ワコーレ神戸本山ガーデンズ

2010年11月19日 (金) 04:12時点における版

ワコーレ神戸本山ガーデンズ　外観1

ワコーレ神戸本山ガーデンズ　外観2

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市 東灘区本山南町7丁目36番（地番）
• 交通：東海道本線（JR西日本）「摂津本山」駅から徒歩10分
• 総戸数：127戸
• 構造、建物階数：地上15階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2008 年 1 月
• 売主：和田興産

価格・コスト・販売時状況

• 3,240 ～ 6,550 万円（ 最多価格帯 4,600 ㎡単価 54 ）
• ４ＬＤＫもあるそうですが4000万円は下らないようです・・・ＪＲ本山の徒歩圏内ですから、２号線より南でもそんなもんでしょう。
• ３ＬＤＫで3500万円台、４ＬＤＫで4200円台〜といった感じになるそうです。もちろん２LDKもあるようですが・・・。広さは60㎡台〜90㎡のものまで結構幅広くあるそうです。
• ここは広さと価格のバランスがちょうどいいような気がしました。
• ワコーレなら、２号線寄りですが、４ＬＤＫ（90㎡）角部屋で約４８００万円〜　あると言うのを聞いて、新築でも当初自分が考えていた希望価格からは高い ですが、今後、この近辺で、この規模のマンション・部屋の広さで、この価格より安いのは出てこないのではないかと不安に思い、購入を検討しています。

交通

• 摂津本山駅徒歩圏でしたら、需要はかなり多いと思います。
• 本山徒歩圏内で十分に希少価値はあると思います。ト
• 一寸歩くが阪急、ＪＲ、阪神の３つの駅に何とか歩いていける貴重な場所。
• 最寄駅ＪＲ摂津本山へは歩いて15分以上かかる（チラシの徒歩１０分は×。実際あるいてみれば直ぐ分かります）。

構造・建物

• 南向きと西向きの２棟構成になるみたいですが、西向きについては、皆さんどう思われますか。将来的な建物の建設のリスクは低そうに感じますが。
• 南側の市営住宅見たんですか？将来的な建物の建設リスクはないでしょうが、既に景観を損ねる高層の市営住宅が建っています。
• バルコニーに関してですが、今は奥行き２ｍやワイドバルコニーが多数出てる中、少し狭かったように思います。
• 確かに二重床でないのは今どきではないけどボルドスラブ厚は、275〜300ｍｍあるから遮音性には問題ないかな？実際は住んでみないとなんとも言えないけど・・・５階から１４階までの階高が2860ｍｍしかないのが気になる。構造計算するとこうなるのかな？2900ｍｍ以上あるほうが良い物件って聞いたことあるけど・・・
• 外壁が思ったより、白っぽいのです。
• 外壁のタイル、やっぱり色が薄いですよねぇ。高級感がない・・。残念。お金をかけるところにはちゃんとかけてほしいですよねぇ。
• エントランス、パンフレットの完成予想図とまったく雰囲気違ってますね。これではガーデンズの名前が泣きます。建物も南側の市営と同系色でマッチングしてますね。

• 

  ワコーレ神戸本山ガーデンズ　エントランス

共用施設

• 駐車場は機械式になりますが一応全戸分かそれに近くはあるみたいな話でした。
• 平面駐車場は数台みたいです。あとは立体みたいですね。
• 今朝の広告で駐車場が「屋内機械式４段」と出ていましたが、４段ってすごいですよね。機械式の２段でも時間がかかるのに４段ともなると結構大変なのではないかと気になります。
• ゲストルームがあったり、２４時間ごみ出しできたりと、設備は充実しててよいと思います。

設備・仕様

• 以前に比べて値段は高かったように思いましたが、設備や内装や間取りは良かったような気がします。
• そんなに設備よくなっかたように思います。キッチン安っぽいし、クローゼットも昔からの造りだし・・・全体的に高級感に欠けましたね。あのバルコニーの デッキもほんとの木じゃないから、あれだったら敷かない方がいいような気がする・・・。本山って言うから少し期待して行ったんですが、ちょっとがっかりで した。
• バルコニーのデッキあれって掃除の時上にもちあげるのが大変そうだね。スロップシンクがないのでペットを飼っているうちには不向きかな・・。しかし、今時スロップシンクつけないマンションなんてここくらいじゃないの？つけて欲しかったな〜。
• 内装関係はものすごく豪華な感じは確かにしませんでしたけど、今まで見てきたモデルルームよりオプションが少ないなと感じました。良心的だと主人とも話しをしてました。

間取り

• 2LDK、3LDK、4LDK　72.20 ～ 100.30 ㎡（ 平均 83.53 ）

買い物・食事

• ダイエー(93m)、阪急オアシス(344m)、業務スーパー(409m)
• 道を挟んですぐ西側に２４時間営業の大型スーパー、その中には銀行ＡＴＭや本屋さんまで有った様な（間違ってたらすみません）・・。であれば超便利です
• 内より買い物が便利：大手スパー複数（ダイエー、阪急オアシス、パルヤマ、ピーコック）。パルヤマ除けば大きな駐車場があるので、芦屋、住吉からも買出しにきます。山側に上がれば岡本のおしゃれな店もあり、海に下れば４３号線に大規模店舗多し。
• 日常の食材等の買い物に関しては２号線より上、特に山幹沿いは余りありませんよね？（岡本のコープか西岡本の小さなイカリ位でしょうか）。寧ろ車でピーコックやオアシス、ダイエー、パルヤマなんかへ買出しに行かれるケースが多いのでは？その点に関してはこの場所は便利だと思いますよ。
• 岡本の商店街は非常に魅力的なお店が多く、車を使わずにその辺りで用事が済ませることができる生活は魅力です。逆の言い方をすれば、岡本は車で買い物をす るのは不便で、そこがまた魅力です。毎日のパンをピーコックあたりに車で行って買うか、それともドンクやフロイン堂辺りで買うか、ということでこれは個人 の価値観の問題でしょう。
• 神戸の物価お高くないですよ。スーパーも沢山あり激戦区？なかでもパルヤマトは野菜やお魚がとびきりお安いですのでご安心を。
• 摂津本山、岡本周辺にも、たくさんおいしいお店ありますよ。摂津本山の駅のすぐ南側のパニフィチョ シベリっていうパン屋さんもおいしいです。先日、「ちちんぷいぷい」でくるみのパンを紹介されてましたが、フォカッチャや明太子パンもおいしいです。
• ケーキ屋さんは岡本にあるアンサンブルが一押しです！美味しいし、小さなお店ですが種類も豊富だし値段も良心的ですよ
• 野菜とかちょっとしたものは本山駅前のモリスがいいんじゃないですか。わりと鮮度もよさげです。
• エーデのロールケーキの美味さは高杉やつまがりなんて足元にも及ばないぐらいだよ。

育児・教育

• 校区はおそらく本山南小と本山南中です．近くに住んでますが、悪い噂は聞かないです。２号線より南ではましな方だと思いますよ。
• この地区では、公立の中学でもなんとか神戸高校への進学も大丈夫・・と聞いたもので色々調べているところです。
• うちも来年中学で、色々知人に聞いたのですが、進学率はわかりませんが、中の下という感じみたいですね。この辺だったらやっぱり本山中学校区が良いみたいですね。
• 本中の学区ではありませんが、別に本中が飛びぬけている訳でも、本中行ったからってみんなが神戸に行ける訳でもないし（所詮公立だし）、そんなに本中に拘る必要はないと思います。本中で頑張るつもりで南で頑張れば、それなりの結果は出ると思います。
• うちは子供が居るのですが、夜が少し暗いというのは、気になるところですね。子供は学習塾にも通わせたいのですが、JR芦屋まで行かないとないのでしょうか？
• コープの縦の道を北に上がって４３号線の手前に「山本塾」があります。（たぶん徒歩１０分以内だと思います）神戸市内でいくつも展開してる塾ですね。私も中学のとき通ってました。レベルは飛びぬけて良くもなく悪くもなくという感じですが・・・。
• 学校は本山第二がダントツ人気じゃないでしょうか。続いて本山南、魚崎、福池くらいかな。。住吉は好みが別れると思います。。。まぁ、所詮は公立の学校なので、実際はそんなに変わらないと思いますが。。。
• 本山第二＞本山第一＞＞本山第三＞＞本山南＞福池＞魚崎こんなところでしょう。本山第三でも本山中学校区なら、本山第二の本山南中学校区より、学区序列は上だと思います。
• 本山南小は市営の大部分が校区内。福池小のほうがレベル高いよ。

周辺環境・治安

• 南側の眺望が悪すぎです。
• 確かに市営が近すぎます。
• まわりの環境あまり良くないように思います。川・市営団地・焼肉屋・２号線が気になります。
• 景観がいいとは思いませんが、あのあたりの利便性など考えると景観は妥協するしかないと思っているので、私は南側の市営はさほど気にしていません。
• この物件が決まるまでは住宅展示場でした。それ以前はいすずの自動車ディーラーが会ったような気が・・・
• 本山のマンション住民ですが、マンションというと皆さん南向きに住みたい！とお思いでしょうが、阪神間は北向きも悪くない、というより私は積極的に北向き をお勧めします。つい海が見えると南向きになびきがちですが、阪神間のヒエラルヒーで南にいくほど風景が美しくない。しかも海も近くないので見えるのは市 営住宅の冷たいコンクリートの壁ばかり。その点北は高層の建物もなく、山の緑が美しく、また夜になるとお屋敷街の明かりが美しい。
• 準工業地域らしいです。
• 東灘区のこのあたりはとっても便利。庶民的・・と言われようと離れがたいです。住んでいる人もいい人が多いです
• 何より２号線の騒音（一度、現地で確認してみてください。２号は夜でもそれ程交通量は減りません）。
• 2号線の騒音が問題で、昼間に現地で確認したところでは、20m以上離して建つこともあり、それほど気にならず一安心でした。
• ワコーレと同じ町内に住んでいる者ですが、この辺りの築年数の浅いマンションは、チラシに載せなくてもすぐに決まるそうですよ。
• 今伊勢町の近くに住んでいるものですが、芦屋は工場がないので４３号線の下の中でも、街並みは大変綺麗で住みやすいですよ。駅からは遠いですが、坂道がないのでＪＲ芦屋でも自転車で１０分程です。中古でも築１０年程たったマンションでも結構高い値段で出てますし、立地の評判伊勢町の方が良いと思います。
• この辺はマンション出易いと思いますよ。倉庫みたいなのとか工場とか市営住宅も多いし。近くに築浅マンションで綺麗な大型マンションがいっぱいあるから、かなり買ったときよりも下落する思い、うちは検討除外しました。
• この辺の２号線沿いに住んでいる者ですが、とても住みやすいです。買い物なども便利だし、ちょっとがんばって行けば岡本周辺も楽しめますし。２号線の騒音も最初はちょっとうるさかったですが、私は慣れました。まぁ、個人差があると思うので、現場を見てその人がどう感じるかですね。
• この辺りを見てきましたが自転車も人通りも結構多いですね。そして一番気になったのがマンションが付近に乱立していることです。かなり１４〜15階の建物が多かったです。
• 近くにある工場や焼肉屋から匂いが流れてきますよね。
• 焼き肉屋さんの方向には共用の廊下が向いてます。私たち家族は気になりませんでした。
• 夏は六甲の吹き降ろしにより涼しい。冬は海洋性気候により温暖。南傾斜の丘陵で水害に強い。

周辺施設

• 消防署が近いので、サイレンはどんな感じなんでしょうね？夜な夜な救急車に起こされるのも不眠になりそうな感じですし・・。
• 田中医院内科小児科(130m)、奥谷小児科(349m)、杉原医院(364m)、瓜生原内科医院(527m)、大倉クリニック(569m)、池村クリニック(619m)、筒井小児科クリニック(693m)

その他

• 購入者です。東灘で検討するなら、ここは結構良いのではないでしょうか。当初の予算より高かったので悩みましたけど、このまま待っても安いマンションはでてこないような気がして…。私たちが買った理由は、

1. 保育園が近い＆多い
2. 本山南小学校と本山南中学校の校区
3. ダイエーとオアシスが近い
4. オプションが少ない（他のモデルルームはオプションが多かった）
5. モデルルームにいた他のお客さんが同年齢っぽい人が多かったので。

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