ル・サンク大崎シティタワー

2010年11月16日 (火) 21:34時点における版

ル・サンク大崎シティタワー外観

ル・サンク大崎シティタワー外観_2

物件概要

• 所在地：東京都品川区大崎1丁目550番2（地番）
• 交通：山手線「大崎」駅から徒歩5分
• 総戸数：254戸（内地権者取得住戸29戸含む）
• 構造、建物階数：RC造27階建
• 敷地の権利形態：テキストテキストテキスト
• 完成時期：2007年2月
• 施工：清水建設、NIPPOコーポレーション
• 売主：住友不動産、NIPPOコーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 契約者です。１ヶ月程前に契約したのですが、残り１００戸位と聞いたような気がします。あまり時間が経っていないのですがどの位売れているかご存知の方いますでしょうか？売れ行きが気になってます。
  • 売れたのが１００戸で売れ残りが１５０戸の間違いでは？確かそう言われたような…。まあ、竣工までに完売すればいいんだからね！
• 残７０くらいだと思います。この時期の残戸数として多いか少ないかは判りませんが、当たり前ですが欲しいと思ったときに見逃すと後悔することもあるかも知れません。

売れ行きは最近伸びてきているようです。

交通

構造・建物

• ここの免震は普通の免震では無いようそうです。清水建設の特許が使われおり建設コストもかなり高いそうです。この為再開発であるこのプロジェクトでしか使われてないとの事のようです。
  • 適当なこと話してるって事ですか？
  • 適当なことを話していると思われるのであれば、それでもかまいませんよ。私は、実際に経験者の話を聞いていろいろそのように思ったので。構造なども自分が納得いくものであればそれでいいと思いますよ。地震の揺れを軽減することに我が家は焦点を当てましたので、こういう決定をしました。耐震を選ばれても制震を選ばれてもいいと思います。

強度も1.5あればあるにこしたことはないのでしょうが、1で問題ないのですからそれで問題ありません。

共用施設

• カフェは皆さん利用されていますか？あまり見かけないので、廃止になってしまうのではないかと心配しておりますが。
  • カフェの時間が短かすぎなのが難点です。ＷＣＴみたいにすれば、もっと繁盛すると思いますが無理でしょうか？
  • ＷＣＴって何ですか？
  • 品川のワールドシティタワーズの略称です。ル・サンクと同時期に販売された住友シティタワーブランドです。
  • カフェをよく利用させていただいております。カフェのパン、私も美味しいと思います。残念ながら近くに美味しいパン屋さんがあまりないようですし、外のお店と違って子連れでも利用しやすく、重宝しています。噴水や樹木を見ながらのおやつタイムも、自分の部屋とは気分が変わって楽しいです。
• クリーニング業者さんが突然変更になったみたいですね。なんでなんでしょうね。まぁ、使ってないからいいんだけど…。使ってる皆さんには説明あったんでしょうか？これもなんか変ですね。
  • 今のクリーニング屋は仕上がりがイマイチだったので使っていませんでした。別件でコンシェルジュへ寄ったときにクレームしている女性もいましたよ。新しいところは業歴が長く店舗網も大きいようですが、どうでしょうかね。

設備・仕様

• ルサンクは設備がとても魅力的で、かなり惹かれました。細かいことは覚えていないのですが、部屋のカラーは種類も多いし、個別に選べる（組み合わせが割と自由がきく）し、キッチン周りの収納など充実しているし、洗面台の高さが選べるのもうらやましかった。
  • 魔法瓶じゃないのは残念ですけど、こだわるほどの内容ではなかったですね。トイレもタンクレスに替えたし。かなりの物件を見てきましたが、ここの設備はかなり上質だと思いましたよ。立地が良いので無駄な共用施設は不要ですし。

間取り

買い物・食事

• ル・サンクの近くなら五反田（島津山）のパネッテリア・アリエッタのパンはかなり美味しいですよ。メジャーですが。
• 通勤で大崎に通ってる者です。ユータカラヤいいですね。安くて品物もいいので、昼休みに買って持って帰ってます。あの肉コーナーの歌が妙で面白いですね。

育児・教育

• 保育園はルサンクから徒歩５分の距離に区立五反田保育園、区立大崎保育園があり、どちらも午後１０時までの夜間保育に対応しているので、共働きの方も安心できます。また隣の賃貸棟に都の認証保育所が入ります。公園もまわりにいくつかあり（５分圏内に５カ所）、少し歩けば御殿山、島津山、池田山の閑静なエリアもあります。駅近ですが騒々しいということはなく、再開発できれいな街、まわりには静かな場所もあるという感じではないでしょうか。
  • 駅周辺で子供を育てる環境としては、良い印象を受けました。保育園に関しても、なかなか入りにくい？のかもしれませんが、これからのニーズで施設も増えることを期待したいものです。小学校の話は、以前ありましたが、日野小が区域外で、予定人数がオーバーした場合抽選となり、こんなに近くにあるのに入れないかもしれないことは非常に残念に思います。これに関しても確かな情報お持ちの方、いらっしったら御教授ください。
  • 少なくとも小中一貫教育は品川区全体が対象となっていますので、今後、新設の一貫校が増えていくことになると思います。そうすれば、現在集中している日野学園にも空きが出てくるかも知れません。ちなみに学校自体はルサンク校区の芳水小学校の方が良かったと聞いています。（日野小は前年度まで１学年８人しかいない不人気校だったそうです）*子供のことですが、来年小学校にあがります。近いのと中学校まであることから、日野学園に入学させたいのですが、区役所には空きがあるかの判断は難しいところといわれました。芳水小学校だと、線路を超えていかなければならないので、少し心配です。お友達ができればいいのですが、3月入居で4月入学なので、最初はちゃんと通えるのか不安です。どなたか同じような方いらっしゃいませんか？
  • うちの場合は幼稚園ですが、現在どこにしようか悩み中です。芳水小もシンクパークが完成すればほとんどペデストリアンデッキで通学可能になりますので交通事故の心配はあまり無くなると思います。また通学中の犯罪についてもかなりの数の監視カメラが設置されるようですので、防犯になっていると思います。とは言え、日野学園の方が近くていいのは言うまでもありませんが。
  • 小学校の学区の件ですが、芳水小の学区の中で例外的に、線路をはさんで向こう側の都営住宅だけが芳水と第二日野のどちらでも選択可能となっているのです。（品川区教育委員会のHPの学区表にそのように書かれています）どういう経緯でそういうことになっているのかわかりませんが、安全上の問題を考えたら、線路の向こう側の都営住宅が第二日野（日野学園）の学区に入っているのに、より日野に近い線路のこちら側の再開発地区のマンションが第二日野（日野学園）学区でないのはおかしい。これまでこの地区にはほとんど住宅がなかったので、区も考慮していなかったのだと思いますが、再開発でこれだけ住宅ができたのですから、当然都営住宅の例にならって、この再開発地区も芳水と第二日野（日野学園）の両方を学区とするべきではないのでしょうか。これは自分の子供が小学校に上がるのがもっと先だとしても、マンション完成が来年ですから、今年中に区に問い合わせ、対処をお願いすべき問題だと考えています。
  • 上大崎の池田山公園の前に第三日野小学校があります。ルサンクからはちょっと距離がありますが学区としては申し分ないと思います。芳水や日野学園よりかなりレベルが高いのではないでしょうか。

周辺環境・治安

• ルサンクの資産価値についてどのようにお考えか教えてください。高級物件であること、利便性、将来性を踏まえると良い物件であることは間違いないと思います。ただ将来買い替えする際の売却や賃貸に出そうと考えた場合、割安感はない？のではと考えております。もちろん高い買い物を最初からろうと考えて買う人はいませんが。
• ルサンクス以外のマンションで定置借地権のものが増えている印象を受けます。土地を所有しない、50年後に土地を返還？というシステムは素人の私はどうも受け入れられません。これらを前面に出している物件は、いいことばかり書いていますが、いかがなものかと考えております。本当のところ支払う額はかわららないという話も聞きます。定置借地権が増えているのは何か訳があるのでしょうか？。ルサンクは異なるのでこの場でお話すべきではないのかもしれませんが、コノ件でどなたかお詳しいかたがおられましたら、よろしくお願いします。
  • 私も定期借家物件の価格の安さに魅力を感じて数物件見学したのですが、個人的にはあまりお薦めできないと思いました。理由ですが、
  • 定期借家期間終了後、必ず建物を取り壊す必要があり、解体費用は住民が負担する（超高層だと数億は掛かるようです）。これは購入代金に含まれているケースと、月々積み立てる方法があります。
  • 購入時に地主に対して、礼金のような費用を支払う必要がある。（１住戸あたり数百万円）また、敷金のような費用も必要であり、定期借家契約終了後、購入者に返還されるが50年後に、その金員が現在と同等の価値を保っているとは考えにくい。（デフレだったら良いが、考えにくい）
  • 地代の見直しが３年毎にあり、地価や公租公課に連動するため、将来のリスクがある。これは分譲物件における固定資産税にも当てはまるので、一概に分譲が有利とは言えない。これら理由を考えると、定期借家は土地購入の費用がない反面、通常の分譲物件では必要のない解体費用や礼金が必要となり、最終的に支払う金額は通常の分譲物件とあまり変わらないと思われます。
• 食料品の買い物に便利な五反田東急の改装はうれしいことですね。食料品の買い物といえば、ル・サンクのすぐ先に建設予定の三井のタワーマンション１階部分にスーパーが入る話もあるようで、実現すれば日常の買い物がますます便利になりそうですね。あと、便利といえば、ル・サンクの地下駐車場のスペックが気に入った車好きの私としては、首都高環状品川線の五反田出入口の完成も楽しみのひとつです（駐車場の抽選が当たるといいなあ）。JR大崎駅のみならずJR五反田駅、都営浅草線五反田駅まで各々ル・サンクから徒歩5-6分という駅からの近さだけでもこの物件の評価としては高いのですが、車を利用する場合の高速道路へのアクセスも益々便利になりすごく楽しみです。

周辺施設

• 目黒川の対岸に野村のマンションが建つ予定とのことですが、ル・サンクとの距離はどのくらいありますか？お互いに室内が見えてしまうくらい接近して建つ可能性はありますか？
  • 80mだったと思います。近いですが向こうもお見合いは避けてくるはずなので、綺麗な建物になるだけ良しとしています。理想は見通しがいいに越した事ないですが、このような立地と利便性でカバーしてます。あと、ここは庭がすごくいいと思います。かなりの物件を見てきましたが、これほどの物はほとんどありません。夜なんかは最高だと思いますよ。
  • 野村も超高層なので、ボーリング場の敷地いっぱいには建築できません。実際、ルサンクの最北部分から野村躯体の一番近い部分までで８０ｍあるようです。また、ルサンクの庭は品川区所有の土地についてもルサンクで管理です。ちょっともったいない気もしますが、不具合があった場合には、住人として東急コミュニティに心置きなくクレームが入れられて、それもアリかなと。庭の件については、何よりここの住人ですって自信を持って言えるとこがいいと思っています。
• 竣工していないので親水公園やルサンクのお庭に関してイメージがつかず分かりませんが、オーバルコートの近くの公園には遊具もあり遊んでいる子供もいました。周辺には小さな公園がちらほらあるという感じですよね。あと、西口のほうも行き来はデッキを通っていけるので楽に行けそうですしそちらにも足を運ぶと思います。

その他

• B2駐車場の掲示板で議事録見ました。３枚にもなる議事録を掲示板で読むのって読みにくいですね。皆があれを読んでるでしょうか？全体の住人に関係のある議事録ですから全員の手に渡る方がいいように思います。
  • 議事録は１Ｆの自動販売機（ポストのあるところ）の掲示板にもありますよ。ほんとに全家庭に配布してもらいたいですよね。
  • 私もそう思います。住人全員にとって大切なことですからね。　配布(回覧）する際同時に、こちらで話が出ている共用設備やバルコニーの使い方等、守られていない規約を守るように改めて注意を呼びかけていただければ、効果があると思います。ほとんどの方はきちんと規約を守って過ごしていらっしゃるはずですが・・。
• この物件は売り主にＮＩＰＰＯが入っていますが、販売自体は住友不動産販売がやっています。ＮＩＰＰＯ単体ではなく、清水建設、住友不動産を信頼し、２社の企業体力を考えれば問題ないと思います。問題となっている物件とは中身が違うと思います。特に再開発事業の場合は注目度と行政との関係からいい加減なことはできないと思います。（行政からの直接発注の場合は談合などの問題が起きていますが、今回はそうではありません）

掲示板

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