Brillia(ブリリア)越谷レイクタウン

2010年10月5日 (火) 21:40時点における版

Brillia（ブリリア）越谷レイクタウン外観

物件概要

• 所在地：埼玉県越谷市越谷レイクタウン特定土地区画整理事業452街区1画地（仮換地）埼玉県越谷市大成町5丁目140番1他（従前地）
• 交通：武蔵野線 「越谷レイクタウン」駅 徒歩1分
• 総戸数：228戸（他、店舗4区画）他に管理事務室、オーナーズスウィート、集会室1（キッズルーム）、集会室2（パーティールーム）各1室
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2010年12月予定
• 売主：東京建物株式会社
• 施工：

価格・コスト・販売時状況

• そもそも資産価値を気にするくらいなら、ここを検討すべきではないと思います。首都圏の中でこのエリア自体人気があるとは言い難く、今後も地価が上がる要素に乏しいエリアだと言わざるを得ません。同一エリア内の駅遠マンションを選ぶよりはマシとしても、資産価値の下落から逃れられる訳ではありません。ここら辺で購入を検討するくらいなら、賃貸か社宅で十分です。どうしても持ち家を買いたければ中古マンションにしておいた方が賢いでしょう。
• 販売価格は当初の予定価格より300〜500万円くらいは引き下げたんじゃないですか？確か2800万円台〜5000万円台くらいの予定価格だったような…。

交通

• ちょっと交通の便は悪いが。越谷から地下鉄日比谷線直通で入谷から中目黒まで行けるからねまあいいか？
• 武蔵野線は強風に弱く、先日の台風のような日は真っ先に運転が止まりますので、ご注意ください。
• 駅徒歩1分で日本有数の大型商業施設もあるのでいろんな夢が膨らみますが、

1. 都心へダイレクトにアクセスできない（遠回りしてでも武蔵野線で東京駅へ向かうルートは別）
2. 南越谷や南流山の乗り換えは改札が離れていてとても面倒。
3. どう考えても大宮・浦和のある埼京・京浜東北線ルートには資産価値で勝てないと思う。
4. 発展してきた三郷と客の奪い合いで集客力で伸び悩み、レイクタウン自体が思ったほど発展しないかもしれない。

• 毎日レイクタウンで買い物して湖の周りをのんびり散歩できるリタイア組にはいいかもしれないが、現役で都心部勤務の人が買うには通勤が不便すぎます。週末に軽く買い物に来れればいいなら、相場的にも伊勢崎線沿いで十分でしょ。
• 武蔵野線は風の影響でも止まりやすいので、厄介ですよね。最近ではＪＲの風速に対する運航基準が厳しくなっていて晴天に日の通勤時間帯に京浜東北線などが全面ストップし、首都圏が大混乱しましたので、安全と人命には代えられませんが、武蔵野線の運転見合わせはこれからの時期、沿線にお住まいの方の通勤者に与えるダメージは計り知れません。

構造・建物

• 立地から将来周辺に高層の建物が建たないとの事から、日照、眺望が守られそうです。それってこれだけでもかなりいい条件ですよね
• 地盤はかなり悪いですよ。この周辺は「中川低地」です。ただし、岩盤まで杭を打つので建物本体は大丈夫でしょう。エントランスなどは要注意でしょうね。
  • 台地と比べれば軟弱だけど、越谷付近なら余裕で建つよ。日比谷界隈から南は埋立地。100年前の工法で建物立ってるし、高層ビルもびっしり。でも個人住宅（特に昔の）なら手抜きがあるかもしれないのでチェックは大事！な程度。
• 直床ですが、二重天井です。長谷工さんは、直床施工のスペシャリストだそうですよ。
• 直床だからといって一切リフォームできないわけではありません。直床の場合は配管のために床スラブが下げられていますが、基本的にあらかじめ想定された配置のみに対応しています。ですので、キッチンシンクの位置を変えたい、キッチンを対面式にしたい、というときに問題が生じる恐れがあります。直下に空間が無くすぐに床スラブとなっている場合は、もちろん駆体を削ることはできないので、配管の設置が困難です（床面を上げれば一応できないことはないですが）設置したい場所の床スラブが下がっていたとしても、PSとの位置関係によっては設置が難しい場合があります。つまり、PSまで配管を横引きするのに傾斜をつけてあげる必要があるので、PSまでの距離が長くなると高さが足りなくなる場合があるのです。二重床の場合は、スラブ上面から床面までの高さがある程度確保されているので、この辺の自由度が高くなります。では、キッチンやお風呂、リビングの配置そのものを変えることは可能か？ということについて、これは単なる二重床構造ではできません。理由は排水を下階に流すPSの位置が固定されているからです。これを可能にした構造は、SI（スケルトン・インフィル）と呼ばれます。基本的には二重床と同じなのですが、その特徴は、PSが一ヶ所に集約され、占有部分ではない位置にあること、その遠く離れたPSまで配管を横引きするために、スラブ上面から床面まで十分な高さを取っていることです。これは可変性の高い住宅として国交省も推奨している構造ですが、建築コストが高くなるので、十分には普及していません。また、リビングの上がお風呂になるなど、新たな生活騒音の問題を生じています。後者については、水回りを設置していいエリアを限定する「ゾーンSI」という考えで回避されようとしています
• コンクリートスラブ200ミリ+クッション材+LL４５フローリングの直床・二重天井です。
• ご存知の方も多いと思いますが、ここは一面田んぼでした。ですから地盤沈下等も充分ありかと思いますよ。前面ぬかるみでしたから地盤は決して良いはずはないと思います。近くには縄文土器が出土したり、その古墳公園の隣は火葬場でしたから・・・。
• 駅近で魅力的ですね。西棟を検討していましたが、いつ寄っても日陰なので、躊躇してしまいました。南棟は５階と６階の間に金額設定の大きな差があることから、南棟の６階以上を購入される方は、駅向こうの南側地区の心配は無用なのかなと思いますがどうでしょうか。
• 私はここをやめました。狭い敷地に無理やり詰め込んだマンションにだからです。直床にして階数も無理やり増やしてます。
• 耐震強度も、マンションに必要以上に強度を増して柱ばかりになっているより、マンションに必要な強度で耐震されていれば十分かなと思います。
• 外壁から突き出したバルコニーも、容積率かせぎのようですね。

共用施設

• 床の工法も懸念材料の一つですが、あまりにも公園が近すぎるというのが心配です。今後、レイクタウンがもっとにぎわってきたら、公園に近いお部屋は、日中とても騒がしいのではないかと…。東側はロータリーですし、こちらも、騒がしくなったりしないでしょうか？一日中、人のざわざわ感があるのが一番心配です。
• 駆動式駐車場については懸念しているうちの一つです。
• 機械式駐車場だと、操作に時間がかかりますし、他の人が使っていればさらに待たなければなりません。たぶん屋根はないと思いますが、雨天時に子連れで屋根のないところで操作するのは大変です。維持の面でも、機械式駐車場は大きなマイナスポイントだと思います。３０台規模のもので、毎年１５０万円くらいかかるそうです。平置き式や自走式駐車場の場合は、「駐車場」は管理組合の収入源です。駐車場使用料から維持費を払い残りを修繕積立金に繰り入れ、将来の大規模修繕に備えた貯金をしています。機械式駐車場はメンテナンスなどの維持費が高く、駐車場使用料がそのまま消えてしまうか、管理費・修繕積立金からの持ち出しになるところもあります。収入源どころかカネ喰い虫です。カーシェアについても、ほとんどの人は使わないことになるので、無駄です。使うときだけ、自分でレンタカーを借りればいいだけで、管理組合で所有する必要はありません。カーシェアリングと言えば、イメージがいいですからね。オーナーズスイートもイメージがいいが使用率を考えると無駄です。

設備・仕様

• 駅1分ということで、セキュリティ面を考慮されていて、バルコニー扉も２重ガラスにしてあり、かなり騒音への対策が施されてました。
• ガスはＩＨと比較して熱効率も悪く、使用料金も高くなるそうですが、私は視覚的に炎が見えるガスコンロが好きなので、ブリリアがガスなのでよかったと思いました。ただ、長期入居の場合将来的にＩＨなど他方式のコンロへの交換も考えておく必要もあるのかなと思います。
• 立体駐車場が難点ですが、収納の多さ、外見（外側も内側も）のおしゃれ感、部屋のつくりの洗練された感じなどが気に入っています。
• 線路に一番近い部分は防音窓になっている

間取り

• 北に調整池、東にレイクタウン駅ロータリー及びイオンショッピングセンターを望む、眺望の良い部屋（部屋の南側が隣室に接しているだけで、西は玄関、北が居室とルーフバルコニー、東はＬＤＫとバルコニー）に惹かれましたが、日照や採光の問題で最近は南にレイクタウン駅舎ならびに線路、東に駅ロータリーとその先にイオンＳＣのある東南の角部屋（２面バルコニー）に気持ちが傾きつつあります。眺望を優先すれば断然北東の角部屋（正確には東、西、北の３面に面する）で、部屋の明るさについては、午後は少々暗くなるでしょうが北東角の居室と東のリビングに大きく取られた窓がありさほど問題はないと思えるのですが、日当たりが午前１０時過ぎからほぼなくなると考えられ冬の寒さが心配になっている状況です。そこで、北がレイク、東が駅ロータリー及びイオン、南が駅舎と線路、西が道路を挟み既存の８階建てマンションで、将来にわたり高層の建物は建築される事がない立地に惹かれる私としては、南東角の部屋（４ＬＤＫ、２面バルコニー）に関心が向いていうるという現状であります。
• ここの武蔵野線ホームとお見合いになってる階って買う人いるんですかね？個人的には完全に設計ミスだと思うのですが…。そもそも全体が厳しいのにさらに厳しい気がします。
• 高層階ならお見合いって事はないですが、列車騒音ってどうなんでしょう。日当たり優先で南向きの部屋を最も多くとったという事なのでしょうが、南向きの部屋、ちょっと駅に近過ぎませんか。線路に面しない部屋となると、北東、東、西、北西向きですよね。日照の方があまりよろしくないですかね。う～ん・・・もうちょっと違う計画なかったのかな？残念！
  • お隣のＤのマンションだと３階が線路よりやや下で若干見下ろす感じで、４階だとやや見上げる感じですよ。でも、どちらの階もリビング丸見えな感じです。ブリリアはホームの壁？と被るのでお隣の丸見えとはちょっと状況が違いますね。と、言いつつも結局は丸見えですが。
• 線路沿いの部屋（南向き住戸）が最も多いブリリア。D’の南向きの部屋は線路から少し離れて配置されているけどブリリアはそれこそ線路と隣合わせって感じですよね。駅近っていうより、もう駅そのものって感じ。ちょっと近すぎでないでしょうか？

買い物・食事

• 1階には今の時点では公的な施設なんて入らないでしょう・・・金融機関も無理では・・・多分？せいぜいが美容院、コンビニ、カフェ、ケーキ屋、花屋・・・程度の店舗ではないのかな～　　
• １階には飲食店＆コンビニなどの２４時間営業のお店は入らないと聞いています。
• 後イオンはあるけど…イオンしかない。これ飽きます。結構不便です。他にスーパー的なお店が出来てほしい。
• イオンに飽きたら三郷まですぐですね。電車で５分、車で１０分もあれば行けます。ららぽーと、イケア、コストコ、スーパービバホーム、イトーヨーカドー、ヤマダ電機、メガドンキ、オートバックス、ゆけむり横丁などなど、いろいろ楽しめます。来年の春にはアウトレットもレイクタウンにできるということですし。

• 

  レイクタウンイオン

育児・教育

• 子どもを一時預かりでさくら保育園に預けてみたけど中はとってもきれいで対応も良かったです。でも実際預けるとなるとやっぱり競争率は高そうな。越谷も結構待機児童いますもんね。B住まいでさくら保育園ならいいけど、他の保育所に決まった時が痛いなあ。
  • さくら保育園近くて良いですよね。我が家には1歳の子がおりますが、さくらには入れませんでした。他の保育園は遠いし…。今は電車に乗って市外の民間保育園に通っています。毎日のこととなると結構つらいです…。もうひとつ近くに保育園を作ってほしいです。

周辺環境・治安

• もうすで出来上がった街ではなくこれからの街というところもいいです。郊外だから空間にゆとりがあり、空と景色も広々している・・・水と緑と自然と広い空間何よりも代えがたいものです。
• 武蔵野線の貨物が深夜でも爆走しているのが気になると思う。貨物はとにかくキーキー金属音が五月蠅い。駅に近すぎるので窓開けて寝たいとか神経質な人には向かないのは事実。
• 開発されていない今の状態でも、十分住みやすくていい街です。あまりにぎやかになり過ぎないくらいのほうが住みやすい気がします。夜は静かで、朝は空気がおいしいです。ここに住んだらもう他の場所にはうつれないです！
• 自分は、このマンションのような駅に隣接した立地に住んでいますが電車が止まるときのブレーキ音や走り出すときの音は、かなりうるさいですよー駅のアナウンスや発車のベルもかなりうるさいです。むしろ通過電車の方が、うるさくないですよ。実体験です。
  • 確かに電車はうるさいです。アナウンス・発車ベル（音楽？）も気になります。私の実家が線路沿いのマンションで、電車通過中はTVの音は全く聞こえないくらいうるさかったです。慣れましたけど。
• 駅前では、路上ライブや路上パフォーマンスが大音量で大騒ぎ・・・・夜は、平日・休日問わず暴走族が爆音を撒き散らすそうです。駅やショッピングモールに接近しすぎるのも考え物ですね。
• レイクタウンが出来てからよく目にするのが、車椅子の方たちの散歩風景。新しく整備した環境だからこそ出来るんだよなとほのぼのした気持ちになりました。トイレもしっかりしてるし、バリアフリーの観点からもいいところかと思います。

周辺施設

• ここの湖はまだ出来たばかりで大きな事故は聞いたことないですね。
  • 私は地元ですが、水の事故なんて聞いたことないですよ。
• 郵便ポスト

1. ミニストップの中
2. KAZE2F
3. MORI 1F(屋外）

• ATM

1. 三菱東京なら平日昼間ならイオン銀行で無料引き出し
2. それ以外はMORIにもKAZEに適当にあります。あとマルエツに東京スター銀行のATM

その他

• 旧火葬場位置は、少し検索すればわかると思います。あまりにもしつこいので、あえて書きますが地区（459街区）の南西部ということ（越谷市役所員のコメント）なので、今のレイクタウンＫＡＺＥのマルエツ、イオンシネマのあたりです。
• そもそもブリリアの用地は当初マンション用地として考えられていた場所ではなかったようです。UR都市機構の開発計画図を見ると公益的施設地域とされていて、用途区域とすると商業、業務等施設となっています。この商業、業務施設のしばりからブリリアは1階一部の部分に商業店舗などを入れ、基本計画にかろうじて反しない形にしているのでは？でも何でも無いものは無いというくらいのイオンがすぐ横にあるのにどんな業種の店舗が入店するのでしょうか？理、美容店とかコンビニとかクリーニング店でしょうか。計画初期の段階ですでにこのようにレイクタウンの開発は変更になりました。その意味ではD’グラフォートは何かだまされた格好になりましたね。最初からマンション用地であればこの用地にもD'を建設したでしょう。
• 週刊ダイヤモンドの新築マンションランキングで埼玉県4位です。点数が高いのは、「駅からの距離」「生活のしやすさ」「居住環境」「耐久性・耐震性」などなど75.5/100点。逆に点数が低い項目は「騒音・異臭」「価格の割安感」「駐車場」「セキュリティ」でした。

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