アスベストが発見された。密閉区間（人体皮膚接触しない）、且つ、非飛散性故、日常生活に支障はないが、法律に則り、今回情報開示すると共に、標準リフォームの項目の中に浴室全面交換（追加費用はかかるが）してアスベスト・フリーの状態にする。 この部品は施工業者が購入した部品であり、その部品製造者から浴室施工業者に１１年前に情報公開されていなかった為、施工業者も気が付かなかったということだそうです。

共用施設

• 100％平置き駐車場
• 駐車場料金は駅からの距離にシテは高いですね！
  • 周辺平置きで駐車場が17000円ぐらいですから、レシオンの11000〜15000円であれば家のすぐ近くだし、場所によっては屋根付きですから若干安いと思います。

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  エントランス

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  エレベーター

設備・仕様

• 洋室は全て絨毯張りか。フローリングではなさそうだ。
  • 確かに！洋室は絨毯のようですね。占有部分は全て有償での改修工事となっているが、畳や障子の貼替も有償なのはいかがなものか？まあ、価格にもよるのでしょうか。有償改修工事を全てやってもらって、それ込みでの価格で判断というか…
• 標準がフローリング、洋室の住宅、取っ手の交換だけで「へ・・・？これだけ？」っていう衝撃が大きかったです。床暖房や古い設備のキッチン、お風呂等を変えたり洋室の絨毯をフローリングにすると数百万かかりますね。
• 気になるのはアフターサービス面。リクコス側がリノベーションとして替えるクロスや取手についてはアフターサービスがあるけど、基本的に取り替えをしないキッチンや風呂の換気扇やその他の電気、水道機器は、入居後すぐ壊れても保障はされないそうです。気になるなら購入者が事前に有償で替えるしかない。要はリフォームは購入者がしろってこと？
• キッチンですが、レシオンのキッチンは標準よりだいぶ広く、横幅が300cmで特注品らしいです。なのでご自分で他のキッチンをリフォームしようとすると、恐らくもっと高く付く気がしています。（仮にTOTOで見積もり取りましたが、工事費も入れるとあの値段じゃできなかったです）
• 単純に、立地、環境が気に入りました。が、洗面台と換気扇が古いままで浴室乾燥機も床暖房もつかずこのお値段か・・・。と頭を悩ませています。

間取り

• １００年コンクリート使用だったり、敷地を贅沢に使っていたり、全戸南向きで日当たりが確保されていたりと、すぐれているところもたくさんあります。
• ベランダの狭さ。
• 95㎡＋11㎡のトランクルームなどがついてくること
• この辺りで80平米前後のマンションは腐るほどあるけど、95平米以上ってなるとぐんと数は減ると思う。広い部屋を探している人にとっては、希少な物件じゃないかな〜。95平米以上でヒットする物件、小杉周辺は少ないよ。

買い物・食事

• 近くに住んでいてこのエリアの環境は非常に好きです。レシオンからずーっとまっすぐ南に行くと元住吉のブレーメン通りにぶつかります。チャリでよく行きますが、ここの商店街は地元でも活気があって有名で、かなり活用しています。食品もかなり安いですよ。駅は武蔵小杉を利用、行きたい時にはブレーメンも行けるので、私はこの立地がかなり気に入っています。
• 現状最寄のスーパーってどこになるんでしょうか。小杉駅前まで行かないとだめですかね。
  • レシオンからだと、武蔵中原駅のガード下のアルガードとか元住吉のブレーメン通りとか武蔵小杉の駅に出るのでしたら誤差5分以内で、ほぼ距離的に変わらないですね。日々の買い物だったら、ブレーメン通りの方が個人的におすすめです。
  • コープが近いのでは？駐車場もあるし。
  • 実測したことありますが、井田三舞町の生協まで徒歩5分ほどでした。

育児・教育

• 子供の学力が高く、帰国子女も受け入れる今井小・今井中に子供を通わせたいためにこの地域を選ぶ人も多いですが、よく考えてみると、その中核となっていた三菱商事の社宅の子供達は、社宅返上と共にごっそりいなくなる訳です（プラウドやフォートレジデンスに住みかえる人もいるのかな？）。三菱商事勤務の総合職といえば言わずと知れた東大京大早慶一橋ＯＢのオンパレードな訳で、当然子供も遺伝的・環境的に優秀になる率が一般家庭よりも遥かに高いわけです。そういう意味で、今井小・今井中は、三菱商事社宅がある限り優秀な学校という看板を自動的に掲げ続けられたはずなのですが、今後は大きく変貌してしまう（単なる普通の公立学校となる）可能性が高いと思われます。三菱商事の子弟達と、レシオン武蔵小杉という中古マンションを買う人達の子弟のレベルの差が今後学校のレベルに直接反映してくるという事です。なお蛇足ながら上記はレシオンの検討者を批判しているのではなく、学区に過大な夢は持たないほうが良いというだけの話ですので念のため。本当に子供を教育したいのなら、私立に行かせるべきでしょう。
  • 三菱商事の社宅が、今井小、中を帰国子女受け入れ校にしたのは事実だけど、たとえば、今井小で約700人強で、帰国子女は約100人しかいないのも事実。しかもこの100人すべてが、三菱商事の子弟というわけではないからね。もともと、今井学区域は、法政高校もあったことから、中原区でも落ち着いた雰囲気で、地価も高い。そこに建つマンションだから、当然、川崎市としては価格も相応なわけ。こういったところを買う人って、相応の収入が必要になってくる。要は、この地域は、上場会社で相応の収入をもつサラリーマンが多いってこと。そういう人たちは、相応に教育にも力を入れる人が多い。結果、今井小、中は、荒れない、レベルが比較的高く保たれているんだよ。その噂が、さらに、同レベルの人を呼ぶ。ただ、あくまでも公立。他の学区に比べ、麻生の高校や、横浜の高校、しいては、大学に進学する率が、他よりいいのがとりえなだけ。後、親に人情で、せっかく新居買えるんだったら、すこしでも条件のいいところ(学区ね)買おうと思うのが常だと思うけど。あえて評判悪いところには行かないよ。
• 今井小学校の件です。子供は通学していませんが、隣接学区のものです。有名社宅というのが、レシオンの前身である三菱商事の社宅がまずあげられます。廃止になったので、社宅の方々が少なくなったのは事実でしょう。但し、近所のマンションを購入したり、レシオンへ入居されたりした方もいるので、しばらくは、今井小学校に在学されていると思います。社宅という性質上、転勤に伴う、子供の転入出で常に、帰国子女が在学するような感じでしたが、今後はわかりません。ただ、社宅は他にもあるので、ここしばらくは変わらないのでは。このごろ英語塾に通う子供も増えてきましたし。学校の授業内容はわかりませんが、教育熱心な親御さんが多いと見ています。習い事も２，３やってる子供が多いです。中学受験も4割近いです（女子の方が高い）。今井中学もレベルが高いので、受験しなくても4年生くらいから補習塾へ行く子も多いです。一学級はマンションが増加したせいか？、一クラス40人近いかな？友達のお子さんのクラスがそうだったので。そんな感じです。荒れてるということはありません。

周辺環境・治安

• グランドの砂が気になるんですよね。

周辺施設

その他

• プラス点は、以下と考えてます。

1. 立地（住宅街としての静かさ）
2. 敷地のゆとり
3. 専有面積の広さ（小杉周辺に９５平米のマンションは殆どない）
4. 小中学校の評判（学校を目当てにわざわざこの地区に引っ越してくる方もいるようです）
5. 小杉駅前の再開発
6. 横須賀線新駅の設置

• マイナス点は、以下と考えてます。

1. 既に築１１年（９年も住めば築２０年の物件になってしまいます）
2. スラブ厚の薄さ（最近のマンションはもっと床が厚いのが標準になってます）
3. ベランダの狭さ
4. 収納の少なさ（ただし、オプションでウォークインクローゼットの設置等も可能）

• メリット

1. 立地（この地域は川崎市全域の中でも最も地価が高い地域の一つです）
2. 静けさと敷地のゆとり（住んでみて改めて敷地の余裕を感じます）
3. 専有面積の広さ（恐らく武蔵小杉でこれだけの専有面積を持つ物件は皆無に等しいでしょう）
4. 購入価格の安さ（恐らく他物件の新築で有れば７０００万円以上となることでしょう）
5. 竣工時の躯体建設の確かさ（三菱地所設計、清水建設施工及び耐震強度の確かさ）
6. 武蔵小杉駅中心の再開発と新駅設置
7. 地下の収納トランクの便利さ（恐らく他物件では得られない副次的な利点です。かなり収納可能）
8. 修繕計画が３０年で立案されている点
9. 駐車場が１００％で平置きで確保されている点（機械式ではない）

• デメリット

1. 半新築であっても不動産価値としては築１１年となってしまう点
2. スラブ厚の薄さ（しかし、住んでみて特に後悔するレベルでは有りませんが。。。）
3. 市場価格よりも２割安いとは言うものの安月給の人間にとってはかなりの出費となった

• 2007年グッドデザイン賞受賞

掲示板

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