パークホームズ武蔵小山

2010年11月16日 (火) 19:42時点における最新版

パークホームズ武蔵小山外観

パークホームズ武蔵小山（2008年5月3日撮影）

物件概要[ ]

• 所在地：東京都品川区小山3丁目1番1（地番）
• 交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩3分
• 総戸数：278戸（事業協力者住戸127戸含む。総販売戸数151戸）
• 構造、建物階数：地上19階地下1階
• 完成時期：2008年9月
• 売主：ゼクス、三井不動産レジデンシャル　

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 2007年2月現在、一番小さな１LDKで3000万円台後半だそうです。（多分42平米のものだと思いますので、3980万円とかですかね？？）それでも坪300いっちゃってますけど。
• ここは、1階から７階が非分譲、８階から19階が分譲住戸です。南西8階ラブホテル電飾看板正面で300万円/坪、最上階東南プレミア住戸で420万円/坪位でしょうか。
• 2007年4月現在、事前案内会、「おかげさまで4月の事前案内会は全てご予約で満席となりました」だって。結構購買意欲のある人、多いんだね。すぐに完売してしまうかもしれません。
• 2007年4月22日現在、説明会行きました。予定価格坪単価300万～350万のようです。強気の価格設定ですね。
• 2007年4月29日現在、正式価格ではありませんが、予定価格は坪単価310～350万円です。

1. 82㎡南西角3LDKで8300～8900万円。
2. 低層階北向き3LDKで6400万円程度。
3. 南東向き3LDK、75㎡クラスで、7300～7700万円程度。
4. 南西向き3LDK、78㎡クラスで、7400～8000万円程度。

• 管理費＋修繕積立で、月額470～500円程度/㎡です。
• 意外と安いというのが第一印象です。あの街の（というか物件の周りの）雰囲気が好きな人にはいいかもしれません。北向き、南向き、中層階、上層階の価格差があまりなく、容積率緩和規制対象外の南側に向いた上層階の倍率が高そうです。
• 2007年6月5日現在、マンションズにも価格帯出てますね。第一期で112戸販売とは少し驚きです。
• ホームページに登録期間と価格帯が掲載されています。3940万円（1戸）～8860万円（1戸）、最多販売価格帯 6900万円台（8戸）・7000万円台（8戸）との事です。
• ここは、インターネット回線使用料が管理費に含まれていないので、管理費＋修繕積立金とは別に毎月支払う必要があるそうです。
• タワー式なので、そりゃ管理しなきゃならんとは思いますが、月3万x台数も管理費かかりますか？と言う話です。もともと高めの管理費を含め、管理会社はどんだけ儲かるのかと。そして25年？30年？後の駐車場修繕費は入居者全員の修繕積立金から捻出しなければなりません。逆に言うと、駐車場利用者が少なくて修繕費が足りないという事態が起きないのは安心と言えば安心。
• 2007年11月27日現在、販売好調みたいですね。HP見ると残り2戸で先着順となってます。
• 2008年7月6日現在、最終販売のモデルルームを見ました。45平米で4000万強は高い気もしますが、全体の相場は下がっているものの武蔵小山は堅調らしいので、じっくり検討します。

交通[ ]

• 今日夕方車で近くに行っていたので現地を見ようとしたら、歩行者天国中で近くに行けなかった。北側から近づくしかないのでしょうか。
• ここの周辺は、移動手段は徒歩か自転車ですね。確かに車だと逆に不便かも。
• 交通量が多い割に歩道が無く危険に感じました。子供に歩かせるのは避けたい。武蔵小山へ向かう26号なら歩道は綺麗だけど、結構遠いですね。

構造・建物[ ]

• 278戸のうち、事業協力者住戸が127戸ってのはどんなもんかね。
• 非分譲は地権者分で120戸程ですが、地権者数は20名位だそうです。一階の店舗を中心に一部を自用する他は、ワンルーム賃貸になるのではないでしょうか。地権者住戸は7階以下で、分譲住戸は8階以上がここの特徴です。
• 他のマンションと比べて、広い敷地ってわけでもないだろうに、この協力者住居数の多さが気になります。
• この物件って、もともと三井の物件だったのでしょうか？前までは工事現場に出している看板（なんていうのでしょう？）にも、事業主として三井の名前は入っていなく、ある日突然三井の名前が上から貼られ工事現場の囲いにもパークホームズのシールが貼らた感じでした。
• 耐震構造（免震・制振ではない）、内廊下、ペアガラス、二重床・二重天井、カラーセレクト4色です。
• この地区にはもうこの規模のMSは建たないと力説してましたが、店舗も不動産屋と米屋と鳶職の事務所だそうで（他は未定）、ランドマークとしての魅力は薄いですね。
• 1階の店舗9軒には何が入るのでしょうか？隣のブロックのようなスナックや、あやしい喫茶店、あるいはラブホの隣のマンション１階テナントに入っている下品な看板を掲げたレンタル・トランクルームのようなものが入ることはないのでしょうか
• 7階以下の地権者持分が全部賃貸になるみたいですね。賃貸の住人が多いと物件が荒れるのではないかと心配です。

共用施設[ ]

• 今日パンフが送られてきました。内廊下なんですね
• 共用施設がゲストルーム以外特にないのでしょうか。駐車場も78/278台しかないですが。
• ゲストルーム二つ　サンクンガーデンもあるらしいです。
• 朝出勤時にタイミングによってはエレベーター3機とも下にいっていて待ち時間が長いときもあります。

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  パークホームズ武蔵小山エントランス

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  パークホームズ武蔵小山エンブレム

設備・仕様[ ]

• DM見ました。ミストサウナ付きかと喜んだらオプションでした。けど最近オプションでも設置できない物件が多いのでオプションでも嬉しいです。
• 床暖はあります。
• エアコン2台（リビングと主寝室）、食器棚、食洗機、ミストサウナ、IHコンロが標準装備です。ディスポーザーはありません。
• IHコンロが標準、ではなくてピピットコンロ2タイプ含め3種からセレクトできるとのことです。
• 換気は図面の仕様表を見ると、『温水式浴室乾燥機による24時間微風量換気システム』とありますから、熱交換ではないですね。
• それにしてもこれだけ豪華なのにディスポーザー無しは？です。また、静音シンクという割には音が響くシンクが気になりました。
• モデルルーム見学しました。お風呂と洗面はいかがでしたか？私はＮＧですね。お風呂はシャワー水栓が随分低い位置にあり、床に座らないと使えないかも？小さいプランの洗面化粧台はボウルが、笑っちゃうくらい変な形でした。説明員は「有名な方がいずれもデザインしたので」と言い訳されてました。洗面器はＯＰで普通の形状に出来るとの事でしたが、２つしかない貴重なモデルルームをデザイナーの我がままで遊ばないで欲しいですね。売主のセンスも疑いたくなります。お風呂と洗面は以前に見たブリリア武蔵小山の方が良かったですね。
• お風呂の低い水栓はシャワーを浴びながら足で操作できるものらしいですよ。
• 鍵はディンプルキーだったと思います。

間取り[ ]

• 82m2の部屋が一番大きいみたいだね。事業協力者の人はもうマンション全体の形状や坪単価もご存知だろうから、この板にもどんどん書き込みに来て欲しいなぁ。
• 70m2を切ると皆北向きになってしまうのですね。残念。

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  パークホームズ武蔵小山ルーム例

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  パークホームズ武蔵小山リビング

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  パークホームズ武蔵小山バスルーム

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  パークホームズ武蔵小山洗面台

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  パークホームズ武蔵小山キッチン

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  パークホームズ武蔵小山収納

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  パークホームズ武蔵小山バルコニー

買い物・食事[ ]

• あのラブホや駅前のスナック、風俗は相当厳しいですね。周りの汚い自転車屋、古いマンション、野良猫、鳩など相当気になります。
• 売りにしているパルム商店街も単にごちゃごちゃしているだけ、老人や外人が多すぎるのも気になる。ファミリータイプのエリアではない。まあこのマンションはファミリータイプが少ないから問題ないかもしれません。
• 駐車場のスーパーは、碑文谷のダイエーぐらいかな。
• スーパーのことが出ていますが、食料品は東急ストアがすぐ近くにあります。食料品と日用品もすぐ近くのライフが便利です。車で買出しとなると、シーサイド品川のジャスコとか、大井町あたりでしょうか。碑文谷のダイエーくらいなら、自転車でもすぐに行けますよ。
• 武蔵小山は確かに実際すんでみても雑多な感じは否めないし、売りにしている商店街もあまり役に立ちません。薬局と本屋だけで十分。ただ、みなさんが気にしている飲み屋街やラブホテルのあたりは、みなさんが想像しているより治安としては悪くなく、夜でも中の細い道をファミリーマートや東急ストアへの近道としてみんな通っています。
• 商店街の書店より大きな規模の書店が欲しいです。喫茶店もスタバかタリーズが足りない様な気がします。
• 人通りの多い商店街にないものを求めるのは無理ですよ。大きい本屋がご希望なら、2つ隣の「目黒」まで行きなさい。お望みのコーヒーショップも目黒ならありますよ。
• 駅前飲み屋街は、確かに見た目わるそうだけど、とり方によっては味があります。映画の撮影場所としても使われたことがありますしね。非常に雰囲気はある、貴重な場所ですよ。昭和な雰囲気ですね。
• 一番通りの突き当たりに「スキップキッズ」が出来てから、子供服のお店が増えました。先日同じく一番どおりに「コンコルド」というパン屋さんも開店しました。「サルバトーレ・クオモ」みたいなオシャレなお店も出来て、武蔵小山はどんどんワクワクする街に変化していっているように思います。
• マッサージですが、りらく屋は戸越銀座商店街のオオゼキ近く。リラックスコンフォートは第二京浜のミスドの向かい。リラコンはちょっと分かりにくいよ。隠れ家風だね。電話番号は調べて。

育児・教育[ ]

• 品川区は子育てと教育にも力を入れていますので、私は品川区から出て行く気にはなりません。小学校も他の区では学童保育に入れなかったり、大変だと聞きますが、品川区はすまいるスクールで希望者全員が最長夕方の6時まで預かっていただけますので、本当に助かっています。

周辺環境・治安[ ]

• 小さいマンション(4階建て)やアパートとかは建っていたけれど、殆どは民家だったよ。地元の大地主さんが何戸も権利持っているんだと思うけど。
• 今日、現地いったら、隣に普通にラブホがたっているのにはちょっとびっくりした。あれは厳しいよなあ。
• 再開発の対象でも、恐らく20年以上かかります。僕も不動産に少し関係する仕事していますので、再開発が難しいことは知っているつもりです。今日行って見て、武蔵小山は絶対に変わらないと実感しました。
• 隣のユニホーとコンニチハになってしまいますね。あまり距離がないので、結構気まずいんじゃないでしょうか。
• 現地視察は、特に夜の街も見ておいたほうがよいと思います。商店街側はにぎやかですが、ちょっと狭い路地を入ると雰囲気がちがってきます。それをどう取るかは、各自の感じ方ですが。
• 確かに、すごいガラ悪い土地ですね。あの飲屋街…。ホントにすぐ横にラブホだし…。昼間でも駅からの行き帰りは、商店街の中通ったほうがよさそう。ちょっとショックでした。
• この地域は東京都の『東京のしゃれた街並みづくり推進条例』の第一号案件になっており、本物件もそのひとつです。都としても一号案件は成功させたいですよね。2月には都市再生機構もプランに参加しました。該当地区は、容積率も緩和されており、ここもそうですが、最高60mまでの高さで建物建てられるようになっています。ただし、低層が事務所・商業施設、中高層が住居となる必要があります。地権者は、条例による不動産価値の上昇を実物（現金または広い床面積）で実感したいので、割と進むのではないかと思っています。また、住居需要は問題ないとして、事務所・商業施設ですが、最近の都心部のオフィス空室率の動向を見れば、この辺でもしっかりしたものを造れば地権者以外でもいいところが入るのではないでしょうか。
• 私はこのマンション建設現場のすぐそばに住んでいます。武蔵小山は一度住んでしまうと、住み心地がよくてなかなか他へ移る気がなくなってしまいます。なので、中古物件もあまり出てきません。私はずっと便利で住みよいこの街に居たいと思っています。
• 私も、MRの営業の人からは、マンションの南西側の飲み屋街は、小規模の店舗が多く、権利調整が難しいのと、お寺の境内の墓地もあるので、再開発は難しいのでは、と説明を受けました。
• ここの物件の土地に、もともとあった店舗は、テナントで入る米屋さん（近所で仮店舗出してますが）、インテリア雑貨店（現場前に移転）、中華料理店、床屋、八百屋、パーマ屋（ちと表現古いか？）、喫茶店、豆腐屋、肉屋、飲み屋（２軒）、トビの事務所だったと思います。いずれも地元に以前から営業してましたが、今回の工事で廃業されたところがほとんどです。不動産屋はなかったですけど。
• 飲み屋街も物件前の道路から一歩入った奥まったエリアに固まっているので、そこに入り込まなければ余り気にならないようにも思いました。駅からここに来る途中の道路沿いにある焼き鳥屋さんなどは、いやでも目に入ってしまいますが。都心に近いことや駅に近いこと、日常生活の利便性などを重視する私にとっては許容範囲だと思いました。
• 駅前再開発地域ということは、ラブホが無くなってもその後にPHの日照をさえぎるような高い建物が建つ可能性もあるわけで。ラブホの横のさえない機械式駐車場もマンション用地になるかも。そうするともっとも高いお部屋のA、Cなどの南西部屋は日照が全く無くなることだってありえるのですよ。何と言ってもここは商業地域ですからね。南東側だって戸建てが集まるから平気と思ってるかもしれないけど、PHの成り立ちの時のように、全部お店や戸建てが買収されれば、同じ19階のマンションが建つことだって考えられます。

周辺施設[ ]

• うわさの域を出ませんが、康斉会病院は移転、北隣のマンションは建替えを既に決定していると最近聞きました。そうすれは、ラブホや雑多な感じはなくなる。でも先10年位は、周りで工事が続き、終わればビルで囲まれますが。
• 古いホテルをリノベーションした、綺麗な若者向けのホテルが近くにあります。オシャレなのはいいんですが、週末によくイベントをやってます。クラブ系の。爆音＆HIPHOP系の若者達が明け方まで徘徊。
• 林試の森も歩いてすぐなので、気分転換にいいですよ。

その他[ ]

• 事業協力者住戸が多いと、良い間取り・向きなんかは既に押さえられてしまってる気がしますが。管理組合も上手くいかないことがあると聞きます。
• 目黒線はインフラが進みました。三田線/南北線につながったとき不動産市況が悪かったので目立ちませんでしたが、市況が活況になって一気に噴き上げました。その中でも、ここで書かれているように、やはり武蔵小山はランクとしては少し落ちるのでしょう。その落ちる単価が、350万円/坪というのが現実なのでしょう。

掲示板[ ]

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